リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[2121: 匿名さん]

素朴な疑問ですけど500戸と大規模で管理効率いいはず&ゴミ捨て場１箇所でエレベーター4機と少なく費用戸数対比で低そうなのになんで管理費こんなにかかるのですか?管理費で同じ系列の管理会社が儲けるため?それとも高いのは気のせいで大体そんなものなのですか?
同じ定期借地権ブリリアシティ西早稲田がネットで見ると管理費、修繕積立金、解体準備金、地代など諸々で72㎡44,000円くらいの記載があったけど諸々合計が1.5倍かかる理由ってなんでしょうか?建設の場所が違うと管理費も上がるの?
ブリリアはエレベーターここと同じ5機ゴミ捨て場１箇所らしいけど戸数70戸くらいリビオより少ないし、リビオの方が高くなる理由が分からない。
マンション管理業界の人や詳しい人いたら教えてください。

[2122: 口コミ知りたいさん]

>>2121 匿名さん

単純に、分譲価格がブリリアの2倍くらいなもんで
ランコスも1,5倍くらいだけど払うやろ　という皮算用ですよ。

[2123: 匿名さん]

>>2121 匿名さん
ブリリアのことよく知らないけど、ここはシャトルバスが高いのでは？

[2124: マンション掲示板さん]

>>2121 匿名さん
ブリリアシティが分譲されたの2021年でしょ。そっから10%はインフレしているでしょう。44000?1.1=48400円、こちらはシャトルバスあるし、下駄に商業施設あるし。西早稲田に限らずどこもいずれランコス引き上げざる得ないでしょ。

[2125: マンション検討中さん]

>>2124 マンション掲示板さん

ぷ。そんなことはないですよ。
管理費上がった事実はありません。

そもそも原価高騰なんて言い訳。
デベが最高益連発してて何も思わないんですかねぇ笑

[2126: マンション検討中さん]

>>2123 匿名さん

シャトルバス積立金確か月1,900円くらいでした。積立金=ランニングコストかは分かりませんが。

[2127: マンション検討中さん]

>>2124 マンション掲示板さん
管理費ってインフレで上がるんですか?
それならば他の物件の管理費が上がってないのはどうして?
商業施設入ると管理費って上がるんですか?むしろ入る商業施設には管理費多く払ってほしいですよね。

[2128: 検討板ユーザーさん]

>>2127 マンション検討中さん
商業施設はいろいろ搬入やらなんやらで床や建物傷つけそうだし、食品扱ってるから色々デメリットもあるだろうし、そもそも天井高い1階を使ってるので㎡単価高く払うべき、ということは他の管理費減っても良いのではないかな?という意味です。いくら払うのかは知りませんが。

[2129: マンション掲示板さん]

ブリリアもさすがに竣工2年で値上げはないんでしょうが、2021年に決めたランコスのままだと、人件費、光熱費、物件費やらなんでも高騰してるんだから、いずれ管理組合の収支に影響するに決まっているでしょうよ。

[2130: 検討板ユーザーさん]

>>2129 マンション掲示板さん
管理費等今安い物件は今後値上がりして当然という意見ですね。参考になります。

[2131: 匿名さん]

築浅は良いけど、築古で管理費安い大型マンションは掃除の質が悪くて臭かったりしますよ。

[2132: マンション検討中さん]

A棟のエレベーター近い部屋の方がゴキブリリスク高かったりします？

[2133: 匿名さん]

A棟はスーパーが入るから相対的にリスクは高いだろうけど、どの棟にもリスクはあるよ。でもそれってタワマン高層階でもない限りどこにでもあるリスクだと思うけど。

[2134: 名無しさん]

>>2125 マンション検討中さん
見た目の金額しか見られない典型的なデフレ脳ｗ
そらニュースも見てないから何もわからんのだろなお前

[2135: 検討板ユーザーさん]

>>2133 匿名さん
スーパーはC棟だったと思います！
マンションは内廊下しか住んだことなく、内廊下でゴキブリ遭遇したことないので不安に思い…

[2136: 匿名さん]

>2127

管理費というか管理会社の委託費用って人件費が多くを占めるから、物価上昇したら当然上がる。今のマンションも今年値上げした。新築物件の管理費平米単価って一部で上げてるところもあるけど、据え置きってところが目立つ。入居していきなり値上げの議論ってのもあり得るから、管理計画きちんと確認したほうがいいよ。あと長期修繕計画も。

[2137: 匿名さん]

