リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[2961: 匿名さん]

勤務医だと地方転勤があったりするから、子供が小さい段階で早めに家族向けに都内で家を用意したいと考える傾向がある。

[2962: マンション比較中さん]

「医者は帰りが遅くなるから近くに住みたい」
なら最近ぽこぽこ建ってる本郷のもっといい分譲にすると思うけど・・・
ここはとにかくどこからでも遠い

[2963: 匿名さん]

>>2961 匿名さん
>勤務医だと地方転勤があったりするから
短いと数ヶ月から長くても2年程度なので単身赴任を選ぶ人が多いようですね。
朝が早く夜が遅いので通勤時間は短い方がいいみたいです。

[2964: 口コミ知りたいさん]

>>2961 匿名さん
それだとここにする理由は特にないですね

[2965: 名無しさん]

>>2964 口コミ知りたいさん
いやここほど医者好みの物件も他に無いと思うぞ。立地も抜群に良いし、定期借地なのでローンの負担も小さい。家族には住環境の良い土地に住んでもらって、自身は平日単身赴任して週末帰省というのは勤務医の良くあるパターン。

[2966: 匿名さん]

大学病院の先生が狙ってるって苦戦してる物件のステマのパターンか。最近他でも見かけた。

[2967: 匿名さん]

>>2964 口コミ知りたいさん
>それだとここにする理由は特にないですね
そうでもないんだよ。
まず、本郷は土地が狭いから大規模な物件は非常に希少。というか、文京区全体に小規模な物件が多い。小規模物件は修繕積立金が不足しやすいし、最近はマンション管理会社も、資金力がなく大規模修繕でのうまみが少ない小規模物件の管理には及び腰という話がある。

そこそこ戸数がある某物件でも、以前はそれが売りだった24時間有人管理を資産価値が低下する危険性をあえて犯してでも止めたという話だ、あれにはびっくりした。

資金不足による管理不全は二十年前後であらわになることが多い。そのリスクが最小化できる文京区最大規模のスケールメリットは大きい。70年定借がどうとか言っているが、私達の生きている間に顕在化するリスクが最小化されているというメリットがあるここは、とってもとっても気になるのだよ。

[2968: 評判気になるさん]

>>2967 匿名さん
24時間有人監視を止めるのより
定借のほうが資産低下リスクが低いの？
センスなさすぎてでしょ

[2969: 匿名さん]

ここの立地なら資産性はかなり高いと思いますよ。

[2970: 匿名さん]

>>2969 匿名さん

定期借地権なのに、資産性が高いという意見に果たしてどれだけ多くの人が賛同するでしょうか？

[2971: 匿名さん]

>>2950 検討板ユーザーさん

倍率、そんなに低かったのですか？
ま、なら、希望者は、大概みんな買えたのですね？

しかし、スーパーも本決まりしないうちに、みんな根性ありますな。

[2972: eマンションさん]

定借とはいえ、大規模物件ならではの共用部もあり魅力を感じますね
シャトルバスの維持が不安ではあります

[2973: 通りがかりさん]

動線が微妙かつ割高な部屋は本当に売れるんかね。既に検討辞めて撤退済みだけど、後学のためにここの販売動向はふと気になってしまう。

[2974: マンション検討中さん]

>>2973 通りがかりさん

是非、めでたく購入した人の感想を聞きたいですね。

[2975: 匿名さん]

>>2968 評判気になるさん
>24時間有人監視を止めるのより
>定借のほうが資産低下リスクが低いの？
最初から織り込まれているか、途中からいきなりちゃぶ台返しになるかの差かな。

管理が悪化すると資産価値は下がるな。管理費を安くしようとして三流管理会社に頼んだら、とたんに共用部が荒れるとか結構良く聞く話だよ。外構の植栽とか鉄部、外壁とか見ていて悲惨なマンションはしばしば眼にする。

さらに小規模マンションは都市生活の利点である匿名性が確保しづらいよね。戸建てに似たご近所さん付き合いが求められるし、理事もすぐ回ってくるから理事会とかで仲の悪い住人とも顔を合わせなければいけない。賃貸物件が増えてくると万年理事になって面倒臭いこと極まりない。小規模マンションのデメリットを知っているだけに大規模には惹かれるものがある。

[2976: 匿名さん]

短期で相場があがりすぎ、、ブランズ本郷欲しかった、、、リビオは定借で躊躇してしまう。

[2977: 匿名さん]

>>2967 匿名さん
長々と書いてるけど文京区で選ぶ必然性ないよね？

[2978: マンコミュファンさん]

