リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[1813: 匿名さん]

>1810

早期来場者に予定価格を提示して反応を探って販売価格を決定ってのがパターン。普通は特定の住戸に人気が集中しないように調整するんだけど、全体的に見直しなんてこともなくはない。

[1814: 匿名さん]

このクオリティだといくらくらいが適正価格なのでしょうか？価格調整ってどのくらい調整されるものですか？

[1815: 匿名さん]

>1814

売る側もあたりをつけて調整するぐらいだから、適正価格って難しい。売れ残ったり逆に人気が出すぎて高倍率なんてことも。結果が出るのは、販売が終わってから。

ある程度場数を踏んで、相場観を自分でつかむしかないかな。あとは仲介業者にあたってみるとか。

[1816: 匿名さん]

>>1807 マンション比較中さん

地代と解体準備金たかあ。実需の固都税より高い

[1817: マンション比較中さん]

>>1816 匿名さん
地権者は集めた地代から固定資産税払うんだから
普通に収めるより高くなるのは当たり前だけどな
「定借は固定資産税かからないからお得！」みたいなサイトもあるけど

[1818: マンコミュファンさん]

やべぇ、いいところは今のところファサードくらいじゃね?
そもそも定借の資産性のなさがバレ始めてるのに、商品力微妙な駅遠となると正直きつい。

[1819: 匿名さん]

>>1805 名無しさん
文京～のアカウントは他を売って利確してでも買ったほうがいいと煽ってますが、本人達は買う気がなさそうだし、ここを買うために周辺中古物件が複数出てくるのを期待してるんじゃないですかね。どっちにしろロクなもんじゃないですが。

[1820: 評判気になるさん]

>>1806 口コミ知りたいさん
永住目的でも将来売ることになったり、何があるか分からないのが常なので、実需で永住目的にしか売れないマンションは流動性もなく、デベロッパーや地権者が有利なだけで購入者にかなり分が悪そうですね。

[1821: マンション比較中さん]

そもそも「永住目的なら」ってことは，他人に売れない物件って証拠なんだけどな
いい物件＝売れる物件に決まってるじゃん

[1822: マンコミュファンさん]

一番困るのが、なんらかの理由でローンを払えなくなったとき
残債以下でしか売れない場合地獄だよ
築20年超えたらローンも難しい
パークコート渋谷も代々木公園目の前好立地タワマンにも関わらず、定借だからあまり高くなっていない
だからこそ定借は、三田ガーデンとかコープオリンピアとかパークマンション千鳥ヶ淵くらいのピンポイントのスーパー立地の必要がある
小石川だったら傳通院の目の前とか小石川後楽園借景とか

[1823: マンション比較中さん]

伝通院なんて不便すぎていらんだろう
アトラスタワーもSapixの親が邪魔くさいしなぁ
教育の森に隣接してたらベストかな
セミうるさいけど

まぁリビオは立地になんの魅力もないからせめて安くあってほしかった

[1824: マンション検討中さん]

>>1819 匿名さん
ここがディアナやルシェンテみたいに窪町小だったらまだ分かるけど、別に柳町小にバリューもないし、文京区アドレスだけ欲しいなら、中古で良いじゃんって話で、ここを今の価格でポジティブ向きの発言してるアカウントは全部信用出来ないね(笑)

広域で見てるアカウントはどれもかなりシビアな評価だけど、こっちの方がど正論で的を射た適切な意見だよね

[1825: マンション検討中さん]

文京ママとかいうやつ，教育重視のはずなのに一番大事な学区に触れないのおかしいよなｗ

[1826: eマンションさん]

正直今の時代なら教育重視のママは3S1Kとか番町とか良い学区に引っ越すために幾千マン払うよりそのお金で留学させた方がいいかなと、、僕も子供いるけど最近特にこう思ってる

[1827: マンション検討中さん]

