リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[2601: 匿名さん]

>2580

印刷関係の工場だと少なくとも有機系の溶剤は使ってるはずだから、土壌調査の結果の確認と対策内容は要チェック。重要事項説明の時にさらっとやられると理解できずにハンコ押しちゃうなんてことも。重要事項説明書はなるべく早い段階で入手して熟読。

あと、ここの周りにはまだ印刷関係の会社も多く残ってる。植物園の周りを一周して確認しておいた方がいいよ。下町って雰囲気。それを良しとするか否かは人それぞれ。

[2602: 匿名さん]

定借物件の価格推移。こんなデータがあるみたい。

https://note.com/2ldk18/n/n7b2c026a288d
・毎年1%程度周辺相場とのディスカウント幅が大きくなる

[2603: 匿名さん]

>>2601 匿名さん
都の条例で工場跡地はちゃんと検査して対策することになっている。ご心配には及ばない。

確かに千川通りを渡ったお向かいの白山アドレスは昭和の匂いをまだ残しているけれど、私の目には伸び代に見えるなあ。小石川四丁目最大の印刷工場がマンションになった事や、千川通りの拡幅計画がなくなった事、都市計画道路も着工しそうな情勢だし、地味にではあるが、これから大きく変わっていく期待がある。

[2604: 匿名さん]

まあ坊主憎けりゃ袈裟までという言葉もあるが、周辺地域がさも価値が低いような印象を与えようとするのは看過できないな。駅から少々遠いのは間違いないが、工場街が住宅街に変貌し住みやすさが飛躍的に高まった過去四半世紀の変化を知る人達の中には次の四半世紀を楽しみに思っている人も多い。パークコートができた時に散々貶して買わなかった人達の機会損失を思うと残念。

[2605: 匿名さん]

>2603

ちゃんとした対策ってのがポイント。汚染した土壌を敷地内に埋め戻して騒動になったケースもある。確認しないと。

[2606: 匿名さん]

>>2605 匿名さん
削除要請をお勧めする。犯罪を犯していると指摘しているのと同じだよ、その表現は。

[2607: 匿名さん]

>2606

それが汚染が広がらないとか対策すればOK。ただ、その上に住むのは気になるでしょ。だから、汚染していたらどう対策しているかは可帰任しないと。

[2608: 匿名さん]

>>2607 匿名さん
東京湾の沿岸には巨大な造船所とかガスコンビナートだった土地の上に住んでいる人もたくさんいて、マンションも高値で取引されている。小学校や幼稚園、保育園なども建っている。ちゃんと対策されている土地は安全だと誰もが思っている。

ここの土地のことだと思われる小石川四丁目の土地が対策済みなのは東京都のホームページからも確認できるし、さっき見てきた。

[2609: 匿名さん]

少なくとも周辺の環境についていえば、500戸の新しい世帯が（定借なので未入居のまま放置する人は少ないだろう）増えれば住民の往来も活発となり店も増えるはず。スーパーも入る予定と聞く。昔は出版物の入稿のためにバイク便やタクシーが深夜まで往来し、多くの雑誌編集者やデザイナーで一日中ごった返していたが、印刷工場が創業を止め、インターネット経由の入稿が普通になったここ10年ほどはぱったりと人通りも絶え、ここはとても暗く寂しい場所だった。

リビオシティがやってくることで、ここは大きく変貌し、千川通り沿いの小石川アドレスはますます発展する。それだけは間違いない。

[2610: 匿名さん]

>>2609 匿名さん
x印刷工場が創業を止め
○印刷工場が操業を止め
まあ、読めばわかるだろうが、念のため。

インターネットが普及して印刷物を手にする人が非常に減っている。雑誌が続々廃刊し書店もどんどん閉店している。出版業は書籍の時代からパッケージの時代に変わってしまった。時代は変化している、立ち止まっていては淘汰されるだけだという危機感を持つ人は多いし、多くの人たちが適応するべく努力し変化している。どこの誰かは知らないが、彼らに冷水をかけるようなむごいことはしないでほしい。

https://www.nhk.or.jp/shutoken/newsup/20240418b.html

[2611: 匿名さん]

これくらいの規模でもマンション内だけではミニコンビニも賄えないレベル。過大な期待は禁物。周辺もね。

[2612: 匿名さん]

書籍は減ったけどチラシはあるからね。近隣の小さな工場は孫請けだから、大手が去ってもまだ残ってる。スーパーとか実店舗がネットに移行したらチラシもなくなるだろうけど。そのころにはここのスーパーはどうなってるか。

切り取りしないで全体を考えないと。

[2614: 匿名さん]

植物園のところは以前は川で暗渠になってる。地盤はいいとは言えないよ。いいのは坂の上。

[2615: 匿名さん]

液状化歴のある埋立地と違って小石川は陸地だから地震時の揺れも少ないですよ。

[2616: 匿名さん]

Nスぺ見てないのかな。表層地盤増幅率１.6以上は軟弱地盤扱い。現行建築基準で基礎の杭がぽっきりなんてありうるとか。地盤のこと言うならもっと海から離れないと。

[2617: 匿名さん]

>>2615 匿名さん
この辺が川や湿地帯を埋め立てた場所だとか、大昔海だったこと知らないのかな。網干坂なんて名前の坂があるんだから。

[2618: 匿名さん]

無理ポジが頑張れば頑張るほど、苦戦してることがにじみ出てしまう。

嘘はダメだよｂｙフジパンＣＭ

[2619: 匿名さん]

テナントの失敗は羽沢横国大もあったか。ここは山手線の中とはいえ陸の孤島。

[2620: 匿名さん]

>>2611 匿名さん
目の前にコンビニがあるが...

[2621: 匿名さん]

>>2612 匿名さん
> 書籍は減ったけどチラシはあるから
新聞折込広告も減ってるよ。部数の落ち込みが酷いようだ。

[2622: 匿名さん]

>>2618 匿名さん
どこが嘘なのか教えてほしいな。
500戸の住宅が供給される事か、千川通りの拡幅がなくなったことか、最後の未完成環状道路計画が動き出していることか。どこにも嘘はないな。

[2623: 匿名さん]

無理ポジって自覚してるんだ。

[2624: マンション比較中さん]

網干坂の名前なんて江戸時代だからどうだっていいな
環状三号線もあと30年は開通しないだろ
下手したらリビオの借地権終わったあとかもよｗ

[2625: マンション検討中さん]

無理ネガはずっと買えない人だよね汗
マンションは思い立ったら買い時だよw

[2626: 匿名さん]

思い立ったら買い時って悪魔の言葉。知らずに買うと高値掴みに。

買えないではなく買わないだけど。

[2627: 匿名さん]

これだけ割安な物件を買えなかったらどこも買えないですよ。

[2628: 匿名さん]

シャトルバスなんて重荷になるだけでしょ。

[2629: 匿名さん]

良いものは高いの当たり前じゃん
買えない人は掲示板来ないで

[2630: 匿名さん]

シャトルバスは赤字負担も厳しいので将来的には無くても良さそう。

[2631: マンション掲示板さん]

「とりあえずシャトルバスという足は用意するけど、いつまで継続するかは管理組合で協議してね」ってことですかね
管理費下げたい方も多いはずでどうなるんだろう、そこを頼りに買う人不憫すぎる…

