リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/94814/
リビオシティ文京小石川　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/101644/

[3421: 買い替え検討中さん]

>>3418 匿名さん
その通りなんだけど、なんでわからない人、正しくは「わかりたくない人」が多いんだろうね
ただのステークホルダーならいいけど、真面目に言ってるならヤバイと思うわ

[3422: 匿名さん]

>>3418 匿名さん
> リビオシティと同等、同水準、同価格の所有権マンションと比較しないと意味がない。
いま文京区内で物件を探している人にとっては意味をなさないです。
今買える物件の中での比較をすると、大規模定借か、小規模所有権かという比較を強いられるのは当然のこと。地理的時間的制約を無視した比較は参考にはならない机上の空論です。

[3423: 匿名さん]

>>3418 匿名さん
> 所有権なら区分所有者の合意だけで建て替えを実現
話は震災などで居住不能となった場合の再建の話をしています。一般的な建て替えの話はしていないのでご注意ください。

一方で所有権のメリットである土地部分を所有するから価値が高いと言ってみたり、相続税評価については土地部分は小さ過ぎて借地権と同じぐらい安くなるとおっしゃって見たり、いささかご都合主義すぎる気もします。

建て替えできるとおっしゃいますが、現状では所有権であっても建て替えできる方が珍しいです。資金面での問題が大きいからです。区分所有者がお金を出し合って再建するのはかなり無理があります。総合設計制度を援用して建て替えるにしても外部の資金を導入して建て替えさせる代わりに余った床を販売して利益を出させるわけで、元の広さの部屋には住めないか、多額の自己資金を提供しなければいけません。二足三文で売って出て行く人も多いですよね。

[3424: 匿名さん]

>>3417 匿名さん
> 同じ土地に住めば同じような価値観になると思うとは
あなたがとても30年も小石川に住んでいるようには思えないという事を婉曲にお伝えしただけです。

それ以前に、そんなに長く住んでいるのに駅からちょっと遠いだけで価値がないと自分の郷土を誹謗するというのは、いささか残念ですね。確かに工場しかなかった頃は宅地としての評価が低いのは当然ですが、工場がほぼ全てマンションになり、残った工場も多くは機材を手放して住宅化していて、いずれ全てマンションか戸建てに変わるでしょう。千川通り沿いの小石川の地位はこれからもどんどん良くなっていきますよ。

[3425: 匿名さん]

>>3422 匿名さん
>今買える物件の中での比較をすると、大規模定借か、小規模所有権かという比較を強いられるのは当然のこと。地理的時間的制約を無視した比較は参考にはならない机上の空論です。

定借と所有権マンションの価格差は1割程度、多く見ても15％くらいしか違いません。
この現実の中で「定借のリビオシティと狭小土地に建つ小規模な所有権マンション」という二極になるはずがないですよ。わずかな価格差しか無いのになぜそんなに格差が生まれるのですか。中身を考えれば定借は極めて割高という事です。

[3426: 匿名さん]

>>3423 匿名さん
>所有権のメリットである土地部分を所有するから価値が高いと言ってみたり、相続税評価については土地部分は小さ過ぎて借地権と同じぐらい安くなるとおっしゃって見たり、いささかご都合主義すぎる

相続税を計算するための税務上の課税評価は、所有権も定借もほぼ同じになると言っているだけです。
一方で相続が想定される数十年後の時価（流通価格）は、定借と所有権で大きな差が出るのは既出の通り。所有権は高値、定借は安値。

課税評価と時価の乖離が大きいほど相続対策になります。つまりあなたが主張する相続対策として定借マンションを買うメリットは無く、所有権マンションの方が乖離幅が大きいため適しています。

>震災などで居住不能となった場合の再建の話をしています。一般的な建て替えの話はしていないのでご注意ください。
>現状では所有権であっても建て替えできる方が珍しいです。資金面での問題が大きいからです。区分所有者がお金を出し合って再建するのはかなり無理があります。

その通りだと思います。所有権でも建て替えは困難だと思いますが、定借では資金面の問題は生まれないのですか？被災した状況で所有権より簡単に建て替えが出来るのでしょうか？

資金の問題が解決できたとしても定借を建て替える場合には、地主との交渉、権利の整理と、所有権以上にクリアしなければならない課題があります。定借が所有権マンションよりも簡単に建て替えが出来るはずがありません。

被災時にはデベも関わり、地主が借地期限の延長に応じる可能性もあるとおっしゃっていますが、それこそ不透明な楽観的な予測でしかありません。地主の立場としては早く土地を返して欲しいわけで、だからこその定期借地権なわけです。期限の延長に応じて地主に何のメリットがあるんでしょう？被災時に定借の建て替えなどほぼ実現不可能だと思いますよ。

