リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[2751: 匿名さん]

ここは地代・現状回復代込みの値段ではなく、毎月２万円前後払うのですね。
どちらが得なんでしょうね。初年度の管理費等の支払いが毎月６～７万は辛いかな。

[2752: 匿名さん]

>>2751 匿名さん
確かにランニングコスト高すぎて笑えます。

[2753: 口コミ知りたいさん]

>>2750 マンコミュファンさん

でも、その千川増強幹線織り込み済みで、最新のハザードマップがあるのではないですか？
近年増加しているゲリラ豪雨に耐えられますか？

[2754: 匿名さん]

小石川1丁目は浸水地域。
いつかは武蔵小杉の汚水停電タワマンのようになるだろう。

[2755: 匿名さん]

>>2754 匿名さん
> いつかは武蔵小杉の汚水停電タワマンのようになるだろう。

文京区のこの辺はポンプ場があって川から逆流しないようになっている。武蔵小杉は今は知らないが、元々人口の少ない郊外都市仕様の街に急速にマンションが増えてインフラ整備が追いついていなかったことも一因だろう。慢心はいけないが、75mm対策が施されているのでかなりの雨量にならないと冠水しないし、実際整備が進んでから浸水被害はない。こういう手厚い対策が施されるのは古くから人の住んでいる都心ならではだと思う。

[2756: 匿名さん]

先月も小石川でマンホールが大雨で噴き出して飛んだとニュースになってましたね

[2757: 匿名さん]

>>2756 匿名さん
根津交差点

[2758: 匿名さん]

>>2742 評判気になるさん
浸水で資産価値が下がることはないよ。怖いのは直下型地震による地盤の液状化。建物が倒壊したら資産価値もゼロだし、家族の命も失われる。

[2759: 匿名さん]

小石川は地盤が堅いから、震災対策を考えたらかなり安全性が高い。

[2761: eマンションさん]

>>2753 口コミ知りたいさん

最新のハザードマップは今年3月ごろ更新ですし、少なくとも1～2年はこの辺りの色は変わってませんので、千川増強幹線は織り込み前だと思います。
まぁ、ハザードマップの想定雨量を考えると次回の更新で真っ白になるとまでは思いませんけど、色が薄くなるくらいの効果はあると思いますよ。

[2762: 匿名さん]

J-SHISによれば小石川は地震の揺れの大きさを示す表層地盤増幅率が最悪数値で地盤リスクはある。

[2763: 匿名さん]

>2758

エレベーターとかが浸水して、補修費用を保険で賄いきれないと管理組合で負担。1階住民だけの問題ではない。

[2764: 匿名さん]

液状化しなくても、表層地盤増幅率が1.6以上だと現行建築基準でも杭が破損する可能性なんてNスぺでやってた。

[2765: 匿名さん]

小石川の地盤はかなり安全性が高いですよ。液状化歴のある埋立地だと、同じ震度でも建物の揺れが大きくなる。直下型地震が来た時のダメージはかなり強烈になるよ。

[2766: 匿名さん]

>>2765 匿名さん
>小石川の地盤はかなり安全性が高いですよ。
根拠がなければ宗教と変わらない。
小石川1丁目は地盤増幅率1.93で、文京区で最悪の地盤。

[2767: 通りがかりさん]

>>2746 匿名さん
パークコート渋谷ザタワーですらそこまでリセール強くないんだけど、立地の良い定借ってどこの話してるの？
まさかとは思うが、ここじゃないよね？

[2768: 匿名さん]

みんなで住めば怖くない。

根性論で住まいを決める人って仮設住宅が洪水で浸水したニュースみてない人だろう。

[2769: マンション検討中さん]

>>2765 匿名さん
お前本当に暇だなｗ
そんなに無理筋の買いを煽って何が楽しいの？

[2770: 匿名さん]

>>2766 匿名さん
1.4~1.8の地域のようだね、もっと悪い地域もある。嘘はいけない

https://www.j-shis.bosai.go.jp/map/

[2771: 匿名さん]

しかし東京の都心部の地盤の悪さはいつもながら頭が痛い

https://www.j-shis.bosai.go.jp/map/

[2772: 匿名さん]

>>2770 匿名さん
どこが嘘なの？
地盤増幅率(Vs=400～地表)　1.93

2024年(NIED作成版)
メッシュコード5339465013
緯度　35.7115
経度　139.7516
平均標高　8(m)
微地形区分　谷底低地
30m平均S波速度　185(m/s)
詳細法工学的基盤面30m平均S波速度　500(m/s)
30m平均S波速度出典　浅部地盤