[2632: 匿名さん]

いよいよ、あと数週間で販売開始ですね。
今回発売分は全部売れるのか楽しみですね。
ところで、スーパーマーケット事業者名の正式発表はまだですか？

[2633: マンコミュファンさん]

>>2581 マンション検討中さん

内廊下で、各階ゴミ置き場が最大の違い。
その差がデカい。あと、所有権も大きな違い。
同じデベと施工会社で、同時期で、これだけ違うとは。

なのに、価格差は、そこまで違わない。
小石川が、そこまで値段が高い理由は何でしょう？

[2634: 通りがかりさん]

億越えなのに、定期借地、駅遠、墓場ビュー、外廊下、エレベーター、ごみ置き場、シャトルバス、テナントとマイナス要素が多い。

[2635: 匿名さん]

酸っぱい葡萄
https://globis.jp/article/1904/

[2636: マンション比較中さん]

>>2634 通りがかりさん
基本的に「定借だし安いだろうから検討してみよう」層が多かったと思うから
それほど安くもないし設備マイナス面いろいろあるからスルーにした人も多いんじゃない？
酸っぱい葡萄っていうか，出来の悪い葡萄に高値付いてたら別に悔しくもないよねｗ

[2637: 匿名さん]

>2632

まずは何戸売り出すかだね。事前案内から３か月もかけて、完売させるために小出しだとそれだけで不振ってわかる。まあ、当初スケジュールから遅れてるってことでも順調ではないんだけど。

[2638: 口コミ知りたいさん]

>>2624 マンション比較中さん
地歴は重要だよ。ポジの中にはここを小石川台地と同等と勘違いした発言があるが、違いは理解しておいた方がいい。納得して買うならいいが、臭いものにフタしちゃダメだよ。

[2639: 匿名さん]

>2638

勘違いではなく誤認誘導が目的でしょ。地歴を知らない人がせっせと書き込む理由がほかに見当たらない。

[2640: マンション比較中さん]

>>2638 口コミ知りたいさん
さすがに現地みたら一目でわかるからそれは気にしなくていい
どう見たって坂下の低地だもん
千川通り自体がなんかぱっとしないし
だからこそスーパーがちゃんと入るかどうかがでかい

[2641: 匿名さん]

まあまだ蓋は開いていないが、ここまでボロクソ言っても売れちゃったら辛くなるね

[2642: 匿名さん]

ここはもともと広大な工場があった場所で人が住んでいなかったという地歴を無視している人がいるね。

ここには将来さらに良くなる要素が二つある。一つめはそこに五百世帯以上がやってくるインパクト、完成して人が住み出したら大きく変わる。二つめには千川通りの拡幅が東京都の都市計画の変更によってなくなったため、沿道の建築制限がなくなった。変更することが決まった事を知らずに木造戸建てを建ててしまった地主さんもいるようだが、ここに五百超の世帯がやってくれば区の方でも民間でも今後さまざまな計画が出てくるだろう。

基本的に高台の評価が高い傾向はあるので同等とは言わないが、この四半世紀に工場街がマンション街に変貌し、都心の企業で働く人々のベッドタウンとなったことで近隣の地位はかなり縮まったと思っている。千川通りの水害の懸念も75mm対策が完了していて、以前より格段に安全になってきている。1000年に一回の豪雨を前提として作られたハザードマップを見れば敷地の大半はハザード外であることがわかるはずだ。もちろん私も強気の値付けだと思ったが、プロがその価格で売れると考えるには相当な根拠があるはずだ。

[2643: 匿名さん]

>>2642 匿名さん
ちょっと訂正を

>近隣の地位はかなり縮まったと思っている
ではなく
>近隣と高台との地位の差はかなり縮まったと思っている

でした。
近隣が住宅街として価値を高めつつあることもまた間違いないこと。

[2644: マンション比較中さん]

長文で必死なのはいいけど
地歴とかどうこう以前に駅から遠いんよ
せめてバスにもっと力入れてくれたらな

[2645: 匿名さん]

>>2642 匿名さん
希望的観測に1億強ねぇ
定借、駅遠、高ラコス、低基本設計
これらは確実なのでリスクが大きすぎるんだよなあ

[2646: 匿名さん]

もう融資審査まで通って次は本登録だけど、正直言って積極的に買う理由がない物件なので第1希望住戸の抽選で外れたら即撤退しようと思ってる。同じような考えの人が多いと思われ、日鉄興和さんはA棟の一部人気住戸が抽選会になることで需要を読み間違ってる気がする。

[2647: マンション検討中さん]

A棟、墓ビューだし北向きのわりに高いけど、エレベーターの位置考えるとやっぱり人気なのかな？

[2648: マンション検討中さん]

とにかく、安い、安い、安い?

[2649: マンション掲示板さん]

>>2646 匿名さん
比較的割安な部屋に人気が偏っていて、その隣は申込みがなかったりするのは外れたら買わないつもりの方が多いからだと思います。人気がない部屋にずらす理由がないという感覚。

[2650: 文京区ママさん]

この辺りは教育環境が充実してると思われがちだけど、中受が当たり前の中で後楽園・春日駅前は塾が啓明館1択しかなく自転車禁止なのでシャトルバスか徒歩しかないのも地味に痛いです。他の駅は坂上で子供にはきつい道のりなので。そもそも人口爆増中なので入塾テストも厳しく入れる保証もないですが、、

[2651: マンション比較中さん]

この辺で一番いいのは茗荷谷のSAPIXだけど
どの学年もぎゅうぎゅうな感じだな
SAPIXにつかれた子は早稲アカやENAにもいってる

[2652: マンション検討中さん]

駐輪場のキャパ的に自転車1人1台所有できないから習い事も雨の日はタクシーで通わせることになると思います。

[2653: 通りがかりさん]

>>2652 マンション検討中さん
ファミリー向けなのに欠◯住宅やろ、それ

[2654: マンコミュファンさん]

>>2643 匿名さん

文京区や小石川が全体として魅力が高まっていくのはそうだと思うけど、高台との格差は拡大していくと思う。

それとは別にこの物件本当に売れてほしい。JRの駅前とか湾岸の再開発でタワマン建てるプロジェクトが多いけど、本件のような物件を求める人も多いはず。

[2655: 匿名さん]

中古の坪単価見れば分かるけど、高台かどうかに関わらずこの辺はどこも高いですよ。

[2656: マンコミュファンさん]

そうなんですね。中古分譲だと高台も坂下もさほど差がないということなんでしょうか？

[2657: マンション検討中さん]

子育て世帯には是が非でも押さえたいマンション。
学校は筑附、お茶、学大竹早、塾は茗荷谷に、サピ、早稲アカ、巣鴨にサピ、日能研、四谷大塚、ena、栄光、その他習い事でも東水、養和、新しいインター含め何でも揃ってる。

[2658: マンション比較中さん]

茗荷谷のSAPIXまで徒歩10分以上の坂道、巣鴨なんてもっと遠い
送り迎えに自転車使おうにも複数台持てない
学区も特殊
適当にほめるのいいかげんにしたほうがいいよ
見たほうが嫌な気持ちになって逆効果

[2659: 匿名さん]

>>2658 マンション比較中さん

で買える？買えないの？

[2660: 匿名さん]

