リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[3581: 匿名さん]

実際、この辺に住んでいる人って不動産を相続するとそのまま自分で住むという人も多くて、戸建ても親から相続してすぐに新築そっくりさんとかでリフォームしてそのまんま住んでいる人がいっぱいいます。

税金の節約というと、租税評価額と実勢価格の差を利用して節税しようという人もいると思いますが、文京区の場合には親の残した家に住む人の方が多いのでグロスとしての相続税を気にする人の方が多いと思うんですよね。売れば二束三文かもしれませんが、十分住める住宅であるかぎり、自分が住んで家賃を節約する方が合理的です。この辺は閑静で緑も多く住みやすい場所で、駅徒歩距離はあっても電車に乗ってしまえばかなり便利な都心です。

[3582: 口コミ知りたいさん]

>>3578 匿名さん
まず実需目的の購入希望者からすると、40年を過ぎると住宅ローンが組めず現金でないと買えないと思います。売り手からすると現金で買えるような価格設定にしないと売れません。そしてそれが取引事例となり相場となるはずです。またそもそも実需目的の購入者にとって、そのような訳あり物件をわざわざ買おうという動機付けも無いと思います。ローンも付いてよりリスクの少ない物件は他に沢山あるでしょうから。

実需用途での売却は難しいとなれば、投資家向けになるはずです。
賃貸入居者にとっては売却が難しい状況であっても居住環境に影響が無いため、家賃は築40年の近隣物件と同等水準を維持できるはずです。そうなればその家賃収入を前提とした収益還元で物件価格が決まって来ると思いますね。つまり下落するとは言え一定のレベルで下げ止まるという事です。体感ですが20～25％の利回りなら購入する投資家はいると思います。

[3583: 匿名さん]

>>3582 口コミ知りたいさん
>体感ですが20～25％の利回りなら購入する投資家はいると思います。
そんな値段なら住んだ方がいいと所有者は思うでしょうね。住まいの価値ってお金だけじゃないですから。マンションの建て替えがなぜ難しいかといえば、長年住んだ家は人生の歩みそのものであるからですよね。多分そういうエモーショナルな要素を除いた単純な算数レベルであればそれは正解でしょう。

[3584: 匿名さん]

これは実体験でもあります。バブルの絶頂期よりだいぶ安く感じられたリーマンショック前に買った新築マンションが、一夜にして評価額が半値八掛けになった経験から言わせてもらえば、もう一生ここに住もうと腹を括ったもんです。実需で買った人ってのは強いんですよ。まあ、頭金をしっかり積んだのと属性がよかったので金利も安めで破綻しなかったということもありますが。

[3585: 匿名さん]

親の残した家に住んで、浮いた家賃を投資に回せる人は幸せです。そういう家族が半世紀後は増えるんだろうなあ。

[3586: 匿名さん]

最後に一つ、これは完全にSF、私個人の期待にすぎないんですが、７０年後にここがデパートになるとかボウリング場になるとは思えないんですよね。地理的条件からいっても住宅以上に価値のある利用方法があるとは思えない。だからここを崩しても跡地に再び定期借地権マンションを建てるんじゃないかと思います。もしくは建物の劣化が激しい場合には借地権を買い戻して７０年経たないうちに建て替えて、希望者には残存する年数分を割り引いて新築したマンションを優待販売するというのもあるかもしれない。すると、建て替え期待で価格が高騰する未来というのも、あるかもしれない。

まあ、一個人の願望みたいなもんですが、70年という長い時間を考えるとそういうこともありえるかもなあと。

[3587: 名無しさん]

>>3580 マンション検討中さん
立地の悪い所有権の方が資産価値低いから銀行も融資を渋ると思うよ。ここは立地が良いから定借でも融資が付きやすい。

[3588: マンション検討中さん]

>>3586 匿名さん
買戻すメリットあるの？

[3589: 口コミ知りたいさん]

>>3583 匿名さん
仰る通り、売る必要のない人は売りません。あくまで自宅ですから値段が上がっても下がっても関係ない。ただ高齢になれば施設入所の資金調達だったり、相続になれば遺産分割や納税の都合上、売らなければならない事例も増えてきます。このような場合、多少安くても早く売りたいという力が働くため、相場の下落圧力になりやすいです。

