リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[2187: 匿名さん]

>>2186 eマンションさん
そういう人は倒壊リスクの高い中古タワマンを買ったら良いと思いますよ。埋立地だと塩害もあるから50年も経てば躯体はかなり劣化してると思う。私なら怖くて住めないな。

[2188: マンション検討中さん]

新築/中古の話なら分かるけど、もうタワマンの話はいいよ、、、
このスレに関係ないでしょうよ

[2189: 口コミ知りたいさん]

>>2159 マンション検討中さん

因みに私は安い価格を期待していたのではなく、億ションに相応しい仕様を期待していたのに、共用施設だけ豪華なだけで、生活者にとって重要な点、エレベーター、ゴミ出し動線、低い室内天井、駐車場などがダメダメだからがっかりしたのです。

[2190: 通りがかりさん]

>>2189 口コミ知りたいさん
ここ5-6年　ずっとそう
5年前、仕様を妥協して購入したが、今の新築はもっと悪い印象　せめて機能的な物件を選ぶしかない
ここは、ゴミ捨て場や駅距離やら、あまり機能的でない

[2191: マンション検討中さん]

ここのおかげ？でクレヴィア文京千石はかなり強気価格でも売れそう

[2192: マンション検討中さん]

>>2186 eマンションさん

まったく同感。2000年代の初期のマンションは建設費がいまほど高騰していない上に土地の仕入れ代も安かったから、それほど建設費を削る必要が無く、躯体も共用部の誂えも相当念入りにコストかけて作られてる。そのころは大手スーパーゼネコンが施工していた。

最近のは、建設費高騰でいろんなところを四苦八苦して建設費を圧縮しないと行けないのでコストカットが著しい。スーゼネの設計、施工が敷く無くなって長谷工施工のマンションが急増したのも最近の傾向。

[2193: 口コミ知りたいさん]

とはいえ、外観は流行り廃りもあるし、設備は近年かなり進化しているから、やっぱ新築よな。数百億単位で税金たんまり入ってる再開発事業は相当予算に余裕あるし。

[2194: 通りがかりさん]

>>2193 口コミ知りたいさん
君のような見た目大好き向きだねここは
ニーズとマッチしてて良いんでない？

[2195: マンション検討中さん]

見た目イケていても外廊下

[2196: 口コミ知りたいさん]

全然上がってねぇ。所有権なら２倍弱で売れるだろ。貸借はやっぱつれぇわ。

パークホームズ文京小日向ザレジデンス
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_75606396/
by SUUMO

[2197: 匿名さん]

>>2196 口コミ知りたいさん
やっす！
ここの方が全然いいと思ってしまうｗ

[2198: 名無しさん]

>>2196 口コミ知りたいさん

ちょっと前に上がってましたよ
ここでこの値段ならリビオは高くかんじるね

[2199: 検討板ユーザーさん]

アトラス、ピアース、ヴェリテージを買った人が勝ち組やな

[2200: 販売関係者さん]

最近文京区で大型デベからの新築物件が滅多にないのもこれが定借にも関わらず注目を浴びてる理由では。。

新しいのは地権者が半分でアンダーで終わりましたブランズぐらいだったかな。
このマンション近接のシティテラスはもう売る気なくなったみたいだし

[2201: 名無しさん]

>>2111 匿名さん

> 耐震、免震にかかわらず耐震等級３なら安心

それは嘘！！
単なる耐震は等級が3なら、建物壊れないだけで、震度7は、震度7で低層階は揺れて、高層階は、3倍揺れる。

中はグチャグチャだよ。

[2202: 匿名さん]

>>2199
もうちょい前にヒルテラスゲットした人が勝ちでは？

[2203: 評判気になるさん]

キング→パ小石川
クイーン→昼テラス
ジャック→ブランズ本郷
定借ｗ→ここ

[2204: マンション検討中さん]

2回目の案内会行った人います？前回の時、営業さんの是非に！の圧で予約しちゃったけどキャンセルしようか怖いもの見たさで行こうか迷ってる。
買う気はあんまない。

[2205: 匿名さん]

