リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/94814/
リビオシティ文京小石川　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
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[2673: 匿名さん]

地域の特性ってあると思うんですよね。
たとえば小学校の同じクラスの子の大半が隣の公立中学校に進学するときに、自分だけ受験して私立にとか言ったら十中八九いじめられますよ。

文京区の小学校の子どもは二人に一人は受験して私立や国立に進学するわけで、戦友もいっぱいいるから受験に前向きになれるでしょう。親も熱心だから受験の情報が集まりやすいということもあるでしょう。だから色々文句のつけようはあるでしょうが、こういう環境は他の区では得難いので子供がぞろぞろ増えているんじゃないですかね。

[2674: マンション比較中さん]

「駅に近いとついつい買い物しちゃうから駅遠物件がいい！」
爆笑ｗｗｗ

[2675: 通りがかりさん]

では東京から離れるのも買いすぎ防止には悪くないはずですね笑

[2676: 通りがかりさん]

駅近物件の価格が高いということだと思う

[2677: 買い替え検討中さん]

なんか加齢臭のする長文で的外れな擁護って
前向き側の人間からは本当に迷惑なので勘弁してほしい
この物件にもいいところはあるけど
・駅から遠いからこそいい
・高台ではなく谷底だからいい
とかは無理やりだからやめてほしい

[2678: 匿名さん]

>>2677 買い替え検討中さん
毎日文京区のいろんな掲示板にいつも出没する●●がいます。
長文加齢臭、人の投稿につっかかる、アホ・ボケの暴言、名前を変えて投稿、自分で「参考になる！」を押す自演。

[2679: 匿名さん]

>>2668 マンション比較中さん

文京区版に張り付くのやめた方がいいですよ。見ていて痛々しいです。今回も見送られた方が良さそうですね。
どんな人が書き込んでいるのか気になります。

[2680: マンション検討中さん]

こだわるとこはこだわって諦めるとこはきちんと諦めろって言ってるのでは
よーく見ればむしろ長所だよーって自己欺瞞しつつ実は好きじゃない人と結婚する人みたいなことするとあとで後悔しますよ

[2681: マンション検討中さん]

自分は2672の言うことも分かるかな。多少駅遠でも都心を選択する派です。
それでもこの物件は他のネガ要素が多すぎる割に、価格が高い（ランニングコストを含めて）と感じるので買わないと思いますが。

[2682: 検討板ユーザーさん]

>>2465 eマンションさん

確かにその通りだと思う。

このマンション、見た目は悪く無いイケメン（外観デザイン）で、親類縁者（共用施設）もキラキラしているが、
本人の基本スペック（室内高、天井カセットエアコン、眺望、EVなど）がダメダメで、資格試験（スーパーマーケット）受験中だが、なかなか決まらない感じ。

ま、資格試験なんて受かっても本人の中身変わらないと本当さダメだが。

[2683: マンション比較中さん]

>>2679 匿名さん
10年以上前に播磨坂で買ってるよ
結構値上がりしたから住み替えを検討してるんだけど
大規模＋大型スーパー隣接っていうんで期待してたのがなんか残念な形になってて
それでも無理押ししてる人見ちゃうとなんだかな～って思うんだよね

[2684: 匿名さん]

>>2677 買い替え検討中さん
微妙に私の主張をずらしてまとめてますね？
妥協と言ってるでしょう
そりゃ駅近は利便性が高いし、高台の戸建て住宅街も閑静さや日当たりは優れているでしょう。
でも駅近は値段が高いし戸建ては駅や店が遠くて買い物不便な事が多い。高台一種住専の戸建ては車必須だけど接道が悪いと軽自動車一択で萎える。閑静すぎると泥棒も心配。

それを考えると駅徒歩15分ぐらいなら歩けない距離じゃないし、高台の戸建て住宅街よりは低地のマンションの方が店や駅に程近く高低差も少ない。自家用自転車だけでなくレンタルのアシスト付き自転車や電動キックボードを使えばさらに苦にならない。だから妥協の余地はあるでしょうってこと。事実同じぐらい駅から遠い近隣物件も高値で売れていることが証明になっている。

[2685: 匿名さん]