>>2656 マンコミュファンさん
差がないと言うと語弊があるでしょうが、人気のある大規模物件やタワー物件は住専には建たないと言うことと、住専に多い戸数の少ない小規模低層マンションは古くなると修繕積立金が高騰するか、さもなくば管理が悪くなる事が価格に影響するという事はあるでしょうね。高台は戸建て向きなので、マンションは不利ですね。

[2661: 匿名さん]

>>2658 マンション比較中さん
茗荷谷より御茶ノ水と考える人もいるのでご指摘の通り、茗荷谷の塾事情はご家庭によって評価がわかれるとおもいます。ただここから茗荷谷駅は小学校高学年なら走って行ける距離ですよ。実際、冬の寒い時とか友達と走って競争しながら帰りますよ。歌舞伎町を通るならともかく、ここは文京区ですから、安心です。

[2662: 匿名さん]

中学受験を考えたらこの辺はかなり良いよね。

[2663: 評判気になるさん]

自分語りで申し訳ないけど、わざわざ電車乗って乗り換えまでしてサピ通ってた自分からすると、坂道だろうが徒歩でサピ行けるなら全然良いじゃんって思っちゃうな

[2664: 匿名さん]

駅徒歩10分と15分の差って、住んでしまうとどうでも良かったりします。老人になって足腰が弱る頃までは大して苦にはならないでしょう。私には満員電車で人と密着する時間は1分でも苦痛でしたから、郊外に住む選択肢はありませんでした。

最近は痴漢冤罪なるものもあると聞くと、病気をうつされる懸念やおかしな人に絡まれる可能性も含め満員電車の長距離通勤はリスクでしかない。それに家が駅に近いというのは便利ですが、価格も高いし商業地特有の住環境の悪さを感じる人も多いはずです。多分こういう感想を述べると無理ポジとか言う人もいるでしょうが近隣のマンション、本当に高いですよ。

[2665: 匿名さん]

>>2649 マンション掲示板さん
A棟低層階に人気が集中するのは他の棟が動線的に悪いからでしょうね。スーパーも駅よりではなく共同印刷側に持ってきて欲しかったし、A棟にしかないエレベーターの配置もアンバランス。外廊下から階段に繋がる動線も回り道になる箇所があるなど、部屋によっては自宅玄関から千川通りにでるまでに徒歩5分以上かかりそうですからね。あと出入り口が千川通り側にしかないのも仕方ないとはいえ大規模かつスーパー併設だと集中しそうで不便な気も。

[2666: 口コミ知りたいさん]

設計面で言うと角住戸でも窓が小さかったり行灯部屋があったりと外観の良さだけにこだわって住む人のことが考えられていないところも難点。IAO竹田設計によるものなのか長谷工によるものなのかはわからんけど。

[2667: 匿名さん]

スーパー不毛の地であるこの場所に区内最大の事業用地を確保したのも、そこに駐車場もつけず、併設の飲食店などのスペースも設けなかったあたりも入居する事業者のことを考えてない気がする。全てはマンション販売の宣伝文句になるか否か。A棟だけは難なく売れて買えなかった人達を別の棟に誘導していく戦略だろうけど購入意欲は下がっていきそう。

[2668: マンション比較中さん]

>>2659 匿名さん
買えるからこの辺いろいろ見てる
むしろ買えないのにこんなとこ見てて何か意味ある？
そんなのめちゃくちゃ人生の無駄遣いじゃない？

だんだん何の話してるのか自分でもわからなくなってるみたいだし
どんな人が書き込んでるのか気になるわ
「住んでしまえば徒歩10分と15分は変わらない」とか営業が言ったら笑っちゃうと思うｗ

[2669: 買い替え検討中さん]

学習塾は何ヶ所も通わせるものなんでしょうか？ 私は1ヶ所しか通いませんでしたし子どももその予定ですが最近のトレンドなのかな…

[2670: マンション比較中さん]

普通は１か所
SAPIXの場合は「SAPIXについていくための塾」も存在する
あとは主にSAPIXについていけなくなった子がいく２～３番手の塾もある

[2671: 匿名さん]

中学受験を考える家庭にとってはここは最適解のひとつ。価格も割安だし、リセールでも教育環境の良さは評価されそう。

[2672: 匿名さん]

>>2668 マンション比較中さん
>「住んでしまえば徒歩10分と15分は変わらない」とか営業が言ったら笑っちゃうと思うｗ

こちらが経験に基づく忌憚ない意見を述べているのに、こちらが名乗ってもいないのに営業の無理ポジだと思う人がいるので閉口します。そのくだりは実際にマンションを買った客の一人としてどこで妥協するかという事について話をしているんですけどね。すし詰めの満員電車で30分以上おしくらまんじゅうして通う埼玉の駅直結よりは、駅徒歩15分でも乗車時間１０分の文京区だろうって話です。そこまで説明すれば少しは真顔になるんじゃないですか？

逆に駅近だからとやたらと高い買い物をさせられちゃっている人も多いのではないかと思いますがみなさんいかがです？

[2673: 匿名さん]

地域の特性ってあると思うんですよね。
たとえば小学校の同じクラスの子の大半が隣の公立中学校に進学するときに、自分だけ受験して私立にとか言ったら十中八九いじめられますよ。

文京区の小学校の子どもは二人に一人は受験して私立や国立に進学するわけで、戦友もいっぱいいるから受験に前向きになれるでしょう。親も熱心だから受験の情報が集まりやすいということもあるでしょう。だから色々文句のつけようはあるでしょうが、こういう環境は他の区では得難いので子供がぞろぞろ増えているんじゃないですかね。

[2674: マンション比較中さん]

「駅に近いとついつい買い物しちゃうから駅遠物件がいい！」
爆笑ｗｗｗ

[2675: 通りがかりさん]

では東京から離れるのも買いすぎ防止には悪くないはずですね笑

[2676: 通りがかりさん]

駅近物件の価格が高いということだと思う

[2677: 買い替え検討中さん]

なんか加齢臭のする長文で的外れな擁護って
前向き側の人間からは本当に迷惑なので勘弁してほしい
この物件にもいいところはあるけど
・駅から遠いからこそいい
・高台ではなく谷底だからいい
とかは無理やりだからやめてほしい

[2678: 匿名さん]

>>2677 買い替え検討中さん
毎日文京区のいろんな掲示板にいつも出没する●●がいます。
長文加齢臭、人の投稿につっかかる、アホ・ボケの暴言、名前を変えて投稿、自分で「参考になる！」を押す自演。

[2679: 匿名さん]

>>2668 マンション比較中さん

文京区版に張り付くのやめた方がいいですよ。見ていて痛々しいです。今回も見送られた方が良さそうですね。
どんな人が書き込んでいるのか気になります。

[2680: マンション検討中さん]

こだわるとこはこだわって諦めるとこはきちんと諦めろって言ってるのでは
よーく見ればむしろ長所だよーって自己欺瞞しつつ実は好きじゃない人と結婚する人みたいなことするとあとで後悔しますよ

[2681: マンション検討中さん]

自分は2672の言うことも分かるかな。多少駅遠でも都心を選択する派です。
それでもこの物件は他のネガ要素が多すぎる割に、価格が高い（ランニングコストを含めて）と感じるので買わないと思いますが。

[2682: 検討板ユーザーさん]

