リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/94814/
リビオシティ文京小石川　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/101644/

[3310: 匿名さん]

柳町小学校の改築工事は令和9年11月竣工のようです
既に完成しているプールと体育館をご覧ください
https://go2senkyo.com/seijika/168906/posts/539131

[3311: 匿名さん]

マンション選びもそうだけど、枝葉の問題を考えすぎて一歩も前に出れない人って結局何事も成せないんだよね。誰が見ても完璧なものというのはあるけれど、それはとても高価だ。

[3312: マンション比較中さん]

インクルーシブ教育のこと理解して書いてんのかなぁ
人権的に全体の価値観としてはもちろんプラスなんだけど
子ども目線でお世話係問題とか考えたほうがいいよ
理念じゃなくて実際の運用状況ね
私は一度見学してからじゃないと判断はつかないな
他人の子どもよりうちの子どもの幸福を最大化したいから

[3313: 通りがかりさん]

そもそも文京区を選んでる時点でインクルーシブもクソもない
子どもが柳町に通って介護職目指すって言ったら止める親しか集まらんだろ

[3314: マンション検討中さん]

>>3289 匿名さん
>商業一体開発でない限りテナントが決まるのは入居の少し前。

おっしゃる通り。
事業者側からしたら、全室売れていないと、安心して開業出来ないから、よほど、立地が良いところか、価格や駐車場など、条件が整っていないと早期に手あげませんね。

事業者ライバルから見たら、販売開始した時点で決まっていないということは焦る必要はない物件なので、本音は前向きに検討していても、しばらく様子見でしょうね。

一期販売が完売しなかったので、ますます様子見になるでしょう。

一般居室購入者は、竣工時にスーパー開店していない可能性があることを念頭に置いた上で判断が必要でしょう。

[3315: 匿名さん]

こんなことを投稿すると、また色々揚げ足取られそうですが、本気で検討されてる方にだけ向けて共有させていただきます。
先週末契約会に行きまして、スーパーの件共有受けました。皆さんが懸念されているような事は無さそうです。検討されてる方は、営業さんに聞いていただくと安心されるかと思います。

[3316: 匿名さん]

>>3312 マンション比較中さん
>私は一度見学してからじゃないと判断はつかないな
つまり実態を知らないんでしょ？そんなに心配なら私立小学校を受けさせなさいよ。

とはいえ小学校から中学高校と上がるエスカレーター式の小学校は途中で出ると困るみたいなので色々な課外活動で長時間拘束されたりするという話。外部の中学や高校を受験するときにいじめにあったという話もある。ハイレベルな中高一貫校進学を望むなら小学校は公立の方が邪魔が入らなくていいよ。この辺の話はたぶんあなたより詳しい、教えてあげないけど。

[3317: マンション比較中さん]

>>3316 匿名さん
いらねーｗｗｗ
区外の人間の情報なんかいらんよ，この近くにもう20年住んでんだから
さすがに授業風景までは見てないからそこだけは判断つかないってだけじゃん
ここは他人の話聞かずに自分の言いたいことだけ書き込む場所じゃないですよ

[3318: 匿名さん]

>>3315 匿名さん
ご購入されたんですね、おめでとうございます。
スーパーについて誤った憶測をどんどん書き込む人がいるのでちょっとハラハラしてしまいました。

[3319: 匿名さん]

>>3317 マンション比較中さん
この近くとは言っても柳町の学区ではないのでしょう？
柳町小学校は増築ではなく改築をと住民が求めた結果、スピード感のある改築が行われ、高層化することで近代的な優れた校舎を手に入れようとしています。地域の評判は決して悪くないですよ。

[3320: 購入経験者さん]

リビオシティは住人板が荒れてるイメージ
リビオシティルネ葛西はいまだに続いてるし
南砂町ステーションサイトも何だか荒れてきた
ここは住人板作らないほうがいいですね

[3321: 評判気になるさん]

