リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976
所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ
総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
期間満了時に更地に返還することが条件です。
建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権 共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台
工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）
バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2
TOKYOの「美知なる森」に清む。
日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。
TOKYO Bunkyo well-cation
古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。
- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4
敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大
※文京区最大
山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/94814/
リビオシティ文京小石川 モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/101644/
[スレ作成日時]2024-02-23 00:59:32
リビオシティ文京小石川ってどうですか？
| No.1801 |
by マンコミュファンさん 2024-07-20 23:05:57
投稿する
削除依頼
もうすぐリセッションだぞ。
森ビルがツボ４００万円で買えた時代の再来 |
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|---|---|---|
| No.1802 |
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| No.1803 |
ここ、個人的には坪450が限度。
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| No.1804 |
湯島アドレスって意外と広いのよね。
文京区っぽい湯島、台東区っぽい湯島、千代田区っぽい湯島があるので、治安良い？治安悪い？という質問に対しては、いずれもイエスで間違ってはいない。 |
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| No.1805 |
文京区の地域アカウント名乗ってるXの奴は妥当とか仕様は関係ないとか言ってるけど、ミクロな視点しか無いから分からんのだろうね
こういう奴が嵌め込まれるのよな |
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| No.1806 |
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| No.1807 |
ランコスもなぁ
管理費：450円/㎡ 修繕積立金：120円/㎡ 地代：171円/㎡ 解体準備金：80円/㎡ これだけで70㎡だと57,470円/月 これに建物分の固定資産税とローンか |
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| No.1808 |
Twitter見てても好意的な意見はほとんどないね。
ポジショントークで持ち上げてるのはいるけど(笑) 今の価格で行くならもっとスペック上げろよだし、定借でこのスペックならもっと下げろよで分かりやすいわなー。 |
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| No.1809 |
>>1802 マンコミュファンさん
中国人同士の殺人未遂事件があった港区港南の方が、どう見ても治安悪いでしょう。 |
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| No.1810 |
初心者なのですが、ここから価格下がることってあるんですか？？
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| No.1811 |
ここは賢い人はもう検討外だろうね
残ってるのは、どうしても新築で文京区アドレスが欲しい人だけじゃない？ 世間をあまり知らない士業の奥様とか |
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| No.1812 |
期待してた人が多いだけに、完全に拍子抜け感ある
日鉄興和のガチ物件だと思いきや、長谷工使ってきた辺りで嫌な予感したけど蓋を開けたら案の定ってな… こういう訳あり物件は最初が肝心なんだから、定借だから安いよってドカンと最初に打ち出さないと無理なのに、欲張って行けそうな高値見せてきたから余計に印象悪いよ |
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| No.1813 |
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| No.1814 |
このクオリティだといくらくらいが適正価格なのでしょうか？価格調整ってどのくらい調整されるものですか？
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| No.1815 |
>1814
売る側もあたりをつけて調整するぐらいだから、適正価格って難しい。売れ残ったり逆に人気が出すぎて高倍率なんてことも。結果が出るのは、販売が終わってから。 ある程度場数を踏んで、相場観を自分でつかむしかないかな。あとは仲介業者にあたってみるとか。 |
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| No.1816 |
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| No.1817 |
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| No.1818 |
やべぇ、いいところは今のところファサードくらいじゃね?
そもそも定借の資産性のなさがバレ始めてるのに、商品力微妙な駅遠となると正直きつい。 |
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| No.1819 |
>>1805 名無しさん
文京～のアカウントは他を売って利確してでも買ったほうがいいと煽ってますが、本人達は買う気がなさそうだし、ここを買うために周辺中古物件が複数出てくるのを期待してるんじゃないですかね。どっちにしろロクなもんじゃないですが。 |
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| No.1820 |
>>1806 口コミ知りたいさん
永住目的でも将来売ることになったり、何があるか分からないのが常なので、実需で永住目的にしか売れないマンションは流動性もなく、デベロッパーや地権者が有利なだけで購入者にかなり分が悪そうですね。 |
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| No.1821 |
そもそも「永住目的なら」ってことは，他人に売れない物件って証拠なんだけどな
いい物件＝売れる物件に決まってるじゃん |
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| No.1822 |
一番困るのが、なんらかの理由でローンを払えなくなったとき
残債以下でしか売れない場合地獄だよ 築20年超えたらローンも難しい パークコート渋谷も代々木公園目の前好立地タワマンにも関わらず、定借だからあまり高くなっていない だからこそ定借は、三田ガーデンとかコープオリンピアとかパークマンション千鳥ヶ淵くらいのピンポイントのスーパー立地の必要がある 小石川だったら傳通院の目の前とか小石川後楽園借景とか |
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| No.1823 |