繰り返しになりますが、定借で実現できる事は所有権ならもっと簡単に、短期に、低コスト、低リスクで実現できます。所有権を超える、定借でしか得られない価値、メリットって何ですか？

[3427: 匿名さん]

所有権ではとても買えないような好立地の物件を買えるのが定借の一番のメリットだと思いますよ。ここも定借じゃなかったら相当高くなっていたでしょう。

[3428: 匿名さん]

>>3427 匿名さん
>所有権ではとても買えないような好立地の物件を買えるのが定借の一番のメリットだと思いますよ。ここも定借じゃなかったら相当高くなっていたでしょう。
価格差は10％～15％程度しか変わりませんよ。これで「相当高くなる」と言えますかね。正しくは「この程度しか変わらない」ではないでしょうか。

価格はこの程度しか変わらないのに、権利やリスク、資産性は雲泥の差だと思いますが・・・。
定借には何も良い所が無いと言った方が適切ではないですかね。

[3429: 匿名さん]

不動産は立地が何より大事だからね。リセールを考えても同じ予算でより好立地の物件を買えるメリットはかなり大きい。

[3430: 匿名さん]

本郷一丁目で女子校がタワマン建設差し止め訴訟を起こしたようですね

[3431: マンション検討中さん]

>>3429 匿名さん
定借は中身も無いし、リセール最悪じゃん。ゴミ。

[3432: マンション検討中さん]

以下あくまで仮定ですし皆に当てはまるわけではないのでそのことは理解して欲しいんですが、仮に所有権で1億5000万円の部屋を10％安い1500万円分の現金の持ち出しが少なくて買えるとします。
そうすると、その1500万円を年利4％で70年間回したら2億3357万円になります。もちろんそんなうまくいかないかもしれません。ただ、70年後の所有権付きマンションの残存土地の価格もその時どうなってますかね？先のことを予測するのはなかなか難しいです。その点、選択として、不確実性が高い「期待」よりも自身で主体的に資産を形成していきたいというのも一定の合理性があるかと。
持っている資源は人それぞれですのでできる範囲でその使い道が異なること、その場合に所有権マンションと同等レベルにQOLを上げる手段として定借マンションを選ぶことはあり得るでしょう。少なくとも利用価値は同立地、仕様の所有権のそれと同じですので。
そうすると10～15％安いことは大きな意味を持ちます。とにかく初めの時点で手許現金を多く残して運用することが大事になりますね。地代が高いとか月々の支払い差には大した意味はありません。「その分をもし積み立ててたら」と考えても、別に指数的に増えるわけではないので。そういう計算が苦手な人、うまく立ち回る自信がない人は所有権マンションを買っておいた方が安全でしょう。

[3433: マンション比較中さん]

「年利4％で70年間」って笑うところですか？
それだけ稼げてたらリビオなんか買わずに松濤とかに家建てるかなぁ

[3434: 周辺住民さん]

年利４％自体が「不確実な期待」に当てはまるのでは？
もしそれが不確実ではないと、そもそも持っている現金・住宅ローンで引かれるはずの金額を全てを年利４％の投資に回し、高級賃貸でも住んだ方がお得です。
同じ計算で15000万円は70年後23億円になります。住宅ローン前提で15000万円を投資に回す余力がなくても毎月返済する金額分を「確実に年４％稼げる投資」をすれば家賃を引いても70年後には2億3357万円よりは含み益が高いはず。

何も気にせず年利４％がもらえる画期的な投資種目が存在しない限り、年利４％のためには毎日のようにニュースやらチャートやら見ながら買ったり売ったりしなければなりません。そうしても実現できるかどうかはわかりません。７０年間こういうのを繰り返すのをQOLって言えるのでしょうか。
S&P500に投資すれば誰でも年１０％以上は稼げるよーというのはコロナ以降のわずかな時期だけ。こんな傾向が70年間続くと思ったり確実に儲かる方法だと考えてはなりません。リーマンショックは100年前の話ではないですよ。

[3435: 匿名さん]

>>3432 マンション検討中さん
年利4％で70年間回すという前提は冗談以外の何物でもないですよね。
その前提であれば1.35億円でマンションなど買わずに1.5億円を全額資産運用に回して高級賃貸に住んだ方がよいということになりませんか。

[3436: 名無しさん]

ヘッジファンドからスカウトが来そうな大風呂敷だな

[3437: 口コミ知りたいさん]

文京区だとこんな掲示板でも話すスケールが変わりますね。参考にできる方もきっといるのでしょう

[3438: 匿名さん]

デベが儲かるだけの話

[3439: マンコミュファンさん]

天井高2450、、、首都圏の郊外都市マンションですら2600とか普通にあるのに残念すぎる
定期借地権て究極のコストカットで、さらに億ション吹っかけておいてこの仕様は流石にないよ、日鉄さん
しかも億ションなのにキッチン天板人工石て、、
品川含めて話題作ってるなと思ったけど、所詮日鉄なんだね