>>2975 匿名さん
大規模マンションの匿名性、共感します！
ただここはそれ以外の大規模のメリットがあまりないように思います

[2979: マンコミュファンさん]

24時間管理っていってもサービス品質のために24時間管理を採用しているわけじゃない
規模的に24時間有人が義務だからそう謳ってるだけ
やめたら消防法違反

[2980: 匿名さん]

>>2979 マンコミュファンさん
防災センターのあるところは義務だけどそうでないところも24時間有人で管理人がいるところもある。住み込みのところもあるが最近なり手が少ないようだ。

[2981: 検討板ユーザーさん]

>>2980 匿名さん
＞防災センターのあるところは義務だけどそうでないところも24時間有人で管理人がいるところもある。

最近だとどこ？
ここのマンションと同レベルのとこで例出してよ
無いならそんなこと言っても意味ないわ

[2982: マンション掲示板さん]

>>2974 マンション検討中さん

めでたく抽選通過した人の意見聞きたいですね。
色々とネガ意見が多い中で、決めてとなった理由を是非教えて下さい。

[2983: 匿名さん]

>>2977 匿名さん
>文京区で選ぶ必然性ないよね？
文京区に住みたい人にとっては選択肢の一つですね。
小学生の半分が国立私立に進学するし、おそらく受験する小学生はさらに多いでしょう。
子供が自然に受験に前向きになれる区と、三割程度しか国立私立に進学しない区とでは教育環境に大きく差が出ます。子供の教育に関心のある家庭がたくさん集う唯一の区と言える文京区の無二な特性は多くの人を惹きつけて止まないのです。

[2984: 匿名さん]

文京区縛りで考えると3LDK以上の間取りはかなり貴重です。
相場もぐっと高くなります。そういう地域の特性を知らない人たちが言っている事は一面真実であっても、実際の事情を説明できません。広ければいいのなら晴海にお住まいになればいい。文京区を選ぶ人はそれとは別な価値観で晴海を選ばない人です。

[2985: 匿名さん]

防災センターの設置が義務となる基準は１５階建て未満だと延べ面積が５００００平米だから、ここは基準外だと思うけど。

[2986: 匿名さん]

必ずしも文京区に拘りがある訳ではないけど、教育環境が良くて利便性の高い立地は文京区に集中してるんだよな。

[2987: マンション掲示板さん]

>>2985 匿名さん
複合用途

[2988: マンコミュファンさん]

しかし、なんでこんな低倍率になっちゃったんだろ。これから金利上がる影響も微妙にあるのか。みなさん今なら倍率ない部屋も沢山あるのでお早めにどうぞ。

[2989: マンション検討中さん]

定借なのに思っていたよりも価格が高かったのと、エレベータなど毎日の生活への配慮不足じゃないでしょうか。
せめてどちらかのネガ要素がなければもう少し人気が出た気がします。

[2990: 匿名さん]

高いですかね？むしろ立地の割には、かなり割安だと感じますよ。

[2991: 通りすがりさん]

>>2988 マンコミュファンさん
みずほは政策金利は2%超え予想
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2024-10-08/SKYTXTT0G1KW00

[2992: 匿名さん]

文京区アドレスであり、国立小学校が複数存在し、播磨坂や小石川植物園のそばにある閑静な住環境。文京区では珍しい大きな間取りと大規模分譲による豪華共用施設。そうした利点と天秤に乗せて、検討者の多くは夜も眠れないでしょう。

もっと安かったら瞬間蒸発案件だけに

[2993: 匿名さん]

学校環境に難ありでは？

[2994: 口コミ知りたいさん]

>>2990 匿名さん
定借だから、多少長く住むなら資産価値はゼロに近い。
少しでも知識があれば高すぎて買わないでしょう。
それなら資産価値が残る、上昇する湾岸タワマンを買います。

[2995: 買い替え検討中さん]

湾岸なんかいらんなぁ
そもそも文京区で探してる人は湾岸に興味ないと思うよ

[2996: 匿名さん]

>>2994 口コミ知りたいさん
私立中学進学率は江東区２７．４３％といわれているので、それが悪いというわけではないが、文京区に住んでいる人たちとは教育や進学に関する価値観が違う人たちが多く住んでいて、多分教育環境のあり方（優劣じゃないよ！）が異なると思うんだよな。

商業地がメインの都心三区よりは安かったろうけれど、昔から文京区は住宅地がメインの割に家賃も土地も高かった。

[2997: 匿名さん]

定借に資産価値がないと言う人もいるけれど、湯島の定借物件は結構いい値段で売買されていたと記憶しているが...

