リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[2781: 評判気になるさん]

定借のリセールは弱いですよ。マンションを購入するなら、値上がりと期待できる所有権にすべきでしょう。

[2782: 管理担当]

[No.2775～本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[2783: 口コミ知りたいさん]

>>2777 匿名さん

近隣に20年ほど住んでいます。
私の家は少し高いところで地盤増幅率1.2～1.4だけれど、3.11では播磨坂の床煉瓦が少しズレたくらいしか記憶にない。
このエリアの水害は記憶にない。

水が出るのも地盤が弱いのもこんにゃく閻魔の辺り。
で、小石川四丁目は一丁目から離れているのだけれど、一括りにするのはなぁぜ、なぁぜ？
印象操作甚だしいなぁ。

あなたはどこに住んでるの？
地盤が頑強な場所…まさか都内じゃなくて県？
このあたりの条件で被災を恐れるならば、東京に住むのやめたほうがいいんじゃない？

[2784: 匿名さん]

>>2779 匿名さん
>小石川1丁目は地盤増幅率1.93で、文京区で最悪の地盤。
>>>2766 匿名さん
>1.4~1.8の地域のようだね、もっと悪い地域もある。嘘はいけない

横からで申し訳ないけど、嘘はどこに書いてあるの？

[2785: 検討板ユーザーさん]

>>2784 匿名さん
2766が引用してるこれじゃないの?
↓
>>2765 匿名さん
小石川の地盤はかなり安全性が高いですよ。

[2786: 匿名さん]

>>2783 口コミ知りたいさん
>>2765 匿名さん
>小石川の地盤はかなり安全性が高いですよ。
>小石川1丁目は地盤増幅率1.93で、文京区で最悪の地盤。
>で、小石川四丁目は一丁目から離れているのだけれど、一括りにするのはなぁぜ、なぁぜ？印象操作甚だしいなぁ。

印象操作したのは「小石川の地盤はかなり安全性が高いですよ」。爺さん。

[2787: eマンションさん]

>>2786 匿名さん

2783だけど女ですよ。
爺さんとは失礼な。
私は安全性がかなり高いと言っていませんが。
普通だと思っています。
で、あなたはどこの方？
相当頑強な地盤にお住まいなんですよね？

[2788: 匿名さん]

>>2783 口コミ知りたいさん
小石川四丁目も浸水履歴がありますが春日通り沿いと播磨坂の中腹のあたりの窪地でおきていて、千川通り沿いでの履歴は平成以降は記録にありません。よく見るとここよりも北側の上流域の大塚や千石で冠水被害が多く、先日まで行われていた千川増強幹線事業はその解消を図るための下水整備事業となります。より下流域はそれに先立ってすでに千川幹線及び第二千川幹線が整備されていて、小石川１丁目～５丁目では平成25年の集中豪雨でも冠水被害はみられていません。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/documents/84/rirekitiirann_1.pdf

今後も絶対に水害がないと言うことはできませんが、低地だから水害が必ず起きるということもないです。むしろ高台でも水捌けが悪ければ冠水被害は出るので、正しい結論は水害はどこにいても起こりうるので常に備えよ、ということです。この辺は75mm対策が実際にとられているわけですから、そう言う意味では全く何もしていないところよりはより安全である蓋然性は高いと言えるでしょうね。

[2789: 匿名さん]

>>2784 匿名さん
そっちじゃなくて

>>2762 匿名さん
>J-SHISによれば小石川は地震の揺れの大きさを示す表層地盤増幅率が最悪数値で地盤リスクはある。

の方だね、小石川全体が何か非常に地盤が悪いような表現になっている。
確かにその後は小石川一丁目と言いなおしているが、実際にはJ-SHISを見ると小石川一丁目の全域がそうだというわけでもない。

[2790: 匿名さん]

>>2786 匿名さん
>印象操作したのは「小石川の地盤はかなり安全性が高いですよ」。爺さん。
小石川２丁目～５丁目の大部分は火山灰台地で増幅率１．４前後ですよ、マップのオレンジとか黄色がよく見えないのではないですか？白内障があるかもしれないので、眼科にかかることをお勧めします。

https://www.j-shis.bosai.go.jp/map/

[2791: 匿名さん]

2762は2759への応答では？
>>2759
>小石川は地盤が堅いから、震災対策を考えたらかなり安全性が高い。

2766は2765への応答では？
>>2765
>小石川の地盤はかなり安全性が高いですよ。

[2792: 匿名さん]

どちらにしろ「小石川は」って主語にすると、ここは違うあそこは違うと波紋を呼ぶのよね。

[2793: 通りがかりさん]

>>2788 匿名さん

ありがとうございます。
浸水履歴とマップを確認しました。
播磨坂中腹？と思いましたがあの場所は元々水脈があったようですね。今は枯れているみたいですが。春日通りは意外でした。

仰るとおり水害の可能性ゼロではないですが、住んでいる体感に加え対策されていることもありリスクは低めかと思います。

[2794: 匿名さん]

原因は2770だと思う

[2795: 匿名さん]

浸水で資産価値が下がることはないけど、液状化で建物が倒壊したら資産価値ゼロですよ。小石川は地盤が堅いから震災リスクには強いです。

[2796: 口コミ知りたいさん]

>>2795 匿名さん
液状化の土地と比べられてもな
レベル低すぎ

[2798: 名無しさん]

>>2795 匿名さん
この辺は小石川台ではなくて元川沿いの湿地帯の埋め立てなのだが、地盤硬いの?

