リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[1621: マンション検討中さん]

・定借でランニングコスト（地代と解体準備金）＋
・駅遠の谷底
・人気学区ではない
・乗合バス
これで一般部屋坪550万か、俺は買わないけど文京区ならどこでもいいって人はいるのかなぁ
個人的には文京区選ぶなら学区が最重視だと思ってるから
値段が安くないなら選択肢からは外れるね

[1623: 名無しさん]

>>1621 マンション検討中さん

一般部屋＠550なら許容範囲、今どきとしては安いと言えるかもしれないけど、@700は常識外れ。

[1624: 匿名さん]

>>1623 名無しさん

ブリリアシティ西早稲田の方が断然良かったねー
もうあの時代は戻らないでしょう。

[1625: 匿名さん]

>>1621 マンション検討中さん
公立小学校は文京区民の第一選択ではないよ。
あまり過大な期待はしてはいけない。

[1626: 匿名さん]

プレミアムフロア以外はそれほど高くないと思うけどね。
これ以上押し寄せて欲しくないという気持ちは痛いほどわかる。
予約取れない

[1627: マンション掲示板さん]

ローン支払い30万円＋管理費等で5万円で月々合計35万円
これは年収2000万円いりますわ。諦めます。

[1628: 口コミ知りたいさん]

>>1596 検討板ユーザーさん
ポルシェのディーラーが下に入ってる2013年築のブランズタワー文京小日向が現在83㎡1.65億で売り出されてるのと比べると随分と高く感じますね。向こうは所有権、高台、駅徒歩7分で窪町小学区。東急不動産×鹿島建設という1流物件。唯一ここがまさるのはシャトルバス位でしょうか。
日鉄興和不動産の肝入プロジェクトとはいえ周辺中古価格を多少は考慮して欲しいですね。

[1629: 匿名さん]

ブランズも良い物件だけど、立地的にはここもかなり恵まれてると思うけどな。

[1630: 名無しさん]

最近ありがちですが、希少な4LDKやプレミア住戸に必要以上に上乗せする代わりに最多価格帯を安く抑えて売り捌く戦略でしょうね。なので広めの間取りは多少高くても致し方ないかと。

[1631: マンション検討中さん]

モデルルーム見学の流れ教えて！

[1632: 匿名さん]

結局、地代と修繕積立金はいくらなん？

[1633: 検討板ユーザーさん]

>>1632 匿名さん

5.5まんやて

[1634: マンション検討中さん]

普通に所有権の価格。要するに1割以上割高。
定借に関するマイナスを考慮してない勘違い価格なのでこのままでは絶対に売れない。まあ、下げるでしょう。

[1635: 通りがかりさん]

>>1596 検討板ユーザーさん

え？1.8億ほんとですか？

白金ザスカイの第一期85m2よりも3000万円も高いんですが、、ちょっと確かめてきますね。

[1636: マンション検討中さん]

>>1633 検討板ユーザーさん
それって管理費込みですよね？

[1637: 名無しさん]

>>1608 マンコミュファンさん

乗り合いじゃないですよ。変更になって住民専用になったそうです。バス代は管理費に含まれるそうです。

[1638: eマンションさん]

>>1637 名無しさん
じゃあもっと管理費上がるんですかね？
管理費の金額イメージ聞かれました？

[1639: 匿名さん]

>>1638 eマンションさん
部屋の広さにもよりますが、平均してランニングコスト6万程かかる様です。

[1641: 通りがかりさん]

>>1639 匿名さん
全然ダメですね。
なぜすぐに変更になるのかもよくわからんし、価格が所有権並だし、販売担当もイケイケで検討が前向きじゃないならお待ちしている方がたくさんいるから次回の面談を見送ってほしいと言い出すし、なんだこのプロジェクト。
全然ダメ。

[1642: 評判気になるさん]

>>1640 通りがかりさん

日本人が日本人の首しめて、どうすんの？みたいな。

[1643: 匿名さん]