>>3320 購入経験者さん
あちこちのスレ見るのがご趣味ですか？
比較対象にならないスレを横断的に観察するのってどんなモチベーションで？

[3322: 匿名さん]

面白がってあちこちの掲示板に悪口を書いてまわっているいたずらっ子がいるみたいですね。

そのうち威力業務妨害とか言われないように注意しましょうね。

[3323: 匿名さん]

>3321

住民板って、引き渡しとかでのデベの対応とかわかって検討の参考になる、チェックは物件検討の基本でしょ。

[3324: 評判気になるさん]

>>3314 マンション検討中さん
何も知らないんですね？
そもそも検討すらしてない荒らしだもんね。
永遠に様子見しててくださいよ（笑）

[3325: 匿名さん]

>>3324 評判気になるさん
まぁ、ここは買えない人達が文句言って煽るんで仕方ないかと、、、
相手にしない事ですね。

[3326: マンコミュファンさん]

>>3323 匿名さん
なるほど、あなたの物件検討の基本軸はこのマンションコミュニティでの書き込みなんですね

[3327: 匿名さん]

>3326

マンコミュの書き込み否定して何でここにいるの？

[3328: 評判気になるさん]

>>3325 匿名さん
了解です。

[3329: 検討板ユーザーさん]

>>3315 匿名さん

>先週末契約会に行きまして、スーパーの件共有受けました。皆さんが懸念されているような事は無さそうです。

「無さそう」とは、無いと断言出来ない理由は何かあるのですか？

自ら揚げ足とられるような、書き方しなくても良いのでは？

既にスーパー事業者が合意締結まで行かなくても、内定なら内定と言えば良いだけです。

[3330: eマンションさん]

>>3329 検討板ユーザーさん
営業「店舗名は申し上げられないのですが、交渉も順調に進んでおりますので、ご心配はいらないですよ。勿論100パーセントの保証はできませんが。」
とかで、納得しちゃってるに一票

[3331: 名無しさん]

>>3327 匿名さん
盲信度が痛すぎる

[3332: マンション検討中さん]

>>3330 eマンションさん
これだとしたら数ヶ月前の初回見学時と言ってること一緒。

[3333: 匿名さん]

パークコートのときもスーパーが入ると言われながら、なかなかどこが入るというアナウンスがなかったので、マンコミュでもさんざん貶されたな。

スーパー決まったとか早々と言っちゃうと、より有利な条件で申し込んでくる他のライバル達を遠ざけちゃうからな。多分本当のギリギリ、入居直前にならないと発表はないんじゃないかな。

[3334: 匿名さん]

定借物件は終わりがはっきりしていて、解体の心配をしなくて良いなんて言っている人がいますが、仮に災害なんかが起きて建物が損傷した場合、それも残存期間が短くなっている時期だと、直す、直さないで大揉めする気がするのですがいかがお考えでしょうか？大きな損傷を受けた場合、建て替えは出来るはずもなく、解体へのタイムリミットが迫る中で修繕する合理性も見いだせない。放置するしかない可能性も。これは物凄いリスクだと思うのですが・・・。

[3335: 匿名さん]

>>3334 匿名さん

確かに、残期間が半分くらいになって、大規模な改修が必要になると、どうせ30年程度また壊すわけだから、本当に理想的な改修案は通らない。

所有権なら、立て直せば100年仕様のマンションも再建可能だからね。

定借のたった唯一のメリットは、イニシャルコストが安いはずだが、果たして、ここ、安いか？

[3336: 匿名さん]

>>3335 匿名さん
そうですよね。
仮に地震で倒壊までいかなくても、住めなくなるような修復不可能なダメージがあった場合、どうなるのでしょうね？
所有権だったら半永久ですから資金的な問題はあるにせよ建て替えは可能でしょうが、定借はその時点でジ・エンド、なす術はなく放置でしょうか？
当然そうなると売る事も出来ないでしょうし、ローンが残っている状態だと想像するだけで恐ろしいですね。

[3337: マンション検討中さん]