>>2683 マンション比較中さん
お考えのような物件をお望みならば都心三区や湾岸のタワマンの方がよいのではと思いますね。ここは比較的低層の耐震建築ですから、免震で柱や梁が細く開口部を大きく取れる、周囲の建物とくらべても突出した高さからの眺望が得られるタワーマンションとは自ずから変わってきます。比較的低層の耐震マンションという括りで考えると標準的な仕様だと思います。文京区で探している人にとっては、かなり見慣れたスペックでしょう。

昔からそうなんですが、なぜか文京区の物件を探していると言いながら、商業地域が少なく、高さ制限が厳しい文京区の物件では珍しいハイスペックタワマンの仕様を要求して、ないものねだりしている人がいますね。本気で家探ししていないんじゃないですか？周辺地域もついでに誹謗中傷する書き込みは、文京区と区民を中傷するためのネタとしか思えないんですが。そんな書き込みはマンション選びの参考にはならないでしょう。

[2687: マンション比較中さん]

特徴的な長文で連投したくなるくらい好きな物件なら買えばいいと思うよ
ただみんなが見てる場所で身のない話しまくるのはやめてほしいってだけ
勝手に駅前戸建てと比べ始めたり，勝手にタワマン希望と決めつけてみたり，
キックボード利用を進めたり，徒歩１５分を擁護してみたり，
ここは谷底で２駅まで坂だらけなのに「低地は高低差が少ない」とかいいだしたり
まともに話できないなら日記に書けばいいんじゃないかな？

[2688: 匿名さん]

>>2687 マンション比較中さん
>低地は高低差が少ない
なぜ高低差のある駅だけひきあいにだすの？
茗荷谷駅は確かに高台の上にあるけれど、問題は少数の例外を除いて周辺のマンションがほぼ坂下にあって坂必須であることは案外誰も気がついていない。

[2690: 買い替え検討中さん]

>>2688 匿名さん
谷底のリビオから見たらそりゃ「周辺のマンションがほぼ坂下」なのは間違いないな笑
もうめちゃくちゃでですね，おもしろい

[2691: 匿名さん]

>>2690 買い替え検討中さん
>谷底のリビオから見たらそりゃ
今度も文意をわざとか無意識にかは知りませんが話をそらしていますね。

大塚の方とか茗荷谷駅よりも坂下ですよ。茗荷谷駅の西側は深い谷ですし、東側も住宅地は坂を下った先にありますよ。湯立坂を登ったことはないですか？緑が美しい良いマンションが建っていますが、結構な急坂ですね。

[2692: 匿名さん]

検討に値するから反響も大きく、強気の価格がついたのでしょう。無理ネガはやめましょう。

[2693: 匿名さん]

好立地の割に安いと思いますけどね。かなりの倍率になると思う。

[2694: 名無しさん]

反響も1万超えたみたい
各住戸5から7倍くらいかな

[2695: eマンションさん]

>>2684 匿名さん
この時期15分も歩いたら下着からシャツまでビショビショですよね
そんな格好で公共交通機関に乗らないでくださいよ
あなた迷惑ですよ

[2696: 匿名さん]

立地が抜群に良いですからね。一期はかなりの倍率になると思いますよ。

[2697: マンション検討中さん]

倍率すごくなりそうですね。
マーケットを分かっていない、10年前に播磨坂買ったやつはお呼びでない。

[2698: 匿名さん]

マーケットね
今は下降気味だよ
ここは特定の住戸以外は人気出ないだろうね

[2699: 匿名さん]

ここの立地の希少性と割安さを理解できない人は不動産のセンスがないですよ。

[2700: 評判気になるさん]

>>2699 匿名さん
お前の煽りは飽きたよw

[2701: 匿名さん]

転売制限も申し込み戸数制限もついていないので、
理解できてない人たちのことは放っておいてあなたが全部買い占めすればいいですよ

[2702: eマンションさん]

>>2701 匿名さん

買い占めではなく、借り占めがより正確な表現でした。失礼。

[2703: 匿名さん]

文京区は投機よりも実需で伸びてきた地域なので強いですよ。
中国のデフレ不況の影響が大きいのはやはり、中国の富裕層が投機的な意図で積極的に買い進んでいた地域でしょう。どことは言いませんが。

[2704: 評判気になるさん]