中古のタワマンとか経年劣化が進んでるから直下型地震で倒壊するリスクも高い。新築が一番安全だと思う。

[2206: 匿名さん]

>>2192 マンション検討中さん
東日本大震災前のタワマンは今より施工管理が緩かったから、表に出てない施工不良たくさんあると思うよ。中古なら東日本大震災後の物件を選ぶというのが不動産業界では当たり前の感覚。

[2207: 購入経験者さん]

>>2206 匿名さん

なので、中古なら、昔から施工管理の厳しい三井とか三菱物件にしておきましょうという話。万一おかしなことが後から見つかってもしっかり対応してくれるし。
大手でも、今は良くなってるけど昔の野村とか目も当てられなかった。

[2208: 匿名さん]

>2207

三井の施工管理が厳しいって・・・。施工トラブル続出だよ。横浜の杭不足なんて、チェックすらばすぐわかるレベルのデータ偽装見抜けなかった。

[2209: 匿名さん]

>2205

横浜の杭不足は3・11の時に棟と棟でずれて発覚。３・11に耐えた物件はそれなりの強度はあったということ。

[2210: マンション掲示板さん]

売り主の検査厳しいのはスミフじゃね？
基本竣工売りだから細部にも気をつかう

[2211: 匿名さん]

すみふも恵比寿でやらかしてるし、あそこは内覧時にも問題が指摘されていたのに引き渡ししちゃった。

[2212: 匿名さん]

＞万一おかしなことが後から見つかってもしっかり対応してくれるし

これ、大きな勘違い。問題見つかっても対応するまでハードル高い。最強の弁護士抱えてるし。

[2213: マンション掲示板さん]

>>2211 匿名さん

内装全部リフォームの上グレードアップまでしてくれたやん。神対応よ。

[2214: 通りがかりさん]

>>2206 匿名さん
この書き込み、だいぶ前からあちこちで見るけど、同じ人かなー。3.11前後で施工管理に差なんかないのに。

[2215: マンション検討中さん]

>>2208 匿名さん

現場の杭打ち不足とか、施主検査でで分かるようなことじゃないよ。何をチェックすれば良かったって？三井が自身で掘ればってか(笑)
とりあえず何でも「チェック不足」とか言っとけばいいと思ってない？

[2217: マンション検討中さん]

>>2212 匿名さん

これも間違い。
自らを守るために評判を落とすような無駄な抵抗はしない。むしろゼネコンを犠牲にしてでもユーザーにいい顔しようとする。
もちろん、浦安の一戸建てのときような、購入者からの後付けの不当請求に対しては断固として応じない。それがまっとうな企業というもの。

[2218: 匿名さん]

いずれにしろ、タワマンでもメジャーセブンでもない
この物件には関係ないですな

[2219: マンション検討中さん]

ここのスーパー何年契約かな？

実は他の駅遠マンションでに入ってたスーパーが、契約更新せず、次が決まらないで揉めている。

駅遠で、駐車場もないスーパーは、地域住民以外集客出来ないから、客単価高い商売じゃないと辛い。

ここも、いいスーパーが入っても短期契約だと、数年後に閉店しちゃうリスクがあるね。

[2220: 匿名さん]

スーパー、都市型スーパーではなく日用品スーパーという名前に変わりましたね。決まったのでしょうか。

[2221: 名無しさん]

>>2220 匿名さん

元々、都市型スーパーの定義は以下のとおり。

「主に都市部に見られる出店業態で、繁華街やオフィス街など従来ではスーパーの出店が考えにくかった商圏で、単身者や交通弱者である高齢者などをターゲットにした小型スーパーマーケット。」

この様に断言してしまうと、ここは、繁華街でもないし、出店する側のモチベーションが益々低下するから、表現変えたのでしょう。

しかし、日用品を売る店側の立場に立てば、これだけ駅遠スーパーで、スーパー客用の駐車場が無いのは致命的です。

敷地内ビューの棟要らないから、スーパー客専用駐車場が十分確保される設計にすれば良かったのに、デベの少しでも多く売りたいマインドが買ったのですね。

[2222: 匿名]