>>3336 匿名さん

ここ耐震等級はいくつ？
劣化対策等級は？

首都直下型地震の発生確率は30年以内に70％だけど、どうなるのかなあ。

ところで、いまだに、公式Webの設備・仕様が公開されていないのは何故？
もう、販売も第3次まで来ているのに、なぜ、公開しないのだろうか。

EVの少ない数とかは敢えて言いたくないのだろうけど、ここは免震や制振ではなくて、単なる耐震設計なんだし、耐震等級とかは多くの購入権当者が知りたい情報だし、もう決まっていることなんだからさっさと公開すればいいのに。

[3338: 購入経験者さん]

>>3334 匿名さん
いつまで保たせればいいのか明確なんだからなおさら判断しやすい。
所有権こそ意見がまとまらないよ。

[3339: 周辺住民さん]

お隣の築1年シティテラス文京小石川2LDK角部屋60m2が11680万で出てる。
所有権と定借で1割ぐらいの価格差か。迷うね
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_75987877/?msockid=10f09bc...

[3340: 周辺住民さん]

>>3338 購入経験者さん
定借期間が半分くらい過ぎた中途半端な時期に、地震や火事で被害を受けて補修が必要になった場合に、修繕費を出すか出さないかもめそう。例えば、あと２０年、10年しか借地期間がない建物を維持するために、修繕費を大幅に値上げしたり、100万単位の一時金徴収を行ったりすることが必要になった時の合意形成は所有権と比べると難しいと思う。
できたとしても十分な費用を捻出できず不十分なものになりそう。

[3341: マンション検討中さん]

定借の中古って買う側は住宅ローンも降りないから中々逃げれないんだよな

だから昔は3割引くらいが当たり前だったのに、1割引って全然リスクに見合ってない

[3342: 評判気になるさん]

>>3337 マンション検討中さん
ところで、いまだに、公式Webの設備・仕様が公開されていないのは何故？
と、ありますが、逆に何故あなたは見れないの？

[3343: 匿名さん]

>>3340 周辺住民さん
年金暮らしの世帯が多い状況になったら所有権でも合意形成は難しいでしょうね。相続した子孫が親世代ほど生活に余裕がなく管理費の値上げに文句をつけるってことも実際に起きています。廃墟マンションが地方都市で増えているのはなぜだと思います？

[3344: 匿名さん]

>3340

自然災害が無くても竪排水管とかはh50年を過ぎたら交換が必要になる。あとはご指摘のとおり残り２０年の為に補修するか。販売時に作成する長期修繕計画ってそこまでの期間まで考慮していない。解体積み立ては７０年なのにね。

[3345: 匿名さん]

>>3343 匿名さん　
の追伸ですが

そんな時に
大規模マンションならではの安心感ってありますよ、それが大きなメリットですね。
ほんと、所有権で五百戸ぐらいある大規模がパークコートしかない文京区って辛いですね

[3346: マンコミュファンさん]

>>3343 匿名さん
廃墟マンションってなんですか？
表から見て何となくぼろいマンションですか？
居住者が何となく少なそうなマンションですか？
定義もデータもなくあなたの主観で言ってるだけですか？

[3347: マンション検討中さん]

>>3343 匿名さん
「地方都市で」が答えじゃん
書き込む前にちょっとは考えなよ
書けば書くだけ恥かいてるよ

[3348: 匿名さん]

>3337

住宅性能評価の評価値はモデルルームで営業に聞けば教えてくれる。HPで公表するのって、それが特徴になるケースくらい。

住宅性能評価に限らず、モデルルームに行ってもこちらから要求しないと出てこない資料っていろいろある。

[3349: 匿名さん]

>>3347 マンション検討中さん
>「地方都市で」が答えじゃん
そんなことはないですよ。70年後、日本の人口は7700万人余まで減少します。その時に老朽マンションを建て替えて利益が出ると思いますか。

