リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[2735: マンション検討中さん]

みんな、都心は2000万/坪とか、3000万/坪とかになりつつあるから、ぼけっとしてたら新築マンション買えなくなるよー

[2736: マンション比較中さん]

>>2734 匿名さん
地位譲渡を受けずにあくまで借地権者はデベで転貸のような形式にしたんですか。デベが一回かむとなると確かに承諾料は必要なさそうですね。モデルで詳しく聞いてみます。ありがとうございます。

[2737: マンション比較中さん]

>>2736 マンション比較中さん
賃借人の間違いです。

[2738: マンション検討中さん]

>>2737 マンション比較中さん

デベの地位は、「借地権者」でも「賃借人」でもどちらも正しいと思いますよ。

[2739: マンション比較中さん]

>>2738 マンション検討中さん
ありがとうございます。確かにどちらもですね。新たな賃借人が各区分所有者であれば「転借人」でもありますね。転借人と各区分所有者との賃貸借契約、かつ借地権付き建物の売買契約になるのかな。なんかややこしいな。

[2740: 検討板ユーザーさん]

>>2735 マンション検討中さん
ここみたいな都心好立地の分譲はこれから出にくくなるだろうし、予算が合うなら一期で買うのが良いと思う。

[2741: 名無しさん]

ここって、目の前の沿道は、3メートル以下の洪水被害想定だけど、これまで、冠水被害記録ありますか？

https://disaportal.gsi.go.jp/

[2742: 評判気になるさん]

>>2741 名無しさん

これまでも、ここは、低地だという意見が結構多かったですが、ハザードマップみると、少し怖いですね。これまでの記録が是非知りたいところです。

[2743: 匿名さん]

震災リスクを考えたら液状化歴のある埋立地が一番怖いですよ。古いタワマンとか倒壊するリスクもある。

[2744: eマンションさん]

>>2724 匿名さん
4丁目だけで語るの意味薄くない？
4丁目という狭い狭い狭いエリアだけをターゲットとして出店する奇特な商業があるなら別だけど

[2745: 通りがかりさん]

>>2725 匿名さん
外側が良いのは同意だけど、それ以外にマンションとしての魅力が全然ないマンションでも、宅地として評価されてなかった過去からの実績が覆るほど評価されるロジックについて、なんら言及されてないですね
これで共用施設が圧倒的というのは、ハードルが低すぎでしょう

元々10しかないような評価の宅地に、それが大規模なマンション建ててその立地の評価がいきなり80とかに実際なるんですか？自分はそんな例聞いたことないです

不動産の相対評価と絶対評価の違いを根本的に理解していないように見られますし、それで価格も棚上げして褒めちぎるのはポジショントークが過ぎますね
長文でいくつも投稿されてますが、説得力が全くないです

そもそもここが定借という絶対的な劣後要素忘れてますよねきっと

[2746: 匿名さん]

立地がよければ定借かどうかはネガにはならないですよ。立地の悪い所有権より立地の良い定借の方がリセール考えても有利です。

[2747: 通りがかりさん]

>>2746 匿名さん
じゃあ谷底低地の定借はリセール爆上げですね！

[2748: 評判気になるさん]

>>2741 名無しさん
https://www.city.bunkyo.lg.jp/documents/84/rirekitiirann_1.pdf

[2749: 匿名さん]

小石川は都心住宅地の中でもかなり周辺環境に恵まれてるし、リセールは間違いないと思いますよ。

[2750: マンコミュファンさん]

>>2748 評判気になるさん

千川通りを北西に上がった一帯で千川増強幹線という新しい貯水管が新設され、今年の8月から取水開始しています。
その下流にあたる本物件の周辺もその恩恵を受けると思います。

[2751: 匿名さん]

ここは地代・現状回復代込みの値段ではなく、毎月２万円前後払うのですね。
どちらが得なんでしょうね。初年度の管理費等の支払いが毎月６～７万は辛いかな。

[2752: 匿名さん]

>>2751 匿名さん
確かにランニングコスト高すぎて笑えます。

[2753: 口コミ知りたいさん]

>>2750 マンコミュファンさん

でも、その千川増強幹線織り込み済みで、最新のハザードマップがあるのではないですか？
近年増加しているゲリラ豪雨に耐えられますか？

[2754: 匿名さん]

小石川1丁目は浸水地域。
いつかは武蔵小杉の汚水停電タワマンのようになるだろう。

[2755: 匿名さん]

>>2754 匿名さん
> いつかは武蔵小杉の汚水停電タワマンのようになるだろう。

文京区のこの辺はポンプ場があって川から逆流しないようになっている。武蔵小杉は今は知らないが、元々人口の少ない郊外都市仕様の街に急速にマンションが増えてインフラ整備が追いついていなかったことも一因だろう。慢心はいけないが、75mm対策が施されているのでかなりの雨量にならないと冠水しないし、実際整備が進んでから浸水被害はない。こういう手厚い対策が施されるのは古くから人の住んでいる都心ならではだと思う。

[2756: 匿名さん]

先月も小石川でマンホールが大雨で噴き出して飛んだとニュースになってましたね

[2757: 匿名さん]

>>2756 匿名さん
根津交差点

[2758: 匿名さん]

>>2742 評判気になるさん
浸水で資産価値が下がることはないよ。怖いのは直下型地震による地盤の液状化。建物が倒壊したら資産価値もゼロだし、家族の命も失われる。

[2759: 匿名さん]

小石川は地盤が堅いから、震災対策を考えたらかなり安全性が高い。

[2761: eマンションさん]