[3440: 評判気になるさん]

>>3439 マンコミュファンさん
逆に郊外部だから普通にあるのでは、、
都内には高度制限を守りつつできるだけ建蔽率、容積率を増やしたい物件がたくさんありますから。
超高層タワーマンの場合は高度制限が緩いから、そして高級向けの場合は戸数を減らす代わりに値段設定を強めにしても富裕層が買ってくれるから、なんですけどこの物件はどこにも当てはまりづらいと思います。

[3441: 匿名さん]

>>3432 マンション検討中さん

>仮に所有権で1億5000万円の部屋を10％安い1500万円分の現金の持ち出しが少なくて買えるとします。
>その1500万円を年利4％で70年間回したら2億3357万円になります。

お聞きしたいのですが、あなたは現在いくらの預貯金をお持ちですか？
1.5億円の現金をお持ちの場合のみ
「1.5億の所有権マンションを買う」
「1.35億の定借マンションを買い、1500万を4%で運用する」
という2つの選択が取れるのです。

普通はこんなに現金を持つ人はいないでしょう。それどころか1500万の運用原資すら持っていない人も多いのでは。
つまりご指摘の運用成績は、あり得ない想定であり、完全な「机上の空論」です。

住宅購入だからこそ住宅ローンを利用して1.5億もの融資を受け、返済によって資産形成が出来るのです。株を買いたいからと言って銀行に行っても融資は受けられません。

ちなみに、もし1.5億の現金があるなら4倍の融資を受け、4戸の所有権マンション（6億相当）を購入できます。1戸に居住し3戸を賃貸3％で運用。そこから4戸分を返済。20～35年で完済し6億相当の資産形成ができます。70年なら2～3回の買い替えをしてインフレを考慮せずとも3倍20億程度の資産形成が可能なはずです。1500万を4％70年間運用して得られる2億3357万円と比べてどうでしょうか？

>70年後の所有権付きマンションの残存土地の価格もその時どうなってますかね？

立地の良い都心部であれば長期的にはインフレによって不動産の価値は確実に上昇します。

都心部の築30年のマンションであれば新築時との比較でほぼ例外なく含み益が出ているはずです。
築50年のマンションでも、50年前は数百万でしたが現在は数千万で取引されています。
築70年はほとんど事例がありませんが、日本初の分譲マンションである宮益坂ビルディングは70年前の竣工当時「夢の百万円マンション」と呼ばれました。現在は建て替えられ3億円程になっています。築70年近い築古状態でも、建て替え決定前は数千万、建て替え決定後は数億円の値段が付きました。

つまり70年という時間で、立地の良い不動産は確実に数十倍に値上がりし、建て替え事例も存在するという事です。
だからこそ価値のある物件、育つ物件を購入すべきと言っているのです。そして70年で例外なく価値が消滅し、建て替えの可能性も無い定借物件には何のメリットも無いと言っているのです。

>不確実性が高い「期待」よりも自身で主体的に資産を形成していきたいというのも一定の合理性があるかと。
>10～15％安いことは大きな意味を持ちます。とにかく初めの時点で手許現金を多く残して運用することが大事になりますね。
>とにかく初めの時点で手許現金を多く残して運用することが大事になりますね。

繰り返しになりますが、ローンを組む前提なら定借物件を選んでも購入時点で1500万の運用原資は手元にありません。毎月の返済額が少し安くなるだけです。現金購入の場合のみ、この議論が成立します。目を覚ましましょう。

>地代が高いとか月々の支払い差には大した意味はありません。「その分をもし積み立ててたら」と考えても、別に指数的に増えるわけではないので。

定借であれば物件価格が安く、借入が少ないため、毎月の返済額は数万円抑えられるはずです。ただ毎月の返済額の差にはメリットが無いとおっしゃっていますので、この件についても定借のメリットは存在しませんね。

>計算が苦手な人、うまく立ち回る自信がない人は所有権マンションを買っておいた方が安全でしょう。
計算が苦手なのはどちらでしょうね。

[3442: 匿名さん]

>>3440 評判気になるさん
郊外では販売価格が伸びないので直床で天井高を2.45mにして容積率を最大限活かして販売戸数を1戸でも増やそうとしているマンションが多い。逆に都内では購入者に経済的余裕があるので、多少価格が高くても設備仕様が高い住戸のほうが受け入れられるように思う。
ここは郊外マンションの思想が流れているのでしょうかね。その割には価格がお高めのように思いました。

[3443: 匿名さん]

階高減らすとその分資材も浮かせるしね。高さ制限回避以外の理由はこれでしょ。

[3445: 名無しさん]

所有権マンションを数年、数十年後に売却するとしましょう
まず、未来エリアの立地と市況によってマイナスにもプラスにもなれる一つの要因。
インフレーションによる全体的な価格上昇というプラス。
そして建物の老朽化によるマイナス。