ひょっとしたら今の地方都市のように家賃よりも管理費の方が高いということもあるかもしれませんね。

[3350: 匿名さん]

小規模マンションはそのころどうなっているでしょうか、想像してください。

[3351: マンション検討中さん]

インフレの時代が来てるので、定期借地70年は結構魅力的になっている。
ただ、この掲示板全般の話だが、合理的な計算ができない知ったかぶりの人が多いから、定期借地権＝割高という思考経路に捕らわれている人が多いと、なかなか評価は上がらないかもね。
あと、この立地はあまり評価できないな。文京区っぽさの好き嫌いは人によるが。

[3352: 匿名さん]

日本中どの土地にも言えることだけれど、不動産を買う人はその立地を良いと思えたから買うんだよ。評価できない人は買わない、それだけ。

実際には駅の近くがいい人もいるし、遠いのがいいって人もいる。それでもなんとなく近いのがいいだろうとぼんやり思っている人の方が大半なのではないか。合理的に説明できる人なんてほとんどいない。

[3353: 匿名さん]

>3351

インフレになると地代も上がる。土地分の代金支払いを先送りにするってことでやってはいけない選択では。

[3354: マンション検討中さん]

>>3353

よくわかっていないんだが、ここの地代って物価連動しているわけ？
していないなら、インフレは購入者には朗報じゃん。

[3355: 匿名さん]

区分所有権の時点で土地持分は僅かだから定借とそんなに変わらない。真に資産性を求めるなら都心の戸建てしかないけど10億とかの世界だぞ。

[3356: 匿名さん]

>>3351 マンション検討中さん
インフレは同意ですが、所有権だったらもっと上がるんじゃないですか？定期借地権はゼロに向かって減っていくわけですから常に下落圧力に晒されているわけですよね。一方で所有権はインフレで常に上昇圧力が働く。この違いは大きいと思いますよ。

[3357: 匿名さん]

>3354

連動するシステムでなくても地価が上がれば地主は地代を上げたいって考えるでしょ。価値の上がったものを安いまま貸すってナンセンス。

[3358: 匿名さん]

>>3355 匿名さん
いや、所有権のほんの僅かな土地の持ち分でも、所有権は半永久的にその権利が保証されて、それを前提にした値段が付くんですよ。またマンションの場合は土地の持ち分は資産性（実際の取引価格）に影響しませんよ。取引事例で値段が決まるから。

[3359: 通りがかりさん]

リビオ品川見てきたけど、小石川となんでここまで差をつけてしまったの!?
リビオ品川　　偏差値70
リビオ小石川　偏差値45

[3360: 評判気になるさん]

>>3359 通りがかりさん
人によってそれぞれの良さがあるとは思う。リビオ小石川は1次取得層でも入居できる価格設定。リビオ品川は1次取得層は無理で2次取得、3次取得の上位層向き。MRから選考される。

[3361: マンション掲示板さん]

海か森かと言って両者を比較するCMうってたのも謎。続編ありそうな構成だったのに最近流れなくなった。

[3362: マンション掲示板さん]

>>3359 通りがかりさん
誰がつけた偏差値ですか？

[3363: マンション検討中さん]

>>3354 マンション検討中さん
地代はそもそも変動するもんだよ
よくわかってないのに定借のスレ見てどうすんの・・・
https://shinseiland.com/madoguchi/jidaineage/
1)土地に対する租税公課（固定資産税）などの税金が変化したとき
2)土地の価格が物価・所得上昇によって変化したとき
3)近隣の似た土地の地代に比べて地代が極端に違うとき
地主が払う税金や土地の価値が変わるんだから反映されるにきまってるじゃん

[3364: 買い替え検討中さん]

>>3351 マンション検討中さん
インフレ前提なのに地代払いつづける判断するのやばくない？ｗ

[3365: 匿名さん]

地代は一定だって思ってる人が例外的であればいいんだけど。上がらない前提で考えた人が、上がった時に払えなくなったら。まあ、地代が払えなくても地主との関係だけど、管理費修繕積立まで払えなくなったら他人事ではなくなる。

