リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[1881: 検討板ユーザーさん]

文京区でかつてのバブルの遺産はシビックセンターと言われて久しいけど、今回のバブルの負の遺産は当物件になりそう。仕様の割に価格が高いという意味で。ある意味、歴史的建造物として後世に語り継がれるかも。

[1882: 匿名さん]

ここの坪単価は相場と比べてもかなり安いし、倍率高くなると思うけどな。

[1883: 匿名さん]

今住んでる家、70戸エレベーター1基なんだけど朝はめちゃくちゃ待たされる時もある。500戸5基はどう考えても少ないよなと思ってググったら50戸に1基が適正台数らしい。少なすぎや。

[1884: 評判気になるさん]

誰かここの固定資産税いくらぐらいか分かります?12000万円くらいの70㎡台だといくらくらいですかね?

[1885: マンション掲示板さん]

>>1882 匿名さん
坪単価いくらだと思ってます？

[1886: 買い替え検討中さん]

ルジェンテやディアナコートに比べると安いですよ。
ディアナコートの上階は３億6000万円です。

[1887: マンション検討中さん]

>>1886 さん

>>1886 買い替え検討中さん
ルジェンテ、ディアナコートと同レベルの立地じゃないですよ。学区も違うから価値は落ちる。
その上で、リビオが所有権なら今の価格帯でも正直良いと思うが、これが定借なんですよね。だから今の値付けが2ー3割高いんですよ。
そーゆー議論をずっとしてるんですが、冗談で投稿してるんですよね？

[1888: 匿名さん]

>>1882 匿名さん
流石に倍率高くなることはないと思うけど、他に選択肢がないので案外売れるかもしれない。ただ、住んだが最後、エレベーターやゴミ置き場など生活利便性が全く考えられていないつくりのため住人からの不満が多く退去者が続出。売りたくてもかなりの安値でしか売れない未来しか見えない。

[1889: 匿名さん]

この区では家族1人につき1台の自転車を持つことが最高のステータスなのかもしれませんね。日鉄興和不動産は一家全員で1台が当たり前と考えているようですが。

[1890: マンション掲示板さん]

>>1886 買い替え検討中さん
単純な価格の高い低いだけなら、今どき幼稚園児でも出来るよ

[1891: 口コミ知りたいさん]

>>1889 匿名さん
これだけ広大な敷地があっても駐車、駐輪スペースすら確保できない位なので大規模開発は難しかったんでしょうね。棟を1棟減らすか地下をつくるでもしてスペース確保してればもう少し売りやすかったでしょうけど。

[1892: 通りがかりさん]

>>1884 評判気になるさん
年間24万円くらいですかねー。
路線価820千円×0.9＝738千円（固定資産税路線価。概算）
738千円 × 12,000m2 × 1.4% ÷ 522戸

固定資産税は、他にも減額調整等があったりするので、24万円よりも小さくなると思います。あくまでも金額イメージですね。

[1893: 匿名さん]

忌憚ないご意見をお聞きしたいのですが、世帯年収2500万子ども2人の4人家族でここに住むのは無理があると思いますか？子どもが進学や受験のタイミング等で管理費が上がるかもしれないとなると将来の選択肢が限られてしまうのではないかという心配と同じマンションに住む他のご家庭に比べて明らかに生活水準が低いとなると子どもに惨めな思いをさせるのではないかという心配があります。

[1894: 評判気になるさん]

>>1893 匿名さん
こんなとこで人生賭けた決断の意見を求めるより、ちゃんとお金を払って誰かに有料相談した方が良いですよ

[1895: マンション比較中さん]

世帯2500万でみじめになるマンションは文京区にはない
リビオなら1000万の家庭もいるだろう
そもそも頭金どれだけあるかにもよるんじゃない
うちは１件目のとき７割あったから楽だった

[1896: 口コミ知りたいさん]

>>1894 評判気になるさん
世帯年収2500万を自慢したいだけでしょう

[1897: 通りがかりさん]

>>1887 マンション検討中さん
どう見ても同レベルにしか見えないな。学区って3S1Kの事でしょ？文京区でしか通じない謎（笑）
あなたこそ冗談ですよね？人生何年？小学生何年？
そもそも気に入らないなら検討しなければいいだけと思うけど、しつこ過ぎません？予算オーバーで納得できないの？

[1898: 匿名さん]

業者さん、今日も監視お疲れ様です。
売れるといいですね＾＾

[1899: 名無しさん]

>>1893 匿名さん

ここオススメですよ。世帯２５００も貰っているのに自身で考える力が無い貴方にピッタリです。

[1900: マンコミュファンさん]

>>1897 通りがかりさん
学区「も」という日本語を使用してますよ。国語勉強されました？また、予算オーバーという論点はどこにも出てません。
そんなあなたの学力をまともにしてくれる、それが全国的にも中国の方にも人気な3s1kですよ。

[1901: 評判気になるさん]

>>1899 名無しさん
貢ぐ君ですね

[1902: ご近所さん]