あと、商業施設有りの物件で、商業施設があるから警備員を増やす必要がって割高になってますなんて堂々と説明していた物件もある。指摘の通り、商業施設が負担すべきだと思うんだけどね。その辺も管理計画でしっかり確認。

[2138: マンション検討中さん]

>>2134 名無しさん
インフレだとしたら定借はますます不利になるんですがねぇ笑笑

土地代↑↑↑
解体費↑↑↑
リセール→
負担マシマシっすなぁー笑笑

[2139: マンション掲示板さん]

デメリットは多いが、借入が少ない分の金利負担軽減効果はあるんじゃないかな。

[2140: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[2141: 通りがかりさん]

>>2125 マンション検討中さん
周りでは管理費上がってるよwe
お前マンション持ってないか
待っててもマトモな管理されてないだろwww

[2142: マンコミュファンさん]

2141 とは別人

https://www.innovelios.com/column/refusal-to-accept-an-update/

[2143: 評判気になるさん]

ここは、富裕層は相手にしていない。
メインのAとEの玄関が鬼門と裏鬼門向いているが、富裕層になるほど風水気にするから、こう言う間取りは買わない。
さらに、安い設計の基本が振分タイプかつ、トイレが独立していない。水回りがまとまっている。

高級マンションの間取りを見ると明らかなのは、トイレは独立して配置する。

風水で、トイレは不浄の場所なので、他へ影響しないように分離する。

ここは、風水的にみて、かなり低級なマンション。

だから、エレベーター少ないとか、外廊下とか、ゴミ置き場動線考えてないとか、もともと風水気にする様な富裕層相手にしていないから、当然かも。

それでも欲しい人は、そう言うマンションだと理解して買うしか無い。

[2144: 匿名さん]

>>2135 検討板ユーザーさん
スーパー入り口はA棟ですが、売り場そのものはC棟ですね。失礼しました。　

[2145: 匿名さん]

>2142

大手デベ系列の管理会社で更新直前にエリア集約を理由に契約更新を断って週刊誌を賑わしたところがある。管理会社の実績はちゃんと確認しないと。

[2146: 通りがかりさん]

>>941 マンション検討中さん
遅ればせながら、7月末頃から、為替相場は記載の通りの方向へ。
まだまだ序の口で、これから本格的に円高曲面に向かうことが予想される。
このように需要要因の向かい風が吹く中、首都圏の不動産価格は、供給要因(供給不足)のみでどこまで維持できるだろうか。
価格が崩れる局面では、条件が劣後する物件から先に価格が下がっていく。ここは耐えられるだろうか。
こうした局面で、もし自分がディベ側だったら、時間かけて高く売るよりも、価格下げてでも早く売りたいと考えるのではないだろうか。
地権者の顔がちらつき、利害関係者も少なくない中、時間をかけてチンタラ売る理由はないのではないか。
販売戦略の展望含め、今後ここをどう売っていくのか楽しみにしております。

[2147: マンション掲示板さん]

なんか色々な人が為替を元に物件価格下がるとかゆう頭お花畑的な予想してますが、下がるわけないですよ。
材料・人材不足の状況が変わらない以上、どのデベも下げるなんてないんですよ。
そもそも条件が劣後するような物件は、既に安いんです。
その上、この物件に関しては、そもそもターゲットとしてる層はむしろ100万円単位の値上げでも買えるくらいの財力を待ってる人がほとんどなので、下げる理由もありません。
文京区×同地区最大規模という掛け算だけで充分魅力的なんで、高くても売れます。
エレベーターとゴミ箱少ないとか細かい留意点があれど、この公式はそれをゆうにカバーするくらい高得点なんです。

[2148: 匿名さん]

>>2147 マンション掲示板さん
定借については触れないんですね
まあ売れ行きを見てみてましょうよ

[2149: マンション掲示板さん]

>>2147 マンション掲示板さん
ここは匿名でしか語れない評論家の集まりです。
思ったより高くて買えない僻みなのか、そもそも買えない方達なのか分かりませんが、気になって仕方ないんですよ。
お気持ちは分かりますが面倒なんで無視しましょう。

[2150: 匿名さん]

まあまあ、そんなにムキになってコメント返さんでも。
あくまで、どちらも現時点での考え方。
2027年3月の竣工まで、色々あると思いますが、各自の考え方を尊重して見守りましょう。
みな背景や立場も異なり、画一的な正解はないのですから。

[2151: 名無しさん]

>>2147 マンション掲示板さん
こういうのは「公式」って言えるのか？

[2152: eマンションさん]