>>2684 匿名さん
〉高台の戸建て住宅街よりは低地のマンションの方が店や駅に程近く

ここから見上げる坂上の戸建て住宅街の方が駅に近いし、店も多いのだが。

〉〉2691
〉茗荷谷駅の西側は深い谷

坂下は神田川あるしやはり評価は低い場所。但し西側（南?）斜面は坂途中でも日当たり眺望抜群で高級住宅街よ。閑静すぎて買い物は不便そうで、それに比べたら坂下駅近でいいやって人も現代にはいるでしょう。

谷底駅遠は駅も住環境も妥協なので、安ければ文句はない。

[2705: 匿名さん]

>>2700 評判気になるさん
でも実際ここより立地の良い物件ってなかなかないですよ。

[2706: 匿名さん]

>>2704 評判気になるさん
>ここから見上げる坂上の戸建て住宅街の方が駅に近いし
築古の低層小規模マンションが点在しているのでそちらもいい選択肢ですね。修繕積立金や管理についてはしっかり精査した方がいいですが、良い物件もありそうです。
でも新築マンションは滅多に出ませんね。最近だと三徳の裏のオプレジぐらいですかね、近所でルジェンテとディアナコートが販売中ですが、あれが買えるぐらいお金があるなら苦労しませんね。

あと茗荷谷に店が多いと考えるかどうかは人によって見方が変わると思います。特に生鮮食料品に関しては三徳とか坂下のハナマサまで買いに行くのであれば大した便利さではないようにも思いますが。

[2707: 匿名さん]

あと補足として、ここに住んでいて茗荷谷までわざわざ買い物や飲食のために坂を登る奇特な人はいないと思います。後楽園周辺一択だと思いますね。あとは小石川三丁目や柳町商店街あたり。

[2708: 匿名さん]

低地の柳町商店街にはスターフルーツもあるし、24時間営業のダイエーや小規模なドラッグストアなどが狭い範囲に集まっていて、近隣にはミシュラン　ビブグルマン掲載店もあります
https://guide.michelin.com/jp/ja/tokyo-region/tokyo/restaurant/yoshoku...
https://retty.me/area/PRE13/ARE6/SUB601/100000054081/

白山の駅周辺は店のラインナップが学生の街みたいな感じで、家族連れの使える店が少ないです。これはなぜか茗荷谷駅近くも同様です。かつて茗荷谷駅にはスタバはなかったけれど、中央大学の新キャンパスができて、その中にスタバがようやくやってきたぐらいです。子供の絵本専門店やおしゃれなカフェなど文京区っぽい店はむしろ湯立坂を下った千川通沿いの方が充実していますよ。地位の話をするとまたこんがらがりそうですが、高級住宅街だとされてきた高台の戸建てには資産家の老人ばかり住んでいるからでしょう。現役世代の若い人が多い坂下はそういう世代の嗜好を満たす店の充実度も高いように思います。

[2709: 匿名さん]

高台に限らず住宅地としての開発がエリア全体に広がっていて、スーパーも増えてるし生活環境はかなり良くなってきてる。もともとマイナーなイメージの強かった文京区も都心回帰の流れの中で人気化してきていると感じる。

[2710: 匿名さん]

あ、そうそう、川魚料理のわたべを忘れてた
https://guide.michelin.com/jp/ja/tokyo-region/tokyo/restaurant/watabe

まああそこまで行くと柳町というよりは後楽園かな

[2711: 匿名さん]

>26094

反響を強調するのって苦戦してることの裏返し。エントリーした人のうち実際にモデルルームに行くのは数分の一。さらにモデルルームに来た人のうち契約に至るのは1割程度といわれてる。この規模で1万だと、まだまだ先は長い。

[2712: 匿名さん]

反響が何人あったとか部外者なのによくわかるよね。

ところで昔柳町商店街のところにホテルダイエーとか建っていた時代、覚えている人いるかなあ。

割烹着姿のおかみさん達が買い物かごを持って柳町の商店街で買い物をしていた姿がなつかしい。あのころはバブルの地上げで駐車場だらけ、小石川の低地はスカスカだった。フォークリフトが走り回り、トラックが狭い路地裏に突っ込んできていた。編集者やデザイナーが原稿の入った大きなカバンや筒を背負ってせかせかと行き交い、締切日ギリギリに入稿するゴシップ雑誌や漫画雑誌の編集者が押しかける出版社の明かりが煌々と不夜城のように小石川の夜を照らしていた。酒屋の角打ちには夜な夜な遅くまで働いてくたくたになった労働者が集まり、楽しそうに酒をくみかわしていた。