[3366: 匿名さん]

地主とデベロッパーが儲かるだけなのに、よくこんなモノを億近いカネを借りてまで買うよなって思う。定借の意味を理解していない者が多すぎるね。こんなの買って何のメリットがあるのだろう？所有権なら全然違う世界が待っているのに。

[3367: 検討板ユーザーさん]

>>3337 マンション検討中さん

モデルルーム行きますと限定PAGEで細かい仕様やパンフレット、図面が見れます。

[3368: マンション検討中さん]

>>3366 匿名さん

借りる？　めーいっぱい借りないひとのマンションです。私はLTV50%

[3369: 匿名さん]

>>3349 匿名さん

この手のネガは、70年間家賃を払い続けた計算をしてみて下さい。それを比較しないで70年で0になる議論をふっかけて資産0になるって意味ない事に普通気がつくよね

[3370: 匿名さん]

>>3369 匿名さん
賃貸に住むよりはメリットはあると思います。一般の賃貸物件はオーナーの利益が上乗せされているわけで。
ただ、定借は最後はゼロになるのは事実ですよね。所有権ならそういう事は無いわけで。たいした価格差が無いわけですから、所有権の方が良いという結論になりませんか。

[3371: 匿名さん]

所有権だと老朽化後の建て替えで必ず揉めるから負動産なんだよな。忌避施設が集まるような立地の悪い所有権は最悪だよ。土地持分は低いし売るに売れなくなる。

[3372: 匿名さん]

>>3371 匿名さん
所有権だから建て替えが出来るんでしょ。
忌避施設があるようなマンションでも、所有権なら全く値段は下がっていないですよ。逆に定期借地権は・・・。

[3373: 検討板ユーザーさん]

青山とか、広尾とかなら、定借でも、残存期間半分になってもまだまだ価格は下がらないと思うけど、ここは、やばいだろうね。
そりゃ、所有権と比較するのが無理。無謀な議論はやめた方がいい。

だから、イニシャル価格がどれだけ安いかどうかがポイント。それが高いと思う人は買わない方がいい。

[3374: 評判気になるさん]

地代って値上げの可能性もあるんですよね？
このインフレ状況においてこれはどうなのか？

[3375: マンション検討中さん]

>>3359 通りがかりさん

その偏差値は、エレベーターの数の違いですか？

[3376: マンション掲示板さん]

リビオ品川は不動産ゴロが買い煽ってるみたいですね。
なぜ同じ会社でここまで商品力に差を出してしまうのか、理解に苦しみますね。

[3377: 通りがかりさん]

文京と品川じゃ購入者の方向性が全く違うから比べる意味なし

[3378: 通りがかりさん]

>>3362 マンション掲示板さん
マンションマニ…

[3379: 匿名さん]

後楽園春日ともに徒歩9分2LDK+S 83.74m2の戸建て（普通借地権）が6980万円でてていますね。所有権なら一億は軽く超えるでしょう。
https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_bunkyo/nc_76186516/
ところで、普通借地権と定期借地権の場合どちらの方が価値が高いのでしょうか？

[3380: 匿名さん]

>>3376 マンション掲示板さん
単に投機の対象になるかどうかでは。
あちらはタワマン、こちらは普通の中～低層マンションですからね、投機マネーはタワマン大好きですから。品川の再開発もありますし、土地勘のない海外の投資家にもウケが良く高値転売しやすい。管理室の横に中国語の掲示がされるのに1000点。

ここは転売益が出にくい絶妙な値付けでプロを排除したので掲示板が荒れるのはしょうがないかと。おまけにMRにすら行ってないらしく地代がいくらなのかわかっていない人が書き込んでいるので、値上がりしたとしても何円増えるんだって話で(笑　大袈裟にも程がある。地主さんは地元に長く根付いた企業で、地元の人とも面識がありますから外部から投機目的の不動産ブローカーが入るのは嫌がっているんじゃないですかね。

