リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[263: 匿名さん]

日本は米国ほど賃金が上がってないから
単純に比較はできないかと
現状利回りから見ても限界に近いし

[264: 匿名さん]

日銀がマイナス金利政策の終了を正式に発表したあとも日経平均は続伸している。アメリカの株高に引っ張られているという意見もあるが、企業業績が上がっており、賃上げ余力のある企業を中心に賃上げの動きが広がっていることも重要なポイントだろう。

所有権物件の値上がりは絶望的なレベルに達するかもしれない。すでに近所のピアースが坪700越えの物件を着々と売っている。それでも定期借家は買うべきではないのか？

東証大引け　日経平均は4日続伸、連日で最高値　米株高支えに一時4万1000 円台
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOFL225YJ0S4A320C2000000/

[265: マンコミュファンさん]

>>255 匿名さん

意味不明。ランコスって定借も所有権も変わらんだろ。
で、リセールは超絶悪いのが定借。

渋谷パコタワも売出しはコロバブ前なんだから
所有権なら分譲時の２倍になってたよ。

[266: 通りがかりさん]

割と近くに住む者です。
スーパーは、OKや、ロピアだったら、近隣住民が喜びそうです。
気になってます。

[267: 匿名さん]

>>265 マンコミュファンさん
>所有権なら分譲時の２倍
多分ここをそういう投機的な動機で買う人はいないと思いますよ。

ここみたいに500戸越えのマンションなんてほとんど文京区にはないですし、共用部分も優秀ですよね。ほかの分譲賃貸とはまた一味違った住み心地でしょう。千川通りを大塚方面から車で走ってきてセブンイレブン前の信号で止まった時、右側に巨大なマンションがドーンと建っている。これはインパクトあります。内装のクオリティがピアース並みであったりしたら、これはなかなか人気が出ると思いますよ。

[268: 匿名さん]

>>266 通りがかりさん
銀座にオーケーができる時代ですからね、それもありかと。文京区最大規模のスーパーがオーケーってなんかすごいな。ただ詳細はまだわかりませんが、車で買いに来ても駐車場の用意があるようには見えないので（実際はあるかもしれない）、西片とか千駄木の富裕層が買い物に来れないので成城石井とかクイーンズ伊勢丹には敵わない気もします。

[269: 匿名さん]

客用駐車場は必要です。路上駐車を防止するためにも。

[270: 匿名さん]

マルエツプチやまいばすけっとなら興醒め
資産価値にも影響しそう

[271: 評判気になるさん]

>>269 匿名さん
千川通りの大塚側にできたサミット前は路駐多いですよね。。

[272: 匿名さん]

>>270 匿名さん
> マルエツプチやまいばすけっとなら興醒め
店舗の規模からいってそれはないから大丈夫。

[273: 匿名さん]

>>271 評判気になるさん
多分路駐は警備員を配置して追い払うことになると思う。大塚のライフはそうしている。近隣にはパーキングメーターがあるのでそこに停められることにはなっている。

[274: マンコミュファンさん]

>>272 匿名さん
マルエツプチプラスとかまいビッグばすけっとならありでしょう

[275: 匿名さん]

路駐は今でも多いし今後も増えそうです。

[276: 匿名さん]

>>274 マンコミュファンさん
>マルエツプチプラス
全然プチじゃないじゃない（笑
まあマジレスすれば無難なセンでサミットかライフあたりじゃないかと思う。

店舗の床面積が多いと調理とかにつかえるバックヤードも広く取れるので生鮮品や惣菜のバラエティが広がるから楽しみ。

[277: 匿名さん]

少し古い統計だが礫川小学校と金富小学校、柳町小学校が平均世帯年収で文京区のベスト３になっているといわれていて、おそらくマンションが増えた今はもっと世帯年収は上がっているはず。もともと坂上には三徳のような高級食品スーパーもあることだし、もう少し高級なところが入ってもおかしくはないとは思うが、そういう話をすると買い物不便地域の住人が嫉妬に狂って荒らすのでよしておこう（爆

[278: 匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園が建てば礫川小学校だった

[279: 匿名さん]

>>278 匿名さん
> ル・サンク小石川後楽園が建てば礫川小学校だった
パーコート文京小石川ザ・タワーも礫川小なので今頃ぶっちぎり一位になっているでしょうね

[280: 匿名さん]

柳町小も都心らしい６階建ての近代的校舎が建ちましたし、学区内に次々と高級マンションが建っているので、世帯年収の高い学区として順位を落とすことはないでしょう。

[281: 匿名さん]

柳町小は揉めていますよ。長引きそうです。

[282: 名無しさん]