>>2148 匿名さん
定借は個人的には無しですが、賃貸よりマシということなんですかね
規模も大きいので一筋縄にはいかなさそうです

[2153: マンション検討中さん]

>>2147 マンション掲示板さん

営業活動お疲れ様です。
頻繁にコメントしないといけないほど、ネガティブな情報が溢れていて大変ですね。

ここにいるのは、買えない人ではなく、買えるけど買わない人ばっかりですよ。

[2154: 匿名さん]

>>2151 名無しさん

普通は「方程式」かね。勝利の方程式とか。

[2155: 匿名さん]

私もそうですが子供の年齢や環境を考え、本気で購入を検討していたのにマンションの実態が明らかになるにつれて勝手に期待していた分だけ裏切られた気持ちになってる方が多いのではないでしょうか。だから愚痴の一つや二つも言いたくなる。

[2156: 匿名さん]

文京区でこの内容で坪600なら定借の割安感はあるね。
さすがリーズナブルな値付けの多い日鉄興和＆東京建物。

[2157: eマンションさん]

ルジェンテ、ディアナコートに室内設備は劣らないのであれば選択肢になり得ますね

[2158: マンション検討中さん]

2155さんに同意。
駅遠で定借ということもあり相対的に安い物件を勝手に期待し、勝手に裏切られてるだけ。自分もそう。でもこんな物件が売れては周辺の今後の新築の傾向に悪い意味で影響を与えそうなので、自分勝手ではあるが文京区のことも考えて売れて欲しくない。
出て来た物件を見てみると、メリットは文京区に稀有な大規模であることだけ。価格も少しだけ安く見えるがランニングコストを考えるとおそらくトントン。設備もダメ。

[2159: マンション検討中さん]

>>2155 匿名さん

全く同感。
いい加減な投資家ではなくて、実際に住みたいと考えていた人ほどがっかり感が半端ないです。

[2160: マンション検討中さん]

>>2147 マンション掲示板さん

いやいや、誰も値下げ期待していないでしょう。薄い期待は今からでも仕様を変えて欲しいという願望ですが、それは無理でしょう。

だから、単に、富裕層を相手にしていない物件だと分かってがっかりしているだけです。

[2161: マンション検討中さん]

購入を検討していましたが悩んでいます。
エレベーターの台数さえ増やしてくれれば値段は許容範囲内です。

エレベーターの台数は本当に侮らない方がいいです。朝夕の通勤帰宅ラッシュ時に待たされること程イライラすることはありません。コープやネットスーパーなんかもインターホンが鳴ってから棟によっては10分以上待たされると思います。いざエントランスを出てみたら雨が降り出した、忘れ物に気づいて家に戻る時にエレベーターが全台1階にいない状況も十分考えられます。最近の新築マンションはエントランスに住民用のビニール傘が置いてあったりしますが、500世帯だとそれもあまり期待できない気がします。

[2162: マンション検討中さん]

ちなみに経験上、子育て世帯が多い物件ほど50世帯1基は必要だと思っています。

[2163: マンション掲示板さん]

>>2154 匿名さん
そうだよね
公式って汎用性があるものだよね

[2164: マンション比較中さん]

>>2163 マンション掲示板さん
都心×同地区最大規模＝高くても売れる　なら公式だったね。どうでもいいけど。

[2165: 匿名さん]

>>2160 マンション検討中さん
富裕層は谷底低地選ばないからターゲットにしてないでしょ。
分譲マンション慣れしてると仕様気になっても、今賃貸や社宅の人には気にならないのかも。
文京区×大規模ってだけで興味持ってくれて、割高とか気にしない一時取得層が買うんじゃないか。

[2166: 購入経験者さん]

>>2161 マンション検討中さん
スピードを考慮に入れない台数論議に意味は見いだせませんな。

[2167: 検討板ユーザーさん]

>>2160 マンション検討中さん
あなたが裕福層なら近隣2件のどちらかにすればいいでしょう

[2168: 購入経験者]

>>2166 購入経験者さん
いうてここは最大7階～10階なんだから大した差はつかない

[2169: マンション掲示板さん]

>>2153 マンション検討中さん
来た～！
営業お疲れ様パトロール（笑）
買えない人？買えるけど買わない人？
どっちでもいいです。
しつこいな～、ここまで来たらストーカーですね（笑）
何が何でもリビオの営業さんのせいにしいんですね？
因みにあなたはどこの営業さんですか？

[2170: 検討板ユーザーさん]

>>2160 マンション検討中さん
富裕層相手とは？