リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[3551: 口コミ知りたいさん]

>>3539 マンション検討中さん
都内全域に言える事だけど、ファミリー物件の数が明らかに足りないし家賃も上昇傾向。これはマンション価格が高騰して、購入をあきらめた人が賃貸にシフトしているから。基本的には供給側が強い状況。

ファミリーの場合は学校だとか、スーパー、病院、公園、図書館が近くにある事、地域の治安が良い事の方が評価される。あとはそれらがいくらで手に入るかという家賃の問題。

駅からの距離は相対的に優先度が下がる場合も多い。ただし、共働き世帯も増えている実情もあるので、全てが揃っているのが一番だが。
この物件に関して言えば、家賃設定がおかしくなければ賃貸でも何の問題もなく借り手は付くと思う。

[3552: eマンションさん]

>>3549 匿名さん

いくらの賃料？
そりゃ、激安家賃なら、検索条件の金額下がるからさ。
ここは、買値高いから、安い賃料設定出来ない。でも、遠いから無理なんだよ。

[3553: マンション掲示板さん]

>>3552 eマンションさん

さらに、定期借地権の地代分を賃料に転嫁することになるから、所有権マンションより価格競争力も劣るよ。

[3554: 匿名さん]

ここは立地が良いから高い賃料を保てると思うけど、都営住宅が集まるような埋立地エリアの築50年タワマンとかは、いずれ都営住宅並みの賃料しか取れなくなるのでは。

[3555: 名無しさん]

>>3553 マンション掲示板さん

所有権よりも定期借地権は、ランニングコストが物理的に高いことは必至だし、さらに、資産は残らないということは確定で議論の余地が無い事実であることは、肝に銘じるべきです。

所有権に比べてランニングコストが高いため、そもそも、定期借地権マンションは、賃貸に向かない。
しかも駅遠だから、悪条件揃い踏み。

ここは、自分で未来永劫住む覚悟の人が向いている。
長期で住めばすむほど、イニシャルの期間割でみると安くなる。

[3556: 評判気になるさん]

>>3551 口コミ知りたいさん
賃貸に出すのはいいんだけど、誰がここ賃貸に出すのか全く見えないのだが

定借だと二次関数的に流通価格が下落するのに、無駄に年数だけ経過させる経済合理性が無さすぎない？
しかもどうせ取れて表面ギリ4％とかでしょ？下手したら文京区なら3％台も全然ありうる

都内全域の一般論を、ここにそのまま落とし込むの無理筋すぎる

[3557: 通りがかりさん]

実需しかありえんよ
定借、表面3%で不動産投資してる頭の人がここを買える資金持ってるはずがない

[3558: 口コミ知りたいさん]

>>3556 評判気になるさん
>誰がここ賃貸に出すのか全く見えない
>定借だと二次関数的に流通価格が下落する
築年数が古くなっていくと、実需の人間は嫌がって手を出さないし、担保力もなくなって住宅ローンも付かない。結果として定借の値段はどんどん下がり、ロクな値段が付かなくなるのはご指摘の通り。

そうなると賃貸目的の投資家が買いに来る。投資家は安く買えて利益が出るなら買う。むしろ築年数が経過すると大半が賃貸になると思う。

投資家は収益還元で物件価格の妥当性を判断するので、それが定借の築古状態の相場になる。当然、相当な利回りが出ないと購入する旨味は無い。多分20％くらいの利回りであれば投資目的で買う人間は出てくるはず。例えば定借が築50年時点で15万で貸せるなら物件価格は900万で取引されるという事だ。このくらいの金額なら現金で買って、解体まで運用しようという人が出てくるはず。終末期には賃貸用途が大半で、このくらいの値段で取引されるようになると思う。

逆に築浅では利回りも低い。わざわざこの物件を賃貸運用する旨味は無いのでガチの投資家の流入は少ないと思う。せいぜい転勤などで住まなくなり、戻ってくる予定の人間がギリギリ維持費が払える程度の家賃設定で貸すくらいでは。

[3559: マンション掲示板さん]

