リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[3383: 周辺住民さん]

>>3373 検討板ユーザーさん
更新が前提の一般の借地権や地上権でも、銀行は残存期間までしか融資しません。残存期間が少なくなると融資が組めないので極端に値段が落ち、更新すると値段が上がるというのが一般的です。
青山や広尾は確かに人気があり、定借でも買いたい人は沢山いるでしょう。
ただ銀行にとっては人気の場所かはどうでも良く、定借という点だけで融資しない可能性が高いので、購入希望者が多くいても彼らは資金調達出来ずいつまでも売れません。結果的に値段は下がって行きそれが相場となります。
銀行は更新前提の普通借地権でも残存期間を基準に融資しますので、定借はもっと厳しい担保評価になる事は間違いありません。

[3384: 名無しさん]

物価高のご時世でいろいろな物の等級を下げざるをえないのはわかるけど、千川通りの交通量を調査した上でサッシの等級を最低ランクのT1にして変更もできないというのは割りと残念。

[3385: 名無しさん]

安普請で高く売ると言う商人の手本ですな

[3386: 匿名さん]

千川通り交通量少ないですよ。交通量が多くて騒音が激しいのは首都高とか、あとは海岸通りみたいな産業道路だよ。

[3387: マンション掲示板さん]

>>3384 名無しさん
千川通りは心配になるほど交通量は少ないよ
まあ断熱性能も考えるとT1はありえないけど

[3388: eマンションさん]

>>3386 匿名さん

海岸通りは交通量少ないよ。千川通りと変わらない。

[3389: 匿名さん]

>>3388 eマンションさん
それは言い過ぎ

[3390: 匿名さん]

>>3383 周辺住民さん
所有権マンションなら古くなっても建て替えができますからね。定借なら絶対に不可能。
確かに資金面や合意形成の難しさはありますが、好立地（特に定借が建つような立地）であれば築古状態を維持するより新築した方が資産価値の向上が見込めるため、建て替えた方が得だという判断になる事が多い。

このような背景から都心部ではかなり建て替え案件が多いのが実情です。近隣とトラブルになっているようですが、文京区の宝生ハイツはたった40年ちょっとで建て替えですから明らかなメリットがあるのは確実です。

でも定借はそういうチャンスは絶対に巡ってこないし、70年間そのまま、そして最後は「ゼロ」で何も残りません。こんなモノに良く手を出すなと思いますね。所有権を買っていれば全然違う世界が見られるのに・・・。

[3391: 匿名さん]

所有権でも築古はローンがかなり通りづらいよ
建て替えできる蓋然性の有無は評価外、法定耐用年数を超えるローンは難しい
長期ローンを組むなら定借でも70年も建っていることが確実な新築なら長期ローンは通る

最近中古マンション市況が伸び悩んでいて思うように転売が進まず焦っている業者がいるね
原宿の超有名駅前築古マンションの建て替えが何度も流れている事実を知る者としては、建て替えできたらラッキーぐらいに思ったほうがいいと考えている。

https://ieul.jp/column/articles/33651/

[3392: 匿名さん]

>>3391 匿名さん
築古の定借と、所有権だったら、明らかに築古の所有権の方がローンが通りやすいですよ。築50年以上でも所有権なら35年ローンは通ります。定借であれば残存年数以下が原則ですから、定借がその年代になるとほとんど取引が止まるか値段はガタ落ちするのは避けられません。担保評価は全然違いますよ。

確かに建て替えはうまく行けばラッキーという感じの方が良いと思いますが、それでも可能性がゼロの定借と、それなりに可能性がある好立地の所有権では雲泥の差がありますよ。

[3393: マンション検討中さん]

>>3392 匿名さん

好立地の所有権マンション買ったら、孫にまで将来感謝されますよ。
定借なんて、最後の２０年未満とかになると、お荷物扱いでしょう。
だって、リノベーションしたって、壊さなきゃいけないのだから。
そりゃ、厳しい。

定借は、子供や孫のことなんて全く考えないで、自分が向う３５年間くらい楽しければ良いと考える人向けです。

ま、そういうライフスタイルの人がいること自体は否定しません。

でも、ちょっとでも、資産を将来に残したいと思ってる人が手を出すのは危険な物件であることは間違いありません。買って１０年以内に売るとかなら、価値は下がらないでしょうけど。３５年後でも価値を維持している可能性がある定借は、ウルトラスーパー好立地（青山とか）だけでしょうね。