ようわからんけど
留学くらいなんとでもなるやん
なんとでもならないならここ買えないやん
両方金出してあげたらいいだけでしょ？

[1828: 名無しさん]

>>1825 マンション検討中さん
文京区ダディとかいう地域垢も一次取得なら仕様気にしないで買いとか適当なこと言ってたからな
価格も高くないとかポジショントークごすぎるわ
地域垢ほど参考にならんものはないｗ

[1829: 評判気になるさん]

>>1826 eマンションさん
留学するための基礎学力習得はどのように？

留学する如何に関係なく、その基礎学力涵養目的で３S1Kが人気学区として共通の価値観になっているのかなと

[1830: マンション検討中さん]

ここの学区となる柳町小学校はインクルーシブ教育に力を入れてるから
それを理解したうえで入居したほうがいい。
令和６年度の生徒537人中，特別支援学級の生徒が40人います。
https://www.bunkyo-tky.ed.jp/yanagichou-ps/index.cfm/7,html
理念に共感できる方には特におすすめします。

[1831: 口コミ知りたいさん]

>>1830 マンション検討中さん
そんなところにわざわざ入れるつもりはありません
私立か国立に入れますから

[1832: マンション検討中さん]

正直なところゴミ置場500戸オーバーで1階に１箇所とか本当にやめてほしかった。
そして本当にエレベーター少なすぎ。ゴミ捨て場行くのに待たないといけないじゃないか。
そして維持費が高くない?
地代、管理費、解体積立金、修繕積立金で70㎡クラスで６万円オーバー。地代と解体積立金物価?人件費上昇ならいずれ上昇する可能性有りってどういうこと。永住目的で購入しても不安しか残らないよ。修繕積立金いずれ解体するのに積み立てすぎじゃないか?そんなに必要なのかな?
価格と設計ともに見直してほしい。
買いたいので誰か反論してください。

[1833: 通りがかりさん]

>>1832 マンション検討中さん
適正価格です

[1834: 匿名さん]

管理費の平米単価って数年前までは平米単価２００円くらいが相場だった。人件費高騰で少し上がってきてるけど倍以上ってぼったくり。シャトルバスにいくらかけるのか。要確認だね。

[1836: 検討板ユーザーさん]

>>1835 マンコミュファンさん
ダメは言い過ぎ
まあまあくらいでしょ

[1837: 評判気になるさん]

立地ダメでも相応の価格なら良いんだけどね
現状はそんな価格じゃないから全然ダメ

[1838: eマンションさん]

>>1832 マンション検討中さん
もう結論はでてる物件
買いたいとか言ってる時点で売主の思う壺

[1839: 検討板ユーザーさん]

評判が悪くなると倍率が下がってラッキーだわ

[1840: 匿名さん]

MRで営業の人に「ほぼ全戸抽選になる、2期以降は値上げて売り出すことになる」と言われたけど新築マンション営業の常套句？

[1841: 匿名さん]

全戸抽選になるように販売戸数を調整する。そして人気と煽る。

値上げするから早くと急がせるのは実は苦戦してることの裏返しだったりする。

[1842: 検討板ユーザーさん]

>>1840 匿名さん
じゃ1期の抽選外れたらもう買いません、って皆が言ったらどうするんだろう。

[1843: 匿名さん]

立地の割に安すぎますからね。次期は値上げになると思いますよ。

[1844: 匿名さん]

>1842

落選者には救済として一期二次販売するのが一般的。倍率が付けばね。

[1845: 匿名さん]

>>1843 匿名さん
営業発見

[1846: 口コミ知りたいさん]

食洗機をリンナイにしたり安い仕様にして、機械式駐車や駐輪スペース、エレベーターの個数節約、配棟計画などところどころ利益をできるだけのせるようにする姿勢が垣間見える。その割に価格については妥協せずに決定してしまったので、割安でも高級でもないどっちつかずの物件になってしまったような気がする。リビオシリーズのイメージ悪化に繋がりそう。