>>3558 口コミ知りたいさん
誰が駅遠築古の二重苦を賃貸で借りるの？
そんな端金で買えるなら大家にお布施するより買うよ
最近流行ってる築古リノベ戸建と同じに考えてない？

[3560: 口コミ知りたいさん]

>>3559 マンション掲示板さん
>最近流行ってる築古リノベ戸建と同じに考えてない？
私は築年数が経過した定借は仰るように投資用ボロ戸建てと同じになると考えています。

>誰が駅遠築古の二重苦を賃貸で借りるの？
駅遠とは言っても、10分ちょっとですから致命的なレベルではありません。十分に賃貸需要を取り込めます。もちろん駅近が相対的に有利なのは間違いありませんが、多少の駅遠をきちんと反映した家賃設定にすれば文京区のこの立地でまず貸せない事はありません。

子育て世帯は駅近のゴミゴミした環境より、少し静かな落ち着いた環境を評価する人も多くいます。賃借人は定借か所有権かはどうでも良く、家賃設定にも影響しません。

>そんな端金で買えるなら大家にお布施するより買うよ
築古の定借ではローンは使えないため現金決済が基本となります。あくまで体感的な印象ですが、築50年で利回り20％以上なら検討する投資家はいると思います。家賃15万が取れる前提なら物件価格は900万となりますが、安いとは言え現金購入出来る人は限られます。

実需で自宅購入を検討中で仮に900万の現金があるなら、その資金を頭金にして通常の住宅ローンを組み、長期で住める資産性のある物件を買う人が大半だと思います。わざわざ築古の定借を選ぶ理由はどこにも無いですから。一方でカネが無い、ローンが組めない、ライフプランがはっきりしないなど、賃貸派の人がいるのも事実です。

つまりそのような人向けに貸して、家賃収入を得ようとする現金買いの投資家しか築古定借には興味を示しません。そういう意味ではボロ戸建てと同じ力学が働いています。一方で築古定借はボロ戸建てに比べると立地も良く客付けははるかに容易、倒壊や雨漏りなど建物リスクは低いという事で、投資家にとっては利回りが出る（値段が安い）なら検討対象に上がるはずです。

[3561: 周辺住民さん]

横から失礼。だけど、このもともとの話って定借の資産性の話では？
仮に利回り20%で賃貸できるとしても定借の残存価値は900万。所有権でも同じことができるし、所有権の場合は期間に終わりがない分賃貸の期間も増えて、所有権の残存価値は900万+より長い期間の賃料相当額が見込めるのでは？
それに所有権なら今は築50年で旧耐震物件ですら数千万で売られてることを考えると、定借が900万だから資産性あると言われてもねえ

[3562: マンション検討中さん]

>>3560 口コミ知りたいさん

家賃１５万円で貸すというが、その額には、管理費や解体積立相当額は入っているのだろうか？総額１５万なら、古い定期借地賃貸でも多少のニーズあるだろうけど、
実際は、家賃１５万でも、管理費として別途８万円くらい徴収しないとペイしないだろう。

駅から遠い定期借地権の賃貸は、どう考えても無理がある。

賃貸だろうが、自己住まいだろうが、物理的にランニングコストが、所有権マンションよりも高いという事実を突きつけられることになる。

[3563: マンション検討中さん]

>>3562 マンション検討中さん

定期借地権マンション、特に、駅遠物件は、自分で買って一生住み続ける覚悟の人が買うべきだろう。

永く住めば、イニシャルコストも長期賃貸料金と捉えて期間割り算すれば元が取れるレベルまで十分下がるだろう。

ランニングコストだけは一生割高なままだが、ま、そこだけは、そういうマンションを買った宿命を背負って生きていくしかない。

変に賃貸も出せるかも知れないとか、何十年後かに高く売りたいとか野望を持つ人は、悪いことは言わない。他を探した方がいい。

[3564: 口コミ知りたいさん]