柳町小の建替え工事、予定よりも仮設校舎が足りなくなってさらにグラウンドを潰す事になったので、しばらくはバスで別の運動場を借りることになってしまい…転校が増えたりいろいろと。。

[283: 名無しさん]

わるくはないと考えますが、インクルーシブ教育で普通の小学校とはちがう教育指針があるので、合う合わないは出やすい学区だとは思う。

[284: 匿名さん]

将来的には建替え後の校舎ですら教室が足りないらしく区議会で揉めてるらしいけど、区内では人気ない学区なのでそんなに増えないのではないかと楽観してる人も。いずれにしても文京区の他校で実施してる少人数学級は実現不可能とみんな諦めてる…という風の噂

[285: マンション検討中さん]

ちなみに6階建ての新校舎が出来上がっている部分は小学校の体育館、プールと柳町幼稚園部分。小学校の校舎建て替えはこれから着工予定。

[286: マンション掲示板さん]

SUUMOで勝どき駅周辺の70平米以上で10年以内の新築・中古マンションで検索するとわかるけど、HARUMIFLAGなど築浅物件が大量ヒットして大幅な値上がり益があるものの供給過多による競争激化で売出しにかなり時間がかかる。なので500戸以上の大規模物件がでる周辺地域で住み替えを考えている人は早めに物件売却するなどして資金繰りに目処をつけた方が良さそう。

[287: 匿名さん]

>269

商業施設の駐車場は動線も要確認。入り口が住民用の駐車場と紛らわしいと間違えて入ってこられたりする。あと、歩車分離ができてないお粗末な物件も。

[288: 匿名さん]

>>286 マンション掲示板さん
>500戸以上の大規模物件がでる周辺地域で住み替えを考えている人は早めに物件売却するなどして資金繰りに目処をつけた方が良さそう。

ランドマーク性のある大規模物件ができると地域の相場が一気に上昇するので（パークコート文京小石川ザ・タワー発売後に春日駅周辺の中古マンション相場が一気に上昇している）周辺の物件を事前に安く仕入れようという人もでてきますので、売る場合には将来相場が上がった時に得られるべき利益を捨てることになるので、よくよく考えて売ってくださいね。売りたい人にとっては売りやすい時期でもありますが。

[289: 匿名さん]

発掘調査が追加されるため生じた柳町小学校建て替えスケジュール延期に伴う仮校舎の建設は令和７年３月には完了し、同年４月には供用開始のようです。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0295/9597/3_12.pdf

最終的には６階建ての立派な小学校ができる予定です
完全竣工は一年ずれて令和９年１１月の予定
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0173/6880/y_kaitikukoujikeikaku...

グーグル検索でも、Xの中の検索でも改築工事や仮校舎建設を止めようとする市民運動の動きはいまのところありません。いつもなら、なんとかを考える会とかいうのがしゃしゃり出てくる文京区ですが、今回は静観のようです。

[290: 匿名さん]

小学校改築のネガキャンは他でやってくれ
スレチも甚だしい

[291: 匿名さん]

柳町小学校の改築はこのマンション計画と密接にかかわるのでは？

[292: 匿名さん]

保育園問題は大丈夫そ？

[293: 匿名さん]

日本語読めない？
事実だけじゃなく地元ママの意見はいらないって事

[294: マンコミュファンさん]

ここはご近所の方の意見交換もするスレなんだけど読めない？

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[295: 匿名さん]

>>290 匿名さん
> 小学校改築のネガキャンは他でやってくれ
なにももめてはいないと事実を提示しているだけですよ。
しょうがないでしょう、遺跡が出ちゃったんだから。実際、この辺の人は全然気にしてないですよ、早くできないかなーってな感じです。煽ろうとしてた区議さんも拍子抜けでしょう

[296: 匿名さん]

文京区が子育てに向くとは思えないけどね

[297: 名無しさん]

>>296 匿名さん
同意。イメージ先行ですね。中受のことばかりだし、小学校も国立小や私立小受験組の方が多いくらいなので、ここの特別な学区を意識してる人は少ないと思います。

[298: 匿名さん]

幼稚園受験の人も多いしね、ここからだとBぐる（目白台・小日向ルート）で行ける日本女子大学附属豊明幼稚園とか、このマンションの裏手の明照幼稚園とかが便利かな。南北線で一駅の暁星や白百合の幼稚園に入れる人もいるし、子供の送り迎えがしやすい私立幼稚園は多いよね。小学校は国立を受ける人が多いけど、お茶の水女子大学附属小学校 、筑波大学附属小学校 、 東京学芸大学附属竹早小学校 がいずれも徒歩圏内。公立の小学校に進む人の大半がこれらの国立を受けるから、リベンジでの中受が加熱するわけだよね。