>>2465 eマンションさん

確かにその通りだと思う。

このマンション、見た目は悪く無いイケメン（外観デザイン）で、親類縁者（共用施設）もキラキラしているが、
本人の基本スペック（室内高、天井カセットエアコン、眺望、EVなど）がダメダメで、資格試験（スーパーマーケット）受験中だが、なかなか決まらない感じ。

ま、資格試験なんて受かっても本人の中身変わらないと本当さダメだが。

[2683: マンション比較中さん]

>>2679 匿名さん
10年以上前に播磨坂で買ってるよ
結構値上がりしたから住み替えを検討してるんだけど
大規模＋大型スーパー隣接っていうんで期待してたのがなんか残念な形になってて
それでも無理押ししてる人見ちゃうとなんだかな～って思うんだよね

[2684: 匿名さん]

>>2677 買い替え検討中さん
微妙に私の主張をずらしてまとめてますね？
妥協と言ってるでしょう
そりゃ駅近は利便性が高いし、高台の戸建て住宅街も閑静さや日当たりは優れているでしょう。
でも駅近は値段が高いし戸建ては駅や店が遠くて買い物不便な事が多い。高台一種住専の戸建ては車必須だけど接道が悪いと軽自動車一択で萎える。閑静すぎると泥棒も心配。

それを考えると駅徒歩15分ぐらいなら歩けない距離じゃないし、高台の戸建て住宅街よりは低地のマンションの方が店や駅に程近く高低差も少ない。自家用自転車だけでなくレンタルのアシスト付き自転車や電動キックボードを使えばさらに苦にならない。だから妥協の余地はあるでしょうってこと。事実同じぐらい駅から遠い近隣物件も高値で売れていることが証明になっている。

[2685: 匿名さん]

>>2683 マンション比較中さん
お考えのような物件をお望みならば都心三区や湾岸のタワマンの方がよいのではと思いますね。ここは比較的低層の耐震建築ですから、免震で柱や梁が細く開口部を大きく取れる、周囲の建物とくらべても突出した高さからの眺望が得られるタワーマンションとは自ずから変わってきます。比較的低層の耐震マンションという括りで考えると標準的な仕様だと思います。文京区で探している人にとっては、かなり見慣れたスペックでしょう。

昔からそうなんですが、なぜか文京区の物件を探していると言いながら、商業地域が少なく、高さ制限が厳しい文京区の物件では珍しいハイスペックタワマンの仕様を要求して、ないものねだりしている人がいますね。本気で家探ししていないんじゃないですか？周辺地域もついでに誹謗中傷する書き込みは、文京区と区民を中傷するためのネタとしか思えないんですが。そんな書き込みはマンション選びの参考にはならないでしょう。

[2687: マンション比較中さん]

特徴的な長文で連投したくなるくらい好きな物件なら買えばいいと思うよ
ただみんなが見てる場所で身のない話しまくるのはやめてほしいってだけ
勝手に駅前戸建てと比べ始めたり，勝手にタワマン希望と決めつけてみたり，
キックボード利用を進めたり，徒歩１５分を擁護してみたり，
ここは谷底で２駅まで坂だらけなのに「低地は高低差が少ない」とかいいだしたり
まともに話できないなら日記に書けばいいんじゃないかな？

[2688: 匿名さん]

>>2687 マンション比較中さん
>低地は高低差が少ない
なぜ高低差のある駅だけひきあいにだすの？
茗荷谷駅は確かに高台の上にあるけれど、問題は少数の例外を除いて周辺のマンションがほぼ坂下にあって坂必須であることは案外誰も気がついていない。

[2690: 買い替え検討中さん]

>>2688 匿名さん
谷底のリビオから見たらそりゃ「周辺のマンションがほぼ坂下」なのは間違いないな笑
もうめちゃくちゃでですね，おもしろい

[2691: 匿名さん]

>>2690 買い替え検討中さん
>谷底のリビオから見たらそりゃ
今度も文意をわざとか無意識にかは知りませんが話をそらしていますね。

大塚の方とか茗荷谷駅よりも坂下ですよ。茗荷谷駅の西側は深い谷ですし、東側も住宅地は坂を下った先にありますよ。湯立坂を登ったことはないですか？緑が美しい良いマンションが建っていますが、結構な急坂ですね。

[2692: 匿名さん]

検討に値するから反響も大きく、強気の価格がついたのでしょう。無理ネガはやめましょう。

[2693: 匿名さん]

好立地の割に安いと思いますけどね。かなりの倍率になると思う。

[2694: 名無しさん]

反響も1万超えたみたい
各住戸5から7倍くらいかな

[2695: eマンションさん]

>>2684 匿名さん
この時期15分も歩いたら下着からシャツまでビショビショですよね
そんな格好で公共交通機関に乗らないでくださいよ
あなた迷惑ですよ

[2696: 匿名さん]

立地が抜群に良いですからね。一期はかなりの倍率になると思いますよ。

[2697: マンション検討中さん]

倍率すごくなりそうですね。
マーケットを分かっていない、10年前に播磨坂買ったやつはお呼びでない。

[2698: 匿名さん]

マーケットね
今は下降気味だよ
ここは特定の住戸以外は人気出ないだろうね

[2699: 匿名さん]

ここの立地の希少性と割安さを理解できない人は不動産のセンスがないですよ。

[2700: 評判気になるさん]

>>2699 匿名さん
お前の煽りは飽きたよw

[2701: 匿名さん]

転売制限も申し込み戸数制限もついていないので、
理解できてない人たちのことは放っておいてあなたが全部買い占めすればいいですよ

[2702: eマンションさん]

>>2701 匿名さん

買い占めではなく、借り占めがより正確な表現でした。失礼。

[2703: 匿名さん]

文京区は投機よりも実需で伸びてきた地域なので強いですよ。
中国のデフレ不況の影響が大きいのはやはり、中国の富裕層が投機的な意図で積極的に買い進んでいた地域でしょう。どことは言いませんが。

[2704: 評判気になるさん]

>>2684 匿名さん
〉高台の戸建て住宅街よりは低地のマンションの方が店や駅に程近く

ここから見上げる坂上の戸建て住宅街の方が駅に近いし、店も多いのだが。

〉〉2691
〉茗荷谷駅の西側は深い谷

坂下は神田川あるしやはり評価は低い場所。但し西側（南?）斜面は坂途中でも日当たり眺望抜群で高級住宅街よ。閑静すぎて買い物は不便そうで、それに比べたら坂下駅近でいいやって人も現代にはいるでしょう。

谷底駅遠は駅も住環境も妥協なので、安ければ文句はない。

[2705: 匿名さん]

>>2700 評判気になるさん
でも実際ここより立地の良い物件ってなかなかないですよ。

[2706: 匿名さん]

>>2704 評判気になるさん
>ここから見上げる坂上の戸建て住宅街の方が駅に近いし
築古の低層小規模マンションが点在しているのでそちらもいい選択肢ですね。修繕積立金や管理についてはしっかり精査した方がいいですが、良い物件もありそうです。
でも新築マンションは滅多に出ませんね。最近だと三徳の裏のオプレジぐらいですかね、近所でルジェンテとディアナコートが販売中ですが、あれが買えるぐらいお金があるなら苦労しませんね。