[2773: 匿名さん]

>>2772 匿名さん
誰でも見れる地図ではそうなっているね、小石川一丁目の後楽園の方の数字じゃないか？

[2774: 匿名さん]

小石川って主語は広すぎるな。東京23区は地盤が悪いと言えば嘘ではないが、意味がないよね。

[2776: 匿名さん]

>>2774 匿名さん
緯度　35.7115
経度　139.7516
これって小石川が広いんですか？

[2777: 匿名さん]

>>2773 匿名さん
自らリンクを示してくれているのに表が読めない人なようなのでお伝えしておくと
池のある小石川後楽園は地盤増幅率(Vs=400～地表)1.82。
こんにゃくえんまの小石川一丁目の方が軟弱表層地盤。

[2779: 匿名さん]

>>2777 匿名さん
小石川一丁目の端の方にはそういう場所もあるが、小石川には1丁目から５丁目まであるのに、小石川は、という主語で言ったら他の丁目も入ってしまうでしょう。

ちなみにこの物件が存在している場所は小石川４丁目にあたっていて

メッシュコード 5339455943
緯度 35.7156
経度 139.7453
平均標高 12(m)
微地形区分 火山灰台地
30m平均S波速度 267(m/s)
地盤増幅率(Vs=400～地表) 1.41
詳細法工学的基盤面30m平均S波速度 449(m/s)
30m平均S波速度出典 浅部地盤

だそうです。
小石川の多くの部分を占める台地部分と同様、そんなに地盤は悪くないと思います。
建物の高さも低いので、地震には強いと思いますけどねえ...

[2781: 評判気になるさん]

定借のリセールは弱いですよ。マンションを購入するなら、値上がりと期待できる所有権にすべきでしょう。

[2782: 管理担当]

[No.2775～本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[2783: 口コミ知りたいさん]

>>2777 匿名さん

近隣に20年ほど住んでいます。
私の家は少し高いところで地盤増幅率1.2～1.4だけれど、3.11では播磨坂の床煉瓦が少しズレたくらいしか記憶にない。
このエリアの水害は記憶にない。

水が出るのも地盤が弱いのもこんにゃく閻魔の辺り。
で、小石川四丁目は一丁目から離れているのだけれど、一括りにするのはなぁぜ、なぁぜ？
印象操作甚だしいなぁ。

あなたはどこに住んでるの？
地盤が頑強な場所…まさか都内じゃなくて県？
このあたりの条件で被災を恐れるならば、東京に住むのやめたほうがいいんじゃない？

[2784: 匿名さん]

>>2779 匿名さん
>小石川1丁目は地盤増幅率1.93で、文京区で最悪の地盤。
>>>2766 匿名さん
>1.4~1.8の地域のようだね、もっと悪い地域もある。嘘はいけない

横からで申し訳ないけど、嘘はどこに書いてあるの？

[2785: 検討板ユーザーさん]

>>2784 匿名さん
2766が引用してるこれじゃないの?
↓
>>2765 匿名さん
小石川の地盤はかなり安全性が高いですよ。

[2786: 匿名さん]

>>2783 口コミ知りたいさん
>>2765 匿名さん
>小石川の地盤はかなり安全性が高いですよ。
>小石川1丁目は地盤増幅率1.93で、文京区で最悪の地盤。
>で、小石川四丁目は一丁目から離れているのだけれど、一括りにするのはなぁぜ、なぁぜ？印象操作甚だしいなぁ。

印象操作したのは「小石川の地盤はかなり安全性が高いですよ」。爺さん。

[2787: eマンションさん]

>>2786 匿名さん

2783だけど女ですよ。
爺さんとは失礼な。
私は安全性がかなり高いと言っていませんが。
普通だと思っています。
で、あなたはどこの方？
相当頑強な地盤にお住まいなんですよね？

[2788: 匿名さん]

>>2783 口コミ知りたいさん
小石川四丁目も浸水履歴がありますが春日通り沿いと播磨坂の中腹のあたりの窪地でおきていて、千川通り沿いでの履歴は平成以降は記録にありません。よく見るとここよりも北側の上流域の大塚や千石で冠水被害が多く、先日まで行われていた千川増強幹線事業はその解消を図るための下水整備事業となります。より下流域はそれに先立ってすでに千川幹線及び第二千川幹線が整備されていて、小石川１丁目～５丁目では平成25年の集中豪雨でも冠水被害はみられていません。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/documents/84/rirekitiirann_1.pdf