[3381: 検討板ユーザーさん]

>>3374 評判気になるさん

※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に見直しを行います

とあります。

固定資産税評価額はある程度不動産時価に連動するかと
思いますので、インフレ連動性はあると考えたほうが
安全です

[3382: 周辺住民さん]

>>3379 匿名さん
圧倒的に普通借地権です。地上権なら尚良し。いずれも更新が前提ですから大げさに言えば半永久（特に地上権は）です。これらは土地を所有しないため価格も安く、固定資産税も安く、好立地に安く住める、土地を所有しないメリットが確かにあります。
一方で定期借地権はご存知のように期限でバッサリですから、それに見合った価格設定で値段も伸びないどころか確実に下落して行きます。

[3383: 周辺住民さん]

>>3373 検討板ユーザーさん
更新が前提の一般の借地権や地上権でも、銀行は残存期間までしか融資しません。残存期間が少なくなると融資が組めないので極端に値段が落ち、更新すると値段が上がるというのが一般的です。
青山や広尾は確かに人気があり、定借でも買いたい人は沢山いるでしょう。
ただ銀行にとっては人気の場所かはどうでも良く、定借という点だけで融資しない可能性が高いので、購入希望者が多くいても彼らは資金調達出来ずいつまでも売れません。結果的に値段は下がって行きそれが相場となります。
銀行は更新前提の普通借地権でも残存期間を基準に融資しますので、定借はもっと厳しい担保評価になる事は間違いありません。

[3384: 名無しさん]

物価高のご時世でいろいろな物の等級を下げざるをえないのはわかるけど、千川通りの交通量を調査した上でサッシの等級を最低ランクのT1にして変更もできないというのは割りと残念。

[3385: 名無しさん]

安普請で高く売ると言う商人の手本ですな

[3386: 匿名さん]

千川通り交通量少ないですよ。交通量が多くて騒音が激しいのは首都高とか、あとは海岸通りみたいな産業道路だよ。

[3387: マンション掲示板さん]

>>3384 名無しさん
千川通りは心配になるほど交通量は少ないよ
まあ断熱性能も考えるとT1はありえないけど

[3388: eマンションさん]

>>3386 匿名さん

海岸通りは交通量少ないよ。千川通りと変わらない。

[3389: 匿名さん]

>>3388 eマンションさん
それは言い過ぎ

[3390: 匿名さん]

>>3383 周辺住民さん
所有権マンションなら古くなっても建て替えができますからね。定借なら絶対に不可能。
確かに資金面や合意形成の難しさはありますが、好立地（特に定借が建つような立地）であれば築古状態を維持するより新築した方が資産価値の向上が見込めるため、建て替えた方が得だという判断になる事が多い。

このような背景から都心部ではかなり建て替え案件が多いのが実情です。近隣とトラブルになっているようですが、文京区の宝生ハイツはたった40年ちょっとで建て替えですから明らかなメリットがあるのは確実です。

でも定借はそういうチャンスは絶対に巡ってこないし、70年間そのまま、そして最後は「ゼロ」で何も残りません。こんなモノに良く手を出すなと思いますね。所有権を買っていれば全然違う世界が見られるのに・・・。

[3391: 匿名さん]

所有権でも築古はローンがかなり通りづらいよ
建て替えできる蓋然性の有無は評価外、法定耐用年数を超えるローンは難しい
長期ローンを組むなら定借でも70年も建っていることが確実な新築なら長期ローンは通る

最近中古マンション市況が伸び悩んでいて思うように転売が進まず焦っている業者がいるね
原宿の超有名駅前築古マンションの建て替えが何度も流れている事実を知る者としては、建て替えできたらラッキーぐらいに思ったほうがいいと考えている。

https://ieul.jp/column/articles/33651/

[3392: 匿名さん]