定借だと、上記の三つに70年後には残存価値が0円になるというマイナス要因を追加。

あのマイナス要因のせいで市況がいい時には遅く上がる、悪い時なは早く下がるという判断になりますが、、
どうしてもこのエリアに住みたいのに所有権マンションは買えないから、すごく損しても住みたいって方じゃないと、、
時間がもっと経ってそもそも所有権の土地が売りに出ない時が来たらまだしも(そうなったら所有権の価値はもっと上がるのは別とします)

商業用ビルならお金を稼ぐための投資だし立地が良ければ売り上げ自体が桁違いなので借地権もいい選択肢かもしれませんが、基本毎月自分のお金を払って住む居住用物件なら無理やり定借というリスクを背負ってまで買う理由がよくわかりません

[3446: 匿名さん]

小石川は立地が良いからね。定借でも資産性はかなり高いと思いますよ。

[3447: 名無しさん]

小石川に住まう喜び、誇り、安心安全
これらが満たされればぶっちゃけどこでも良いよ

[3448: 匿名さん]

これだけ恵まれた立地なのに、定借なのでかなり安く住めるのはお買い得だと思うんだよな。

[3449: 匿名さん]

>>3448 匿名さん
>これだけ恵まれた立地なのに、定借なのでかなり安く住めるのはお買い得
そうでしょうか？10％程度しか値段が変わらないのに？定借がバカみたいに高すぎる、ボッタクリという見方の方が適切では？

[3450: eマンションさん]

>>3357 匿名さん

リビオを賃貸するとインフレで家賃は上がり、ローン支払いよりCFが大きく　すごくプラスになると思うけどね

[3451: 名無しさん]

>>3450 eマンションさん

私はこの10年で新築マンション10戸購入し安倍政権誕生で資産形成しました。株も儲かったけど気が気でないので不動産の方が楽です。ここを購入したけど気に入ったからです、天井高が4cm低いとかあまり気にしません、住んでみて不便ならまた新しい物件を探すだけ。6年周期で住み替え（この間所得減税や、固定資産税減額を利用）価格が上昇していたらまた新築に住み替え、もし賃貸で良い条件で貸せるなら売らなくても良いし。35歳で1500万円以上貯蓄があれば90%ローンで、最強区分マンション投資＋住替え戦士を目指しましょう！　

[3452: 匿名さん]

イニシャルコストが安いというのはメリット大きい。これだけの好立地にこの値段で住めるチャンスはかなり貴重かと。

[3453: マンション比較中さん]

>>3452 匿名さん
1割しか違わないのに？計算が苦手な人がいるようだ。

[3454: 匿名さん]

もう答えは出てるんだけど、忌避施設が大好きな人は理解出来ないんだろうね。これは仕方ないよ。

[3456: 名無しさん]

忌避施設って嫌な言い方だよな
選民とか差別に結びつきそうで
自分のウンコやゴミがそこにあるわけなんだけど

[3457: 匿名さん]

お墓はしっかり嫌悪施設。

[3458: 匿名さん]

物価上昇で地代の値上げもあり得る。土地代金分の支払いを先送りすることがメリットになるかでメリットとなるか。神のみぞ知る。

[3459: 通りがかりさん]

この価格帯とランニングコスト考えると投資用区分ローンで賃貸にだす場合、賃料は70平米台で40～50万と予想。一方、住宅ローンで購入して居住なら30～35万の返済。買う方がお得?

[3460: 通りがかりさん]

駅前のパークコートの3LDKが50万くらいだし、そんなに高くなるかな？

[3461: 匿名さん]

>>3459 通りがかりさん
賃料が伸びない文京区でさらに駅遠でそんな賃料付くわけないじゃん…どんな相場感してるんだ
どこベンチマークにしたの？

[3462: 匿名さん]

小石川は賃料水準もかなり高いですよ。

[3463: 匿名さん]

>>3459 通りがかりさん
感覚的に50万はいかにも高すぎるけど新築プレミアムも乗せて40万強くらいは可能性はあると思う。賃貸と購入の比較なら、どんな場合でもどんな物件でも同じ条件なら購入した方が安くなるに決まっている。家賃には大家の利益が乗るわけだから。一方で購入は原価で取得しているわけだからね。大家が赤字で貸すなんて事は余程特殊な事情以外は無いわけで・・・。

[3464: 匿名さん]

購入の方が安い上に35年で返済終わって残り35年はタダで住めるからね。

[3465: 検討板ユーザーさん]

>>3464 匿名さん
地代。。。

[3466: 匿名さん]

>>3464 匿名さん
定借は資産形成には寄与しないけど、それでも賃貸に住むよりは生涯の住宅支出を考えると多少マシ。
賃貸はここにさらに大家の利益が乗るからその分は損をする事になる。ただ引っ越しは自由で災害や隣人ガチャのリスクは無い。この点をどう考えるか？
やはり所有権が一番なのは言うまでもないが。