>>3561 周辺住民さん
駅遠の定借は貸せるか？という話だったので、家賃設定を下げれば貸せるには貸せると言いたかったのです。

定借は資産性では所有権に遠く及びません。ランニングコストも高いため相対的にパフォーマンスは劣ります。そういった部分を加味して、売買の物件価格は安く（利回りを高く）設定しないと買い手は現れず、いつまでも売れないわけで、築古状態になれば売り手はかなりの下落を覚悟しなければならないでしょう。見方を変えると、買い手（投資家）からすると安く買い叩き高利回りを狙うチャンスがあるかもしれませんが・・・。

私は定借に資産性など無いし、買うべきではないと思っていますので、この点は誤解しないで欲しいですね。

賃貸にしても、投資用物件として優れているかと言われればそんな事もありません。ただ賃貸が全く不可能では無いという事を言いたいだけですので。そもそも所有権であれ定借であれ、区分はランニングコストが高く付くので、一棟物にくらべると投資妙味は落ちます。

[3565: 通りがかりさん]

>>3560 口コミ知りたいさん
どこの地方に住んでるのか知らないけど、根本的に文京区のマーケットを把握してなさすぎでは？
東京23区、ましてや賃貸だって山手線内側の徒歩10分超なんて致命的だよ。これが港区の車前提エリアなら別だけど。

そして家賃15万円の3LDKなんか借りるようなファミリーがこんなとこ住んだら、家計支出高すぎて破綻するよ。

一般論ばっかり並べてるけど、物件やエリアの特性をガン無視してて説得力が全くない。
そして、結局のところそんな二束三文にしかならない定借物件を誰がこんな価格で買うの？っていう反証にすら全くなっていない。

結論としてはあなたの言ってることは全くの見当外れ。
区分マンション投資と東京のエリア特性について、もっとまともな知識付けてきたから長文書いて。

[3566: 口コミ知りたいさん]

>>3562 マンション検討中さん
>家賃１５万円で貸すというが
いいえ、利回りが20％以上なら売れる、それが売買の相場になると言っているだけです。仮に15万で貸せている部屋なら900万の値段が付くという、収益還元の考え方です。20万で貸せているなら1200万ですね。

>賃貸だろうが、自己住まいだろうが、物理的にランニングコストが、所有権マンションよりも高い
仰る通りで、必ずしも定借が投資用として有利という事ではありません。
ただし、訳ありという事で、その分利回りは高くなり（そうしないと売れない）、投資家側からすると投資妙味が上がる可能性はあるという事です。

[3567: 口コミ知りたいさん]

>>3565 通りがかりさん
>山手線内側の徒歩10分超なんて致命的だよ。
そんなに致命的ですか？山手線の内側だからこそ、これだけ人がいて賃貸需要があるのに？古くても、多少遠くても、相対的に家賃が安ければ借りる人はいますよ。郊外の方が駅距離の影響が大きくなるのは常識ですが・・・。

>家賃15万円の3LDKなんか借りるようなファミリーがこんなとこ住んだら、家計支出高すぎて破綻する
３LDKが15万などという話は一度もしていません。繰り返しになりますが、15万の家賃を取れている部屋なら900万で売れる、20万で貸せる部屋なら1200万の価値という、収益還元評価をご存知ないのですか？

>結局のところそんな二束三文にしかならない定借物件を誰がこんな価格で買うの？
私もその通りだと思います。少なくとも新築で所有権と10％しか価格差が無くランニングコストも高い状態では何のメリットも無いと思います。ただ築古になり価格が下落（利回りが上昇）した状態では場合によっては投資目的の検討余地はあると言いたいだけです。

>区分マンション投資について、もっとまともな知識付けてきたから長文書いて
一応都内で一棟アパートと区分を貸していますので、それなりに理解しているつもりです。収益還元をご存知なかったり、むしろあなたの方が基本的な知識が不足しているような気がしますが・・・

[3568: 匿名さん]

定借はこれだけネガな所があって訳あり、クソ物件と言っても過言ではないと思うけど、一体どんな人が買ってるんだろうね。地元の人とかかな？

[3569: 検討板ユーザーさん]

