リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[3421: 買い替え検討中さん]

>>3418 匿名さん
その通りなんだけど、なんでわからない人、正しくは「わかりたくない人」が多いんだろうね
ただのステークホルダーならいいけど、真面目に言ってるならヤバイと思うわ

[3422: 匿名さん]

>>3418 匿名さん
> リビオシティと同等、同水準、同価格の所有権マンションと比較しないと意味がない。
いま文京区内で物件を探している人にとっては意味をなさないです。
今買える物件の中での比較をすると、大規模定借か、小規模所有権かという比較を強いられるのは当然のこと。地理的時間的制約を無視した比較は参考にはならない机上の空論です。

[3423: 匿名さん]

>>3418 匿名さん
> 所有権なら区分所有者の合意だけで建て替えを実現
話は震災などで居住不能となった場合の再建の話をしています。一般的な建て替えの話はしていないのでご注意ください。

一方で所有権のメリットである土地部分を所有するから価値が高いと言ってみたり、相続税評価については土地部分は小さ過ぎて借地権と同じぐらい安くなるとおっしゃって見たり、いささかご都合主義すぎる気もします。

建て替えできるとおっしゃいますが、現状では所有権であっても建て替えできる方が珍しいです。資金面での問題が大きいからです。区分所有者がお金を出し合って再建するのはかなり無理があります。総合設計制度を援用して建て替えるにしても外部の資金を導入して建て替えさせる代わりに余った床を販売して利益を出させるわけで、元の広さの部屋には住めないか、多額の自己資金を提供しなければいけません。二足三文で売って出て行く人も多いですよね。

[3424: 匿名さん]

>>3417 匿名さん
> 同じ土地に住めば同じような価値観になると思うとは
あなたがとても30年も小石川に住んでいるようには思えないという事を婉曲にお伝えしただけです。

それ以前に、そんなに長く住んでいるのに駅からちょっと遠いだけで価値がないと自分の郷土を誹謗するというのは、いささか残念ですね。確かに工場しかなかった頃は宅地としての評価が低いのは当然ですが、工場がほぼ全てマンションになり、残った工場も多くは機材を手放して住宅化していて、いずれ全てマンションか戸建てに変わるでしょう。千川通り沿いの小石川の地位はこれからもどんどん良くなっていきますよ。

[3425: 匿名さん]

>>3422 匿名さん
>今買える物件の中での比較をすると、大規模定借か、小規模所有権かという比較を強いられるのは当然のこと。地理的時間的制約を無視した比較は参考にはならない机上の空論です。

定借と所有権マンションの価格差は1割程度、多く見ても15％くらいしか違いません。
この現実の中で「定借のリビオシティと狭小土地に建つ小規模な所有権マンション」という二極になるはずがないですよ。わずかな価格差しか無いのになぜそんなに格差が生まれるのですか。中身を考えれば定借は極めて割高という事です。

[3426: 匿名さん]

>>3423 匿名さん
>所有権のメリットである土地部分を所有するから価値が高いと言ってみたり、相続税評価については土地部分は小さ過ぎて借地権と同じぐらい安くなるとおっしゃって見たり、いささかご都合主義すぎる

相続税を計算するための税務上の課税評価は、所有権も定借もほぼ同じになると言っているだけです。
一方で相続が想定される数十年後の時価（流通価格）は、定借と所有権で大きな差が出るのは既出の通り。所有権は高値、定借は安値。

課税評価と時価の乖離が大きいほど相続対策になります。つまりあなたが主張する相続対策として定借マンションを買うメリットは無く、所有権マンションの方が乖離幅が大きいため適しています。

>震災などで居住不能となった場合の再建の話をしています。一般的な建て替えの話はしていないのでご注意ください。
>現状では所有権であっても建て替えできる方が珍しいです。資金面での問題が大きいからです。区分所有者がお金を出し合って再建するのはかなり無理があります。

その通りだと思います。所有権でも建て替えは困難だと思いますが、定借では資金面の問題は生まれないのですか？被災した状況で所有権より簡単に建て替えが出来るのでしょうか？

資金の問題が解決できたとしても定借を建て替える場合には、地主との交渉、権利の整理と、所有権以上にクリアしなければならない課題があります。定借が所有権マンションよりも簡単に建て替えが出来るはずがありません。

被災時にはデベも関わり、地主が借地期限の延長に応じる可能性もあるとおっしゃっていますが、それこそ不透明な楽観的な予測でしかありません。地主の立場としては早く土地を返して欲しいわけで、だからこその定期借地権なわけです。期限の延長に応じて地主に何のメリットがあるんでしょう？被災時に定借の建て替えなどほぼ実現不可能だと思いますよ。

繰り返しになりますが、定借で実現できる事は所有権ならもっと簡単に、短期に、低コスト、低リスクで実現できます。所有権を超える、定借でしか得られない価値、メリットって何ですか？

[3427: 匿名さん]

所有権ではとても買えないような好立地の物件を買えるのが定借の一番のメリットだと思いますよ。ここも定借じゃなかったら相当高くなっていたでしょう。

[3428: 匿名さん]