何で新築にこだわるんだろうねぇ。
ここより立地のよいマンションはたくさんあるし。
自分で好きなようにフルリフォームして住めばいいのにね。

[1644: マンション検討中さん]

説明会行ってきました。管理費、修繕費、地代、解体費も仮ということでしたが、それでもランニングも高いですね。まぁよほどここに住みたい人以外はって感じですね

[1645: 検討板ユーザーさん]

>>1644 マンション検討中さん

スケベ価格でだめだわ

[1646: マンション掲示板さん]

>>1645 検討板ユーザーさん

わたしも妻に大反対されました。
ありがとうございました。

[1647: 匿名さん]

>>1634 マンション検討中さん
所有権でこんな安くは買えないですよ。相場観がなさすぎる。

[1648: マンション検討中さん]

現在の周辺物件と比べて高すぎはしないけど、そこまで払って住みたい場所じゃないんだよなぁ・・・
せめて窪町学区か坂途中かだったら高くても考えるんだけどな
これならクリオレミントン14階100平米1億8000万とかのほうがいい気がしてきたわ

[1649: マンション検討中さん]

思っていたより安い！
デベネームや仕様を考えると坪800～900が妥当だと思います。

[1650: マンコミュファンさん]

>>1649 マンション検討中さん
まじですか？
定借高すぎない？？
昔の定借は半額だったのに、今はなんなんだろ。

[1651: 評判気になるさん]

>>1647 匿名さん
じゃあ、所有権なら相場いくら？

[1652: マンション掲示板さん]

これが現在の相場ということでしょうか…
今買っておいて良かった、という未来が待っているのか…

[1653: マンション比較中さん]

高い安い以前に、立地に魅力がないのがなぁ
すべての駅から遠いしシャトルバスの便数や込み具合も未知数だし
夜は暗い道や坂道を10分以上歩かないといけないし
学区も独特だし周辺が綺麗なわけでもないし
せめて安ければと思ってた人は多いだろうね

まぁ>>1649はただの荒らしですよ
800や900ならディアナや駅前とか買えるし

[1654: 通りがかりさん]

>>1653 マンション比較中さん

まあ、そうでしょう。
茗荷谷７分のディアナが@930、ここは13分なので@800、さらにディアナのようなプレミアム仕様ではないので@700、それが所有権のときの単価、そして定借なので＠600。これが妥当な額の上限ですよ。
勘違いも甚だしい。

[1655: マンコミュファンさん]

>>1654 通りがかりさん
ディアナからのロジックがおかしすぎるだろ
もう少し不動産のこと勉強してから書いてくれや

[1656: 匿名さん]

ここが割安なのは戸数が多いからというのもありそう。かなり人気になると思うよ。

[1657: マンション検討中さん]

ざっくり感はあるがロジックはおかしくないな

[1658: 評判気になるさん]

>>1656 匿名さん

ランニング高いので、どん詰まり感

[1659: 匿名さん]

ランニングも高い感じはしないですよ。むしろ安いぐらいでは？

[1660: 匿名さん]

>1649

デベネームに騙されないようにってパターンかな。ここ長谷工持ち込みっぽい。

[1661: マンション検討中さん]

A棟にするか、E棟にするか悩ましい

[1662: 口コミ知りたいさん]

>>1648 マンション検討中さん
クリアレミントンは、茗荷谷駅4分なので、この立地はいいですね。ただし、普通借地権の20年経過物件で、実際に手を出すとなると難しそうです。

[1663: 匿名さん]

>>1662 口コミ知りたいさん
なんで普通借20年だと手を出しづらいっすか？

[1664: 評判気になるさん]

>>1655 マンコミュファンさん
どこがどうおかしいかヒントください！

[1665: 通りがかりさん]

マンマニさん更新

https://manmani.net/?p=56114

[1666: マンション検討中さん]

ランニング6万弱か
撤退やな

[1667: 通りがかりさん]

