リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/94814/
リビオシティ文京小石川　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/101644/

[3321: 評判気になるさん]

>>3320 購入経験者さん
あちこちのスレ見るのがご趣味ですか？
比較対象にならないスレを横断的に観察するのってどんなモチベーションで？

[3322: 匿名さん]

面白がってあちこちの掲示板に悪口を書いてまわっているいたずらっ子がいるみたいですね。

そのうち威力業務妨害とか言われないように注意しましょうね。

[3323: 匿名さん]

>3321

住民板って、引き渡しとかでのデベの対応とかわかって検討の参考になる、チェックは物件検討の基本でしょ。

[3324: 評判気になるさん]

>>3314 マンション検討中さん
何も知らないんですね？
そもそも検討すらしてない荒らしだもんね。
永遠に様子見しててくださいよ（笑）

[3325: 匿名さん]

>>3324 評判気になるさん
まぁ、ここは買えない人達が文句言って煽るんで仕方ないかと、、、
相手にしない事ですね。

[3326: マンコミュファンさん]

>>3323 匿名さん
なるほど、あなたの物件検討の基本軸はこのマンションコミュニティでの書き込みなんですね

[3327: 匿名さん]

>3326

マンコミュの書き込み否定して何でここにいるの？

[3328: 評判気になるさん]

>>3325 匿名さん
了解です。

[3329: 検討板ユーザーさん]

>>3315 匿名さん

>先週末契約会に行きまして、スーパーの件共有受けました。皆さんが懸念されているような事は無さそうです。

「無さそう」とは、無いと断言出来ない理由は何かあるのですか？

自ら揚げ足とられるような、書き方しなくても良いのでは？

既にスーパー事業者が合意締結まで行かなくても、内定なら内定と言えば良いだけです。

[3330: eマンションさん]

>>3329 検討板ユーザーさん
営業「店舗名は申し上げられないのですが、交渉も順調に進んでおりますので、ご心配はいらないですよ。勿論100パーセントの保証はできませんが。」
とかで、納得しちゃってるに一票

[3331: 名無しさん]

>>3327 匿名さん
盲信度が痛すぎる

[3332: マンション検討中さん]

>>3330 eマンションさん
これだとしたら数ヶ月前の初回見学時と言ってること一緒。

[3333: 匿名さん]

パークコートのときもスーパーが入ると言われながら、なかなかどこが入るというアナウンスがなかったので、マンコミュでもさんざん貶されたな。

スーパー決まったとか早々と言っちゃうと、より有利な条件で申し込んでくる他のライバル達を遠ざけちゃうからな。多分本当のギリギリ、入居直前にならないと発表はないんじゃないかな。

[3334: 匿名さん]

定借物件は終わりがはっきりしていて、解体の心配をしなくて良いなんて言っている人がいますが、仮に災害なんかが起きて建物が損傷した場合、それも残存期間が短くなっている時期だと、直す、直さないで大揉めする気がするのですがいかがお考えでしょうか？大きな損傷を受けた場合、建て替えは出来るはずもなく、解体へのタイムリミットが迫る中で修繕する合理性も見いだせない。放置するしかない可能性も。これは物凄いリスクだと思うのですが・・・。

[3335: 匿名さん]

>>3334 匿名さん

確かに、残期間が半分くらいになって、大規模な改修が必要になると、どうせ30年程度また壊すわけだから、本当に理想的な改修案は通らない。

所有権なら、立て直せば100年仕様のマンションも再建可能だからね。

定借のたった唯一のメリットは、イニシャルコストが安いはずだが、果たして、ここ、安いか？

[3336: 匿名さん]

>>3335 匿名さん
そうですよね。
仮に地震で倒壊までいかなくても、住めなくなるような修復不可能なダメージがあった場合、どうなるのでしょうね？
所有権だったら半永久ですから資金的な問題はあるにせよ建て替えは可能でしょうが、定借はその時点でジ・エンド、なす術はなく放置でしょうか？
当然そうなると売る事も出来ないでしょうし、ローンが残っている状態だと想像するだけで恐ろしいですね。

[3337: マンション検討中さん]

>>3336 匿名さん

ここ耐震等級はいくつ？
劣化対策等級は？

首都直下型地震の発生確率は30年以内に70％だけど、どうなるのかなあ。

ところで、いまだに、公式Webの設備・仕様が公開されていないのは何故？
もう、販売も第3次まで来ているのに、なぜ、公開しないのだろうか。

EVの少ない数とかは敢えて言いたくないのだろうけど、ここは免震や制振ではなくて、単なる耐震設計なんだし、耐震等級とかは多くの購入権当者が知りたい情報だし、もう決まっていることなんだからさっさと公開すればいいのに。