今後も絶対に水害がないと言うことはできませんが、低地だから水害が必ず起きるということもないです。むしろ高台でも水捌けが悪ければ冠水被害は出るので、正しい結論は水害はどこにいても起こりうるので常に備えよ、ということです。この辺は75mm対策が実際にとられているわけですから、そう言う意味では全く何もしていないところよりはより安全である蓋然性は高いと言えるでしょうね。

[2789: 匿名さん]

>>2784 匿名さん
そっちじゃなくて

>>2762 匿名さん
>J-SHISによれば小石川は地震の揺れの大きさを示す表層地盤増幅率が最悪数値で地盤リスクはある。

の方だね、小石川全体が何か非常に地盤が悪いような表現になっている。
確かにその後は小石川一丁目と言いなおしているが、実際にはJ-SHISを見ると小石川一丁目の全域がそうだというわけでもない。

[2790: 匿名さん]

>>2786 匿名さん
>印象操作したのは「小石川の地盤はかなり安全性が高いですよ」。爺さん。
小石川２丁目～５丁目の大部分は火山灰台地で増幅率１．４前後ですよ、マップのオレンジとか黄色がよく見えないのではないですか？白内障があるかもしれないので、眼科にかかることをお勧めします。

https://www.j-shis.bosai.go.jp/map/

[2791: 匿名さん]

2762は2759への応答では？
>>2759
>小石川は地盤が堅いから、震災対策を考えたらかなり安全性が高い。

2766は2765への応答では？
>>2765
>小石川の地盤はかなり安全性が高いですよ。

[2792: 匿名さん]

どちらにしろ「小石川は」って主語にすると、ここは違うあそこは違うと波紋を呼ぶのよね。

[2793: 通りがかりさん]

>>2788 匿名さん

ありがとうございます。
浸水履歴とマップを確認しました。
播磨坂中腹？と思いましたがあの場所は元々水脈があったようですね。今は枯れているみたいですが。春日通りは意外でした。

仰るとおり水害の可能性ゼロではないですが、住んでいる体感に加え対策されていることもありリスクは低めかと思います。

[2794: 匿名さん]

原因は2770だと思う

[2795: 匿名さん]

浸水で資産価値が下がることはないけど、液状化で建物が倒壊したら資産価値ゼロですよ。小石川は地盤が堅いから震災リスクには強いです。

[2796: 口コミ知りたいさん]

>>2795 匿名さん
液状化の土地と比べられてもな
レベル低すぎ

[2798: 名無しさん]

>>2795 匿名さん
この辺は小石川台ではなくて元川沿いの湿地帯の埋め立てなのだが、地盤硬いの?

[2800: 匿名さん]

>>2798 名無しさん
>湿地帯の埋め立て
さきほどから話題になっているJ-SHISの図をみるとわかりますが、文京区でも地盤増幅率が1.8を超えているところがあるので、そのあたりが低湿地だった可能性はあると思います。よく見ると白山通り沿いに分布していて小石川こと千川の流域から外れていることに留意してください。

江戸時代の初期に地名ではなく、河川としての小石川は現在の小石川一丁目あたりで人工的な堀割に変わっていて、切り絵図を見ると白山の小石川馬場付近からの湧水を流す水路と合流して今の神田川に注いでいます。

水量が豊富で巨大なデルタを形成するような川であったとするならば、当時の土木技術で人工の水路にするのは不可能のように思えます。小石川自体は伝承にあるように石がゴロゴロと転がった水量の少ない山間を流れる渓流だったと思われ、実際に細い谷底低地が火山灰台地に挟まれて千川沿いに分布しており、その谷底低地部分も、表層地盤の増幅率は1.6台で、沼だったとは考えづらいです。なお、名称として知られている小石川大沼は、現在の地名としての小石川ではなく文京区水道付近の低地を流れる平川が主となって形成された沼沢地で、水道橋～後楽園付近と推定される小石川との合流点から南側、現在の神田川の千代田区側の江戸城に向かう緩斜面に沿って広がっていたと考えられています。　関東大震災のときの被害状況から推定された震度分布からもその範囲は特定可能です。興味のある方は調べてみると良いと思います。

当時大被害を被った城東の地域からたくさんの人が震災に強い土地を求めて文京区や豊島区や新宿区の高台に土地を求めて移り住み、狭小な住宅が乱開発された跡が木密地域として残っているのが現代でも見ることができます。その観点からも、大部分の文京区の地盤は良いと推定することができるでしょう。