>>3427 匿名さん
>所有権ではとても買えないような好立地の物件を買えるのが定借の一番のメリットだと思いますよ。ここも定借じゃなかったら相当高くなっていたでしょう。
価格差は10％～15％程度しか変わりませんよ。これで「相当高くなる」と言えますかね。正しくは「この程度しか変わらない」ではないでしょうか。

価格はこの程度しか変わらないのに、権利やリスク、資産性は雲泥の差だと思いますが・・・。
定借には何も良い所が無いと言った方が適切ではないですかね。

[3429: 匿名さん]

不動産は立地が何より大事だからね。リセールを考えても同じ予算でより好立地の物件を買えるメリットはかなり大きい。

[3430: 匿名さん]

本郷一丁目で女子校がタワマン建設差し止め訴訟を起こしたようですね

[3431: マンション検討中さん]

>>3429 匿名さん
定借は中身も無いし、リセール最悪じゃん。ゴミ。

[3432: マンション検討中さん]

以下あくまで仮定ですし皆に当てはまるわけではないのでそのことは理解して欲しいんですが、仮に所有権で1億5000万円の部屋を10％安い1500万円分の現金の持ち出しが少なくて買えるとします。
そうすると、その1500万円を年利4％で70年間回したら2億3357万円になります。もちろんそんなうまくいかないかもしれません。ただ、70年後の所有権付きマンションの残存土地の価格もその時どうなってますかね？先のことを予測するのはなかなか難しいです。その点、選択として、不確実性が高い「期待」よりも自身で主体的に資産を形成していきたいというのも一定の合理性があるかと。
持っている資源は人それぞれですのでできる範囲でその使い道が異なること、その場合に所有権マンションと同等レベルにQOLを上げる手段として定借マンションを選ぶことはあり得るでしょう。少なくとも利用価値は同立地、仕様の所有権のそれと同じですので。
そうすると10～15％安いことは大きな意味を持ちます。とにかく初めの時点で手許現金を多く残して運用することが大事になりますね。地代が高いとか月々の支払い差には大した意味はありません。「その分をもし積み立ててたら」と考えても、別に指数的に増えるわけではないので。そういう計算が苦手な人、うまく立ち回る自信がない人は所有権マンションを買っておいた方が安全でしょう。

[3433: マンション比較中さん]

「年利4％で70年間」って笑うところですか？
それだけ稼げてたらリビオなんか買わずに松濤とかに家建てるかなぁ

[3434: 周辺住民さん]

年利４％自体が「不確実な期待」に当てはまるのでは？
もしそれが不確実ではないと、そもそも持っている現金・住宅ローンで引かれるはずの金額を全てを年利４％の投資に回し、高級賃貸でも住んだ方がお得です。
同じ計算で15000万円は70年後23億円になります。住宅ローン前提で15000万円を投資に回す余力がなくても毎月返済する金額分を「確実に年４％稼げる投資」をすれば家賃を引いても70年後には2億3357万円よりは含み益が高いはず。

何も気にせず年利４％がもらえる画期的な投資種目が存在しない限り、年利４％のためには毎日のようにニュースやらチャートやら見ながら買ったり売ったりしなければなりません。そうしても実現できるかどうかはわかりません。７０年間こういうのを繰り返すのをQOLって言えるのでしょうか。
S&P500に投資すれば誰でも年１０％以上は稼げるよーというのはコロナ以降のわずかな時期だけ。こんな傾向が70年間続くと思ったり確実に儲かる方法だと考えてはなりません。リーマンショックは100年前の話ではないですよ。

[3435: 匿名さん]

>>3432 マンション検討中さん
年利4％で70年間回すという前提は冗談以外の何物でもないですよね。
その前提であれば1.35億円でマンションなど買わずに1.5億円を全額資産運用に回して高級賃貸に住んだ方がよいということになりませんか。

[3436: 名無しさん]

ヘッジファンドからスカウトが来そうな大風呂敷だな

[3437: 口コミ知りたいさん]

文京区だとこんな掲示板でも話すスケールが変わりますね。参考にできる方もきっといるのでしょう

[3438: 匿名さん]

デベが儲かるだけの話

[3439: マンコミュファンさん]

天井高2450、、、首都圏の郊外都市マンションですら2600とか普通にあるのに残念すぎる
定期借地権て究極のコストカットで、さらに億ション吹っかけておいてこの仕様は流石にないよ、日鉄さん
しかも億ションなのにキッチン天板人工石て、、
品川含めて話題作ってるなと思ったけど、所詮日鉄なんだね

[3440: 評判気になるさん]

>>3439 マンコミュファンさん
逆に郊外部だから普通にあるのでは、、
都内には高度制限を守りつつできるだけ建蔽率、容積率を増やしたい物件がたくさんありますから。
超高層タワーマンの場合は高度制限が緩いから、そして高級向けの場合は戸数を減らす代わりに値段設定を強めにしても富裕層が買ってくれるから、なんですけどこの物件はどこにも当てはまりづらいと思います。