[3338: 購入経験者さん]

>>3334 匿名さん
いつまで保たせればいいのか明確なんだからなおさら判断しやすい。
所有権こそ意見がまとまらないよ。

[3339: 周辺住民さん]

お隣の築1年シティテラス文京小石川2LDK角部屋60m2が11680万で出てる。
所有権と定借で1割ぐらいの価格差か。迷うね
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_75987877/?msockid=10f09bc...

[3340: 周辺住民さん]

>>3338 購入経験者さん
定借期間が半分くらい過ぎた中途半端な時期に、地震や火事で被害を受けて補修が必要になった場合に、修繕費を出すか出さないかもめそう。例えば、あと２０年、10年しか借地期間がない建物を維持するために、修繕費を大幅に値上げしたり、100万単位の一時金徴収を行ったりすることが必要になった時の合意形成は所有権と比べると難しいと思う。
できたとしても十分な費用を捻出できず不十分なものになりそう。

[3341: マンション検討中さん]

定借の中古って買う側は住宅ローンも降りないから中々逃げれないんだよな

だから昔は3割引くらいが当たり前だったのに、1割引って全然リスクに見合ってない

[3342: 評判気になるさん]

>>3337 マンション検討中さん
ところで、いまだに、公式Webの設備・仕様が公開されていないのは何故？
と、ありますが、逆に何故あなたは見れないの？

[3343: 匿名さん]

>>3340 周辺住民さん
年金暮らしの世帯が多い状況になったら所有権でも合意形成は難しいでしょうね。相続した子孫が親世代ほど生活に余裕がなく管理費の値上げに文句をつけるってことも実際に起きています。廃墟マンションが地方都市で増えているのはなぜだと思います？

[3344: 匿名さん]

>3340

自然災害が無くても竪排水管とかはh50年を過ぎたら交換が必要になる。あとはご指摘のとおり残り２０年の為に補修するか。販売時に作成する長期修繕計画ってそこまでの期間まで考慮していない。解体積み立ては７０年なのにね。

[3345: 匿名さん]

>>3343 匿名さん　
の追伸ですが

そんな時に
大規模マンションならではの安心感ってありますよ、それが大きなメリットですね。
ほんと、所有権で五百戸ぐらいある大規模がパークコートしかない文京区って辛いですね

[3346: マンコミュファンさん]

>>3343 匿名さん
廃墟マンションってなんですか？
表から見て何となくぼろいマンションですか？
居住者が何となく少なそうなマンションですか？
定義もデータもなくあなたの主観で言ってるだけですか？

[3347: マンション検討中さん]

>>3343 匿名さん
「地方都市で」が答えじゃん
書き込む前にちょっとは考えなよ
書けば書くだけ恥かいてるよ

[3348: 匿名さん]

>3337

住宅性能評価の評価値はモデルルームで営業に聞けば教えてくれる。HPで公表するのって、それが特徴になるケースくらい。

住宅性能評価に限らず、モデルルームに行ってもこちらから要求しないと出てこない資料っていろいろある。

[3349: 匿名さん]

>>3347 マンション検討中さん
>「地方都市で」が答えじゃん
そんなことはないですよ。70年後、日本の人口は7700万人余まで減少します。その時に老朽マンションを建て替えて利益が出ると思いますか。

ひょっとしたら今の地方都市のように家賃よりも管理費の方が高いということもあるかもしれませんね。

[3350: 匿名さん]

小規模マンションはそのころどうなっているでしょうか、想像してください。

[3351: マンション検討中さん]

インフレの時代が来てるので、定期借地70年は結構魅力的になっている。
ただ、この掲示板全般の話だが、合理的な計算ができない知ったかぶりの人が多いから、定期借地権＝割高という思考経路に捕らわれている人が多いと、なかなか評価は上がらないかもね。
あと、この立地はあまり評価できないな。文京区っぽさの好き嫌いは人によるが。

[3352: 匿名さん]

日本中どの土地にも言えることだけれど、不動産を買う人はその立地を良いと思えたから買うんだよ。評価できない人は買わない、それだけ。

実際には駅の近くがいい人もいるし、遠いのがいいって人もいる。それでもなんとなく近いのがいいだろうとぼんやり思っている人の方が大半なのではないか。合理的に説明できる人なんてほとんどいない。