>>2753 口コミ知りたいさん

最新のハザードマップは今年3月ごろ更新ですし、少なくとも1～2年はこの辺りの色は変わってませんので、千川増強幹線は織り込み前だと思います。
まぁ、ハザードマップの想定雨量を考えると次回の更新で真っ白になるとまでは思いませんけど、色が薄くなるくらいの効果はあると思いますよ。

[2762: 匿名さん]

J-SHISによれば小石川は地震の揺れの大きさを示す表層地盤増幅率が最悪数値で地盤リスクはある。

[2763: 匿名さん]

>2758

エレベーターとかが浸水して、補修費用を保険で賄いきれないと管理組合で負担。1階住民だけの問題ではない。

[2764: 匿名さん]

液状化しなくても、表層地盤増幅率が1.6以上だと現行建築基準でも杭が破損する可能性なんてNスぺでやってた。

[2765: 匿名さん]

小石川の地盤はかなり安全性が高いですよ。液状化歴のある埋立地だと、同じ震度でも建物の揺れが大きくなる。直下型地震が来た時のダメージはかなり強烈になるよ。

[2766: 匿名さん]

>>2765 匿名さん
>小石川の地盤はかなり安全性が高いですよ。
根拠がなければ宗教と変わらない。
小石川1丁目は地盤増幅率1.93で、文京区で最悪の地盤。

[2767: 通りがかりさん]

>>2746 匿名さん
パークコート渋谷ザタワーですらそこまでリセール強くないんだけど、立地の良い定借ってどこの話してるの？
まさかとは思うが、ここじゃないよね？

[2768: 匿名さん]

みんなで住めば怖くない。

根性論で住まいを決める人って仮設住宅が洪水で浸水したニュースみてない人だろう。

[2769: マンション検討中さん]

>>2765 匿名さん
お前本当に暇だなｗ
そんなに無理筋の買いを煽って何が楽しいの？

[2770: 匿名さん]

>>2766 匿名さん
1.4~1.8の地域のようだね、もっと悪い地域もある。嘘はいけない

https://www.j-shis.bosai.go.jp/map/

[2771: 匿名さん]

しかし東京の都心部の地盤の悪さはいつもながら頭が痛い

https://www.j-shis.bosai.go.jp/map/

[2772: 匿名さん]

>>2770 匿名さん
どこが嘘なの？
地盤増幅率(Vs=400～地表)　1.93

2024年(NIED作成版)
メッシュコード5339465013
緯度　35.7115
経度　139.7516
平均標高　8(m)
微地形区分　谷底低地
30m平均S波速度　185(m/s)
詳細法工学的基盤面30m平均S波速度　500(m/s)
30m平均S波速度出典　浅部地盤

[2773: 匿名さん]

>>2772 匿名さん
誰でも見れる地図ではそうなっているね、小石川一丁目の後楽園の方の数字じゃないか？

[2774: 匿名さん]

小石川って主語は広すぎるな。東京23区は地盤が悪いと言えば嘘ではないが、意味がないよね。

[2776: 匿名さん]

>>2774 匿名さん
緯度　35.7115
経度　139.7516
これって小石川が広いんですか？

[2777: 匿名さん]

>>2773 匿名さん
自らリンクを示してくれているのに表が読めない人なようなのでお伝えしておくと
池のある小石川後楽園は地盤増幅率(Vs=400～地表)1.82。
こんにゃくえんまの小石川一丁目の方が軟弱表層地盤。

[2779: 匿名さん]

>>2777 匿名さん
小石川一丁目の端の方にはそういう場所もあるが、小石川には1丁目から５丁目まであるのに、小石川は、という主語で言ったら他の丁目も入ってしまうでしょう。

ちなみにこの物件が存在している場所は小石川４丁目にあたっていて

メッシュコード 5339455943
緯度 35.7156
経度 139.7453
平均標高 12(m)
微地形区分 火山灰台地
30m平均S波速度 267(m/s)
地盤増幅率(Vs=400～地表) 1.41
詳細法工学的基盤面30m平均S波速度 449(m/s)
30m平均S波速度出典 浅部地盤

だそうです。
小石川の多くの部分を占める台地部分と同様、そんなに地盤は悪くないと思います。
建物の高さも低いので、地震には強いと思いますけどねえ...

[2781: 評判気になるさん]

定借のリセールは弱いですよ。マンションを購入するなら、値上がりと期待できる所有権にすべきでしょう。

[2782: 管理担当]

[No.2775～本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[2783: 口コミ知りたいさん]

>>2777 匿名さん

近隣に20年ほど住んでいます。
私の家は少し高いところで地盤増幅率1.2～1.4だけれど、3.11では播磨坂の床煉瓦が少しズレたくらいしか記憶にない。
このエリアの水害は記憶にない。

水が出るのも地盤が弱いのもこんにゃく閻魔の辺り。
で、小石川四丁目は一丁目から離れているのだけれど、一括りにするのはなぁぜ、なぁぜ？
印象操作甚だしいなぁ。

あなたはどこに住んでるの？
地盤が頑強な場所…まさか都内じゃなくて県？
このあたりの条件で被災を恐れるならば、東京に住むのやめたほうがいいんじゃない？

[2784: 匿名さん]

>>2779 匿名さん
>小石川1丁目は地盤増幅率1.93で、文京区で最悪の地盤。
>>>2766 匿名さん
>1.4~1.8の地域のようだね、もっと悪い地域もある。嘘はいけない

横からで申し訳ないけど、嘘はどこに書いてあるの？