石丸かよ

[1903: マンコミュファンさん]

>>1898 匿名さん
そちらも早く売れるといいですね。

[1904: マンション検討中さん]

学区に意味ないとか言ってるやつ，文京区まったく知らないんだろう
学区で坪単価結構変わるよな
まぁ何も調べずリビオに入って，柳町小学校の方針を初めて知って揉めるのだけは避けた方がいいぞ

ちなみに受験倍率は竹早が66倍，お茶が58倍，筑波が30倍だから準備してやってくれ

[1905: 通りがかりさん]

>>1897 通りがかりさん
文京区のマンションに文京区でしか通じないってお前は何言ってんの？というかお前が無知なだけなのにそれを棚上げして恥ずかしいし、そうでなきゃポジショントークが過ぎるわｗｗ

[1906: マンション板さん]

柳町小学校ってそういう小学校なんだ…
小無しで柳町小学校区に住んでるけど確かにちょっと文京区っぽくないご家庭というか子供が道路族化しても放置してる家があってえ？文京区だよねここと思ってた

[1907: 名無しさん]

>>1897 通りがかりさん
立地や所有権など違うから価格差があるのに
比べれば安いですよって頭悪すぎるだろwww

[1908: 買い替え検討中さん]

>>1899 名無しさん

真面目に笑える。
年収2500万円もあるのに、外廊下で、エレベータもろくな数無いマンションを買えるかどうか悩んでるの？　笑

[1909: 匿名さん]

>>1897 通りがかりさん
これがどう見ても同レベルに見えるって人生何年？小学生何年生？

不動産に対してあまりに知識も相場感も無さすぎて話にならないから、ちゃんと大人になって自分でお金を稼げるようになってから書き込んでね

[1910: 口コミ知りたいさん]

>>1889 匿名さん
もはやテレビ感覚で草
都心であればあるほど車より自転車が便利という真理をわかってないデベは退場してよし

[1911: 評判気になるさん]

テレビ感覚ってのがたぶんみんな理解できない

[1912: 名無しさん]

マンマニ評価勝手に要約

メリ
・文京区最大規模（戸数・面積）は事実なのでらその点での希少性、ランドマーク性は高い
・文京区で希少な3LDK中心のファミリー向け仕様
・高いとはいえ定借ゆえのこの値段であり、所有権ではなしえない価格と考えればやはり手の届く範囲という点でコスパは良い
・外観デザインは秀逸かつ二層吹き抜けバルコニーは存在感も抜群であろうから特に夜は相応の存在感が期待できる
・共用施設の充実度はこれ以上ない。中庭がないが、その分屋上エリアが充実している点も差別化ポイント。屋上エレベーター直通も地味に便利。
・部屋の標準設備は値段なりの充実度合い

デメ
・戸数のトレードオフで、詰め込み度は高く眺望や日当たりについては棟によってパフォーマンスにばらつきあり。かつ中庭など植栽関連共用施設も棟の多さゆえ少ない
・維持費は割高
・天井高、サッシ高が低い
・エレベーター、ゴミ捨て場、駐車場、駐輪場少ない
・ハザードエリアであり、高台エリアもある文京区の中では防災の点で弱い。
・複数の最寄駅があるがフラットアプローチはほぼない

こんなとこでしょうか。
総論としては文京区に住みたいファミリー層なら買い！とのことですね。やはりグロスでのコスパ（特に3LDK）は文京区内においては高いと言うことが最大のポイントでしょうか。値段そこまで変わらないなら、中古より新築ランドマーク的マンションでええやん的な。

[1913: マンション検討中さん]

冗談抜きで、風水はバカにしないほうがいい。
AとE棟は、玄関が鬼門と裏鬼門で墓に繋がる。お勧め出来ない。真面目に他の棟がまだ良い。

迷信と思って後で後悔しないように！

[1914: 長谷川]

やはり、長谷コー物件と言うのは、仕様で揉める元凶か？
リビオタワー品川も、どうやら、仕様で揉めそうな雰囲気満載みたいだし。

[1916: マンション検討中さん]

文京区に住んでたら，お寺なんてどこにでもあるからどうでもよくなるな
品川のほうは下水処理とかに囲まれてるんだっけ？それはさすがにしんどい

>>1912
「高いとはいえ定借ゆえのこの値段であり、所有権ではなしえない価格と考えればやはり手の届く範囲という点でコスパは良い」
はおかしいやろｗ
コスパっていうのはパフォーマンス÷コストだから，買える買えないは関係ない
しいて言うなら「コスパよくないけど安いから買おうと思えば買える」だな

[1917: 通りがかりさん]

日鉄が土地取得してるってことは三井三菱が手を出さなかった土地ということだ
物件立地を見れば三井三菱東建住友野村の順で立地条件がいい

[1918: 検討板ユーザーさん]

>>1917 通りがかりさん
(ここは定借なので取得はしていない…)

[1919: 名無しさん]