伝通院なんて不便すぎていらんだろう
アトラスタワーもSapixの親が邪魔くさいしなぁ 教育の森に隣接してたらベストかな セミうるさいけど まぁリビオは立地になんの魅力もないからせめて安くあってほしかった |
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| No.1824 |
>>1819 匿名さん
ここがディアナやルシェンテみたいに窪町小だったらまだ分かるけど、別に柳町小にバリューもないし、文京区アドレスだけ欲しいなら、中古で良いじゃんって話で、ここを今の価格でポジティブ向きの発言してるアカウントは全部信用出来ないね(笑) 広域で見てるアカウントはどれもかなりシビアな評価だけど、こっちの方がど正論で的を射た適切な意見だよね |
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| No.1825 |
文京ママとかいうやつ，教育重視のはずなのに一番大事な学区に触れないのおかしいよなｗ
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| No.1826 |
正直今の時代なら教育重視のママは3S1Kとか番町とか良い学区に引っ越すために幾千マン払うよりそのお金で留学させた方がいいかなと、、僕も子供いるけど最近特にこう思ってる
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| No.1827 |
ようわからんけど
留学くらいなんとでもなるやん なんとでもならないならここ買えないやん 両方金出してあげたらいいだけでしょ？ |
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| No.1828 |
>>1825 マンション検討中さん
文京区ダディとかいう地域垢も一次取得なら仕様気にしないで買いとか適当なこと言ってたからな 価格も高くないとかポジショントークごすぎるわ 地域垢ほど参考にならんものはないｗ |
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| No.1829 |
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| No.1830 |
ここの学区となる柳町小学校はインクルーシブ教育に力を入れてるから
それを理解したうえで入居したほうがいい。 令和６年度の生徒537人中，特別支援学級の生徒が40人います。 https://www.bunkyo-tky.ed.jp/yanagichou-ps/index.cfm/7,html 理念に共感できる方には特におすすめします。 |
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| No.1831 |
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| No.1832 |
正直なところゴミ置場500戸オーバーで1階に１箇所とか本当にやめてほしかった。
そして本当にエレベーター少なすぎ。ゴミ捨て場行くのに待たないといけないじゃないか。 そして維持費が高くない? 地代、管理費、解体積立金、修繕積立金で70㎡クラスで６万円オーバー。地代と解体積立金物価?人件費上昇ならいずれ上昇する可能性有りってどういうこと。永住目的で購入しても不安しか残らないよ。修繕積立金いずれ解体するのに積み立てすぎじゃないか?そんなに必要なのかな? 価格と設計ともに見直してほしい。 買いたいので誰か反論してください。 |
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| No.1833 |
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| No.1834 |
管理費の平米単価って数年前までは平米単価２００円くらいが相場だった。人件費高騰で少し上がってきてるけど倍以上ってぼったくり。シャトルバスにいくらかけるのか。要確認だね。
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| No.1836 |
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| No.1837 |
立地ダメでも相応の価格なら良いんだけどね
現状はそんな価格じゃないから全然ダメ |
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| No.1838 |
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| No.1839 |
評判が悪くなると倍率が下がってラッキーだわ
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| No.1840 |
MRで営業の人に「ほぼ全戸抽選になる、2期以降は値上げて売り出すことになる」と言われたけど新築マンション営業の常套句？
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| No.1841 |
全戸抽選になるように販売戸数を調整する。そして人気と煽る。
値上げするから早くと急がせるのは実は苦戦してることの裏返しだったりする。 |
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| No.1842 |
>>1840 匿名さん
じゃ1期の抽選外れたらもう買いません、って皆が言ったらどうするんだろう。 |
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| No.1843 |
立地の割に安すぎますからね。次期は値上げになると思いますよ。
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| No.1844 |
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| No.1845 |
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| No.1846 |
食洗機をリンナイにしたり安い仕様にして、機械式駐車や駐輪スペース、エレベーターの個数節約、配棟計画などところどころ利益をできるだけのせるようにする姿勢が垣間見える。その割に価格については妥協せずに決定してしまったので、割安でも高級でもないどっちつかずの物件になってしまったような気がする。リビオシリーズのイメージ悪化に繋がりそう。
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| No.1847 |
>>1832 マンション検討中さん
全て同意すぎて反論できません。 更にこの値段でお墓ビューか日当たり悪か目の前に隣建物ドーンのどれが一番マシな選択かを悩むって言うね。。 まじでどの棟が一番マシなんだろ。 |
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| No.1848 |
管理費約60000以外にかかる費用って年20万で足りる？
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| No.1849 |
ここが抽選になるかは分かりませんが、自転車置場は確実に抽選のようです。文京区の駅遠物件では自転車は必須アイテムだけに激戦が予想され倍率はゆうに3倍を超えそう。駐車難民ならぬ駐輪難民が発生。自転車は一家で1台までが当たり前の時代に…
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| No.1850 |
>>1847 検討板ユーザーさん
A棟に4台エレベーターだと、ゴミ出しするために、他の棟のゴミ出し住人とかち合う。 棟毎にエレベーターあれば、それは防止できた。残念。 多分A棟の人は、自分が、おしゃれして外出する際に、他の棟の住人がゴミ出しで乗り合わせると嫌な気がするだろう。 なお、ここ、立地は真面目に悪い。 墓の隣で、 駅から墓に向かって帰宅することになり、縁起悪い。 |
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| No.1851 |
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| No.1852 |
>>1849 マンション掲示板さん