>>3391 匿名さん
築古の定借と、所有権だったら、明らかに築古の所有権の方がローンが通りやすいですよ。築50年以上でも所有権なら35年ローンは通ります。定借であれば残存年数以下が原則ですから、定借がその年代になるとほとんど取引が止まるか値段はガタ落ちするのは避けられません。担保評価は全然違いますよ。

確かに建て替えはうまく行けばラッキーという感じの方が良いと思いますが、それでも可能性がゼロの定借と、それなりに可能性がある好立地の所有権では雲泥の差がありますよ。

[3393: マンション検討中さん]

>>3392 匿名さん

好立地の所有権マンション買ったら、孫にまで将来感謝されますよ。
定借なんて、最後の２０年未満とかになると、お荷物扱いでしょう。
だって、リノベーションしたって、壊さなきゃいけないのだから。
そりゃ、厳しい。

定借は、子供や孫のことなんて全く考えないで、自分が向う３５年間くらい楽しければ良いと考える人向けです。

ま、そういうライフスタイルの人がいること自体は否定しません。

でも、ちょっとでも、資産を将来に残したいと思ってる人が手を出すのは危険な物件であることは間違いありません。買って１０年以内に売るとかなら、価値は下がらないでしょうけど。３５年後でも価値を維持している可能性がある定借は、ウルトラスーパー好立地（青山とか）だけでしょうね。

[3394: 匿名さん]

>>3393 マンション検討中さん
完全同意。
定借はある意味、カネがあり余っている金持ち向けの物件かもしれない。
貧乏人はなるべく無駄にせず、資産形成を意識せざるを得ないからね。そういう人には定借は絶対にお勧めしない。

[3395: 評判気になるさん]

定借は70年分の家賃を前払いする賃貸物件って誰かが言ってたけど、ホントにその通りだと思う。金持ちは賃貸で家賃を垂れ流しでも全然問題ないからね。便利な場所で自分の目指すライフスタイルが実現できればそれで良いという考え方。もっともこの物件の立地やクオリティが金持ちのお眼鏡にかなうかは疑問だけど・・・。

一方で一般庶民は住宅ローンのレバレッジで資産形成を目指すわけで、そういう人には定借は向かないね。

[3396: マンション掲示板さん]

年間400万くらい家賃を払ってるのですが、ここを買うのとこのまま賃貸に住み続けるのとどちらがお得ですか？他の物件高いし迷ってます。
家賃も最近定期借家多くてこのまま払い続けるのも怖いなと思ってまして。

[3397: 通りがかりさん]

>>3390 匿名さん
宝生ハイツは建替え不成立

[3398: 検討板ユーザーさん]

>>3396 マンション掲示板さん
中古買いましょう
地獄と地獄を比較したところで答えは出ません

[3399: 評判気になるさん]

>>3396 マンション掲示板さん
どう考えても早めに買うべきですよ。
35万近く家賃を払えるなら億以上の物件も買えるわえで家賃を垂れ流すのは非常に勿体ないと思いますよ。経済力があるみたいだから、資産形成は考えず定借でも良いと思いますが、せっかくそれだけ稼げているならもっと大きく育てた方が良いという考え方も出来ます。自分が同じ立場なら絶対に所有権をすぐに買いますね。別に一生の住処にする必要もないし、一生に一度の買い物という覚悟をする必要もない。合わなければ売れば良いのですから。そのためには売れる（売りやすい、つまり銀行が融資しやすい）物件にすべきです。つまりそれは比較的築浅の所有権という事になりますが・・・。

[3400: 匿名さん]

>>3392 匿名さん
>築50年以上でも所有権なら35年ローンは通ります。
そこはダウトだな。
仮にあるとしても物件の状態によるし、かなり審査は厳しいものとなるだろう
昔売った築古は調査員が来て審査していった

[3401: マンション検討中さん]

>>3395 評判気になるさん

70年間の家賃前払いと考えて、自分が住み続けられるなら、ある意味、問題はないですね。

でも、マンション買うのって、どう考えても２０代後半から３０代以降くらいからなので、７０年間も住み続けて、自分自身で後片付けできる人いないので、子孫に迷惑かけることになります。