[3467: マンション検討中さん]

>>3463 匿名さん
周りの賃貸相場と比較してかなり強気の設定だと、借り手がつかなく、安く貸し出さざるを得ないと思います。
今の新築マンション価格は資材や人件費の積算で決まっていて、賃貸相場（収益還元法）との乖離が大きいので、いざという時に貸したいなら新築は候補から外さないと割にあいません。

[3468: マンション比較中さん]

>>3461 匿名さん
相場とか関係なく「買っちゃった側が損しない賃料設定したら」の金額でしょ
そんなんじゃ誰も借りないよなって思わないのがやばいｗ

[3469: 匿名さん]

小石川は賃貸供給があまりないので、むしろ賃料相場はかなり高いですよ。

[3470: 名無しさん]

>>3469 匿名さん
それはみんな買って住むからと、そもそも利回り取れないから供給が少ないだけ
エリア特性のことなんも分かってないなー

[3471: 通りがかりさん]

>>3464 匿名さん
後半の35年、定借は絶対不可避的にどんどん価値がゼロになっていく一方、所有権は資産として残り続けるんだが？

[3472: 匿名さん]

>>3471 通りがかりさん
マンションの土地持分なんて僅かな価値しかないよ。立地が優れてれば良いけど、立地が悪い所有権は建て替えできずに揉めるだけ。

[3473: 匿名さん]

>>3457 匿名さん
墓地は寺社と同じでそんなに気にならないけど、下水処理場や清掃工場は実害がある。

[3474: eマンションさん]

>>3472 匿名さん

建て替えで揉めた方が0よりマシじゃね？

[3475: マンション検討中さん]

こりゃ、参考になる。

https://www.century21-sell.jp/reading/561/

定期借地権は、真面目に慎重にならざるを得ない。
住宅ローンが残期間が短くなると、通らない。
これは、買う側の問題だけでなく、結果的に、売る時に買い手が見つかりにくいということになる。

[3476: 匿名さん]

>>3471 通りがかりさん
多分定借はイニシャルが安いから余ったカネを投資出来るメリットがあるって言う奴がまた登場してくるよ。
値段は1割しか変わらないし、余ったカネを投資できるのは現金で所有権を買える資力のある人だけですから。そんな人ほぼいないから意味の無い仮定。

[3477: 匿名さん]

>>3472 匿名さん
建て替えが出来ないならそのまま存続するだけ。土地に僅かな持ち分しか無くてもその所有権は永遠。一方で定借は完全に消滅だから雲泥の差。市場もそういう評価で値段を付けるからね。揉める方が資産価値ゼロよりはるかに良い。揉めるって事は資産価値が保たれ住民も関心があるって事でもあるからね。

[3478: 匿名さん]

築70年だと躯体の劣化が相当進んでるから、直下型自身が来たら倒壊しますよ。

[3479: 匿名さん]

自身→地震

[3480: 匿名さん]

>>3478 匿名さん
そうなれば当然ながら建て替える流れになる。残存期間が少なくなった定借には絶対に出来ない芸当。

[3481: 名無しさん]

文京区10年以上住んでますけど小石川ブランドってあんなにどうしても手に入れたいものなのかわからんないですね
そもそも住所に小石川が入ってるだけで坂上だったり駅近だったりするところと結構離れてるんじゃないですかここ
定借しか手が届かないならそもそも文京区にこだわる必要はないと思います

[3482: 購入経験者さん]

>>3449 匿名さん
10％程度しか値段が変わらないのに？定借がバカみたいに高すぎる、

定借を選択することによって浮かすことができた「10%」に対して何も行動しないならそうでしょうね。目一杯で買ってしまって何も残らないときも不可。資産形成を自宅不動産でしかできない立場であれば定借はやめておいた方が安全。
「私は器用な立ち回りはできない、マンション買ったらそれ以上のことは面倒なので何も考えたくもない」というのも否定しません。そこで思考停止してしまうのはもったいないとは思うけどね。

[3483: 匿名さん]

>>3472 匿名さん
本気で言ってるならお前所有権のマンション買ったことないだろ？
契約書見たら僅かな持分でどれだけの価格か一発で分かるからな
そうやって酸っぱい葡萄で何でも決めつからの、いい歳して恥ずかしいよ？

[3484: マンション検討中さん]