みんなどこへ行ってしまったのだろう。小石川の低地が工場街であった時代はもう遥か昔のこととなってしまった。今は静かな住宅街として子育て世代の親子の幸せそうな顔で溢れている。印刷工場は続々とマンションになり、一部は建物を利用してレストランやカフェになり、若々しい住宅街として再びにぎわいをとりもどしつつある。小石川はこれからも大きく変貌していくだろう。

[2713: マンション比較中さん]

やっぱ高齢者の独り言連投だったか
物件に関係ないことをぐだぐだ書いて何がしたいの
朝は病院の待合室で井戸端会議、終わったら大好きなマンコミュで雑談か
リビオは高齢者向けじゃないと思うからやめといたほうがいいぞ

[2714: 匿名さん]

>>2713 マンション比較中さん
小石川の低地は住宅地としてレベルが低いという感想をお持ちのあなたも相当な高齢者だろうと思うので、あえて書いてみた。まさか釣られるとは（笑

あの時代を知らないと、そういう発言は出ない。

[2715: 匿名さん]

小石川は住環境も抜群に良いし、人気の高い住宅地だと思うのですけどね。

[2716: 匿名さん]

小石川3丁目や4丁目は印刷工場の多い地域で、近隣のディアナコート茗荷谷翠景や、後楽園駅の方の小石川2丁目でもパークホームズ文京小石川ヒルテラスは印刷工場だった地歴がある。小石川2丁目の教会の前にトラックで轢かれた子供の慰霊碑があるように、千川通り沿いというよりも小石川台の中腹ぐらいまでは工業地帯だった。印刷工場だけでなく、時計などの精密機械系の工場もかつては存在していて、昭和の頃はまぎれもない工業地帯だった。

それを知る人は小石川台の高台こそ高級住宅街などという戯言には苦笑いを浮かべるしかないんだな。原住民なめるなよ。

[2717: 匿名さん]

>>2715 匿名さん
もちろん、工業地帯だったのは昔のこと。
昭和平成令和と工場はどんどん減っていって、宅地開発が進みいまや天下に知らぬものはない住宅街ですよ。今日も子供神輿のイベントがありましたが、少子化ってどこの話だみたいな感じで子供がたくさん集まって可愛い声で練り歩いていましたね。

三丁目の低地に廃工場を再利用したイタリア料理店ができた時は皆が驚いたが、今や文京区の外からも客がおしよせる予約の取れない人気店。小石川4丁目の低地は今まで工場だったので宅地としての価値が低かったが、活用されていなかった土地がマンションとして活用されることで地域の不動産価値は大きく上昇することだろうと思います。遠くに住んでいて、大昔のことを思い出してここをディスっている老人には本当に辟易しますね。ここを検討する最大の価値は、ここができることによって住宅地としての千川通り沿いの価値が爆上がりすること。

[2718: eマンションさん]

>>2717 匿名さん
「天下に知らぬものはない」
「天下に知らぬものはない」
「天下に知らぬものはない」

[2719: 匿名さん]

千川通り沿いはここ四半世紀ぐらい、21世紀になってから賃貸分譲を問わずマンション開発が進み、印刷工場や出版業の本社撤退後の更地に集合住宅がどんどん建っています。そこに子育て世代の若い夫婦が引っ越してきて地域の若返りが進んでいます。ここに五百世帯を超える街ができる、そのインパクトは印刷の街小石川を大きく変えるものとなるでしょう。

話は変わりますが、文京区最大級のスーパー誘致予定という文言もホームページから消されてはいません。それなのにスーパー誘致に失敗するかのような風説を流布してこの物件のみならず、周辺地域の不動産価値への誤った認識を広めることは小石川アドレスの千川通沿いに住む人の名誉を著しく傷つける行為だと思います。販売している会社にも損失を与えかねないですよね。嘘を広めるのはやめましょう、それは犯罪です。

[2720: 匿名さん]

>>2718 eマンションさん
年寄り以外はね（笑

[2721: 口コミ知りたいさん]

>>2712 匿名さん

エモがりたい典型的な「あの頃はよかったなおじさん」

[2722: 匿名さん]

高齢者の独り言連投は勘弁

[2723: マンション掲示板さん]