[3394: 匿名さん]

>>3393 マンション検討中さん
完全同意。
定借はある意味、カネがあり余っている金持ち向けの物件かもしれない。
貧乏人はなるべく無駄にせず、資産形成を意識せざるを得ないからね。そういう人には定借は絶対にお勧めしない。

[3395: 評判気になるさん]

定借は70年分の家賃を前払いする賃貸物件って誰かが言ってたけど、ホントにその通りだと思う。金持ちは賃貸で家賃を垂れ流しでも全然問題ないからね。便利な場所で自分の目指すライフスタイルが実現できればそれで良いという考え方。もっともこの物件の立地やクオリティが金持ちのお眼鏡にかなうかは疑問だけど・・・。

一方で一般庶民は住宅ローンのレバレッジで資産形成を目指すわけで、そういう人には定借は向かないね。

[3396: マンション掲示板さん]

年間400万くらい家賃を払ってるのですが、ここを買うのとこのまま賃貸に住み続けるのとどちらがお得ですか？他の物件高いし迷ってます。
家賃も最近定期借家多くてこのまま払い続けるのも怖いなと思ってまして。

[3397: 通りがかりさん]

>>3390 匿名さん
宝生ハイツは建替え不成立

[3398: 検討板ユーザーさん]

>>3396 マンション掲示板さん
中古買いましょう
地獄と地獄を比較したところで答えは出ません

[3399: 評判気になるさん]

>>3396 マンション掲示板さん
どう考えても早めに買うべきですよ。
35万近く家賃を払えるなら億以上の物件も買えるわえで家賃を垂れ流すのは非常に勿体ないと思いますよ。経済力があるみたいだから、資産形成は考えず定借でも良いと思いますが、せっかくそれだけ稼げているならもっと大きく育てた方が良いという考え方も出来ます。自分が同じ立場なら絶対に所有権をすぐに買いますね。別に一生の住処にする必要もないし、一生に一度の買い物という覚悟をする必要もない。合わなければ売れば良いのですから。そのためには売れる（売りやすい、つまり銀行が融資しやすい）物件にすべきです。つまりそれは比較的築浅の所有権という事になりますが・・・。

[3400: 匿名さん]

>>3392 匿名さん
>築50年以上でも所有権なら35年ローンは通ります。
そこはダウトだな。
仮にあるとしても物件の状態によるし、かなり審査は厳しいものとなるだろう
昔売った築古は調査員が来て審査していった

[3401: マンション検討中さん]

>>3395 評判気になるさん

70年間の家賃前払いと考えて、自分が住み続けられるなら、ある意味、問題はないですね。

でも、マンション買うのって、どう考えても２０代後半から３０代以降くらいからなので、７０年間も住み続けて、自分自身で後片付けできる人いないので、子孫に迷惑かけることになります。

仮に残存期間３０年切ったくらいで、相続されても、子供にとっても面倒くさいだけです。古いから、リフォームしようと思っても、３０年以内で取り壊すんだから躊躇するし、管理費と地代を払い続けるのは、馬鹿らしいので、さっさと売ろうと思っても高くは売れない。

これから数十年後になると、定期借地相続問題が頻発するのではないでしょうか。

[3402: 匿名さん]

>>3401 マンション検討中さん
残存年数が30年ぐらいだと相続税も安いと思いますよ。
下手に売るよりは引っ越して住むか、賃貸に出して利益を出していこうとする人が多いのでは。実際、文京区は住環境もよく子育てに向いていると考える人が多いので、子供世代が家を受け継いでそのまま住み続けるケースが多いと思います。

[3403: 匿名さん]

むしろ20年、30年経った後に修繕積立金や管理費不足になるリスクが小規模よりも大規模の方が低いというところに注目したいな。

[3404: マンション検討中さん]

>>3402 匿名さん
＞子供世代が家を受け継いでそのまま住み続けるケースが多いと思います。

相続しても一生住めないし、リノベも事実上出来ないに近いから問題なのです。
また、ここは、駅遠なので、賃貸ニーズも極めて厳しいでしょう。

[3405: 買い替え検討中さん]