子供にも自転車は必要だしファミリーで1台限定はきついですね。。普段はお金使わない家庭でも教育費と自転車には出し惜しみしない地域特性。駅前の月極駐輪も激戦でこの物件の影響も出そうなので早めに周辺の駐輪場抑えてしまった方が良さそうです。場合によってはトランクルームを借りる手も…2輪用バイク置場を借りる人もいる位だし、自転車駐輪のために月1～2万出す人もいるとかいないとか（笑） |
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| No.1853 |
>>1851 匿名さん
たしかに、あとここのAとEはそれぞれリビングか玄関が北東と南西にあたり、鬼門と裏鬼門になる風水的には最悪の方角。今どき風水を気にする人も少ないかもしれませんが、日当たりや風通しなど生活の知恵も隠されているので要注意。 |
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| No.1854 |
かつては労働争議も起こった太陽のない街のまさに中心部。地権者さんがよくご存知のことですが。。
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| No.1855 |
>>1853 検討板ユーザーさん
名のある陰陽師を召喚して周辺に帳を下ろしておいた方が良さそう（笑） |
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| No.1856 |
>>1855 マンコミュファンさん
小石川事変…!? |
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| No.1857 | ||
| No.1858 |
エレベータ、自動車、自転車ともにキャパが少なすぎ。
ゴミ置き場は1カ所だし。 中庭もおよそ庭とは呼べない小ささ。 いろいろと詰め込みすぎて団地みたいだ。 |
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| No.1859 |
>>1857 検討板ユーザーさん
よくお墓を見下ろす物件は良くないと言われるけど、静かで景色が変わらないことや最大のメリットは価格が安いというのがあるので一概に悪いとも言えない。 |
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| No.1860 |
なんとなく日鉄興和不動産が品川とここを同時発表して注目を集めるようにした理由が分かる気がする。
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| No.1861 |
定借なのに商品力高めてこないあたり、やはる三流デベロッパーってことやな。三井ならこんなヘマはしなかっただろう。
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| No.1862 |
品川は下水処理場横の埋立地だから住環境厳しいですよ。
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| No.1863 |
>>1861 マンコミュファンさん
そーそー。未上場デベのクオリティだよね。 すごーーーく、残念な仕様・設備。価格2割引じゃないと合わない。 営業の人も所有権と70年定借は同等、むしろ70年定借の方が合理的、という意味わからん持論述べてたけど、何言ってんだろこの人、と思ったもんな。 メジャーに依頼すればシンボリックマンションになったはず。 |
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| No.1864 |
>>1859 口コミ知りたいさん
価格が安ければね。。。 |
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| No.1865 |
やはり超大手デベが正義なのか…
完成間際に周辺住人と揉めてご近所のルサンクみたいに…なんてことないよね！？（恐怖） |
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| No.1866 |
ここ長谷工持ち込みのにおいが。だとすると超大手デベでも残念なケース。
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| No.1867 |
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| No.1868 |
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| No.1869 |
定借で販売価格より値上がりした事例ってあるんですかね？
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| No.1870 |
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| No.1871 |
ここは購入後の値上がりなんて期待するような物件じゃない
どんだけ値が下がろうが70年住み続ける気概のある家族のための物件でしょう |
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| No.1872 |
このページの下にあるマンマニさんのコメント、辛辣すぎワロタ。もともとは坪400万で売り出す予定だったのかと思うほどのレベルとの評価…
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| No.1874 |
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| No.1875 |
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| No.1876 |
>>1872 評判気になるさん
本当そう。 日鉄さん、利益取り過ぎじゃないか？ 1.2億がアベレージとして、総売上630億でしよ。定借170億。差額や460億に建築費、販売費、利益がある。加えてフロー収入の管理費と地代収入。リビオ品川と一緒に広告宣伝してるから規模の経済が効いて経費も削られてる印象。 本気でゴミ箱やエレベーターの件数の当たり前のことを再度考察しないと、企業クオリティに関わる。外観に金掛けすぎ、地主の共同印んに気を遣いすぎ、誰を一番にしないといけないのかが見えてない。消費者を第一順位にもっていかないとね。という感じ。 |
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| No.1877 |
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| No.1878 |
>>1876 eマンションさん
しかも、内廊下ですらない物件とは、どんなに高くても、1億円以下の価値しかないよ。 今、マンションはバブルだから、やがて、こういう条件悪い物件はあっという間に値下がりする可能性が否定出来ない。 |
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| No.1879 |
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| No.1880 |
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| No.1881 |
文京区でかつてのバブルの遺産はシビックセンターと言われて久しいけど、今回のバブルの負の遺産は当物件になりそう。仕様の割に価格が高いという意味で。ある意味、歴史的建造物として後世に語り継がれるかも。
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| No.1882 |
ここの坪単価は相場と比べてもかなり安いし、倍率高くなると思うけどな。
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| No.1883 |
今住んでる家、70戸エレベーター1基なんだけど朝はめちゃくちゃ待たされる時もある。500戸5基はどう考えても少ないよなと思ってググったら50戸に1基が適正台数らしい。少なすぎや。
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| No.1884 |
誰かここの固定資産税いくらぐらいか分かります?12000万円くらいの70㎡台だといくらくらいですかね?