このマンションのメリット
文京区小石川アドレス（千代田区港区に続き渋谷区と同等の3位のアドレス価値）
マンションスケール（所有権なら価値は高いが、定借なら価値はだいぶ薄くなるけど、雰囲気的には…）
周辺に多数のスーパー（文京区の中でこれほどスーパーに恵まれた立地は希少）

このマンションのデメリット
それ以外の全て
特に低地、窪町小外、定借、三田ガーデン並のランコスは大きい

出来る限り皇居に近い2路線以上使える駅10分以内の文教地区の緑の多い高台で低地に多数の商業施設があるマンションが最高のマンション

[1668: マンション掲示板さん]

>>1664 評判気になるさん
坪930万って3LDKのクソ高いところスタートの時点で間違ってるんじゃないの
しかも極々小戸数のあたおか価格マンションだし

[1669: マンション検討中さん]

定借のランニングコストについて知識がないのでご質問です。定借だと固定資産税を払わなくて良いので、所有権＋固定資産税と比較すると、3LDK70平米台1.1億＋月6万程度のランニングコストはそこまで高くないのではと思いましたが、一般的には高いのでしょうか、、？

[1670: 口コミ知りたいさん]

>>1669 マンション検討中さん
定期借地権の場合は固定資産税を納めなくていいかわりに地権者に地代を払います
地代は固定資産税よりも割り増しになるので所有権より得するということは絶対にありません

[1671: 匿名さん]

>定借だと固定資産税を払わなくて良い
固定資産税は払う必要あるよ。建物分。マンションだとこれの比率が高い。

[1672: 評判気になるさん]

モデルルーム行ってきました。天井が少し低めなのは気になりますが、キッチン、バス、トイレ等の仕様はオプションをつけなくてもいい位、よくできてるのではと感じました。

[1673: 評判気になるさん]

>>1670 口コミ知りたいさん
>>1671 匿名さん

早速ご回答ありがとうございます。大変参考になります。
建物の固定資産税は払うのですね、知りませんでした。。
また、[固定資産税を払わなくていい]と記載したのは、地代に含まれるという意味で書いたのですが、これも割り増しで払うのですね。そう考えるとランニング6万が重たいことが理解できました。引き続き検討いたします。

[1674: マンション検討中さん]

>>1668 マンション掲示板さん

ということはさらに安くないといけないですね。

[1675: 検討板ユーザーさん]

傳通院近くの高台で所有権なら坪1,100でもおかしくはないがね
定借ならせめて駅激近か高台かSクラスのスポットが借景レベルでないと買う意味はないかな
とはいえ立地の本質がわからない人はたくさんいるし、この価格でも売れちゃうんだろうね

[1676: マンション検討中さん]

>>1673 評判気になるさん
そもそも定期借地権はかかるお金が所有権より高い
所有権　　：管理費，修繕積立金，固定資産税
定期借地権：管理費，修繕積立金，地代（土地の固定資産税よりも高い），建物の固定資産税，解体準備金

マンマニ情報だと後者のうち建物の固定資産税（年20万か？）抜きで月58000円とのことだから
だいたい年間で89万6000円がかかるね
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_shinchiku/ms_knowhow/mans...

[1677: 検討板ユーザーさん]

>>1675 検討板ユーザーさん
そんな事は皆わかってるよ
予算の都合や待機期限の制約があるから
どこかで妥協するのだろう

[1678: eマンションさん]

このあたりは電動自転車2台持ちも多いので、駐輪場設置率150%割れが何気にネック。自動車は贅沢品なのでともかく自転車も持てない時代到来か…

[1679: マンション掲示板さん]

>>1678 eマンションさん
LUUPは敷地内に設置されるみたいですね。

[1680: マンション検討中さん]

今の相場を考えるとむっちゃ安い！
資料請求も最終的に1万超えそうですね。

[1681: 周辺住民さん]

近くに住んでる人間としては、ここに住んでる人見たら
（ああ～こんなところに大金出しちゃって・・・）
って値段に感じるのが正直なところかな
場所悪くても大規模新築ならいいんです！っていう人向けなのかも