>>3402 匿名さん
「文京区では」とか大きなこと言ってごまかすのやめよう
確かに文京区は子育てに適した地域が多くて有名だけど
リビオの立地はどの駅にも遠いし特別子育て向きな要素なんてないでしょ
小石川植物園は別に大したことないし有料だし年パスは大人だけだし
30～40年経ったリビオを遺されてもなぁ・・・安く手放すことになりそうだけど

[3406: 匿名さん]

>>3404 マンション検討中さん
>相続しても一生住めないし、リノベも事実上出来ない
一生住めないから価値がないということもないし、10年単位で住むならリノベーションは普通にやると思いますよ。スケルトンに戻してからのフルリフォームみたいな大規模なものはあまりやらないかもしれませんが。話が大袈裟すぎます。

[3407: 匿名さん]

>>3405 買い替え検討中さん
>リビオの立地はどの駅にも遠いし特別子育て向きな要素なんてない
そんなことはないですよ、むしろ遠いからこそ閑静な環境が確保できている。
千川通りの銀杏は緑萌える初夏から、黄金色に輝く冬まで沿道を飾ってくれますし、播磨坂は公園のように美しいし、後楽園まで遠いといっても別に歩いていけない距離でもなし。一本裏道に入って戸建て住宅街を歩けば庭の緑が美しく、穏やかな表情の人々が行き交っている。とはいえ、実際に住んでみないと想像できないですよね。

昔の原宿とか青山の路地裏に似た感じです。どちらも今は裏道にもお店ができて観光客がゾロゾロ歩く街になってしまいましたが、文京区はまだ残っています。

[3408: 買い替え検討中さん]

>>3407 匿名さん
もう小石川に30年住んでるから言ってんだけど・・・笑
リビオのところ買うくらいなら茗荷谷や千石の駅近・築浅買う方がいいよ
子どもが小さいなら教育の森の近くとかがお勧め
俺は共用施設やスーパー隣接が気になってリビオの情報を見始めたけど
いまは惰性で眺めてるだけだな

[3409: 販売関係者さん]

>>3408 買い替え検討中さん
>もう小石川に30年住んでるから
う～ん、おそらくそれより長い期間住んでいる私とあなたがどうしてこんなに見解が分かれるのか謎だなあ。

30年前といったらフォークリフトやトラックがばんばん走り回っていて、３丁目のレジデンスのところが駐車場になっていて戸建てが２～３軒地上げに抵抗していた時代を知っているよね。その後小石川の千川通り沿いがモリモリと地位を上げてきたのを見て知っているはずで、そんな低評価なんて信じられない。

[3410: 匿名さん]

>>3409 販売関係者さん

あれ、販売関係者さんにされちゃった。匿名さんね。

千石の駅近とか茗荷谷駅の駅近とかの現在の状況を見るに、後楽園を中心に生活している私からは高評価をあげられないな。若い人は最近伸びて来ている低地の方が快適に感じられるはず。

[3411: 匿名さん]

>>3402 匿名さん
相続税が安いって事はつまり資産価値が低いって事。
本来の相続税対策は価値の高い不動産を、低い課税評価にして納税額を低くして相続するもの。価値の無い不動産の納税額が低いのは当たり前だよ。メリットでも何でもない。田舎の山林を相続して「相続税が安い」って喜ぶ奴はいないでしょ。それと同じ。

どう頑張っても、いくら都合よく解釈しても、定借は所有権を超えられませんよ。定借が伸びるなら所有権はもっと伸びる。これは明らかだから、どうせ定借を買うなら所有権を買った方が確実に得するのは間違いない。資産性という観点では定借に合理性は無いです。

[3412: 匿名さん]

>>3406 匿名さん
専有部のリノベはともかく、終末期に共用部がきちんと維持されるかの方が心配。
残存期間が短くなった時に、共用部を清掃したり修繕したりする合理性が失われる。「どうせ壊すんだからカネをかけるな」「放っておけ」という声が必ず出るはず。直すべき、直す必要なし、という住民の対立が起きる可能性は高い。

特に怖いのは災害で損傷した時で、定借の残存期間が短くなったタイミングで想定外の大きなダメージがあった時に必要十分な修繕が出来ない可能性が高い。もちろん合意形成における住民対立も生まれる。そうなると住環境は悪化し資産価値もさらに落ちる。

所有権なら最悪、建て替えで解決できる。修繕するにしても大げさに言えば物件の半永久的な維持を前提にした対応が出来るし、その合意も得やすい。
修繕費用の回収もそういった長期間で出来る。定借はシステム上の問題があると思う。