>>2717 匿名さん
これ自己矛盾してるようにしか思えなくて教えて欲しいんだけど、宅地としての価値が低かった土地にマンションが出来て、なんで周辺の不動産価値が上がるの？
価値が低いマンションが出来ただけで本質は何も変わってないよね？
大した公開空地がある訳でもなく、スーパー一個出来て不動産価値上がるなら、デベが躍起になってどこでもやるはずだけど、そうはなぅてないよね

＞小石川4丁目の低地は今まで工場だったので宅地としての価値が低かったが、活用されていなかった土地がマンションとして活用されることで地域の不動産価値は大きく上昇することだろうと思います。

[2724: 匿名さん]

>>2723 マンション掲示板さん
それは小石川四丁目の世帯数を見ればわかる。
今年1月の文京区の統計を参照すると、いままで2028世帯しかなかった4丁目に522世帯が加わると２５～６％の世帯数増加となる。

人口はよくわからないが、仮に一世帯あたり２人と考えると4072人しか住んでいなかったところに１０４４人が加わる勘定になる。ワンルーム賃貸ができるわけではないので、実際にはもっと多いだろう。人が住んでいないところに集合住宅と商業施設、というパターンは豊洲と同じ。もちろん規模は雲泥の差だが、今まで100戸にも満たないようなマンションがちまちま建っていたのと比べるとそのインパクトは大きい。市場調査のデータが全く変わってくるから、近隣の出店計画にも影響を与えるだろう。

町丁別世帯・人口（住民基本台帳）
https://www.city.bunkyo.lg.jp/b011/p006255/index.html

[2725: 匿名さん]

>価値が低いマンションが出来ただけ
どのような価値基準でそのような評価になるのかは不明だけれど、100世帯にも満たない、場合によっては５０世帯にも届かないような小規模で共用施設もない耐震設計の低層マンションしか供給がなかったところに、いきなり５２２世帯の共用施設が充実した大規模マンションができたインパクトは大きい。

私の目からすると規模や共用施設のレベルの差は圧倒的で、千川通り沿いの長大ともいうべき広い間口を持つ敷地にデザイン性の高いファサードも魅力的で圧倒的な存在感は他を圧倒する。そういう意味で周辺物件との大きな差別化がはかられており、魅力的に見える。強気の値付けになるわけだよね。

[2726: 評判気になるさん]

長文で将来の夢の話をされてもな
短期的には局所的な人口増加とスーパーのみ
それ以外の再開発計画はない

[2727: 評判気になるさん]

周辺の再開発の先頭に立って欲しかったのに、近隣住民がお金落とせる施設がスーパーだけかぁ…と思ってます。

[2728: 匿名さん]

高齢者の長文のせいで小石川のイメージ悪くなりますね

[2729: 検討板ユーザーさん]

>>2725 匿名さん
外観と共用施設は良いと思う。
しかし中の仕様は、価格に見合わず良いとは言えない。
表が立派なら価値高いのか?

[2730: マンション検討中さん]

>>2723 マンション掲示板さん
不動産鑑定的には全く破綻した理屈だね。そもそも「宅地としての価値が低い」という評価に様々な周辺環境要素が加味されるてことが理解できていない。そもそもこれほどの規模のマンションができることによる人口増加、高額な借地権取得価額自体が鑑定評価に重大な影響を与えるし。
苦笑。

[2731: 匿名さん]

東京ドームシティの再開発が本格化してくればこの値段では住めなくなるでしょう。ここは小石川に住めるラストチャンスの物件だと思う。

[2732: マンション検討中さん]

東京ドームシティのマンション買うから問題ないよ。
いつなのか分からんけど。
そのころにはこっちは定借の期限切れてるかもなｗ

[2733: マンション比較中さん]

全然関係なくて申し訳ないのですが、この定期借地権の契約書ってのはモデルルームで見れるのですかね。マンションで普通借地（旧法）のものを検討した時に、第三者に譲渡する際、地主に譲渡承諾料を払わなければならないとか、ローンを借りる際に地主による承諾が必要とか、誰かに貸す際にも地主による承諾と承諾料が必要とかありましたがここは大丈夫ですか？また賃料も確か公示地価によって変動する仕組みになっていたと記憶していますが、ここはそんなことは無いですか？
売るときにも３％の承諾料を地主に払うとなると、手数料も３％とられて大変だなと思った記憶ありまして。そもそもランニングが固定資産税が無いことを加味しても高いはずだから大事なんですよね。