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| No.1885 |
>>1882 匿名さん
坪単価いくらだと思ってます？ |
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| No.1886 |
ルジェンテやディアナコートに比べると安いですよ。
ディアナコートの上階は３億6000万円です。 |
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| No.1887 | ||
| No.1888 |
>>1882 匿名さん
流石に倍率高くなることはないと思うけど、他に選択肢がないので案外売れるかもしれない。ただ、住んだが最後、エレベーターやゴミ置き場など生活利便性が全く考えられていないつくりのため住人からの不満が多く退去者が続出。売りたくてもかなりの安値でしか売れない未来しか見えない。 |
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| No.1889 |
この区では家族1人につき1台の自転車を持つことが最高のステータスなのかもしれませんね。日鉄興和不動産は一家全員で1台が当たり前と考えているようですが。
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| No.1890 |
>>1886 買い替え検討中さん
単純な価格の高い低いだけなら、今どき幼稚園児でも出来るよ |
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| No.1891 |
>>1889 匿名さん
これだけ広大な敷地があっても駐車、駐輪スペースすら確保できない位なので大規模開発は難しかったんでしょうね。棟を1棟減らすか地下をつくるでもしてスペース確保してればもう少し売りやすかったでしょうけど。 |
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| No.1892 |
>>1884 評判気になるさん
年間24万円くらいですかねー。 路線価820千円×0.9＝738千円（固定資産税路線価。概算） 738千円 × 12,000m2 × 1.4% ÷ 522戸 固定資産税は、他にも減額調整等があったりするので、24万円よりも小さくなると思います。あくまでも金額イメージですね。 |
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| No.1893 |
忌憚ないご意見をお聞きしたいのですが、世帯年収2500万子ども2人の4人家族でここに住むのは無理があると思いますか？子どもが進学や受験のタイミング等で管理費が上がるかもしれないとなると将来の選択肢が限られてしまうのではないかという心配と同じマンションに住む他のご家庭に比べて明らかに生活水準が低いとなると子どもに惨めな思いをさせるのではないかという心配があります。
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| No.1894 |
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| No.1895 |
世帯2500万でみじめになるマンションは文京区にはない
リビオなら1000万の家庭もいるだろう そもそも頭金どれだけあるかにもよるんじゃない うちは１件目のとき７割あったから楽だった |
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| No.1896 |
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| No.1897 |
>>1887 マンション検討中さん
どう見ても同レベルにしか見えないな。学区って3S1Kの事でしょ？文京区でしか通じない謎（笑） あなたこそ冗談ですよね？人生何年？小学生何年？ そもそも気に入らないなら検討しなければいいだけと思うけど、しつこ過ぎません？予算オーバーで納得できないの？ |
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| No.1898 |
業者さん、今日も監視お疲れ様です。
売れるといいですね＾＾ |
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| No.1899 |
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| No.1900 |
>>1897 通りがかりさん
学区「も」という日本語を使用してますよ。国語勉強されました？また、予算オーバーという論点はどこにも出てません。 そんなあなたの学力をまともにしてくれる、それが全国的にも中国の方にも人気な3s1kですよ。 |
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| No.1901 |
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| No.1902 |
石丸かよ
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| No.1903 |
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| No.1904 |
学区に意味ないとか言ってるやつ，文京区まったく知らないんだろう
学区で坪単価結構変わるよな まぁ何も調べずリビオに入って，柳町小学校の方針を初めて知って揉めるのだけは避けた方がいいぞ ちなみに受験倍率は竹早が66倍，お茶が58倍，筑波が30倍だから準備してやってくれ |
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| No.1905 |
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| No.1906 |
柳町小学校ってそういう小学校なんだ…
小無しで柳町小学校区に住んでるけど確かにちょっと文京区っぽくないご家庭というか子供が道路族化しても放置してる家があってえ？文京区だよねここと思ってた |
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| No.1907 |
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| No.1908 |
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| No.1909 |
>>1897 通りがかりさん
これがどう見ても同レベルに見えるって人生何年？小学生何年生？ 不動産に対してあまりに知識も相場感も無さすぎて話にならないから、ちゃんと大人になって自分でお金を稼げるようになってから書き込んでね |
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| No.1910 |
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| No.1911 |
テレビ感覚ってのがたぶんみんな理解できない