[2800: 匿名さん]

>>2798 名無しさん
>湿地帯の埋め立て
さきほどから話題になっているJ-SHISの図をみるとわかりますが、文京区でも地盤増幅率が1.8を超えているところがあるので、そのあたりが低湿地だった可能性はあると思います。よく見ると白山通り沿いに分布していて小石川こと千川の流域から外れていることに留意してください。

江戸時代の初期に地名ではなく、河川としての小石川は現在の小石川一丁目あたりで人工的な堀割に変わっていて、切り絵図を見ると白山の小石川馬場付近からの湧水を流す水路と合流して今の神田川に注いでいます。

水量が豊富で巨大なデルタを形成するような川であったとするならば、当時の土木技術で人工の水路にするのは不可能のように思えます。小石川自体は伝承にあるように石がゴロゴロと転がった水量の少ない山間を流れる渓流だったと思われ、実際に細い谷底低地が火山灰台地に挟まれて千川沿いに分布しており、その谷底低地部分も、表層地盤の増幅率は1.6台で、沼だったとは考えづらいです。なお、名称として知られている小石川大沼は、現在の地名としての小石川ではなく文京区水道付近の低地を流れる平川が主となって形成された沼沢地で、水道橋～後楽園付近と推定される小石川との合流点から南側、現在の神田川の千代田区側の江戸城に向かう緩斜面に沿って広がっていたと考えられています。　関東大震災のときの被害状況から推定された震度分布からもその範囲は特定可能です。興味のある方は調べてみると良いと思います。

当時大被害を被った城東の地域からたくさんの人が震災に強い土地を求めて文京区や豊島区や新宿区の高台に土地を求めて移り住み、狭小な住宅が乱開発された跡が木密地域として残っているのが現代でも見ることができます。その観点からも、大部分の文京区の地盤は良いと推定することができるでしょう。

[2801: 匿名さん]

ちなみに、文京区白山下交差点付近は、地盤増幅率１．８１の谷底低地で地盤が悪いと思われるでしょうが、その付近にあった白山三業地と呼ばれる低地の歓楽街は大正12年の関東震災で壊滅することはなく、城東や城南の大損害を受けた花街から避難していた芸妓らに場所を貸して震災直後に仮営業させたという記録があります。小石川馬場からの湧水が作った低湿地が現代の白山通り沿いの低地に存在していたと思われますが、当時でも壊滅的な被害が広い範囲で起きたわけではないようです。あまつさえ、白山通りの地下には地下鉄の路線が掘削され、一帯が地盤改良された現代では、液状化など考えようがないと思いますが、いかがでしょう。

[2802: 評判気になるさん]

既に、出ていると思いますが、こちらは、土地代賃料＋解体費用積み立て金は、毎月、どれくらい掛かるのですか？

[2803: 匿名さん]

地盤、液状化の話が出たら、変なのがたくさん出てきた汗

[2804: 評判気になるさん]

>>2802 評判気になるさん

他の定期借地物件で、解体費用の積立金が高いので話題になっています。こちらは大丈夫ですか？

[2805: マンション比較中さん]

>>2802 評判気になるさん
マンションマニアの情報では
70㎡で管理費・修繕積立金・解体準備金・地代：月額約58000円台とのことですね。
https://manmani.net/?p=56114

[2806: マンション検討中さん]

本当に文京区が好きな人だけ住めばいい。生半可な気持ちで購入する物件じゃあない

[2807: 匿名さん]

文京区は都心三区と違って高くなるから買うのではなく、そこに住みたいから、あるいはそこに住む理由があるから買う土地だと思う。投機筋が入り込まなかったのはその辺がネックだったんだろうな。

[2809: 匿名さん]

>>2808 匿名さん
とはいえ、品川の再開発の流れで評価は上がるでしょうね。値上がりもしているようだし、気にしない人も多いようだ。港区は全体に高すぎるから、それと比べてしまうとここが安くおもえてくる。

[2810: 坪単価比較中さん]

ライオンズ本郷が意外と良さげなんだけど、販売はいつ頃だろ。

[2811: マンション検討中さん]

>>2805 マンション比較中さん

情報ありがとうございます。感謝します。

また、全部で6万円位ということですね。
ま、高いですね。

[2812: 評判気になるさん]

>>2809 匿名さん

品川の辺を通りがかると建設クレーンが大量に連なってて、これから大発展しますよーと街が言ってるみたいな感じがする。もし埼玉より安かったりするなら全力で買いなのだが、まあデタラメだろうね。