定期借地擁護派は、下手に反論しないで、所有権＞定期借地権　の事実は素直に認めた方が良い。議論すればするほど、定期借地権のデメリットが目立って空しいだけだ。

定期借地権は、地主とデべにとって極めて合理的かつ有利なスキームであることは自明。

地主：ほぼゼロリスクで超長期の収入確保
デべ：立地取得コストがゼロで、マンション開発
購入者：イニシャルコストは安くなり、毎月のランニングがその分上がる

つまり、購入者だけがメリットだけでなくデメリットがあり、割を食っている。しかも、そのイニシャルコストも、さほど魅力的な価格になるほど安くない。

強いて言えば、超長期の賃貸前払いシステムだと思って買うしかない。
普通の賃貸だと、途中で出ていけと言われるリスクがあるが、こちらは無い。７０年後は問答無用だが。

[3485: マンション検討中さん]

>>3484 マンション検討中さん
＞デべ：立地取得コストがゼロ
ゼロ？
定期借地権購入してるよね？

[3486: 名無しさん]

品川の定借リビオはフィーバー状態なのに

[3487: 口コミ知りたいさん]

>>3486 名無しさん

リビアタワー品川のことなら所有権ですけど

[3488: 検討板ユーザーさん]

>>3485 マンション検討中さん
転貸のパターンもあるから、購入してるとは限らないし、当然だけどどっちにしたってそれも価格に転嫁してるんだからデベはトータルで手出しないよ
そんな基本的なことも知らずに定借物件検討してるの？

[3489: 匿名さん]

>>3482 購入経験者さん
>安い定借を買う事で浮かせた10％
大多数の住宅ローン利用者とっては関係ない話。
10％高い所有権マンションを現金で買える人が、10％安い定借を選んだ場合に限って10％の余剰資金が手元に残る。これを投資する事は出来るだろうけど、ローン利用なら物件価格までしか借りれないから余剰資金なんて残らない。定借は毎月の返済額が所有権より少し安くなるだろうけど、その分地代なんかで相殺される。
経済合理性は無いね。
器用もなにも、定借はそのまま死んでいくのに対し、所有権は半永久に成長するわけで、構造的に全然違う。

[3490: マンション比較中さん]

>>3489 匿名さん
自分の能力ではメリットを十分処理・消化できせんって言ってるだけのようだが？
所有権は半永久に成長する？どれくらい？時間軸は？

ほとんど悪徳投資勧誘のよう

[3491: マンション掲示板さん]

定借は合理的だとか嘯いてる奴の方が悪徳勧誘と呼ぶのに相応しいだろｗ

[3492: 匿名さん]

>>3490 マンション比較中さん
>自分の能力ではメリットを十分処理・消化できせんって言ってるだけのようだが？
メリットを消化できないって、定借に一体なんのメリットがあるんでしょうか。定借を買っても余剰資金は生まれませんよ。

>所有権は半永久に成長する？どれくらい？時間軸は？
半永久の意味が分かりませんか？所有権であれば建て替えも可能です。もちろん資金や合意形成の難しさはあるでしょうが、定借では制度として絶対に不可能。
また例えば70年という期間で見ると、好立地の不動産はインフレして確実に価値が上がります。都心の70年前の地価と現在の地価を比べれば明らかですね。

価値が上がれば、建て替えて資産価値は更に上がり、建て替えた方がメリットがあるため合意も得やすい。都内の再開発がこれだけ進んでいる事はこの事実を裏付けています。定借はこういった流れにも絶対に乗れません。そういう意味で所有権は半永久的に成長すると言っているのですが・・・。

[3493: マンション比較中さん]

>>3492 匿名さん
自己都合の条件設定と決めつけは、ほとんど新興〇教のよう

[3494: マンション検討中さん]

>>3493 マンション比較中さん
ド正論を突かれて反論出来ないからって、＊＊＊＊よばわりはダメだよ。>3489と>3492の指摘はごく当たり前のもので自己都合でも決めつけでもなんでもない。常識だよ。
定借擁護派は何でこういうパターンが多いのかな？何で現実を理解しようとしないの？答えは出ているのに。

最初のイニシャルの安さも、節税（相続）も、長期の資産性も合理性は無い。制度上、修繕や災害対応も所有権より相対的にリスクが高い。
定借だけが持つ、所有権を超える価値、メリットって何ですか？

[3495: マンション検討中さん]

>>3494 マンション検討中さん
な～に言ってんだろう？

>>10％高い所有権マンションを現金で買える人が、10％安い定借を選んだ場合に限って10％の余剰資金が手元に残る。
へ？別に全額現金で買う前提でなくても同じローン額で手許現金を10％分残せる人は多いと思うんですが？マンション買う人の条件設定ってそれしかないの？保有資産も価値観も違う色んな人が居ると思うんですが？

>>所有権であれば建て替えも可能です
だから何？将来建て替えるときの条件を今の段階で確定して比較することができますか？

>>もちろん資金や合意形成の難しさはあるでしょうが
そこが一番の問題でしょ　流しちゃ駄目よ

>>定借では制度として絶対に不可能
今から終わりが読めてるので覚悟を決めて計画的に人生設計できますよ！

>>70年という期間で見ると、好立地の不動産はインフレして確実に価値が上がります。都心の70年前の地価と現在の地価を比べれば明らかですね。
でしょうね。だからどのくらいインフレするか分かりますか？そこが大甘なんだけど。まあ、せいぜい頑張って長生きしてください、少なくともあと70年以上は。買ったマンションが値上がりするといいですね。きっと豪華老人ホームにも入れますよ。