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| No.1912 |
マンマニ評価勝手に要約
メリ ・文京区最大規模（戸数・面積）は事実なのでらその点での希少性、ランドマーク性は高い ・文京区で希少な3LDK中心のファミリー向け仕様 ・高いとはいえ定借ゆえのこの値段であり、所有権ではなしえない価格と考えればやはり手の届く範囲という点でコスパは良い ・外観デザインは秀逸かつ二層吹き抜けバルコニーは存在感も抜群であろうから特に夜は相応の存在感が期待できる ・共用施設の充実度はこれ以上ない。中庭がないが、その分屋上エリアが充実している点も差別化ポイント。屋上エレベーター直通も地味に便利。 ・部屋の標準設備は値段なりの充実度合い デメ ・戸数のトレードオフで、詰め込み度は高く眺望や日当たりについては棟によってパフォーマンスにばらつきあり。かつ中庭など植栽関連共用施設も棟の多さゆえ少ない ・維持費は割高 ・天井高、サッシ高が低い ・エレベーター、ゴミ捨て場、駐車場、駐輪場少ない ・ハザードエリアであり、高台エリアもある文京区の中では防災の点で弱い。 ・複数の最寄駅があるがフラットアプローチはほぼない こんなとこでしょうか。 総論としては文京区に住みたいファミリー層なら買い！とのことですね。やはりグロスでのコスパ（特に3LDK）は文京区内においては高いと言うことが最大のポイントでしょうか。値段そこまで変わらないなら、中古より新築ランドマーク的マンションでええやん的な。 |
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| No.1913 |
冗談抜きで、風水はバカにしないほうがいい。
AとE棟は、玄関が鬼門と裏鬼門で墓に繋がる。お勧め出来ない。真面目に他の棟がまだ良い。 迷信と思って後で後悔しないように！ |
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| No.1914 |
やはり、長谷コー物件と言うのは、仕様で揉める元凶か？
リビオタワー品川も、どうやら、仕様で揉めそうな雰囲気満載みたいだし。 |
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| No.1916 |
文京区に住んでたら，お寺なんてどこにでもあるからどうでもよくなるな
品川のほうは下水処理とかに囲まれてるんだっけ？それはさすがにしんどい >>1912 「高いとはいえ定借ゆえのこの値段であり、所有権ではなしえない価格と考えればやはり手の届く範囲という点でコスパは良い」 はおかしいやろｗ コスパっていうのはパフォーマンス÷コストだから，買える買えないは関係ない しいて言うなら「コスパよくないけど安いから買おうと思えば買える」だな |
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| No.1917 |
日鉄が土地取得してるってことは三井三菱が手を出さなかった土地ということだ
物件立地を見れば三井三菱東建住友野村の順で立地条件がいい |
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| No.1918 |
>>1917 通りがかりさん
(ここは定借なので取得はしていない…) |
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| No.1919 |
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| No.1920 |
そうなんよなぁ
ディアナの無印とかあのへんが坪600ならみんなそっち買うだろう 「仕方なく」で買える金額か？っていうのをそれぞれ判断するしかない状況だね |
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| No.1921 |
駅徒歩5分のヴェリテージ1.1億をノーブランドとバカにして買わず、同じく徒歩5分のアトラス1.2億をメジャー7でないと馬鹿にして買わず、ピアースはもはや買える金額ではなく、残った選択肢はメジャー7でもない徒歩10分以上の設備の悪い定借物件1.1億以上の俺が通りますよ、、、
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| No.1922 |
定期借地権の金額から考察してみました。
その上で、本当に残念。 リビオが更地だった場合の土地価格 ①路線価82万円×12,487㎡＝103億円 ②定期借地権172億円/103億円＝1.67倍 リビオが普通借地権だった場合の借地権価格 ①路線価82万円×借地権70%×12,487㎡＝72億円 ②借地権172億円/72億円＝2.39倍 ※定借は普通借地権割合70%よりも低いはずなので、70%以下になりそう。つまり、2.39倍以上の倍数になりそう。 公示地価基準値 白山2-13-15：742,000円 同エリアの路線価：710,000円 742,000円/710,000円=1.04倍 公示地価基準値と路線価の開きが1.04倍、定期借地権と路線価の開きが2.39倍。 日鉄さん、めちゃ高い金額で定期借地権購入してるっぽいです。 そして共同印刷さんが長期前受金で処理しているから、共同印刷と日鉄はおそらく一括前払地代方式のはず（間違っていたらすいません）。 にもかかわらず、日鉄と購入者との間は、固定資産税評価額の地価変動で地代見直しをする。 土地下落で日鉄が地代を減額してくれるのか疑問がありますし、土地が上がれば日鉄の地代収入が増額する（つまり購入者不利）。 メジャーが手を出さなかった理由は、①本社再建築資金に回す定期借地権設定価額が高すぎた、かつ②共同印刷さんから口を出されたくないからですかね（共有施設の企画など）。 非上場会社は決算説明しないので取引がブラックボックス化しますからね。共同印刷さんがやりやすかったんですかね。 色々と、疑問が残るなー。日鉄さんが本気でやるなら薄利でブランドイメージを向上させるように、設備・仕様・企画の全てをちゃんとするべきだったよね。 と完全な私見ですが、思いました。 年初からずっと待ち焦がれていたのに、非常に残念。 |
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| No.1923 | ||
| No.1924 |
その辺はビジネスなんだから文句いっても仕方ないけどな
なんでブランドイメージ（笑）のために利益削らないといけないの こっちは買うか買わないかを判断するだけ 定借なんだから地代の変動もみんな織り込んでるでしょう 私は単純に「自分の判断基準では高い」って感じるだけです |
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| No.1925 |
文京小石川と品川どちらもこけそうだけど、このままだとリビオブランド毀損して日鉄興和終わるのでは。
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| No.1926 |
設備低スぺで郊外だけどシンプルに駅近、利便性高い、安さ（ゆうて土地柄からすると本来高いが）を強みに完売間近のリビオシティ船橋北習志野の方が成功事例になりそうな皮肉
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| No.1927 |