今後インフレが進むと家賃も高くなるわけで、売却時点での残存期間内に得られる家賃収入相当分ぐらいの価格が付くであろうことを考えると30年後の物価が上がった時の価格ってどうなるんだろうね。たらればの話は危険とはいえ、ちょっと想像してしまう。

[2998: 匿名さん]

>>2997 匿名さん
＞残存期間内に得られる家賃収入相当分ぐらいの価格

→残存期間家賃収入相当分
マイナス管理費修繕積立金解体準備金
マイナス解体費高騰リスク
マイナス解体時不退去者発生リスク
マイナス定借末期物件陳腐化スラム化起因家賃減額リスク

[2999: マンション掲示板さん]

>>2997 匿名さん
湯島ハイタウンならあそこは定借じゃなくて普通借だけど、湯島の定借ってどのマンション？

[3000: eマンションさん]

大規模のメリットのランコス安くなる、が見込めず、インフレで地代と併せてさらにランコスは上がるのは確実

そんな駅遠且つ定借物件は誰も中古で買わないし、貸そうにも駅遠で家賃が合わない

[3001: 匿名さん]

>>3000 eマンションさん
20年前は工場ばかりでフォークリフトとトラックが走り回っていた。今はどうだろう。そして20年後は？

[3002: eマンションさん]

>>3001 匿名さん
土地の価値は上がるだろうね
地代が増えて、喜ぶのは地主だけ

20年後、進化するのはここの周りだけだと思う？
相対的に物件価値は上がらない

[3003: 匿名さん]

>>3002 eマンションさん
20年後、今再開発を完了した地域は築20年、おそらく何も変わってはいない。
開発のできない一種住専、多分そこも変わらない。

用途が比較的自由な準工業、最近道路拡幅がなくなり建築制限が撤廃された千川通り。
変わるポテンシャルはある。そしてここに500戸余りの世帯が増える。

変わらない？希望的観測と笑われるかもしれないが、私はそうは思わない。

[3004: 匿名さん]

地代だけ上がって、家賃も中古マンション価格も上がらない未来は考えにくい。

[3005: eマンションさん]

フォークリフトが走ってたのが、20年あればこんなに変わると言いつつ、他は20年で変わらないとか都合良いね

ここの家賃と中古価格が上がる以上に周りが上がるって言ってるだけ

ここは要するに小石川ニュータウンなんだから

[3006: マンション比較中さん]

>>3004 匿名さん
周辺環境は時間と共に更に発展する要素は十分ある。ただこのマンションは70年後に壊す前提の定期借地だから時間と資産評価は逆相関関係なんですよね。時間がたてば建つほど価値が落ちるのはほぼほぼ決定事項なんですよ。

[3007: 評判気になるさん]

>>2996 匿名さん

小学生の私立中学進学率は文京区が都内トップですからね。

【中学受験】東京23区 私立中学への進学率ランキング(2023)

1位　文京区(49.5%)
2位　中央区(43.1%)
3位　港区(42.5%)
4位　目黒区(39.4%)
5位　千代田区(37.5%)
6位　渋谷区(36.5%)
7位　世田谷区(35.4%)
8位　新宿区(34.9%)
9位　杉並区(32.7%)
10位　豊島区(32.1%)

[3008: 通りがかりさん]

https://newspicks.com/movie-series/26?movieId=4350
タワマン企画なのにここw?

[3009: 匿名さん]

>>3005 eマンションさん
確実にランチに来てくれる働く人が減ったのに、飲食店が増えたりするものかな。
ガチガチの駅遠住宅街になる程出店する側はチャレンジャーでは。元々土地持ってる人が道楽でやるならあるかもしれないが。

[3010: 匿名さん]

>>3009 匿名さん
>確実にランチに来てくれる働く人が減ったのに、飲食店が増えたりするものかな。
今のところ播磨坂はここ2～3年で飲食店が増えているので、作れば繁盛すると思う。どこも客で埋まっているし、そもそもランチってのは利益率が低い、ドリンクが出ないからそれをメインにするということは薄利多売ビジネスになるのでしんどい。だからみんな潰れちゃったんだと思う。

今はマンションが増えて夜間人口が増えているからファミリーでディナーの需要が多い。夜はどこもお客でいっぱい。おそらく若い人向きの洋食とかエスニックの店を作れば大繁盛間違いなしだが、この辺は店を出せるテナントビルがないんだよ。そこが最大のネックになっているが、千川通りの拡幅がなくなったので白山側の開発が今後進む過程で飲食店が入れるようなテナントビルができることを期待している。