あと茗荷谷に店が多いと考えるかどうかは人によって見方が変わると思います。特に生鮮食料品に関しては三徳とか坂下のハナマサまで買いに行くのであれば大した便利さではないようにも思いますが。

[2707: 匿名さん]

あと補足として、ここに住んでいて茗荷谷までわざわざ買い物や飲食のために坂を登る奇特な人はいないと思います。後楽園周辺一択だと思いますね。あとは小石川三丁目や柳町商店街あたり。

[2708: 匿名さん]

低地の柳町商店街にはスターフルーツもあるし、24時間営業のダイエーや小規模なドラッグストアなどが狭い範囲に集まっていて、近隣にはミシュラン　ビブグルマン掲載店もあります
https://guide.michelin.com/jp/ja/tokyo-region/tokyo/restaurant/yoshoku...
https://retty.me/area/PRE13/ARE6/SUB601/100000054081/

白山の駅周辺は店のラインナップが学生の街みたいな感じで、家族連れの使える店が少ないです。これはなぜか茗荷谷駅近くも同様です。かつて茗荷谷駅にはスタバはなかったけれど、中央大学の新キャンパスができて、その中にスタバがようやくやってきたぐらいです。子供の絵本専門店やおしゃれなカフェなど文京区っぽい店はむしろ湯立坂を下った千川通沿いの方が充実していますよ。地位の話をするとまたこんがらがりそうですが、高級住宅街だとされてきた高台の戸建てには資産家の老人ばかり住んでいるからでしょう。現役世代の若い人が多い坂下はそういう世代の嗜好を満たす店の充実度も高いように思います。

[2709: 匿名さん]

高台に限らず住宅地としての開発がエリア全体に広がっていて、スーパーも増えてるし生活環境はかなり良くなってきてる。もともとマイナーなイメージの強かった文京区も都心回帰の流れの中で人気化してきていると感じる。

[2710: 匿名さん]

あ、そうそう、川魚料理のわたべを忘れてた
https://guide.michelin.com/jp/ja/tokyo-region/tokyo/restaurant/watabe

まああそこまで行くと柳町というよりは後楽園かな

[2711: 匿名さん]

>26094

反響を強調するのって苦戦してることの裏返し。エントリーした人のうち実際にモデルルームに行くのは数分の一。さらにモデルルームに来た人のうち契約に至るのは1割程度といわれてる。この規模で1万だと、まだまだ先は長い。

[2712: 匿名さん]

反響が何人あったとか部外者なのによくわかるよね。

ところで昔柳町商店街のところにホテルダイエーとか建っていた時代、覚えている人いるかなあ。

割烹着姿のおかみさん達が買い物かごを持って柳町の商店街で買い物をしていた姿がなつかしい。あのころはバブルの地上げで駐車場だらけ、小石川の低地はスカスカだった。フォークリフトが走り回り、トラックが狭い路地裏に突っ込んできていた。編集者やデザイナーが原稿の入った大きなカバンや筒を背負ってせかせかと行き交い、締切日ギリギリに入稿するゴシップ雑誌や漫画雑誌の編集者が押しかける出版社の明かりが煌々と不夜城のように小石川の夜を照らしていた。酒屋の角打ちには夜な夜な遅くまで働いてくたくたになった労働者が集まり、楽しそうに酒をくみかわしていた。

みんなどこへ行ってしまったのだろう。小石川の低地が工場街であった時代はもう遥か昔のこととなってしまった。今は静かな住宅街として子育て世代の親子の幸せそうな顔で溢れている。印刷工場は続々とマンションになり、一部は建物を利用してレストランやカフェになり、若々しい住宅街として再びにぎわいをとりもどしつつある。小石川はこれからも大きく変貌していくだろう。

[2713: マンション比較中さん]

やっぱ高齢者の独り言連投だったか
物件に関係ないことをぐだぐだ書いて何がしたいの
朝は病院の待合室で井戸端会議、終わったら大好きなマンコミュで雑談か
リビオは高齢者向けじゃないと思うからやめといたほうがいいぞ

[2714: 匿名さん]

>>2713 マンション比較中さん
小石川の低地は住宅地としてレベルが低いという感想をお持ちのあなたも相当な高齢者だろうと思うので、あえて書いてみた。まさか釣られるとは（笑

あの時代を知らないと、そういう発言は出ない。

[2715: 匿名さん]

小石川は住環境も抜群に良いし、人気の高い住宅地だと思うのですけどね。

[2716: 匿名さん]

小石川3丁目や4丁目は印刷工場の多い地域で、近隣のディアナコート茗荷谷翠景や、後楽園駅の方の小石川2丁目でもパークホームズ文京小石川ヒルテラスは印刷工場だった地歴がある。小石川2丁目の教会の前にトラックで轢かれた子供の慰霊碑があるように、千川通り沿いというよりも小石川台の中腹ぐらいまでは工業地帯だった。印刷工場だけでなく、時計などの精密機械系の工場もかつては存在していて、昭和の頃はまぎれもない工業地帯だった。

それを知る人は小石川台の高台こそ高級住宅街などという戯言には苦笑いを浮かべるしかないんだな。原住民なめるなよ。

[2717: 匿名さん]

>>2715 匿名さん
もちろん、工業地帯だったのは昔のこと。
昭和平成令和と工場はどんどん減っていって、宅地開発が進みいまや天下に知らぬものはない住宅街ですよ。今日も子供神輿のイベントがありましたが、少子化ってどこの話だみたいな感じで子供がたくさん集まって可愛い声で練り歩いていましたね。

三丁目の低地に廃工場を再利用したイタリア料理店ができた時は皆が驚いたが、今や文京区の外からも客がおしよせる予約の取れない人気店。小石川4丁目の低地は今まで工場だったので宅地としての価値が低かったが、活用されていなかった土地がマンションとして活用されることで地域の不動産価値は大きく上昇することだろうと思います。遠くに住んでいて、大昔のことを思い出してここをディスっている老人には本当に辟易しますね。ここを検討する最大の価値は、ここができることによって住宅地としての千川通り沿いの価値が爆上がりすること。

[2718: eマンションさん]

>>2717 匿名さん
「天下に知らぬものはない」
「天下に知らぬものはない」
「天下に知らぬものはない」

[2719: 匿名さん]

千川通り沿いはここ四半世紀ぐらい、21世紀になってから賃貸分譲を問わずマンション開発が進み、印刷工場や出版業の本社撤退後の更地に集合住宅がどんどん建っています。そこに子育て世代の若い夫婦が引っ越してきて地域の若返りが進んでいます。ここに五百世帯を超える街ができる、そのインパクトは印刷の街小石川を大きく変えるものとなるでしょう。

話は変わりますが、文京区最大級のスーパー誘致予定という文言もホームページから消されてはいません。それなのにスーパー誘致に失敗するかのような風説を流布してこの物件のみならず、周辺地域の不動産価値への誤った認識を広めることは小石川アドレスの千川通沿いに住む人の名誉を著しく傷つける行為だと思います。販売している会社にも損失を与えかねないですよね。嘘を広めるのはやめましょう、それは犯罪です。

[2720: 匿名さん]

>>2718 eマンションさん
年寄り以外はね（笑

[2721: 口コミ知りたいさん]

>>2712 匿名さん

エモがりたい典型的な「あの頃はよかったなおじさん」

[2722: 匿名さん]