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| No.1928 |
ある意味で戦略的に正しい。駅遠、ハザード、周りに寺墓ロケーションの工業地帯でもとにかく文京区に住みたいっていう層は「プライドの高さ」が少なからず理由にある。
真に利便性を求めるなら、多少都心から離れても駅近を選ぶ。 その意味では、エントランスや見た目をとにかくかっこよくして、最大規模という肩書をつけて、共用施設をイカした感じにするっていうのは、自慢したいプライド高い層には刺さる。「文京区最大のあのマンションに住んでる」と言いたいことが理由に尽きる。 |
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| No.1929 |
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| No.1930 |
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| No.1931 |
中古でもここより安いところはなかなか無いですよ。
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| No.1932 |
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| No.1933 |
ここって、Be棟とC棟の駐車場側の部屋って、ほとんど、公団住宅の仕様ですが、こんなので本当に1臆円以上で買う人いるんですか？
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| No.1934 |
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| No.1936 |
昔、埋め立て地区の団地に住んでいたけど平置き駐車で、敷地内に公園があったりで、ここよりだいぶましな環境だった。まるで団地のような物件と揶揄されるけど、実際は団地より環境が悪い、それでいて価格は都心価格。お値段以下の価値。
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| No.1937 |
>>1927 マンション検討中さん
パークハウス小日向の最上階で所有権1億3千万切りは安かったですね。お買い得価格でした。でもそんな掘り出し物のお宝中古物件は即金決済ができる富裕層しか買えないので、ここを検討してるというのが現実です。。 |
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| No.1938 |
どんなに高級なエリアでも割安の大規模集合住宅はある。それが文京区の最後の聖地、定借リビオ小石川です。
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| No.1939 |
なんとなく価格が高いものは良い物という先入観があるけど、そんなことを忘れさせて現実に引き戻してくれる物件、それが定借リビオ小石川。
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| No.1940 |
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| No.1942 |
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| No.1943 |
なんか、説明会開催以降の投稿の大半がネガ内容だね。笑
みんなの総意か。 デベだか長谷コーのせいなのか分からないけど、価格設定は客は嫌なら買わないだけだが、基本仕様がなってないのは、妙な脂汗出る感じでガッカリするから、勘弁して欲しい。 |
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| No.1944 |
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| No.1945 |
高級エリアは坂の上。
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| No.1946 |
文京区出身ではないけど5年以上住んでて結構好きになって絶賛お探し中ですが(新築も中古も物件が無さすぎる)、春日・後楽園駅の周辺は一応坂下ですよね？
(本郷3丁目とかは坂上？小日向とか本郷通り沿いの本駒込・向ヶ丘、春日通り沿いじゃない西片とかが一番標高は高いかな) ここの地歴に詳しくない人個人の感想としてはあの辺が一番住みやすそうですけど、水害リスクのほぼ無い坂下でも特に文京区ではかなりのネガティヴ要素になる理由がありますか？ 喧嘩を売ったり知らんぷりして誤魔化したりするつもりじゃなくて、物件探しに参考にしたいので、、(この物件は坂下・坂上とは別の理由で残念ながら見送ることになりましたが、、) |
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| No.1947 |
植物園の前の通りを歩いてみればわかると思うけど、大手印刷会社の城下町で印刷工場が残っているエリア。準工業地域だしね。大手が移転して今後は化けるかもしれないけど。
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| No.1948 |
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| No.1949 |
>>1946 匿名さん
今でも大雨や台風で水害の可能性がある地域は別ですが、 坂下とか低地とか地歴がとか言ってる人は見てて痛いですよね。 ただ、 場所によっては低地にはボロ家屋が多かったり＝低所得者が多い事があったり、坂上の眺望が良い家や周辺の整った街並みは魅力的ですよ。 後楽園駅前は高層階なら良いですけど、車の影響で空気悪いので低層は辞めた方がいいですよ。 |
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| No.1950 |
新築マンションの駐輪場ってどうやって決まるんですか？一期一次で買ったからといって優遇はされないですかね？上段になるのが嫌すぎる・・・
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| No.1951 |
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| No.1952 |
ゴミ置き場1箇所？500戸で？
信じられないんですけど普通なんですか？ 別に値段も仕様も今の文京区の市況を考えれば仕方ないと思ってましたが、ここだけは考えられないです。デカイゴミ袋とかダンボール持ってマンション内を大移動？？ 信じられないです |
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| No.1953 |
同じ定借でもパークタワー渋谷笹塚の方が１０倍いい選択肢ですよ。地代ほぼ前払いだし、各階ゴミ置き場あるし、内廊下だし、三井だし、生活超便利だし、眺望良いし、渋谷区駅チカランドマークタワマンだし、共用部豪華だし。