[3413: 検討板ユーザーさん]

>>3411 匿名さん

同感です。
よく、デベが、定借は合理的だと強弁するのは、あくまで、地主とデベにとっての話です。

彼らにとっては最高に合理的です。
地主は安心に長期に渡って安定した賃料が得られるし、デベは土地代無料で借りてマンション建てることが出来ます。

仮に十分イニシャルコストが優しければ、買手にとってもメリットがあるでしょう。しかし、ここはイニシャル十分安いかどうかがポイントです。

[3414: 匿名さん]

>>3411 匿名さん
>相続税が安いって事はつまり資産価値が低いって事。
土地部分がないですからね、そういう言い方もできるでしょう。

私としてはあまり高額なマンションを残されても相続税が高額になるので、所有権であっても厄介だと思います。最近は補正もかかるようになって以前のように節税できなくなっています。急な相続が発生した結果、売り急いで安くしか売れなかったなんて話も以前ありました。より高額な所有権マンションを有利に相続しようとするならば、生前から相当周到な計算をしていないとなかなか難しいですよ。予定される相続税分を生前贈与するなどの工夫が必要になります。

[3415: 匿名さん]

>>3412 匿名さん
築浅でも築古でも居住するのに危険なレベルの大きな損壊が自然災害で生じた時に急遽建て替えるのは所有権であってもかなり難しいと思いますよ。

定期借地権が50年以上残っていれば定借物件でも建て替えは視野に入ると思いますし、今回デベロッパーが間に入っているので、デベロッパーが地主と交渉して借地権契約の延長が行われるケースもありえるでしょう。

比較的低層で地盤も悪くない当物件では相当な耐震性があると考えられるので、おそらくここがひどい被害を受けるような大震災であれば、他の建物も無事だとは到底思えないです。文京区は公共の空地が極めて少なく、その解消は大きな悲願だったので、まず間違いなく地域一体の震災復興市街地再開発事業が行われるでしょう。阪神淡路大震災のときの神戸で前例があります。

高さ制限が緩和されるなどされれば、大喜びでデベロッパーは新たなマンションを建てることでしょう。容積率や高さの緩和の恩恵をうまく活かせない狭小土地に建つ小規模な所有権マンションでは建て替えは非常に困難で、おそらく土地ごと壊れたマンションを二束三文で売って出ていくことになるのではないかと逆に心配になります。

[3416: 匿名さん]

定期借地権は普通借地権より地権者保護を図るために出来たものなんだから、購入者にとって定借が合理的だのなんだの言う人は嘘つきかただの物知らずという簡単な結論だと思うんだが？

そりゃ何事にもメリットは少なからずあるだろうけど、地権者保護を強くしたんだから、その裏返しで購入者保護は所有権や普通借より著しく劣後して当たり前。

それに理屈付けして合理的とか嘯く奴は信用しちゃダメ。よっぽどの経済合理性がない限り手出し無用。ここなら15-20%下げないと無理。
所有権の9掛けがまかり通ってるのがおかしい。

[3417: 匿名さん]

>>3409
同じ土地に住めば同じような価値観になると思うとは。。。
本当に文京区で教育受けたんですか？

[3418: 匿名さん]

>>3415 匿名さん
>容積率や高さの緩和の恩恵をうまく活かせない狭小土地に建つ小規模な所有権マンションでは建て替えは非常に困難
>土地ごと壊れたマンションを二束三文で売って出ていくことになる

定借と所有権の比較をしているわけだから、このリビオシティと同等、同水準、同価格の所有権マンションと比較しないと意味がない。なぜ定借のリビオシティの比較に「狭小土地に建つ小規模な所有権マンション」の事例を持ち出すのか理解できない。関係ない話ですよ。

その上で、同等物件の比較という前提なら、定借で実現できる事は所有権マンションならもっと簡単に、手間、コストをかけず、短期間、低リスクで実現できる。つまり所有権マンションは定借の完全に上位互換という事です。

>定借物件でも建て替えは視野に入る
>デベロッパーが地主と交渉して借地権契約の延長が行われるケースもありえる
それはそうでしょうが、所有権なら区分所有者の合意だけで建て替えを実現できますよ。定借で建て替え出来るなら所有権ならもっと簡単。所有権なら地主との交渉なんて必要ないし、定借はそんな事をしている間にも時間が経過して残存期間が減ってきます。そうこうしている間にも住環境、資産価値が悪化していきますよね。再建後も残りの期間を常に意識する事になります。