仮に残存期間３０年切ったくらいで、相続されても、子供にとっても面倒くさいだけです。古いから、リフォームしようと思っても、３０年以内で取り壊すんだから躊躇するし、管理費と地代を払い続けるのは、馬鹿らしいので、さっさと売ろうと思っても高くは売れない。

これから数十年後になると、定期借地相続問題が頻発するのではないでしょうか。

[3402: 匿名さん]

>>3401 マンション検討中さん
残存年数が30年ぐらいだと相続税も安いと思いますよ。
下手に売るよりは引っ越して住むか、賃貸に出して利益を出していこうとする人が多いのでは。実際、文京区は住環境もよく子育てに向いていると考える人が多いので、子供世代が家を受け継いでそのまま住み続けるケースが多いと思います。

[3403: 匿名さん]

むしろ20年、30年経った後に修繕積立金や管理費不足になるリスクが小規模よりも大規模の方が低いというところに注目したいな。

[3404: マンション検討中さん]

>>3402 匿名さん
＞子供世代が家を受け継いでそのまま住み続けるケースが多いと思います。

相続しても一生住めないし、リノベも事実上出来ないに近いから問題なのです。
また、ここは、駅遠なので、賃貸ニーズも極めて厳しいでしょう。

[3405: 買い替え検討中さん]

>>3402 匿名さん
「文京区では」とか大きなこと言ってごまかすのやめよう
確かに文京区は子育てに適した地域が多くて有名だけど
リビオの立地はどの駅にも遠いし特別子育て向きな要素なんてないでしょ
小石川植物園は別に大したことないし有料だし年パスは大人だけだし
30～40年経ったリビオを遺されてもなぁ・・・安く手放すことになりそうだけど

[3406: 匿名さん]

>>3404 マンション検討中さん
>相続しても一生住めないし、リノベも事実上出来ない
一生住めないから価値がないということもないし、10年単位で住むならリノベーションは普通にやると思いますよ。スケルトンに戻してからのフルリフォームみたいな大規模なものはあまりやらないかもしれませんが。話が大袈裟すぎます。

[3407: 匿名さん]

>>3405 買い替え検討中さん
>リビオの立地はどの駅にも遠いし特別子育て向きな要素なんてない
そんなことはないですよ、むしろ遠いからこそ閑静な環境が確保できている。
千川通りの銀杏は緑萌える初夏から、黄金色に輝く冬まで沿道を飾ってくれますし、播磨坂は公園のように美しいし、後楽園まで遠いといっても別に歩いていけない距離でもなし。一本裏道に入って戸建て住宅街を歩けば庭の緑が美しく、穏やかな表情の人々が行き交っている。とはいえ、実際に住んでみないと想像できないですよね。

昔の原宿とか青山の路地裏に似た感じです。どちらも今は裏道にもお店ができて観光客がゾロゾロ歩く街になってしまいましたが、文京区はまだ残っています。

[3408: 買い替え検討中さん]

>>3407 匿名さん
もう小石川に30年住んでるから言ってんだけど・・・笑
リビオのところ買うくらいなら茗荷谷や千石の駅近・築浅買う方がいいよ
子どもが小さいなら教育の森の近くとかがお勧め
俺は共用施設やスーパー隣接が気になってリビオの情報を見始めたけど
いまは惰性で眺めてるだけだな

[3409: 販売関係者さん]

>>3408 買い替え検討中さん
>もう小石川に30年住んでるから
う～ん、おそらくそれより長い期間住んでいる私とあなたがどうしてこんなに見解が分かれるのか謎だなあ。

30年前といったらフォークリフトやトラックがばんばん走り回っていて、３丁目のレジデンスのところが駐車場になっていて戸建てが２～３軒地上げに抵抗していた時代を知っているよね。その後小石川の千川通り沿いがモリモリと地位を上げてきたのを見て知っているはずで、そんな低評価なんて信じられない。