高齢者の独り言連投は勘弁

[2723: マンション掲示板さん]

>>2717 匿名さん
これ自己矛盾してるようにしか思えなくて教えて欲しいんだけど、宅地としての価値が低かった土地にマンションが出来て、なんで周辺の不動産価値が上がるの？
価値が低いマンションが出来ただけで本質は何も変わってないよね？
大した公開空地がある訳でもなく、スーパー一個出来て不動産価値上がるなら、デベが躍起になってどこでもやるはずだけど、そうはなぅてないよね

＞小石川4丁目の低地は今まで工場だったので宅地としての価値が低かったが、活用されていなかった土地がマンションとして活用されることで地域の不動産価値は大きく上昇することだろうと思います。

[2724: 匿名さん]

>>2723 マンション掲示板さん
それは小石川四丁目の世帯数を見ればわかる。
今年1月の文京区の統計を参照すると、いままで2028世帯しかなかった4丁目に522世帯が加わると２５～６％の世帯数増加となる。

人口はよくわからないが、仮に一世帯あたり２人と考えると4072人しか住んでいなかったところに１０４４人が加わる勘定になる。ワンルーム賃貸ができるわけではないので、実際にはもっと多いだろう。人が住んでいないところに集合住宅と商業施設、というパターンは豊洲と同じ。もちろん規模は雲泥の差だが、今まで100戸にも満たないようなマンションがちまちま建っていたのと比べるとそのインパクトは大きい。市場調査のデータが全く変わってくるから、近隣の出店計画にも影響を与えるだろう。

町丁別世帯・人口（住民基本台帳）
https://www.city.bunkyo.lg.jp/b011/p006255/index.html

[2725: 匿名さん]

>価値が低いマンションが出来ただけ
どのような価値基準でそのような評価になるのかは不明だけれど、100世帯にも満たない、場合によっては５０世帯にも届かないような小規模で共用施設もない耐震設計の低層マンションしか供給がなかったところに、いきなり５２２世帯の共用施設が充実した大規模マンションができたインパクトは大きい。

私の目からすると規模や共用施設のレベルの差は圧倒的で、千川通り沿いの長大ともいうべき広い間口を持つ敷地にデザイン性の高いファサードも魅力的で圧倒的な存在感は他を圧倒する。そういう意味で周辺物件との大きな差別化がはかられており、魅力的に見える。強気の値付けになるわけだよね。

[2726: 評判気になるさん]

長文で将来の夢の話をされてもな
短期的には局所的な人口増加とスーパーのみ
それ以外の再開発計画はない

[2727: 評判気になるさん]

周辺の再開発の先頭に立って欲しかったのに、近隣住民がお金落とせる施設がスーパーだけかぁ…と思ってます。

[2728: 匿名さん]

高齢者の長文のせいで小石川のイメージ悪くなりますね

[2729: 検討板ユーザーさん]

>>2725 匿名さん
外観と共用施設は良いと思う。
しかし中の仕様は、価格に見合わず良いとは言えない。
表が立派なら価値高いのか?

[2730: マンション検討中さん]

>>2723 マンション掲示板さん
不動産鑑定的には全く破綻した理屈だね。そもそも「宅地としての価値が低い」という評価に様々な周辺環境要素が加味されるてことが理解できていない。そもそもこれほどの規模のマンションができることによる人口増加、高額な借地権取得価額自体が鑑定評価に重大な影響を与えるし。
苦笑。

[2731: 匿名さん]

東京ドームシティの再開発が本格化してくればこの値段では住めなくなるでしょう。ここは小石川に住めるラストチャンスの物件だと思う。

[2732: マンション検討中さん]

東京ドームシティのマンション買うから問題ないよ。
いつなのか分からんけど。
そのころにはこっちは定借の期限切れてるかもなｗ

[2733: マンション比較中さん]

全然関係なくて申し訳ないのですが、この定期借地権の契約書ってのはモデルルームで見れるのですかね。マンションで普通借地（旧法）のものを検討した時に、第三者に譲渡する際、地主に譲渡承諾料を払わなければならないとか、ローンを借りる際に地主による承諾が必要とか、誰かに貸す際にも地主による承諾と承諾料が必要とかありましたがここは大丈夫ですか？また賃料も確か公示地価によって変動する仕組みになっていたと記憶していますが、ここはそんなことは無いですか？
売るときにも３％の承諾料を地主に払うとなると、手数料も３％とられて大変だなと思った記憶ありまして。そもそもランニングが固定資産税が無いことを加味しても高いはずだから大事なんですよね。

[2734: 匿名さん]

>>2733 マンション比較中さん
確か地主から借りているのはデベロッパーで、住民はそこから転貸しされている形のはず。担当者に確認してごらん。だから住民の貸主はデベロッパーなので許可も何も、買っていただくのに余計な事をするわけがないと思うが。

[2735: マンション検討中さん]

みんな、都心は2000万/坪とか、3000万/坪とかになりつつあるから、ぼけっとしてたら新築マンション買えなくなるよー

[2736: マンション比較中さん]

>>2734 匿名さん
地位譲渡を受けずにあくまで借地権者はデベで転貸のような形式にしたんですか。デベが一回かむとなると確かに承諾料は必要なさそうですね。モデルで詳しく聞いてみます。ありがとうございます。

[2737: マンション比較中さん]

>>2736 マンション比較中さん
賃借人の間違いです。

[2738: マンション検討中さん]

>>2737 マンション比較中さん

デベの地位は、「借地権者」でも「賃借人」でもどちらも正しいと思いますよ。

[2739: マンション比較中さん]

>>2738 マンション検討中さん
ありがとうございます。確かにどちらもですね。新たな賃借人が各区分所有者であれば「転借人」でもありますね。転借人と各区分所有者との賃貸借契約、かつ借地権付き建物の売買契約になるのかな。なんかややこしいな。

[2740: 検討板ユーザーさん]

>>2735 マンション検討中さん
ここみたいな都心好立地の分譲はこれから出にくくなるだろうし、予算が合うなら一期で買うのが良いと思う。

[2741: 名無しさん]

ここって、目の前の沿道は、3メートル以下の洪水被害想定だけど、これまで、冠水被害記録ありますか？

https://disaportal.gsi.go.jp/

[2742: 評判気になるさん]

>>2741 名無しさん

これまでも、ここは、低地だという意見が結構多かったですが、ハザードマップみると、少し怖いですね。これまでの記録が是非知りたいところです。

[2743: 匿名さん]

震災リスクを考えたら液状化歴のある埋立地が一番怖いですよ。古いタワマンとか倒壊するリスクもある。

[2744: eマンションさん]

>>2724 匿名さん
4丁目だけで語るの意味薄くない？
4丁目という狭い狭い狭いエリアだけをターゲットとして出店する奇特な商業があるなら別だけど

[2745: 通りがかりさん]

>>2725 匿名さん
外側が良いのは同意だけど、それ以外にマンションとしての魅力が全然ないマンションでも、宅地として評価されてなかった過去からの実績が覆るほど評価されるロジックについて、なんら言及されてないですね
これで共用施設が圧倒的というのは、ハードルが低すぎでしょう