>災害時は間違いなく地域一体の震災復興市街地再開発事業が行われる
そうかもしれませんが、その時に定借と所有権であれば、所有権の方が土地の権利を持っているので有利な立場で関与できるのは確実です。

定借もそれなりに乗り切る事は出来るかもしれませんが、所有権なら同じ事はもっと簡単に実現出来るという事です。定借マンションは所有権を超えるメリットは一つもありません。

[3419: 通りがかりさん]

物価高でスーパーが割りを食う時代に大規模立地でどれだけ人件費を抑えられるかがポイント。レジや在庫管理の無人化も選択肢で一考。警備員もロボットでいいかも。
https://toyokeizai.net/articles/-/839433

[3420: 匿名さん]

>>3414 匿名さん
相続の心配をするなら、定借でも所有権でも、評価額で大差は無いと思います。
所有権マンションであっても土地の持分はわずかで、小規模宅地の特例なども使えるため20％まで評価を減らせます。要は所有権でも土地は「あって無いようなもの」です。
1億円で取引されているマンションなら定借、所有権ともに3千万程度の課税評価ではないでしょうか。これだけなら基礎控除の範囲内ですから無課税です。

[3421: 買い替え検討中さん]

>>3418 匿名さん
その通りなんだけど、なんでわからない人、正しくは「わかりたくない人」が多いんだろうね
ただのステークホルダーならいいけど、真面目に言ってるならヤバイと思うわ

[3422: 匿名さん]

>>3418 匿名さん
> リビオシティと同等、同水準、同価格の所有権マンションと比較しないと意味がない。
いま文京区内で物件を探している人にとっては意味をなさないです。
今買える物件の中での比較をすると、大規模定借か、小規模所有権かという比較を強いられるのは当然のこと。地理的時間的制約を無視した比較は参考にはならない机上の空論です。

[3423: 匿名さん]

>>3418 匿名さん
> 所有権なら区分所有者の合意だけで建て替えを実現
話は震災などで居住不能となった場合の再建の話をしています。一般的な建て替えの話はしていないのでご注意ください。

一方で所有権のメリットである土地部分を所有するから価値が高いと言ってみたり、相続税評価については土地部分は小さ過ぎて借地権と同じぐらい安くなるとおっしゃって見たり、いささかご都合主義すぎる気もします。

建て替えできるとおっしゃいますが、現状では所有権であっても建て替えできる方が珍しいです。資金面での問題が大きいからです。区分所有者がお金を出し合って再建するのはかなり無理があります。総合設計制度を援用して建て替えるにしても外部の資金を導入して建て替えさせる代わりに余った床を販売して利益を出させるわけで、元の広さの部屋には住めないか、多額の自己資金を提供しなければいけません。二足三文で売って出て行く人も多いですよね。

[3424: 匿名さん]

>>3417 匿名さん
> 同じ土地に住めば同じような価値観になると思うとは
あなたがとても30年も小石川に住んでいるようには思えないという事を婉曲にお伝えしただけです。

それ以前に、そんなに長く住んでいるのに駅からちょっと遠いだけで価値がないと自分の郷土を誹謗するというのは、いささか残念ですね。確かに工場しかなかった頃は宅地としての評価が低いのは当然ですが、工場がほぼ全てマンションになり、残った工場も多くは機材を手放して住宅化していて、いずれ全てマンションか戸建てに変わるでしょう。千川通り沿いの小石川の地位はこれからもどんどん良くなっていきますよ。

[3425: 匿名さん]

>>3422 匿名さん
>今買える物件の中での比較をすると、大規模定借か、小規模所有権かという比較を強いられるのは当然のこと。地理的時間的制約を無視した比較は参考にはならない机上の空論です。

定借と所有権マンションの価格差は1割程度、多く見ても15％くらいしか違いません。
この現実の中で「定借のリビオシティと狭小土地に建つ小規模な所有権マンション」という二極になるはずがないですよ。わずかな価格差しか無いのになぜそんなに格差が生まれるのですか。中身を考えれば定借は極めて割高という事です。

[3426: 匿名さん]