[2734: 匿名さん]

>>2733 マンション比較中さん
確か地主から借りているのはデベロッパーで、住民はそこから転貸しされている形のはず。担当者に確認してごらん。だから住民の貸主はデベロッパーなので許可も何も、買っていただくのに余計な事をするわけがないと思うが。

[2735: マンション検討中さん]

みんな、都心は2000万/坪とか、3000万/坪とかになりつつあるから、ぼけっとしてたら新築マンション買えなくなるよー

[2736: マンション比較中さん]

>>2734 匿名さん
地位譲渡を受けずにあくまで借地権者はデベで転貸のような形式にしたんですか。デベが一回かむとなると確かに承諾料は必要なさそうですね。モデルで詳しく聞いてみます。ありがとうございます。

[2737: マンション比較中さん]

>>2736 マンション比較中さん
賃借人の間違いです。

[2738: マンション検討中さん]

>>2737 マンション比較中さん

デベの地位は、「借地権者」でも「賃借人」でもどちらも正しいと思いますよ。

[2739: マンション比較中さん]

>>2738 マンション検討中さん
ありがとうございます。確かにどちらもですね。新たな賃借人が各区分所有者であれば「転借人」でもありますね。転借人と各区分所有者との賃貸借契約、かつ借地権付き建物の売買契約になるのかな。なんかややこしいな。

[2740: 検討板ユーザーさん]

>>2735 マンション検討中さん
ここみたいな都心好立地の分譲はこれから出にくくなるだろうし、予算が合うなら一期で買うのが良いと思う。

[2741: 名無しさん]

ここって、目の前の沿道は、3メートル以下の洪水被害想定だけど、これまで、冠水被害記録ありますか？

https://disaportal.gsi.go.jp/

[2742: 評判気になるさん]

>>2741 名無しさん

これまでも、ここは、低地だという意見が結構多かったですが、ハザードマップみると、少し怖いですね。これまでの記録が是非知りたいところです。

[2743: 匿名さん]

震災リスクを考えたら液状化歴のある埋立地が一番怖いですよ。古いタワマンとか倒壊するリスクもある。

[2744: eマンションさん]

>>2724 匿名さん
4丁目だけで語るの意味薄くない？
4丁目という狭い狭い狭いエリアだけをターゲットとして出店する奇特な商業があるなら別だけど

[2745: 通りがかりさん]

>>2725 匿名さん
外側が良いのは同意だけど、それ以外にマンションとしての魅力が全然ないマンションでも、宅地として評価されてなかった過去からの実績が覆るほど評価されるロジックについて、なんら言及されてないですね
これで共用施設が圧倒的というのは、ハードルが低すぎでしょう

元々10しかないような評価の宅地に、それが大規模なマンション建ててその立地の評価がいきなり80とかに実際なるんですか？自分はそんな例聞いたことないです

不動産の相対評価と絶対評価の違いを根本的に理解していないように見られますし、それで価格も棚上げして褒めちぎるのはポジショントークが過ぎますね
長文でいくつも投稿されてますが、説得力が全くないです

そもそもここが定借という絶対的な劣後要素忘れてますよねきっと

[2746: 匿名さん]

立地がよければ定借かどうかはネガにはならないですよ。立地の悪い所有権より立地の良い定借の方がリセール考えても有利です。

[2747: 通りがかりさん]

>>2746 匿名さん
じゃあ谷底低地の定借はリセール爆上げですね！

[2748: 評判気になるさん]

>>2741 名無しさん
https://www.city.bunkyo.lg.jp/documents/84/rirekitiirann_1.pdf

[2749: 匿名さん]

小石川は都心住宅地の中でもかなり周辺環境に恵まれてるし、リセールは間違いないと思いますよ。

[2750: マンコミュファンさん]

>>2748 評判気になるさん

千川通りを北西に上がった一帯で千川増強幹線という新しい貯水管が新設され、今年の8月から取水開始しています。
その下流にあたる本物件の周辺もその恩恵を受けると思います。

[2751: 匿名さん]

ここは地代・現状回復代込みの値段ではなく、毎月２万円前後払うのですね。
どちらが得なんでしょうね。初年度の管理費等の支払いが毎月６～７万は辛いかな。

[2752: 匿名さん]