[3590: 匿名さん]

小石川は立地も良いし、リセールもかなり期待できると思う。

[3591: 口コミ知りたいさん]

>>3586 匿名さん
それこそ地主はエモーショナルな要素があるからこそ定期借地権にしていると思うのです。70年ともなれば地主も世代交代していますから、その時にそういった感情が継承されているかも跡地利用に関係してくると思いますね。定借の建て替えが絶対に無いとは言いませんが、いずれにしてもその現場に立ち会える人は少数で、立ち会えたとしても本人は寿命から考えてあまりメリットを享受できません。一方で市場や銀行は「消滅するマンション」として評価して値段を付けますから、大逆転は無いとは断言しませんが、所有権に比べて厳しい評価である事には変わりありません。

[3592: 匿名さん]

立地の悪い所有権よりは、立地の良い定借の方が資産価値高いですよ。立地の悪い所有権だと、古くなって借り手が付かなくなると廃墟化するリスクもある。

[3593: 名無しさん]

また定期借地権を買って新しいマンションを建てるとしても、デベ側からすると70年待つとなんもしなくても購入者たちのお金で出来た解体準備金で解体し空地にできるのに割引してあげる必要があるかな

[3594: 匿名さん]

小石川は立地が良いから、資産価値が保たれるのは間違いないと思うんだけどな。

[3595: 匿名さん]

>>3593 名無しさん
願望なんで、話半分に聞いてください。

[3596: マンション比較中さん]

>>3593 名無しさん
それだけ「定期借地権」っていうのが地主とデベにとって有利な仕組みってことなんだよね
それを嬉しがって擁護してる一般人は何がしたいんだろうってずっと疑問
全部しわよせが買い手にくるってことなのに

[3597: 匿名さん]

>>3596 マンション比較中さん
小石川は立地が良いから定借でもリセールは期待できると思いますよ。

[3598: 匿名さん]

>>3589 口コミ知りたいさん
>相続になれば遺産分割や納税の都合上、売らなければならない事例も増えてきます。
それはまさしくその通り。ただあなたの主張するような値段まで下がるということになると、じゃあ実際に住む人にあげようってことですんなり相続も決まるし、免税の枠内におさまるんじゃないですかね。それに多分素人はもっと高い値段で買わされることになるので、言うほど安くはなりませんよ。高く売れば手数料収入もそれだけ多くなるし、レインズにお金払ってまで相場を調査する素人なんていませんから、情報の非対称性ってやつです。売れなければ貸してそこそこ収入が得られる物件だと思うので、そういう裁定が働くんじゃないですかね。

[3599: マンション検討中さん]

だいぶ前から書いてるけど、定借は神立地or割安（最低3割）でないとメリットはない。
ここは神立地ではないし、インフレなので新築が割安ででることはない。

[3600: 匿名さん]

ここは神立地だと思うけどな。貸す場合でもかなり高い賃料取れると思いますよ。

[3601: 匿名さん]

素人の思いつきでちょっと思ったんだけど、相場より１割安いだけと言われるけれど播磨坂の新築と比較してみるともっと安い気もするんだけどな。条件が違うと言われればそれまでだけれど。新築価格がまだ上がるというのならば、売っている間にも１割引がいつのまにか２割引きだったということもあるかもしれない。

[3602: マンション掲示板さん]

>>3596 マンション比較中さん

定期借地権擁護派の大半はデベ関係者か、怪しい投資家が一時取得した後、情報弱者に高く売りつけようと企んでいる人でしょうね。

または、デメリット分かった上で、この場所がたまたま気に入った稀有な人ですね。

[3603: 匿名さん]

>>3602 マンション掲示板さん
立地の悪い所有権よりは、立地の良い定借の方が資産性高いと思いますよ。

[3604: マンション検討中さん]

>>3602
> 定期借地権擁護派の大半はデベ関係者か、怪しい投資家が一時取得した後、情報弱者に高く売りつけようと企んでいる人でしょうね。

無理だって。中古の定借物件は残存年数に関わらず基本的に銀行が住宅ローン融資しない（できない）。一括現金で買える情弱なんて絶対数少なすぎるよ。

[3605: 匿名さん]