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| No.1954 |
定借マンションの管理組合について
https://kanrikumiai-ouendan.com/column/1854?amp=1 |
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| No.1955 |
>>1954
周辺マンションで管理組合の理事長とかやったことあるけど、賢い住人が多く意見も色々出してくれるけど、まとめるのが大変だった。この物件は議題になる要素が多くて役員回ってきたら苦労しそう。 |
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| No.1956 |
>>1955
大規模なのに外部居住者が多くなりそうなところも難点。 |
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| No.1957 |
>>1946 匿名さん
水害リスクがほぼないって、昔海だった所だよ。 |
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| No.1958 |
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| No.1959 |
上流の大塚あたりに巨大な貯水管(千川増強幹線)が工事中なので、このエリアの内水氾濫リスクは対策が進んでいます。
工事が終了すればハザードも改善するかと。 外水氾濫については、そもそも川沿いではないのでリスクゼロ。 |
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| No.1960 |
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| No.1961 |
外廊下で玄関前カメラがないのもセキリティ面で弱い気がする。全体的に住んだあとのことが考えられていないマンション。
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| No.1962 |
本物件がどの層をターゲットにしてるかを考察
投資家×→ランコス高いので賃料設定厳しい 賃貸組×→上記の裏返しで賃料高く、かつ駅遠 買い替え組×→仕様が既存マンションより落ちる 中国富裕層×→学区、定借、方角 住宅ローン組×→定借で融資枠少ない&変動金利上昇中 一次取得層○→他の所有権との比較で価格魅力 文京区限定○→3LDKの出物がなく選択肢限定 購入検討できる層はかなり限られそうだけど、売れ行きがどうなるかは今後の周辺相場をみる上で参考になりそう。 |
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| No.1963 |
>>1962
一次取得で文京限定の組み合わせが1番のターゲットになると考えていそうだけど、果たしてこの条件と個数で売り捌けるのかというのが注目点。 |
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| No.1964 |
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| No.1965 |
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| No.1966 |
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| No.1967 |
せめて内廊下にするとか共有じゃない設備がんばるとかすればよかったのにな
「高級住宅街（に近いところ）に住みたいけどお金がない人向けの現代風団地」 みたいな雰囲気が残念なんだよなぁ しかもそれでいて安さもないっていう |
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| No.1968 |
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| No.1969 |
>>1607 マンコミュファンさん
ひゃーw 所有権ならまだしも。 十年前、千石のインペを検討していたき、70平米8000万円も高いと思ったんだけど、今思えば、超格安だったわ……。あんとき、買っとけばよかった。そのとき検討していた部屋が中古で1億4000万円ぐらいで出ていて、「高けー」って断念したけど、よくよく考えたら、所有権だし高台だし、それでも安め。 ああ、十年前に戻りたい…… 定借で50平米台が9500万円の時代がくるなんてさ…… |
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| No.1970 |
>>1662 口コミ知りたいさん
クリアレミントンは、借地権の期限があと14年。 それで、1億8000万円はな……。 いったい、どんな方が買うんでしょうか？ これ以上のリセールはできないだろうし、賃貸に回すにしても、百万円以上の家賃にしないと利益でないだろうし。 |
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| No.1971 |
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| No.1972 |
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| No.1973 |
>>1972 マンション検討中さん
なんちゃって渋谷区で満足出来るお前のハードルの低さ感服するわｗ パッとしない私鉄駅ありががたがるお前如きに山手線内側なんて検討出来る予算も頭もないだろ？何しに来てるの？ |
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| No.1974 |
小石川も笹塚も立地が抜群に良いですからね。定借でも住みたい人は多いのでは。
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| No.1975 |
>>1973 評判気になるさん
馬鹿か？ 世界レベルの富豪や政府要人が住んでる松濤も神山町も代官山も南平台も山手線外側なんだはｗ 対して中央線北側に住んでる富豪は皆無。 中央線は越えてはならないルビコン川なのよ わかったか？？ |
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| No.1976 |
ここは文京区で唯一無二のシンボリックマンション。パコ小石川と並ぶ大規模物件、定借リビオシティ小石川。日鉄興和不動産しか勝たん。
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| No.1977 |
この辺は中古相場もかなり高いですからね。定借とはいえかなりリーズナブルな水準なので人気になると思う。
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| No.1979 |
モデルルームに行きました。
帰ってからいただいた資料をみましたが図面が何も入っていませんでした。そんな対応は初めてでびっくりしています。客として見られなかったって事ですかね。それにしてもひどい対応だなと思います。 |