前に出てましたけど、現金があれば複利計算で指数的に増えていくという計算上の事実に対し、所有権マンションにおける仮定の定性価値を取り上げて優位性を語っても議論がすれ違ってますし、そもそも再現性低いです。
三井健太が残したコメントでも鵜呑みにしたんでしょうか。あんな、晴海フラッグの評価も見損なった無能な評論家の。。

[3496: 評判気になるさん]

>>3492 匿名さん

> 価値が上がれば、建て替えて資産価値は更に上がり、建て替えた方がメリットがあるため合意も得やすい。
今日本中で建て替えををしているマンションは年間数件らしい
どうして建て替えが進まないのだろうか

[3497: 評判気になるさん]

定借の場合、評価は賃貸利回りだと思う。
転売益にフォーカスしすぎて、価値を見誤ってはいけない

将来的にインフレが進めば家賃も上がり、新築価格もそれによって上昇する。
イニシャルコストの少ない定借は常に所有権よりも高い利回りになる。

[3498: 通りがかりさん]

>>3495 マンション検討中さん

長期的に見れば資本収益率は経済成長率を凌ぐ。少なくとも近代から現代においてはそうだった。
所有権であろうが定借だろうがそれは同じ。ただ寝かせておくのでなく正しく運用して70年もすればどちらも収益は得られる。

上物に寿命がある以上、70年という通常のマンションなら寿命を迎えるような長期の定借は所有権に限りなく近いが、より高く売って転売益を求めるなら所有権に軍配が上がる。ただ築50年を超えて建物に致命的な不具合があっても建て替えができないとなると所有権でも二足三文だろう。

あと、亡くなった大先輩を誹謗するのは控えて欲しい。人として大事な礼節はわきまえたい。

[3499: マンション検討中さん]

結局は定借特有の制約と様々なリスクを10％の価格差で正当化できるか、という事でしょ。多くの人は定借の中身を考えると正当ではないと考えているという事かと。私も定借が所有権の6割程度で買えるなら短期所有を前提に検討しますね。昔はそんな感じだったし。

[3500: 匿名さん]

>>3496 評判気になるさん
新規に確定するマンションの建て替え案件は年間数百件はありますよ。数件なんて事はありません。そのほとんどが都心部ですが。要は土地が上がっている場所しか建て替えのメリットが無くて不可能という事です。

[3501: 口コミ知りたいさん]

しかし定借推しは何でこんなにムキになって反論するのかね。もう既に買っちゃって引っ込みがつかなくなっているのかな。あり得ない投資の想定だったり、新興〇教とか言葉遣いも推して知るべしだが・・・。定借が70年で消滅するという単純な事実も理解できないのかな。

[3502: 匿名さん]

小石川は立地が良いからね。定借でも住みたい人が多いからこれだけ話題になるのだと思う。

[3503: 口コミ知りたいさん]

>>3495 マンション検討中さん
>前に出てましたけど、現金があれば複利計算で指数的に増えていく
何でこの人は他人を装って自作自演しているんだろう。自分で書いた事でしょ。
そんなに定借擁護派が多いと装いたいのだろうか。

[3504: 周辺住民さん]

>>3498 通りがかりさん
「亡くなった大先輩を誹謗するのは控えて欲しい。人として大事な礼節はわきまえたい。」は本当そうですね、一般の人にも知見を提供してくださった偉大な先人でした。もしもこの方よりご自身の方が有能と思ってるいるなら「ダニング=クルーガー効果」という言葉を検索することをすすめたいですね。10％の手元資金を複利で運用できるから定借が良いという計算なんて仕事で投資の世界に携わってる人から見たら笑われちゃうレベルの計算だよ。良心がある人はレベルの低さへ失笑し、良心のない人はカモがいると笑顔になる

[3505: マンション検討中さん]

高いお金を借りてこの定借を買うなら、自分だったらパコ小石川を借りて住むかな。ま、人それぞれだと思うけど。

[3506: マンコミュファンさん]

定期借地権は、まじめに、住宅ローン組まないと買えない人にはお勧め出来ない。

ギリギリのローン借りて買ってしまうと、所有権に比べて解体積立金と地代負担が毎月の支払いを圧迫する。その額は、土地持分の固定資産税に比べてかなり高い。

定期借地権の擁護派は、固定資産税が安くなると強弁するが、解体積立金と地代の高さを正確に伝えない。差し引きマイナスになってしまう事実を言いたくないから。

[3507: 匿名さん]