>>3604 マンション検討中さん
>一括現金で買える情弱なんて絶対数少なすぎる

以前から常々思っていたんだけど、新築分譲時に直接デベから購入しないで、未入居物件にプレミアをつけて不動産ブローカーから買う人ってまさしくその類ではないかと思うのだが。誰が買っているのか本当に謎でしかない。

以前ここの購入を検討していた不動産屋さんのやっているブログで、１０年ぐらい住んだら転売するつもりだったが分譲価格が高くて撤退したみたいな話を読んだ。プロが中古での転売を企んでいるぐらいだから、定借は中古でローンが組めないなんてことはないんだろうなと想像するし、以前は定借物件は安く買って高く売れるので美味しかったんだろうなとも想像した。だからと言って腹いせみたいにネットで騒ぐのはお門違いのような気がするのだが...

おそらく、定借の取引事例が蓄積されるとともに、最初は腰のひけていたデベロッパーが自信を持って売れる相場感を獲得して、これなら売れるという自信を持って出したのが今の価格なんだろう。

[3606: 検討板ユーザーさん]

>>3604 マンション検討中さん
借地の残年数期間以上の融資はしないけど中古所有権と同じ審査で融資します。所有権でも築50年に35年ローンは厳しいのと一緒です。
まぁ地方の信金は分かりませんが都市銀やそれなりの銀行は貸しますね。
何年前の情報か知りませんが今を知らないあなたこそ情弱ですね。

[3607: マンション比較中さん]

>>3606 検討板ユーザーさん
あなた程度の情弱にどう説明したら分かってくれるか心配ですが、所有権で築50年には35年の融資はつきますよ。勿論物件の担保評価や借りる人の与信はありますが。一方、残存期間36年の借地権に35年で融資する金融機関は皆無なんですよね。今の話、所有権は築50年、借地権は築36年ってすごい差をつけているんですけどそれでも所有権なんですよ。築50年の取引事例が納得いかないようでしたらご友人の不動産関係者にレインズの成約事例を見せてもらったらいかがですか？

[3608: 匿名さん]

立地が悪い所有権は建て替えできないリスクがあるから定借よりも資産価値低いですよ。小石川みたいなら立地が良い定借なら融資には何ら支障がないです。

[3609: マンション比較中さん]

>>3601 匿名さん
播磨坂や小日向の一種低層と谷底低地の準工業は同列には無理ですって。特にインフレ基調のさなかなら高くても価値のあるものを買いたいでしょ。比較対象があまりにかけ離れていますよ。

[3610: マンション比較中さん]

>>3607 マンション比較中さん
残存期間34年です。失礼いたしました。

[3611: 評判気になるさん]

この値段で買ってくれるといいよね。シンプルに。周辺の相場も上がるしね。

[3612: 検討板ユーザーさん]

播磨坂と比べてる奴誰だよｗ
窪町小と柳町小の時点で、こと文京区においては比較するのも烏滸がましいくらい話にならんよ

[3613: 匿名さん]

ここもかなりの好立地だし、リセールも相当高くなると思うけどな。

[3614: 通りがかりさん]

ここら辺は消防車入れるんかな？特にはしご車は伸ばせるか？

[3615: 匿名さん]

火災リスクが高いのは古いタワーマンションとかじゃない？低層マンションは安全性高いですよ。

[3616: マンション比較中さん]

>>3615 匿名さん
意味のないレスするなよ・・・燃えてからの話してんだよ，こないだ燃えたのも低層だろうが

千川通りはまぁまぁ開けた2車線だからA棟はすぐ消せるだろうけど
それ以外の棟，特にE棟なんかは水どうやってかけるのか想像もつかないな
裏側も全部埋まってるし，墓踏みつぶして消防車入れるわけにもいかんだろう

[3617: 評判気になるさん]

>>3614 通りがかりさん

千川通り沿いに小石川消防署があり、千川通りの幅員は十分あるから、少なくもA棟の火事の消火はあっという間にできそう。
E棟の火事はどうなんだろう。南側は接道してないから、敷地内を消防車が進入できるかどうか次第ということになるかな？

[3618: 評判気になるさん]

播磨坂のディアナコートもそうですし、GREENPARK本郷などと比較しても圧倒的に安いですよ、ここは。リビオブランドでしかもこのエリアでこの価格で買えることはもうないでしょう。
素人にはわからないかもしれませんが大規模物件なので上記の物件よりも１０年後のリセールバリューは高いと思います。