実家が近くにあったり文京区&大規模マンションに憧れていて一生住む覚悟の人じゃないかな

[3570: 検討板ユーザーさん]

>>3567 口コミ知りたいさん
ここは借地マンションだから地代、管理費、修繕費がかかりますよ

[3571: 匿名さん]

不動産サイトを見ると小石川の賃料は３LDKで月30万超えてますね。
https://www.chintai.net/tokyo/area/13105004/rent/
パークコートが牽引しているとしても、月25万ぐらいの物件を借りている人が多いと思います。

[3572: 匿名さん]

文京区は3LDKが非常に少なく、築30年超の古い物件を借りたり買ったりしている人も少なくありません。実際、文京区に住みたい人はどんな人かを考えると、1LDKや2LDKを好むDINKSやシングル層よりも3LDK、70平米以上を好む子供のいるファミリー世帯ではないかと思います。

しかし、3LDKは希少で市場にも出ないし賃貸も築浅はまず出ない。たしかに定借の欠点はあるのだろうけれども、3LDKの物件が文京区で駅から15分弱程度のところにあれば十分検討に値すると思います。それに定借だろうが所有権だろうが築50年前後ぐらいになればいろいろ躯体にガタが来て中古マンションの平米単価は大差なくなるというではないですか。法定耐用年数を過ぎれば融資もなかなかつかないし、おそらく修繕費用の高騰の方が大問題で所有権との差はほとんどなくなるみたいですね。

転売益や投資利回りを重視する不動産ブローカーさん達にとって、ここは最悪の物件のようですが、そこに住む価値を重視する我々エンドさん（不動産屋さんはそう呼んでるようですね）にとっては魅力的です。おそらくその辺の事情をわかっての値付けでしょう。

[3573: 匿名さん]

問題なのは築40年以降になった時にいくらで売れるのか、どのくらいの下落になるか、という事ですね。

[3574: 匿名さん]

>>3573 匿名さん
立地の悪い所有権の方が築40年になった時値が付かないと思うぞ。

[3575: 口コミ知りたいさん]

>>3572 匿名さん
>3LDKは希少で市場にも出ないし賃貸も築浅はまず出ない。たしかに定借の欠点はあるのだろうけれども、3LDKの物件が文京区で駅から15分弱程度のところにあれば十分検討に値する
私も同感です。買う人も借りる人も確実にいます。

>定借だろうが所有権だろうが築50年前後ぐらいになればいろいろ躯体にガタが来て中古マンションの平米単価は大差なくなる
これは微妙ですね。所有権であれば築50年を過ぎてもローンが付きますが、定借は絶望的だと思います。よって大幅に値段は下がると思います。ここは覚悟が必要かと。

[3576: 匿名さん]

>>3574 匿名さん
またコイツか。本当に同じ事を繰り返して懲りないね。

[3577: 匿名さん]

>>3572 匿名さん
ちょっと今読み返して気がついたので訂正です。
50年超のものは旧法借地権ですから正確には定借ではないですね。
平成4年にできた法律に基づくので、50年超の定借物件はまだありません。

[3578: 匿名さん]

>>3575 口コミ知りたいさん
すみません、ちょっと勘違いしていて現在築５０年の物件は定借ではなく旧法借地権ですね。訂正がまにあわず失礼しました。

ざっくりとした理解ですが７０年後（実際には６５年かそこらでしょうが）をゼロとして分譲時価格を頂点とした直角三角形のグラフというよりも、10年後ぐらいに上がった点を頂点とした直角三角形で予想される価格は表されるのではないかと思います（収益還元法に基づくならその辺が妥当かと）。築４０年ぐらいで相続するときには随分と安くなっていると思ってしまうのですが、その辺はいかがでしょう。

[3579: 口コミ知りたいさん]

>>3577 匿名さん
定期借地権と旧法借地権は大違いですね。前者は期限があり、後者は建物が存続する限り更新できます。取引価格もそういった事情が反映されて決まります。
ただ、賃貸となると入居者にとっては定借でもある程度残存期間が残っているなら住み続けられますから関係ない話で、家賃は所有権、旧法賃借権と同等だと思います。