元々10しかないような評価の宅地に、それが大規模なマンション建ててその立地の評価がいきなり80とかに実際なるんですか？自分はそんな例聞いたことないです

不動産の相対評価と絶対評価の違いを根本的に理解していないように見られますし、それで価格も棚上げして褒めちぎるのはポジショントークが過ぎますね
長文でいくつも投稿されてますが、説得力が全くないです

そもそもここが定借という絶対的な劣後要素忘れてますよねきっと

[2746: 匿名さん]

立地がよければ定借かどうかはネガにはならないですよ。立地の悪い所有権より立地の良い定借の方がリセール考えても有利です。

[2747: 通りがかりさん]

>>2746 匿名さん
じゃあ谷底低地の定借はリセール爆上げですね！

[2748: 評判気になるさん]

>>2741 名無しさん
https://www.city.bunkyo.lg.jp/documents/84/rirekitiirann_1.pdf

[2749: 匿名さん]

小石川は都心住宅地の中でもかなり周辺環境に恵まれてるし、リセールは間違いないと思いますよ。

[2750: マンコミュファンさん]

>>2748 評判気になるさん

千川通りを北西に上がった一帯で千川増強幹線という新しい貯水管が新設され、今年の8月から取水開始しています。
その下流にあたる本物件の周辺もその恩恵を受けると思います。

[2751: 匿名さん]

ここは地代・現状回復代込みの値段ではなく、毎月２万円前後払うのですね。
どちらが得なんでしょうね。初年度の管理費等の支払いが毎月６～７万は辛いかな。

[2752: 匿名さん]

>>2751 匿名さん
確かにランニングコスト高すぎて笑えます。

[2753: 口コミ知りたいさん]

>>2750 マンコミュファンさん

でも、その千川増強幹線織り込み済みで、最新のハザードマップがあるのではないですか？
近年増加しているゲリラ豪雨に耐えられますか？

[2754: 匿名さん]

小石川1丁目は浸水地域。
いつかは武蔵小杉の汚水停電タワマンのようになるだろう。

[2755: 匿名さん]

>>2754 匿名さん
> いつかは武蔵小杉の汚水停電タワマンのようになるだろう。

文京区のこの辺はポンプ場があって川から逆流しないようになっている。武蔵小杉は今は知らないが、元々人口の少ない郊外都市仕様の街に急速にマンションが増えてインフラ整備が追いついていなかったことも一因だろう。慢心はいけないが、75mm対策が施されているのでかなりの雨量にならないと冠水しないし、実際整備が進んでから浸水被害はない。こういう手厚い対策が施されるのは古くから人の住んでいる都心ならではだと思う。

[2756: 匿名さん]

先月も小石川でマンホールが大雨で噴き出して飛んだとニュースになってましたね

[2757: 匿名さん]

>>2756 匿名さん
根津交差点

[2758: 匿名さん]

>>2742 評判気になるさん
浸水で資産価値が下がることはないよ。怖いのは直下型地震による地盤の液状化。建物が倒壊したら資産価値もゼロだし、家族の命も失われる。

[2759: 匿名さん]

小石川は地盤が堅いから、震災対策を考えたらかなり安全性が高い。

[2761: eマンションさん]

>>2753 口コミ知りたいさん

最新のハザードマップは今年3月ごろ更新ですし、少なくとも1～2年はこの辺りの色は変わってませんので、千川増強幹線は織り込み前だと思います。
まぁ、ハザードマップの想定雨量を考えると次回の更新で真っ白になるとまでは思いませんけど、色が薄くなるくらいの効果はあると思いますよ。

[2762: 匿名さん]

J-SHISによれば小石川は地震の揺れの大きさを示す表層地盤増幅率が最悪数値で地盤リスクはある。

[2763: 匿名さん]

>2758

エレベーターとかが浸水して、補修費用を保険で賄いきれないと管理組合で負担。1階住民だけの問題ではない。

[2764: 匿名さん]

液状化しなくても、表層地盤増幅率が1.6以上だと現行建築基準でも杭が破損する可能性なんてNスぺでやってた。

[2765: 匿名さん]

小石川の地盤はかなり安全性が高いですよ。液状化歴のある埋立地だと、同じ震度でも建物の揺れが大きくなる。直下型地震が来た時のダメージはかなり強烈になるよ。

[2766: 匿名さん]

>>2765 匿名さん
>小石川の地盤はかなり安全性が高いですよ。
根拠がなければ宗教と変わらない。
小石川1丁目は地盤増幅率1.93で、文京区で最悪の地盤。

[2767: 通りがかりさん]

>>2746 匿名さん
パークコート渋谷ザタワーですらそこまでリセール強くないんだけど、立地の良い定借ってどこの話してるの？
まさかとは思うが、ここじゃないよね？

[2768: 匿名さん]

みんなで住めば怖くない。

根性論で住まいを決める人って仮設住宅が洪水で浸水したニュースみてない人だろう。

[2769: マンション検討中さん]

>>2765 匿名さん
お前本当に暇だなｗ
そんなに無理筋の買いを煽って何が楽しいの？

[2770: 匿名さん]

>>2766 匿名さん
1.4~1.8の地域のようだね、もっと悪い地域もある。嘘はいけない

https://www.j-shis.bosai.go.jp/map/

[2771: 匿名さん]

しかし東京の都心部の地盤の悪さはいつもながら頭が痛い

https://www.j-shis.bosai.go.jp/map/

[2772: 匿名さん]

>>2770 匿名さん
どこが嘘なの？
地盤増幅率(Vs=400～地表)　1.93

2024年(NIED作成版)
メッシュコード5339465013
緯度　35.7115
経度　139.7516
平均標高　8(m)
微地形区分　谷底低地
30m平均S波速度　185(m/s)
詳細法工学的基盤面30m平均S波速度　500(m/s)
30m平均S波速度出典　浅部地盤

[2773: 匿名さん]

>>2772 匿名さん
誰でも見れる地図ではそうなっているね、小石川一丁目の後楽園の方の数字じゃないか？

[2774: 匿名さん]

小石川って主語は広すぎるな。東京23区は地盤が悪いと言えば嘘ではないが、意味がないよね。

[2776: 匿名さん]

>>2774 匿名さん
緯度　35.7115
経度　139.7516
これって小石川が広いんですか？

[2777: 匿名さん]

>>2773 匿名さん
自らリンクを示してくれているのに表が読めない人なようなのでお伝えしておくと
池のある小石川後楽園は地盤増幅率(Vs=400～地表)1.82。
こんにゃくえんまの小石川一丁目の方が軟弱表層地盤。

[2779: 匿名さん]

>>2777 匿名さん
小石川一丁目の端の方にはそういう場所もあるが、小石川には1丁目から５丁目まであるのに、小石川は、という主語で言ったら他の丁目も入ってしまうでしょう。

ちなみにこの物件が存在している場所は小石川４丁目にあたっていて

メッシュコード 5339455943
緯度 35.7156
経度 139.7453
平均標高 12(m)
微地形区分 火山灰台地
30m平均S波速度 267(m/s)
地盤増幅率(Vs=400～地表) 1.41
詳細法工学的基盤面30m平均S波速度 449(m/s)
30m平均S波速度出典 浅部地盤

だそうです。
小石川の多くの部分を占める台地部分と同様、そんなに地盤は悪くないと思います。
建物の高さも低いので、地震には強いと思いますけどねえ...