定借なので３０年後とかになるとわかりませんけどね。

[3619: 評判気になるさん]

後はマンコミュの書き込み数でも人気度がわかりますね。
ここは圧倒的に注目度が高いですし、競争力もほかの物件と比較すると段違いです。

[3620: 通りがかりさん]

文京区内でも一番高くないとおかしい立地とここを同じだと連呼するのは本気なの？
仮にここが所有権だとしても春日徒歩1分とか、「あの小石川」に比べられる値段にはならないよ
仲間を探したいなら真後ろに所有権のすみふのマンションあるじゃん

[3621: マンション比較中さん]

>>3620 通りがかりさん
ネタにマジレス

[3622: 評判気になるさん]

>>3620
シティテラスは販売時期が早かったのでこことは価格で比べられないって話です

[3623: マンション検討中さん]

>>3622 評判気になるさん

まだ売ってるよ
値上げ失敗したようだがスミフだからね

[3624: 匿名さん]

>>3619
やっぱりマンコミュの書き込み数で注目度わかりますよね
ここはみんなから注目されてるので、販売後も人気あると思います

[3625: マンション検討中さん]

業者が必死に書き込みしてて滑稽

[3626: 匿名さん]

小石川は立地が良いですからね。それだけ住みたい人が多いということ。

[3627: 口コミ知りたいさん]

>>3617 評判気になるさん
火災については、どんなマンションでも連結送水管という設備が義務付けられている。ポンプ車で道路上の消火栓の水を加圧して、送水管を利用して火災現場まで送れるようになっている。送水管の出口にホースを繋いで消火する。
あとは防火水槽の水をマンションに設置されている消防ポンプで消火栓に送って消火する事もある。タワマンの場合にはスプリンクラーもある。
消防車（はしご車など）から放水する事は非常に稀。あとマンションはコンクリートだから延焼の心配は少なく、特定の部屋だけが燃えて被害が拡大しない事が多い。昨日の文京区のマンション火災でもそんな感じだから。

[3628: 匿名さん]

>>3627 口コミ知りたいさん
>連結送水管という設備
よくビルの前にありますよね。蓋のついた接続口が二つニョキっと出ているやつ。各階の非常ベルの下の真っ赤なドアを開けるとホースが収納されています。消防士が突入したらそれで消化すればいいので楽ちんですね。

しかし普通マンションの内装には難燃性だったり防炎のものが採用されるんだけど、先日の全焼したお宅はリフォームで燃えやすい素材を使っちゃったのかな。多分ここは大丈夫だと思うけど、自宅リフォームの時はこの辺を気にする人が少なそうなので要注意です。

少し話を戻すけど、残りの借地期間が３０年とか切ってきたらさすがに３０年ローンは組めないと思うけど１０年ローンくらいだったら組めそうだけどね。たぶんどこのマンションでもそうだろうけれど、分譲時に買った人は２０年前後で売却するケースがほとんどだと思うんだよな。50年定借の物件も以前は売っていて普通にローンでみんな買っていたわけで、多分残期間が50年だったら全然問題なく売れるしローンも借りれると思うんだけどねえ。小日向の定借のケースを見る限りは、断言はできないものの値上がりも十分ありうるだろうし、文京区唯一無二の大規模でスーパー併設、ファサードのイケメンデザインとか上がる要素ありすぎでしょう。

[3629: eマンションさん]

みんな20年後くらいに売却しようと思っているのなら、あの時になったら価格下がるのが当たり前じゃないですかね、、

[3630: 口コミ知りたいさん]

>>3628 匿名さん
更新が前提の普通賃借権のマンションでも、残存年数でしかローンは組めませんからね。定借でもさすがに残存50年あれば20年くらいでは借りられるかもしれない。
ただそれ以降になってくると一気に借りにくくなり、値段も落ちてくると思います。

第一世代が新築から25年住んで、第二世代が25年住むと築50年。この時点では絶望的に売りくくなって値段が付かなくなっている事は確実。つまり第二世代の時点で出口は相当厳しいという事で、そういった点も売買価格に反映されてくる可能性はあります。やはり築25年くらいまでに脱出した方がよさそうです。