[1847: 検討板ユーザーさん]

>>1832 マンション検討中さん

全て同意すぎて反論できません。
更にこの値段でお墓ビューか日当たり悪か目の前に隣建物ドーンのどれが一番マシな選択かを悩むって言うね。。
まじでどの棟が一番マシなんだろ。

[1848: 匿名さん]

管理費約60000以外にかかる費用って年20万で足りる？

[1849: マンション掲示板さん]

ここが抽選になるかは分かりませんが、自転車置場は確実に抽選のようです。文京区の駅遠物件では自転車は必須アイテムだけに激戦が予想され倍率はゆうに3倍を超えそう。駐車難民ならぬ駐輪難民が発生。自転車は一家で1台までが当たり前の時代に…

[1850: マンション検討中さん]

>>1847 検討板ユーザーさん

A棟に4台エレベーターだと、ゴミ出しするために、他の棟のゴミ出し住人とかち合う。

棟毎にエレベーターあれば、それは防止できた。残念。

多分A棟の人は、自分が、おしゃれして外出する際に、他の棟の住人がゴミ出しで乗り合わせると嫌な気がするだろう。

なお、ここ、立地は真面目に悪い。
墓の隣で、
駅から墓に向かって帰宅することになり、縁起悪い。

[1851: 匿名さん]

>>1850 マンション検討中さん

ここは、どの駅から歩いても墓に向かって帰宅することになる。それがどう言う意味なのか分かる人にはわかる。

[1852: マンコミュファンさん]

>>1849 マンション掲示板さん
子供にも自転車は必要だしファミリーで1台限定はきついですね。。普段はお金使わない家庭でも教育費と自転車には出し惜しみしない地域特性。駅前の月極駐輪も激戦でこの物件の影響も出そうなので早めに周辺の駐輪場抑えてしまった方が良さそうです。場合によってはトランクルームを借りる手も…2輪用バイク置場を借りる人もいる位だし、自転車駐輪のために月1～2万出す人もいるとかいないとか（笑）

[1853: 検討板ユーザーさん]

>>1851 匿名さん
たしかに、あとここのAとEはそれぞれリビングか玄関が北東と南西にあたり、鬼門と裏鬼門になる風水的には最悪の方角。今どき風水を気にする人も少ないかもしれませんが、日当たりや風通しなど生活の知恵も隠されているので要注意。

[1854: 検討板ユーザーさん]

かつては労働争議も起こった太陽のない街のまさに中心部。地権者さんがよくご存知のことですが。。

[1855: マンコミュファンさん]

>>1853 検討板ユーザーさん
名のある陰陽師を召喚して周辺に帳を下ろしておいた方が良さそう（笑）

[1856: 検討板ユーザーさん]

>>1855 マンコミュファンさん
小石川事変…!?

[1857: 検討板ユーザーさん]

お墓の隣の住み心地
https://www.moneypost.jp/885138#google_vignette

[1858: 匿名さん]

エレベータ、自動車、自転車ともにキャパが少なすぎ。
ゴミ置き場は1カ所だし。
中庭もおよそ庭とは呼べない小ささ。
いろいろと詰め込みすぎて団地みたいだ。

[1859: 口コミ知りたいさん]

>>1857 検討板ユーザーさん
よくお墓を見下ろす物件は良くないと言われるけど、静かで景色が変わらないことや最大のメリットは価格が安いというのがあるので一概に悪いとも言えない。

[1860: 匿名さん]

なんとなく日鉄興和不動産が品川とここを同時発表して注目を集めるようにした理由が分かる気がする。

[1861: マンコミュファンさん]

定借なのに商品力高めてこないあたり、やはる三流デベロッパーってことやな。三井ならこんなヘマはしなかっただろう。

[1862: 匿名さん]

品川は下水処理場横の埋立地だから住環境厳しいですよ。