[3580: マンション検討中さん]

定借は出口がない。何故ならババ引く側が騙されたとしても、中古の定借物件は銀行が住宅ローン出さないから。

[3581: 匿名さん]

実際、この辺に住んでいる人って不動産を相続するとそのまま自分で住むという人も多くて、戸建ても親から相続してすぐに新築そっくりさんとかでリフォームしてそのまんま住んでいる人がいっぱいいます。

税金の節約というと、租税評価額と実勢価格の差を利用して節税しようという人もいると思いますが、文京区の場合には親の残した家に住む人の方が多いのでグロスとしての相続税を気にする人の方が多いと思うんですよね。売れば二束三文かもしれませんが、十分住める住宅であるかぎり、自分が住んで家賃を節約する方が合理的です。この辺は閑静で緑も多く住みやすい場所で、駅徒歩距離はあっても電車に乗ってしまえばかなり便利な都心です。

[3582: 口コミ知りたいさん]

>>3578 匿名さん
まず実需目的の購入希望者からすると、40年を過ぎると住宅ローンが組めず現金でないと買えないと思います。売り手からすると現金で買えるような価格設定にしないと売れません。そしてそれが取引事例となり相場となるはずです。またそもそも実需目的の購入者にとって、そのような訳あり物件をわざわざ買おうという動機付けも無いと思います。ローンも付いてよりリスクの少ない物件は他に沢山あるでしょうから。

実需用途での売却は難しいとなれば、投資家向けになるはずです。
賃貸入居者にとっては売却が難しい状況であっても居住環境に影響が無いため、家賃は築40年の近隣物件と同等水準を維持できるはずです。そうなればその家賃収入を前提とした収益還元で物件価格が決まって来ると思いますね。つまり下落するとは言え一定のレベルで下げ止まるという事です。体感ですが20～25％の利回りなら購入する投資家はいると思います。

[3583: 匿名さん]

>>3582 口コミ知りたいさん
>体感ですが20～25％の利回りなら購入する投資家はいると思います。
そんな値段なら住んだ方がいいと所有者は思うでしょうね。住まいの価値ってお金だけじゃないですから。マンションの建て替えがなぜ難しいかといえば、長年住んだ家は人生の歩みそのものであるからですよね。多分そういうエモーショナルな要素を除いた単純な算数レベルであればそれは正解でしょう。

[3584: 匿名さん]

これは実体験でもあります。バブルの絶頂期よりだいぶ安く感じられたリーマンショック前に買った新築マンションが、一夜にして評価額が半値八掛けになった経験から言わせてもらえば、もう一生ここに住もうと腹を括ったもんです。実需で買った人ってのは強いんですよ。まあ、頭金をしっかり積んだのと属性がよかったので金利も安めで破綻しなかったということもありますが。

[3585: 匿名さん]

親の残した家に住んで、浮いた家賃を投資に回せる人は幸せです。そういう家族が半世紀後は増えるんだろうなあ。

[3586: 匿名さん]

最後に一つ、これは完全にSF、私個人の期待にすぎないんですが、７０年後にここがデパートになるとかボウリング場になるとは思えないんですよね。地理的条件からいっても住宅以上に価値のある利用方法があるとは思えない。だからここを崩しても跡地に再び定期借地権マンションを建てるんじゃないかと思います。もしくは建物の劣化が激しい場合には借地権を買い戻して７０年経たないうちに建て替えて、希望者には残存する年数分を割り引いて新築したマンションを優待販売するというのもあるかもしれない。すると、建て替え期待で価格が高騰する未来というのも、あるかもしれない。

まあ、一個人の願望みたいなもんですが、70年という長い時間を考えるとそういうこともありえるかもなあと。

[3587: 名無しさん]

>>3580 マンション検討中さん
立地の悪い所有権の方が資産価値低いから銀行も融資を渋ると思うよ。ここは立地が良いから定借でも融資が付きやすい。