>>2221 名無しさん

完成引き渡しまで、出店者が決まらないと洒落にならないから、デベは、ギリギリになると、激安かつ出店者有利な条件で投げ売りします。

すると、その後、引き渡された管理組合は、そのつけを長年払わされることになります。つまり、安く貸してる分、収益が悪化するから、長期修繕計画費用などにも影響します。

ただ、客観的にどう見ても、十分な専用駐車場も無く、この駅遠マンションに出店してくれる奇特な事業者がそんなにいるはずがありません。

私は申し込むのは、出店者が決まってからにするつもりです。
元々、あまり、眺望にも方角にも拘りがないので、むしろ、人気の低い安い部屋に興味あります。
ただし、スーパーが入らないなら、最悪なので、それは避けたいです。

[2223: 匿名さん]

今の時点で出店者決まってないってことあり得るんですか？

[2224: マンション検討中さん]

>>2204 マンション検討中さん
２回目の予約の変更したけど、枠かなり空いてるようでした。やはりエレベーターやゴミ置場など厳しい条件なのに高いから、検討やめた人が多いのかな

[2225: 口コミ知りたいさん]

>>2222 匿名さん
そもそもスーパーへの貸し賃と住人って全く関係なくない？
スーパーが入らず空き地で７０年だったとしても管理費には何の影響もないじゃん

[2226: 通りがかりさん]

普通に考えたら
スーパー→日鉄興和→共同印刷
だけど
スーパー→管理組合→日鉄興和→共同印刷
もなくはないかもね

[2227: マンション検討中さん]

3回目の予約を入れましたが、予約状況を鑑みると少し苦戦しているようですね。
日程調整の難易度は7月がピークで、8月9月にかけて尻すぼみしている印象です。
果たして、秋口の販売のスタートラインにどの程度残るのか、、、
そして、営業さんからも、ここの意見を気にしている様子が伺えました。

[2228: 口コミ知りたいさん]

>>2226 通りがかりさん
あるわけないでしょ・・・
管理組合開始前にスーパー決まるんだから
常識もないのかここの住人は

[2229: 匿名さん]

定借とは言えここより立地が良い物件もなかなかないし、かなりの倍率になると思いますよ。

[2230: 口コミ知りたいさん]

パークタワー渋谷笹塚は、借地料の大半は販売価格にオンされるみたいですね。所有者は月々のランコスを安く抑えることができ、インフレリスクも三井不動産が担保してくれるわけです。さすがの横綱相撲。三井不動産しか勝たん！！

[2231: 匿名さん]

不動産はデベよりも立地の方が遥かに大事ですよ。笹塚も立地が良いから人気なのだと思う。

[2232: 匿名さん]

>>2228 口コミ知りたいさん
そう？
スーパーの存在は住民にとって重要だから
竣工後に組合に契約を継承することもあるんじゃないかな？

[2233: 口コミ知りたいさん]

>>2231 匿名さん

マンションはもはや嗜好品なので、ブランドも非常に大事です。チャイナはパークシリーズや三井不動産主幹事のJV物件を指名買いしているとの話もよく聞きます。

https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1111968

[2234: マンコミュファンさん]

>>2220 匿名さん
肉のハナマサが近くの店舗を閉鎖してここに移転してくる線がありそうですね。他のスーパー各社は敬遠してるようなので、最悪ケースの展開ではありますが。やはり駐車スペースなしの大規模&駅遠は採算的には不利かと。できる限り周辺住人が利用してくれることが必須条件です。

[2235: マンション検討中]

>>2224 マンション検討中さん

ありがとうございます。同感です。
掲示板が盛り上がってる割に2回目行ったとか聞かないから、買わない人達がワーワー言っててるだけかなとか思いまして…

[2236: マンション検討中さん]

>>2234 マンコミュファンさん

この駅遠いマンションで、専用駐車スペース無しで、たかが570世帯だけで、共稼ぎで昼不在の部屋が多いのに、大手のスーパーが入るとしたら、よほど、家賃激安にしないと無理でしょう。

この基本設計が誰がしたの？
ちょっと目先の売上に目がくらんで、めいっぱい棟数増やしたんだね。