>>1912 名無しさん
図体だけデカい新築の定借権が、良くある築浅中古の所有権と変わらないなら、そこまで差別化で劣らない後者でええやん…

[1920: マンション比較中さん]

そうなんよなぁ
ディアナの無印とかあのへんが坪600ならみんなそっち買うだろう
「仕方なく」で買える金額か？っていうのをそれぞれ判断するしかない状況だね

[1921: マンコミュファンさん]

駅徒歩5分のヴェリテージ1.1億をノーブランドとバカにして買わず、同じく徒歩5分のアトラス1.2億をメジャー7でないと馬鹿にして買わず、ピアースはもはや買える金額ではなく、残った選択肢はメジャー7でもない徒歩10分以上の設備の悪い定借物件1.1億以上の俺が通りますよ、、、

[1922: 買い替え検討中さん]

定期借地権の金額から考察してみました。
その上で、本当に残念。

リビオが更地だった場合の土地価格
①路線価82万円×12,487㎡＝103億円
②定期借地権172億円/103億円＝1.67倍

リビオが普通借地権だった場合の借地権価格
①路線価82万円×借地権70%×12,487㎡＝72億円
②借地権172億円/72億円＝2.39倍
※定借は普通借地権割合70%よりも低いはずなので、70%以下になりそう。つまり、2.39倍以上の倍数になりそう。

公示地価基準値
白山2-13-15：742,000円
同エリアの路線価：710,000円
742,000円/710,000円=1.04倍

公示地価基準値と路線価の開きが1.04倍、定期借地権と路線価の開きが2.39倍。
日鉄さん、めちゃ高い金額で定期借地権購入してるっぽいです。
そして共同印刷さんが長期前受金で処理しているから、共同印刷と日鉄はおそらく一括前払地代方式のはず（間違っていたらすいません）。
にもかかわらず、日鉄と購入者との間は、固定資産税評価額の地価変動で地代見直しをする。
土地下落で日鉄が地代を減額してくれるのか疑問がありますし、土地が上がれば日鉄の地代収入が増額する（つまり購入者不利）。

メジャーが手を出さなかった理由は、①本社再建築資金に回す定期借地権設定価額が高すぎた、かつ②共同印刷さんから口を出されたくないからですかね（共有施設の企画など）。
非上場会社は決算説明しないので取引がブラックボックス化しますからね。共同印刷さんがやりやすかったんですかね。

色々と、疑問が残るなー。日鉄さんが本気でやるなら薄利でブランドイメージを向上させるように、設備・仕様・企画の全てをちゃんとするべきだったよね。
と完全な私見ですが、思いました。
年初からずっと待ち焦がれていたのに、非常に残念。

[1923: eマンションさん]

>>1787 匿名さん

>1787 匿名さん 4日前
削除依頼
悲報＞D棟は一旦外に出てスーパー入り口前を通ってゴミ出すみたいですw
EVの個数も位置も微妙だし何かもう…この値段でこれ？みたいな感想しかない。。

これって、事実なら、設計上の瑕疵だろ！

[1924: マンション比較中さん]

その辺はビジネスなんだから文句いっても仕方ないけどな
なんでブランドイメージ（笑）のために利益削らないといけないの
こっちは買うか買わないかを判断するだけ
定借なんだから地代の変動もみんな織り込んでるでしょう
私は単純に「自分の判断基準では高い」って感じるだけです

[1925: マンション検討中さん]

文京小石川と品川どちらもこけそうだけど、このままだとリビオブランド毀損して日鉄興和終わるのでは。

[1926: 買い替え検討中さん]

設備低スぺで郊外だけどシンプルに駅近、利便性高い、安さ（ゆうて土地柄からすると本来高いが）を強みに完売間近のリビオシティ船橋北習志野の方が成功事例になりそうな皮肉

[1927: マンション検討中さん]

>>1921 マンコミュファンさん

ザパークハウス小日向の中古買えばよかったのに、、
一瞬できえたけど

[1928: 買い替え検討中さん]

ある意味で戦略的に正しい。駅遠、ハザード、周りに寺墓ロケーションの工業地帯でもとにかく文京区に住みたいっていう層は「プライドの高さ」が少なからず理由にある。
真に利便性を求めるなら、多少都心から離れても駅近を選ぶ。
その意味では、エントランスや見た目をとにかくかっこよくして、最大規模という肩書をつけて、共用施設をイカした感じにするっていうのは、自慢したいプライド高い層には刺さる。「文京区最大のあのマンションに住んでる」と言いたいことが理由に尽きる。

[1929: 匿名さん]

>>1928 買い替え検討中さん
自分も金さえあれば普通に住んでみたいし自慢したいのでめちゃわかります
普通にかっこいいし絶対目立ちますよね
文京区とか一般ピーポーは住めへんです

[1930: 匿名さん]

>>1929 匿名さん
文京区だって中古で立地や広さを妥協すれば安いところも沢山ある
新築で見た目にこだわるなら諦めな