>>3423 匿名さん
>所有権のメリットである土地部分を所有するから価値が高いと言ってみたり、相続税評価については土地部分は小さ過ぎて借地権と同じぐらい安くなるとおっしゃって見たり、いささかご都合主義すぎる

相続税を計算するための税務上の課税評価は、所有権も定借もほぼ同じになると言っているだけです。
一方で相続が想定される数十年後の時価（流通価格）は、定借と所有権で大きな差が出るのは既出の通り。所有権は高値、定借は安値。

課税評価と時価の乖離が大きいほど相続対策になります。つまりあなたが主張する相続対策として定借マンションを買うメリットは無く、所有権マンションの方が乖離幅が大きいため適しています。

>震災などで居住不能となった場合の再建の話をしています。一般的な建て替えの話はしていないのでご注意ください。
>現状では所有権であっても建て替えできる方が珍しいです。資金面での問題が大きいからです。区分所有者がお金を出し合って再建するのはかなり無理があります。

その通りだと思います。所有権でも建て替えは困難だと思いますが、定借では資金面の問題は生まれないのですか？被災した状況で所有権より簡単に建て替えが出来るのでしょうか？

資金の問題が解決できたとしても定借を建て替える場合には、地主との交渉、権利の整理と、所有権以上にクリアしなければならない課題があります。定借が所有権マンションよりも簡単に建て替えが出来るはずがありません。

被災時にはデベも関わり、地主が借地期限の延長に応じる可能性もあるとおっしゃっていますが、それこそ不透明な楽観的な予測でしかありません。地主の立場としては早く土地を返して欲しいわけで、だからこその定期借地権なわけです。期限の延長に応じて地主に何のメリットがあるんでしょう？被災時に定借の建て替えなどほぼ実現不可能だと思いますよ。

繰り返しになりますが、定借で実現できる事は所有権ならもっと簡単に、短期に、低コスト、低リスクで実現できます。所有権を超える、定借でしか得られない価値、メリットって何ですか？

[3427: 匿名さん]

所有権ではとても買えないような好立地の物件を買えるのが定借の一番のメリットだと思いますよ。ここも定借じゃなかったら相当高くなっていたでしょう。

[3428: 匿名さん]

>>3427 匿名さん
>所有権ではとても買えないような好立地の物件を買えるのが定借の一番のメリットだと思いますよ。ここも定借じゃなかったら相当高くなっていたでしょう。
価格差は10％～15％程度しか変わりませんよ。これで「相当高くなる」と言えますかね。正しくは「この程度しか変わらない」ではないでしょうか。

価格はこの程度しか変わらないのに、権利やリスク、資産性は雲泥の差だと思いますが・・・。
定借には何も良い所が無いと言った方が適切ではないですかね。

[3429: 匿名さん]

不動産は立地が何より大事だからね。リセールを考えても同じ予算でより好立地の物件を買えるメリットはかなり大きい。

[3430: 匿名さん]

本郷一丁目で女子校がタワマン建設差し止め訴訟を起こしたようですね

[3431: マンション検討中さん]

>>3429 匿名さん
定借は中身も無いし、リセール最悪じゃん。ゴミ。

[3432: マンション検討中さん]

以下あくまで仮定ですし皆に当てはまるわけではないのでそのことは理解して欲しいんですが、仮に所有権で1億5000万円の部屋を10％安い1500万円分の現金の持ち出しが少なくて買えるとします。
そうすると、その1500万円を年利4％で70年間回したら2億3357万円になります。もちろんそんなうまくいかないかもしれません。ただ、70年後の所有権付きマンションの残存土地の価格もその時どうなってますかね？先のことを予測するのはなかなか難しいです。その点、選択として、不確実性が高い「期待」よりも自身で主体的に資産を形成していきたいというのも一定の合理性があるかと。
持っている資源は人それぞれですのでできる範囲でその使い道が異なること、その場合に所有権マンションと同等レベルにQOLを上げる手段として定借マンションを選ぶことはあり得るでしょう。少なくとも利用価値は同立地、仕様の所有権のそれと同じですので。
そうすると10～15％安いことは大きな意味を持ちます。とにかく初めの時点で手許現金を多く残して運用することが大事になりますね。地代が高いとか月々の支払い差には大した意味はありません。「その分をもし積み立ててたら」と考えても、別に指数的に増えるわけではないので。そういう計算が苦手な人、うまく立ち回る自信がない人は所有権マンションを買っておいた方が安全でしょう。