立地の悪い所有権よりは、立地の良い定借の方が資産価値高いですよ。

[3508: 口コミ知りたいさん]

>>3507 匿名さん
資産価値というのは単純に現在の値段の事。立地の悪い所有権よりは、立地の良い定借の方が高いという事はあるだろう。
しかし資産性（値段の落ちにくさ、売りやすさ）という点では圧倒的に所有権が有利になる。値段の落ちにくい、場合によっては値上がりする、価値の棄損しにくい買い物をする事が重要。そういう意味では現時点の値段はあまり意識する必要はない。当たり前の事。

[3509: 匿名さん]

>>3507 匿名さん

ここは、駅10分以上掛かる時点で、立地が良いと間違っても評価されない。

[3510: 匿名さん]

>>3500 匿名さん
確かに案件はあるよ。合意に至らない案件だけど。

[3511: 匿名さん]

>>3510 匿名さん
いいえ、実際に総会で合意に至り、計画が動き始める件数です。都心部では築古マンションが増加し、各所で再開発もあり、建て替えの決定は少なくない数になっています。

[3512: 通りがかりさん]

70年近く経って建て替え計画が進んでない所有権 vs 70年近く経って最期を向かってる定借だと前者の方が良くね？
ボロボロだけど住み続けるし、売っても小遣いくらいは残るじゃん

[3513: 購入経験者さん]

>>3512 通りがかりさん
その通りです。
定借マンションが建つような立地であれば好立地と言えるため、住める状態なら売る、貸す、いずれも可能でしょう。古いからと言っても家賃はある程度の金額で下げ止まりますから、投資用として収益還元でもそれなりの価格が付きます。もちろん実需用途もあるでしょう。

そもそも70年という期間を考えると地価は例外なく値上がりしていますから、小遣いどころか所有権なら古さを考慮しても大儲けになります。定借は区分所有者にとっては1円にもならず、その利益は地主が独占する事になります。

[3514: マンション検討中さん]

>>3509 匿名さん

さらに、ここは墓場と隣接しており、真隣なので、墓と隣で立地が良いとは誰も評価しない。

[3515: マンション検討中さん]

定期借地権は、やはり、純粋に長期の賃貸だと割り切るしかない。
その賃料を前払いしているだけだ。

2億円出して買っても、いずれ0円の価値になることは確実に約束されているのだから。

それは、賃貸だ。

だから、ここが、長期の賃貸として納得できる人にとっては買うに値するし、長期の賃貸前払いにしては高いと思う人にとっては買わない方がいい。

なお、70年で割ると、賃貸料金は割安になるだろう。だから、永ーく住むならお得になるだろう。

問題は、残期間30年切るくらいで売りたいとなったときに、売れないし、ここは駅遠だから、賃貸にも出せないということだ。

将来子供がそのまま引き継いで住むことが確定しているなら話は別だが、そんな古いマンションなんか子供が要らないと言った時に、相続しても、売れないし、賃貸でも買せないけど、でも、毎月の管理費やら解体金やら地代を払わないといけない。それは、大変だろう。

[3516: 買い替え検討中さん]

所有権マンションより安価な定借を買って、浮いたカネを投資すべきだと言う定借派がいるけど、両者は10％しか価格差が無い。

9千万の定借を買って1千万を株式などに投資するか、1億の所有権マンションを買うか、という事になる。
1千万の70年後の株式投資のリターンと、1億の所有権マンションの70年後のリターンと、どちらが大きいだろうか。一般的には原資が大きい方が有利になるのは確実だろう。

日経平均とマンション価格は連動するのが明らかだから、株価が上がればマンションも上がり、甲乙は付け難い。特に長期でリスクを取らず、再現性のある一般人レベルの投資行動との比較では。そうなると原資の大きさが結果に影響するのは間違いなく、1000万の株式投資より1億の所有権マンションが有利なのは間違いない。

定借は9千万も注ぎ込んで、潰れるのが確実な会社の株を買うようなものだ。全く育たないのに9千万も投資するなど馬鹿げているし、少なくとも1000万の投資原資を得るために定借を選ぶ理由はどこにも無い。同じ資金で所有権を買った方がはるかに合理性がある。

[3517: 匿名さん]

>>3507 匿名さん
駅遠悪条件の立地劣後定借マンションのスレでそれ言う？笑

[3518: マンション比較中さん]

>>3506 マンコミュファンさん
定借を擁護するために固定資産税をあげる人なんか笑うしかないよな
地主が固定資産税に色つけて店子に課金してくるのが地代なんだから

[3519: 匿名さん]

このスレ面白い人多すぎるだろ

[3520: マンション検討中さん]

小日向にある定借マンションは新築時価格は坪400万台だったけど最近は坪500台で取引されている。
取引事例はマンション評価サイトで公開されているから見ておいで。