[2813: 匿名さん]

品川は都心から遠くて不便だし、地歴があまりよくないんだよね。埋立地の方は昔から住環境が悪いのよ。小石川の方が住みやすいです。

[2814: 評判気になるさん]

>>2813 匿名さん

品川自体が都心だよ。

[2815: 匿名さん]

>>2811 マンション検討中さん

購入価格は、高くても気にしません。
現在は収入が多いので。
問題は引退後、毎月の支払いが高いと、結構辛いのでは無いかということです。

[2816: マンション比較中さん]

>>2815 匿名さん
年間で72万円。10年720万円で何年住むか分は貯蓄じゃないですか？引退してから。定期借地で壊すこと前提でも修繕積立金は上がっていく前提なんですかね。これから更に上がるようなら結構な負担になりそうですが。

[2817: マンション比較中さん]

建物は老朽化するから定借でも修繕費は上がっていくと思うよ
それより大きいのは残り期間が短くなると修繕の実施や費用の蓄積に合意形成できなくなって，いっきに老朽化が進んだり，賃貸比率が下がったりすることのようだ
地代や解体準備金も定額じゃないだろうし

①地代は数年で改定されて上昇する場合もある，解体準備金についても同様
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/money/jukatsu-2...
②残存期間減ると急激に値下がりする，賃貸率・低所得者入居率が上昇する，修繕への反対者が増えて劣化が加速する
https://www.sumu-log.com/archives/15081/
https://president.jp/articles/-/69362?page=3

[2818: 匿名さん]

建物自体は50-70年も経てば建て替えだからね。所有権だと建て替えで住民の合意を取るコストがものすごい大きいけど、定借だとこれが不要なのはメリットだと思う。

[2819: 買い替え検討中さん]

>>2818 匿名さん
そんなのメリットでもなんでもないじゃん
「修繕すら合意形成できない」ほうが問題でしょうに
売れなくなると低賃料の賃貸も増えそう

[2820: マンション検討中さん]

解体費の未納増えて解体時足りなくなったらどうなるの？
不退去住人出たらどうなるのか。
退去後も悩まされる負動産。

所有権と違って守る資産がなくなる前提だから、最後はみんな適当になるからリスクは高いよ。

[2821: マンション検討中さん]

>>2806 マンション検討中さん

そこまでして、文教区にこだわる人は誰？
あ、いないか。

[2822: 通りがかりさん]

>>2820 マンション検討中さん
なんか不安になってきました。
質問ですが、定借期間満了時のある区分所有者の不退去はその区分所有者単独の債務不履行という理解でよいでしょうか？
その責は他の区分所有者には及ばないですよね？
まさか全区分所有者の連帯債務じゃないですよね？

[2823: 評判気になるさん]

>>2820 マンション検討中さん

確かに、それは言えてますな。

所有権の場合は、賃料未払いとかすると、最悪競売で相殺されますが、定期借地権だと、競売対象も、築４0年とか超えた時だと、事実上、30年未満の借地権なんてまともな価値つかないので、建物だけしか価値ないので、未払い賃料も相殺出来ないかも知れませんね。

[2824: マンション検討中さん]

文京区にこだわって検討していましたが、
これは悩んでしまいますね...

[2825: 購入経験者さん]

>>2820 マンション検討中さん
その頃は生きていないのはほぼ確実なんだからそんなにシリアスに悩まなくてもいいんでは？
ケセラセラで行きましょう

[2826: マンコミュファンさん]

>>2822 通りがかりさん
それはそうでしょうし担当に聞けば分かるでしょ。その程度の疑問は。

[2827: eマンションさん]

>>2817 マンション比較中さん
この②が事実なんでしょうけど強烈にネガティブですね。小石川の治安が悪化しそうな未来まで想像できすね。35年経つともう融資を引いて買う人がいなくなり(銀行が融資しないのかな
)どうせ壊す建物の維持管理も疎かになり、安い賃料で所謂団地のような賃貸形式になる可能性があるということですね。海外の方が好んで住むリスクなどもありますかね。あと70年後に不退去なんて話題もでていますが、その頃には所有者不明の部屋が大量にあるような気がしますね。私は近くで所有権物件保有してますので、こんな不安な目線になりますがよく反対運動おこらなかったですね。
割と早くから影響出る気がしました。ネガティブな投稿ですみません。ポジティブな影響もあるんだとは思いますが。

[2828: 匿名さん]

70年後は築100年のマンションがゴロゴロ出るような区です

[2829: マンション検討中さん]

>>2828 匿名さん
それはどこもそうだろうけど、直近35年後に大量の売れない分譲が出来上がることに関してはどう？

[2830: eマンションさん]

この物件元々期待してたけど、内容見て検討外に。実際どのくらいのペースで売れるのか興味がある。この条件を飲んでまで文京区にこだわる理由が自分にはあまりわからないけど、欲しい人は欲しいんだろう。興味深い