>>2751 匿名さん
確かにランニングコスト高すぎて笑えます。

[2753: 口コミ知りたいさん]

>>2750 マンコミュファンさん

でも、その千川増強幹線織り込み済みで、最新のハザードマップがあるのではないですか？
近年増加しているゲリラ豪雨に耐えられますか？

[2754: 匿名さん]

小石川1丁目は浸水地域。
いつかは武蔵小杉の汚水停電タワマンのようになるだろう。

[2755: 匿名さん]

>>2754 匿名さん
> いつかは武蔵小杉の汚水停電タワマンのようになるだろう。

文京区のこの辺はポンプ場があって川から逆流しないようになっている。武蔵小杉は今は知らないが、元々人口の少ない郊外都市仕様の街に急速にマンションが増えてインフラ整備が追いついていなかったことも一因だろう。慢心はいけないが、75mm対策が施されているのでかなりの雨量にならないと冠水しないし、実際整備が進んでから浸水被害はない。こういう手厚い対策が施されるのは古くから人の住んでいる都心ならではだと思う。

[2756: 匿名さん]

先月も小石川でマンホールが大雨で噴き出して飛んだとニュースになってましたね

[2757: 匿名さん]

>>2756 匿名さん
根津交差点

[2758: 匿名さん]

>>2742 評判気になるさん
浸水で資産価値が下がることはないよ。怖いのは直下型地震による地盤の液状化。建物が倒壊したら資産価値もゼロだし、家族の命も失われる。

[2759: 匿名さん]

小石川は地盤が堅いから、震災対策を考えたらかなり安全性が高い。

[2761: eマンションさん]

>>2753 口コミ知りたいさん

最新のハザードマップは今年3月ごろ更新ですし、少なくとも1～2年はこの辺りの色は変わってませんので、千川増強幹線は織り込み前だと思います。
まぁ、ハザードマップの想定雨量を考えると次回の更新で真っ白になるとまでは思いませんけど、色が薄くなるくらいの効果はあると思いますよ。

[2762: 匿名さん]

J-SHISによれば小石川は地震の揺れの大きさを示す表層地盤増幅率が最悪数値で地盤リスクはある。

[2763: 匿名さん]

>2758

エレベーターとかが浸水して、補修費用を保険で賄いきれないと管理組合で負担。1階住民だけの問題ではない。

[2764: 匿名さん]

液状化しなくても、表層地盤増幅率が1.6以上だと現行建築基準でも杭が破損する可能性なんてNスぺでやってた。

[2765: 匿名さん]

小石川の地盤はかなり安全性が高いですよ。液状化歴のある埋立地だと、同じ震度でも建物の揺れが大きくなる。直下型地震が来た時のダメージはかなり強烈になるよ。

[2766: 匿名さん]

>>2765 匿名さん
>小石川の地盤はかなり安全性が高いですよ。
根拠がなければ宗教と変わらない。
小石川1丁目は地盤増幅率1.93で、文京区で最悪の地盤。

[2767: 通りがかりさん]

>>2746 匿名さん
パークコート渋谷ザタワーですらそこまでリセール強くないんだけど、立地の良い定借ってどこの話してるの？
まさかとは思うが、ここじゃないよね？

[2768: 匿名さん]

みんなで住めば怖くない。

根性論で住まいを決める人って仮設住宅が洪水で浸水したニュースみてない人だろう。

[2769: マンション検討中さん]

>>2765 匿名さん
お前本当に暇だなｗ
そんなに無理筋の買いを煽って何が楽しいの？

[2770: 匿名さん]

>>2766 匿名さん
1.4~1.8の地域のようだね、もっと悪い地域もある。嘘はいけない

https://www.j-shis.bosai.go.jp/map/

[2771: 匿名さん]

しかし東京の都心部の地盤の悪さはいつもながら頭が痛い

https://www.j-shis.bosai.go.jp/map/

[2772: 匿名さん]

>>2770 匿名さん
どこが嘘なの？
地盤増幅率(Vs=400～地表)　1.93

2024年(NIED作成版)
メッシュコード5339465013
緯度　35.7115
経度　139.7516
平均標高　8(m)
微地形区分　谷底低地
30m平均S波速度　185(m/s)
詳細法工学的基盤面30m平均S波速度　500(m/s)
30m平均S波速度出典　浅部地盤