ちなみにシャトルバスって朝の20分おきだけ？

[1682: 検討板ユーザーさん]

>>1665 通りがかりさん
マンマニさんのブログ、わかりやすくて冷静な分析ですが、それだけに少し萎えますね。

[1683: 匿名さん]

スーパーはどこがはいるの？

[1684: 匿名さん]

立地が良いから高い感じはしないですよ。ここがもし所有権なら安くても坪800はしてるでしょう。

[1685: 匿名さん]

総合的に良い物件だと思います。だが住むのなら賃貸が適当でしょう。購入するにしても10年、長くとも20年で売るか賃貸に出すかで逃げ切れるでしょう。

[1686: 匿名さん]

むしろ永住向きじゃない？70年賃貸で住むよりここを買った方が大分安いと思う。

[1687: 検討板ユーザーさん]

長屋じゃないんだから

[1688: 匿名さん]

子育てが一段落するまで住んで、そこで売却、がいいのでは。
築30年ぐらいまでに売れば定借でもリスクは低い。

[1689: eマンションさん]

>>1688 匿名さん

築30年もたてば定借物件にローンを組める銀行はほぼなくなるよ
売るなら築15年が限界かな

[1690: マンション検討中さん]

70m2 3LDKなら月43万円。

貸してくれる銀行が定借で限られている条件を加味して、3年後変動金利が1%、1.2億ローン、管理解体金5.5万円、駐車場4万円で計算

ここに毎年変動する地代が含まれていると考えると、45万円前後は見ておかないと生活できないですね。最悪パークコート神宮前みたくm2あたり1300円に地代が上げられてしまったら、毎月50万円はゆうに越えそうで、そのリスクは購入者が負う事になります。共同印刷社の収益構造に左右される地代、という事でしょうか。

購入後賃貸に回す場合、70m2で40万円で借り手がついたとして、5.5万円管理費差し引くと実質利回りは現金一括購入で2.6%。

ちなみに古いですが小石川パークタワーで90m2、35万円で借り手つきません。

年収で2000万円なら、子供1人でなんとかやっていけるかどうか、2人では厳しめの生活。こちらを検討さらている皆さんなら余裕でお支払いできる価格設定かと。

[1691: 通りがかりさん]

>>1679 マンション掲示板さん
LUUP、戸数に対して台数が圧倒的に少ないので、あまり当てにできないと思います。
利用実績踏まえてあとから増やす可能性はありますが。

[1692: 検討板ユーザーさん]

定借で投資家は入りにくいし
実需層はそこまで資金もなく、駅遠低地など色々とデメリットも見えてしまう
となると誰が買うんだろうか、外国人か？

[1693: マンコミュファンさん]

>>1692 検討板ユーザーさん

外国人は借地権を好まないから多分ないなー。
果たして、誰を狙っているのか…

[1694: マンション検討中さん]

寸評にもありますが、サッシは2mとここ最近のマンションでは例を見ないレベルで低くびっくりました。そのおかげか、なぜか天井高2.45mは高く見えるマジック。モデルルームは実際よりもちょっと高いのかも？

85m2のモデルルームに至ってはギロチンのように梁があり、これで1.8億円かあ、としみじみ感じました。

気になる人は気になるのでしょうが、眺望はほとんどどこをとってもお墓見えます。

[1695: 匿名]

>>1693 マンコミュファンさん

文京区で働く勤務医+専業主婦+子供1-2人の家庭がメインターゲットですかね…
共働き医師夫婦ならもっといいところに住むでしょうし。。

[1696: 通りがかりさん]

>>1689 eマンションさん
築30年もしたら限界＊＊になってそうですね。

[1697: 匿名さん]

駐車場優先権付住戸ってどのくらいあるんだろう

[1698: eマンションさん]

>>1697 匿名さん
20部屋くらいありましたよ。

[1699: 匿名さん]

>>1698 eマンションさん

ありがとうございます。車が必須なので候補に入れたいところですが予算が折り合うかどうか。

[1700: マンション検討中さん]