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| No.1980 |
水害で資産価値が下がることはないだろうけど、埋立地が液状化して建物倒壊したら資産価値ゼロですよ。
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| No.1981 |
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| No.1982 |
>>1976 マンション検討中さん
まさにデベの夢を全て叶えたような物件。居住者の夢は叶わないけど… |
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| No.1983 |
ここのモデルルーム見るまで日鉄株をそこそこ持ってたけど、見学してから全部売り払った。デベ本体だけでなく親会社にもそこそこ悪影響ありそう（笑）
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| No.1984 |
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| No.1985 |
>>1975 eマンションさん
お前は既に人生の三途の川を越えた、社会にとって何ら役に立たない人間だってことはよく分かったよ いいから大人しく木造アパートに住んでるお前自身の境遇を省みながら生きてくれ |
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| No.1986 |
マンション内で条件いい部屋は抽選になるでしょうね
いっぽうものすごい囲まれてる棟もあるので選り好みしなければ誰でも買えるマンション（金銭クリアすれば） |
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| No.1987 |
>>1985 eマンションさん
お前の妄想による個人攻撃の件はどうでもいいから、 中央線北側みたいなド田舎が松濤や神山町や代官山や南平台や上原や大山より格上のような言説は今後慎めよｗ恥ずかしくて憤死するレベルだからな？ｗ |
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| No.1988 |
本小松石とかこだわるところにはこだわる会社。全般的に見た目重視であることは確か。お金をかけてはいないけど。
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| No.1989 |
結局すぐに売れるんだろうな
ネガは買えない人が言いたいこと言ってるだけだし |
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| No.1990 |
本小松石って墓石だろ
隣がお墓だからってことか |
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| No.1991 |
販売前にこの盛り上がりようは異常。良い意味で。
120パー売れますね。 今期1番の注目株と言って良い。 かたや浮間舟渡、、、 |
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| No.1992 |
やはりここは立地が良いですからね。この坪単価なら瞬間蒸発なのでは？
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| No.1993 |
ここって、実際、竣工までにどれくらい売れ残るか、見ものだね。今後のリトマス試験紙。
駅遠くて、墓の隣でも、洒落たデザインと共用部分の豪華さとスーパー付と言うアピールで、どれだけ集客出来るか、そして、MRで、実際の居室内の仕様のしょぼさと、EVやゴミ置き場の構造的欠点で、どの程度集客した客が逃げるのか。 集客は成功だ。その後の結果が楽しみだ。 |
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| No.1994 |
エレベーターの設置義務について
https://mansionlibrary.jp/article/30104/ |
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| No.1995 |
>>1994
階数が7階以上のマンションでも階高を抑えればエレベーターを設置しなくても良い設計に出来るので、おそらくギリギリのところをついてきているのかと。随所に施工会社の工夫が見られる物件。。 |
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| No.1996 |
>>1994 名無しさん
これ参考になるなあ。このマンションの基本仕様のしょぼさが良くわかる話。必読だね。 では、どのくらいエレベーターがあれば良いのか……。マンション業界でよく言われているのが50戸に1台です。 例えば、80戸なら2台、120戸なら3台くらいが目安となります。ただし、エレベーターの性能や住民の利用頻度などによっても必要となる台数は異なります。便利になるからといって、50戸に対して5台も6台も設置してしまっては、維持管理にかかる費用が高くなってしまうので、それぞれのマンションに合わせた台数が設置されていることが重要になります。 また、エレベーターの位置にも注目してください。重い荷物を運ぶときにはエレベーターが役立ちますが、自分の住んでいる階に到着した後にエレベーターホールから玄関まで遠いと大変です。あまり筋力のない方の場合、重いものを運ぶ距離の限界が50mほどです。そのため、エレベーターホールから玄関までの距離が少なくとも50m以内にあるかどうかもチェックするべき対象です。 |
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| No.1997 |
>>1993 口コミ知りたいさん
確かに、ここのリトマス試験紙で結果が芳しくない場合、リビオタワー品川も同じ運命になる気配がしてるね。あっちも、ラウンジバーなどだけイメージ画像出して、販売時期だけずらしたが、エレベータとかゴミ置き場の導線とか、全く公開されていないので、不安しかない。 |
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| No.1998 |
ここは、こんなに、駅遠いのに、パーキングが、なんで全体の2割強しかないの？
これ、パーキング抽選外れたら地獄だろ。 |
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| No.1999 |
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| No.2000 |
この物件見てからこのデベのマイナスイメージがついてるせいかもしれないけど、クラブリビオに登録してマンション買うぞノートが届く流れとか、CMに人気俳優出して品川と小石川の比較することとか全体的に意味のわからない販売戦略が多い気がする。売ったあとのことは考えていない仕様とか、この物件が売れるかどうかは関係なく先行き怪しいところ。
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