[3353: 匿名さん]

>3351

インフレになると地代も上がる。土地分の代金支払いを先送りにするってことでやってはいけない選択では。

[3354: マンション検討中さん]

>>3353

よくわかっていないんだが、ここの地代って物価連動しているわけ？
していないなら、インフレは購入者には朗報じゃん。

[3355: 匿名さん]

区分所有権の時点で土地持分は僅かだから定借とそんなに変わらない。真に資産性を求めるなら都心の戸建てしかないけど10億とかの世界だぞ。

[3356: 匿名さん]

>>3351 マンション検討中さん
インフレは同意ですが、所有権だったらもっと上がるんじゃないですか？定期借地権はゼロに向かって減っていくわけですから常に下落圧力に晒されているわけですよね。一方で所有権はインフレで常に上昇圧力が働く。この違いは大きいと思いますよ。

[3357: 匿名さん]

>3354

連動するシステムでなくても地価が上がれば地主は地代を上げたいって考えるでしょ。価値の上がったものを安いまま貸すってナンセンス。

[3358: 匿名さん]

>>3355 匿名さん
いや、所有権のほんの僅かな土地の持ち分でも、所有権は半永久的にその権利が保証されて、それを前提にした値段が付くんですよ。またマンションの場合は土地の持ち分は資産性（実際の取引価格）に影響しませんよ。取引事例で値段が決まるから。

[3359: 通りがかりさん]

リビオ品川見てきたけど、小石川となんでここまで差をつけてしまったの!?
リビオ品川　　偏差値70
リビオ小石川　偏差値45

[3360: 評判気になるさん]

>>3359 通りがかりさん
人によってそれぞれの良さがあるとは思う。リビオ小石川は1次取得層でも入居できる価格設定。リビオ品川は1次取得層は無理で2次取得、3次取得の上位層向き。MRから選考される。

[3361: マンション掲示板さん]

海か森かと言って両者を比較するCMうってたのも謎。続編ありそうな構成だったのに最近流れなくなった。

[3362: マンション掲示板さん]

>>3359 通りがかりさん
誰がつけた偏差値ですか？

[3363: マンション検討中さん]

>>3354 マンション検討中さん
地代はそもそも変動するもんだよ
よくわかってないのに定借のスレ見てどうすんの・・・
https://shinseiland.com/madoguchi/jidaineage/
1)土地に対する租税公課（固定資産税）などの税金が変化したとき
2)土地の価格が物価・所得上昇によって変化したとき
3)近隣の似た土地の地代に比べて地代が極端に違うとき
地主が払う税金や土地の価値が変わるんだから反映されるにきまってるじゃん

[3364: 買い替え検討中さん]

>>3351 マンション検討中さん
インフレ前提なのに地代払いつづける判断するのやばくない？ｗ

[3365: 匿名さん]

地代は一定だって思ってる人が例外的であればいいんだけど。上がらない前提で考えた人が、上がった時に払えなくなったら。まあ、地代が払えなくても地主との関係だけど、管理費修繕積立まで払えなくなったら他人事ではなくなる。

[3366: 匿名さん]

地主とデベロッパーが儲かるだけなのに、よくこんなモノを億近いカネを借りてまで買うよなって思う。定借の意味を理解していない者が多すぎるね。こんなの買って何のメリットがあるのだろう？所有権なら全然違う世界が待っているのに。

[3367: 検討板ユーザーさん]

>>3337 マンション検討中さん

モデルルーム行きますと限定PAGEで細かい仕様やパンフレット、図面が見れます。

[3368: マンション検討中さん]

>>3366 匿名さん

借りる？　めーいっぱい借りないひとのマンションです。私はLTV50%

[3369: 匿名さん]

>>3349 匿名さん

この手のネガは、70年間家賃を払い続けた計算をしてみて下さい。それを比較しないで70年で0になる議論をふっかけて資産0になるって意味ない事に普通気がつくよね

[3370: 匿名さん]

>>3369 匿名さん
賃貸に住むよりはメリットはあると思います。一般の賃貸物件はオーナーの利益が上乗せされているわけで。
ただ、定借は最後はゼロになるのは事実ですよね。所有権ならそういう事は無いわけで。たいした価格差が無いわけですから、所有権の方が良いという結論になりませんか。