[299: 匿名さん]

どの園も文京区に住まなくていいですよね

[300: 匿名さん]

>>299 匿名さん
明照幼稚園はここの真裏なので、ここに住んだら通園便利だよ
確かに園の徒歩圏内に住んでいればとりあえず子供の通園には便利だからそこに引っ越す選択肢もあると思う。しかし、一番重要なのはどこにするにもほどほど近く、選択肢があることの方が大きいんじゃないかな。

[301: 匿名さん]

> 文京区が子育てに向くとは思えないけどね
私立の幼稚園や小学校に行くならここに住むメリットがあるわけでないし、公立小学校が恵まれているのでもない。

[302: 匿名さん]

>>301 匿名さん
>私立の幼稚園や小学校に行くならここに住むメリットがあるわけでない
そんなことはないよ、交通利便性が高いから色々な学校へのアクセスがいい。
埼玉から暁星に通っていた人がいるけれど、大変そうだったよ

[303: 匿名さん]

文京区の場合、国立の小学校がたくさんあるので受験しやすいという側面も大きい。

今小学校に通っていたり、小学校に入学を控えている家庭の保護者以外の学校区内に住む住民がこれだけ熱心に公立小学校の建て替えについて文句をつけるというところがまことに文京区らしいと思うな、他ではあり得ないぐらいに教育に真剣に向き合っている土地柄であるというのは文京区を選ぶ理由の一つにはあるんじゃないかな。

[304: 匿名さん]

文京区でなくても国立小学校を受験できるけどね

[305: 通りがかりさん]

>>101 評判気になるさん
ならば検討しなければいいだけの話です。
建て替えにより７０年後に２倍３倍に総戸数増やせないと価値が上がるとは言えないよね。

[306: 匿名さん]

>>305
所有権の場合は価値が上がらなかったとしても
少なくとも土地の権利は残るからなぁ
ゼロになる定借とは比べるまでもないよね

[307: 匿名さん]

>>304 匿名さん
もう一度地図をしっかり見てから発言してください

[308: 匿名さん]

>>305 通りがかりさん
>>306 匿名さん
確かに建て替えができるかどうかというのが所有権と借地権の大きな違いだと思います。ただ今新築されているマンションという括りで考えると50年後の日本の人口、経済規模というかなり不確定な要素を考慮しなければいけないという点で建て替えに期待するのは一種の投機だと思うんですよね。

戸数が2倍3倍となると、総合設計制度を活用しても権利床が今の半分になるかもしれないし、その時には相続で手に入れた親世代よりも年収が低く保留床の負担ができない世帯や、遠隔地に住む不在地主（含外国人）なども混じってしまい、合意形成は困難でしょう。繰り返しますが、そのときに日本の住宅需要がどうなっているのか、という問題もかなり影響してくるし、おそらく今と同じとは思えません。将来の転売益に賭ける所有権か、比較的安価で賃貸利回りが明日からすぐに期待できる借地権か、と考えるとその差はかなり縮まると思います。

[309: 匿名さん]

セールストークが続くスレですね

[310: 匿名さん]

事実、建て替えマンションで残留する人ってあまり多くないと以前雑誌記事で読んだ覚えがあります。結局築50年以上マンションとして二束三文で買われて土地を去っていく、確かに最後に多少のお金は手にできますが儲けるというにはあまりにもかけ離れています。

さすがにもう少しなんとかならないかということで総合設計制度を利用した建て替えができるように規制緩和したのですが、高さや容積率緩和されることで近隣住民から反対運動が起きるという副作用もあり、これもどの程度実効性があるのか今問われています。それにここは容積や高さが制限されている地域であり、総合設計制度を利用してもさすがに戸数2倍3倍は無理だと思います。

[311: 匿名さん]

建て替えマンションか、所有権マンションかについては別にスレ立てして議論するのが良いと思いますが、現時点では長短あって大きな差はないと考えています。

[312: マンコミュファンさん]

柳町の学区は建て替えの問題も多少あるけど、実際に合わないで転校する子が1学年で20人にも及ぶのはやはりインクルーシブを影響もあると思う。入学式から席につけないで歩き回る子や長時間たてず床に横になる子など特別な養護が必要な子には専任の先生がサポートについて保護するなどあって、他の学区からきた親御さんは正直驚いてしまうと思う。授業も科目によって普通学級と特別学級で別れているので問題ないとも思うけど、校舎が立て変わったくらいで人気になる学区でないことは確か。この手の話にしかならないので柳町の話はここではタブーにした方がよいかと。