ライフでしたね。
個人的にはオーケーがよかったんですが。

[1701: 評判気になるさん]

>>1700 マンション検討中さん

何情報ですか？

[1702: 匿名さん]

>>1700 マンション検討中さん
やはり都市型スーパーはライフでしたか。駐車スペースがないからオーケーやサミットは難しい気がしてました。

[1703: 検討板ユーザーさん]

>>1702 匿名さん

売主住友商事ですよね。だとライフはないように思うのですが。。

[1704: 匿名さん]

ライフができるとしたらものすごい嬉しい。

[1705: マンション掲示板さん]

>>1703 検討板ユーザーさん
売り主といってもサブだしね
それにライフだって住商の得意先なんだよ

[1706: 匿名]

マンション前の通り沿い少し行った先にライフ（新大塚店？）ありますよね。車で5分くらいの場所に。だからライフ＆サミットはないと思ってたけど…もしかして移転するのかな？
株主優待あるからイオン系列がよかったな。

[1707: 匿名さん]

ライフは都心部かなり高密度に出店してるからな。

[1708: マンション検討中さん]

ライフだと嬉しいな
サミットは食料品だけだけど
ライフは衣料や小物と色々売ってるから

[1709: 検討板ユーザーさん]

ライフは既存店が築古、サミット、マルエツは近くに出店したばかりですよね。
百貨店系は元気なさそうですし。

[1710: 匿名さん]

日当たりがいいけどお墓ビューがE棟、見渡しがいいけど日当たり悪いがA棟であってる？？
どこの棟が人気になるんだろう？

[1711: マンション検討中さん]

>>1710 匿名さん
A棟の東よりもお墓ビューですよ

[1712: 検討板ユーザーさん]

>>1700 マンション検討中さん
で？何情報ですか？

[1713: eマンションさん]

>>1712 検討板ユーザーさん
ライフはたぶんガセ情報ですね。
モデルルーム行ってきました。
営業さんに確認したら、笑いながら新しい情報ありがとうございますって言われました。
まだ決まってないようです。

[1714: 匿名さん]

このタイミングで決まってないことありますかね
購入の意思決定をする上で重要な情報だと思うのですが
内金しれた後にどこも入ってくれなかったらどうするのだろうか

[1715: 検討板ユーザーさん]

事業者側からすると出店が難しい立地であることは確か。地域最大級の店舗スペースというのも逆にネック。

[1716: 検討版ユーザーさん]

>>1715
これだけの大規模で駅遠となると駐車スペースは欲しいところだけど、スーパー用には駐輪しかない。駅近のライバルも強力でなかなか厳しい。

[1717: 検討板ユーザーさん]

>>1716
出店が難しいエリアであることは現在のハナマサ、マイバスケット、セブンイレブンしかないことからも明らか、大手は系列店の数字である程度、出店後の予想ができるけど採算が見込めないということで事業者選定が遅れていると思われ…

[1718: マンション検討中さん]

出店が難しかったのはまとまった土地がなかったからじゃない？
近隣住民としてはいいところに立ててくれるなって印象だよ
三徳は坂上だし後楽園のほうは遠いし生協ってのもなぁって感じ
ちょうどいいところだと思うよ
希望としては食料品以外もおいてくれるスーパーだとありがたい

[1719: 匿名さん]

あまりに店舗スペースが大き過ぎて業者を選ぶので、周辺に既に出店してるところは顧客の取り合いになるおそれがあるかと。つまりサミット、ライフ、イオン、マルエツ、ダイエー、クイーンズ、サントク、成城石井は難しいのではと。かつ消去法で残された事業者のオーケー、ヤオコーなどは郊外型で駐車スペースが必須かと、結果的に業者が手を挙げづらい状況が続いてる。

[1720: 通りがかりさん]

スーパーの店舗スペースは普通レベルに抑えて、このあたりに不足しているであろう学習塾や飲食店とスペースを分け合う構成にしたほうが良かった気がする。それなら店舗用駐車場なしもネックにならなかった気が。