[2781: 評判気になるさん]

定借のリセールは弱いですよ。マンションを購入するなら、値上がりと期待できる所有権にすべきでしょう。

[2782: 管理担当]

[No.2775～本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[2783: 口コミ知りたいさん]

>>2777 匿名さん

近隣に20年ほど住んでいます。
私の家は少し高いところで地盤増幅率1.2～1.4だけれど、3.11では播磨坂の床煉瓦が少しズレたくらいしか記憶にない。
このエリアの水害は記憶にない。

水が出るのも地盤が弱いのもこんにゃく閻魔の辺り。
で、小石川四丁目は一丁目から離れているのだけれど、一括りにするのはなぁぜ、なぁぜ？
印象操作甚だしいなぁ。

あなたはどこに住んでるの？
地盤が頑強な場所…まさか都内じゃなくて県？
このあたりの条件で被災を恐れるならば、東京に住むのやめたほうがいいんじゃない？

[2784: 匿名さん]

>>2779 匿名さん
>小石川1丁目は地盤増幅率1.93で、文京区で最悪の地盤。
>>>2766 匿名さん
>1.4~1.8の地域のようだね、もっと悪い地域もある。嘘はいけない

横からで申し訳ないけど、嘘はどこに書いてあるの？

[2785: 検討板ユーザーさん]

>>2784 匿名さん
2766が引用してるこれじゃないの?
↓
>>2765 匿名さん
小石川の地盤はかなり安全性が高いですよ。

[2786: 匿名さん]

>>2783 口コミ知りたいさん
>>2765 匿名さん
>小石川の地盤はかなり安全性が高いですよ。
>小石川1丁目は地盤増幅率1.93で、文京区で最悪の地盤。
>で、小石川四丁目は一丁目から離れているのだけれど、一括りにするのはなぁぜ、なぁぜ？印象操作甚だしいなぁ。

印象操作したのは「小石川の地盤はかなり安全性が高いですよ」。爺さん。

[2787: eマンションさん]

>>2786 匿名さん

2783だけど女ですよ。
爺さんとは失礼な。
私は安全性がかなり高いと言っていませんが。
普通だと思っています。
で、あなたはどこの方？
相当頑強な地盤にお住まいなんですよね？

[2788: 匿名さん]

>>2783 口コミ知りたいさん
小石川四丁目も浸水履歴がありますが春日通り沿いと播磨坂の中腹のあたりの窪地でおきていて、千川通り沿いでの履歴は平成以降は記録にありません。よく見るとここよりも北側の上流域の大塚や千石で冠水被害が多く、先日まで行われていた千川増強幹線事業はその解消を図るための下水整備事業となります。より下流域はそれに先立ってすでに千川幹線及び第二千川幹線が整備されていて、小石川１丁目～５丁目では平成25年の集中豪雨でも冠水被害はみられていません。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/documents/84/rirekitiirann_1.pdf

今後も絶対に水害がないと言うことはできませんが、低地だから水害が必ず起きるということもないです。むしろ高台でも水捌けが悪ければ冠水被害は出るので、正しい結論は水害はどこにいても起こりうるので常に備えよ、ということです。この辺は75mm対策が実際にとられているわけですから、そう言う意味では全く何もしていないところよりはより安全である蓋然性は高いと言えるでしょうね。

[2789: 匿名さん]

>>2784 匿名さん
そっちじゃなくて

>>2762 匿名さん
>J-SHISによれば小石川は地震の揺れの大きさを示す表層地盤増幅率が最悪数値で地盤リスクはある。

の方だね、小石川全体が何か非常に地盤が悪いような表現になっている。
確かにその後は小石川一丁目と言いなおしているが、実際にはJ-SHISを見ると小石川一丁目の全域がそうだというわけでもない。

[2790: 匿名さん]

>>2786 匿名さん
>印象操作したのは「小石川の地盤はかなり安全性が高いですよ」。爺さん。
小石川２丁目～５丁目の大部分は火山灰台地で増幅率１．４前後ですよ、マップのオレンジとか黄色がよく見えないのではないですか？白内障があるかもしれないので、眼科にかかることをお勧めします。

https://www.j-shis.bosai.go.jp/map/

[2791: 匿名さん]

2762は2759への応答では？
>>2759
>小石川は地盤が堅いから、震災対策を考えたらかなり安全性が高い。

2766は2765への応答では？
>>2765
>小石川の地盤はかなり安全性が高いですよ。

[2792: 匿名さん]

どちらにしろ「小石川は」って主語にすると、ここは違うあそこは違うと波紋を呼ぶのよね。

[2793: 通りがかりさん]

>>2788 匿名さん

ありがとうございます。
浸水履歴とマップを確認しました。
播磨坂中腹？と思いましたがあの場所は元々水脈があったようですね。今は枯れているみたいですが。春日通りは意外でした。

仰るとおり水害の可能性ゼロではないですが、住んでいる体感に加え対策されていることもありリスクは低めかと思います。

[2794: 匿名さん]

原因は2770だと思う

[2795: 匿名さん]

浸水で資産価値が下がることはないけど、液状化で建物が倒壊したら資産価値ゼロですよ。小石川は地盤が堅いから震災リスクには強いです。

[2796: 口コミ知りたいさん]

>>2795 匿名さん
液状化の土地と比べられてもな
レベル低すぎ

[2798: 名無しさん]

>>2795 匿名さん
この辺は小石川台ではなくて元川沿いの湿地帯の埋め立てなのだが、地盤硬いの?

[2800: 匿名さん]

>>2798 名無しさん
>湿地帯の埋め立て
さきほどから話題になっているJ-SHISの図をみるとわかりますが、文京区でも地盤増幅率が1.8を超えているところがあるので、そのあたりが低湿地だった可能性はあると思います。よく見ると白山通り沿いに分布していて小石川こと千川の流域から外れていることに留意してください。

江戸時代の初期に地名ではなく、河川としての小石川は現在の小石川一丁目あたりで人工的な堀割に変わっていて、切り絵図を見ると白山の小石川馬場付近からの湧水を流す水路と合流して今の神田川に注いでいます。

水量が豊富で巨大なデルタを形成するような川であったとするならば、当時の土木技術で人工の水路にするのは不可能のように思えます。小石川自体は伝承にあるように石がゴロゴロと転がった水量の少ない山間を流れる渓流だったと思われ、実際に細い谷底低地が火山灰台地に挟まれて千川沿いに分布しており、その谷底低地部分も、表層地盤の増幅率は1.6台で、沼だったとは考えづらいです。なお、名称として知られている小石川大沼は、現在の地名としての小石川ではなく文京区水道付近の低地を流れる平川が主となって形成された沼沢地で、水道橋～後楽園付近と推定される小石川との合流点から南側、現在の神田川の千代田区側の江戸城に向かう緩斜面に沿って広がっていたと考えられています。　関東大震災のときの被害状況から推定された震度分布からもその範囲は特定可能です。興味のある方は調べてみると良いと思います。

当時大被害を被った城東の地域からたくさんの人が震災に強い土地を求めて文京区や豊島区や新宿区の高台に土地を求めて移り住み、狭小な住宅が乱開発された跡が木密地域として残っているのが現代でも見ることができます。その観点からも、大部分の文京区の地盤は良いと推定することができるでしょう。