リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[1528: 名無しさん]

>>1527 口コミ知りたいさん
ありがとうございます。指数連動系が多いのですね…。ここはどんな契約になるのやら、、、
地代増額がなければ、定借はインフレに強く、正味現在価値に割り引くとお得かもなーとか考えていましたが、貸主側も甘くはないですね。

[1529: マンション検討中さん]

>>1528 名無しさん
そりゃそうですよ
変に借り主有利の契約にしたらすぐさま株主代表訴訟になりますもん
純資産の部が600億円そこそこの会社にとってこの土地がどれだけ重要か

[1530: 名無しさん]

>>1529 マンション検討中さん
ここは転貸？なので、共同印刷の契約相手はあくまで日鉄興和？ですよね。
日鉄興和も大規模な定借在庫リスクがあるので、在庫捌きやすいよう貸主に対してそこそこ条件交渉する動機がありそうな…ないような…
日鉄興和は早く売らないと、インカムないまま無駄に共同印刷に地代を払い続ける必要がありますよね。

[1531: eマンションさん]

>>1530 名無しさん
日鉄興和はこの土地（定期借地権）を入札でゲットしていると思います。
その際に借地料を提示（約束）済ですので、その後になって交渉というのは無いと思います。

[1532: eマンションさん]

>>1531 eマンションさん
なるほど、業者さんの如くご丁寧にありがとうございます。

[1533: 匿名さん]

>>1525 検討板ユーザーさん
港区の埋立地よりは文京区や江東区の方が都会だと思うよ。

[1534: 通りがかりさん]

>>1531 eマンションさん
お暇があったら共同印刷の財務諸表をご覧になると色々分かることもあろうかと存じます

[1535: マンション検討中さん]

配当利回りも悪くないし、共同印刷の株を買って地代の一部を間接的に配当として貰うのも面白いかな。
ただし、本業の先行きが明るくないからこそ保有不動産の有効活用を通じて多角化しているわけであり、中長期的な株価は本業の推移を見守る必要がありそうね。

[1536: 匿名さん]

共同印刷の古い白塗りの工場は歩道がったりに建っていて、近隣の環境を昭和のままにとどめてしまっていた。売っても良かったのだと思うんだけど、定期借地権としたのは創業の地を手放すのはさすがにはばかられたということなのではないかと思う。

株式会社として利益をだして株主利益を最大化するために売却を求める株主と、おそらくは工場をこのまま残したいという社内の意思とのせめぎあいのなかで出た結論が定借なのではないかなと思う。お金に困って土地を有効活用するというのとは少し違うような気がしている。

[1537: マンション検討中さん]

事前案内会出遅れて7月予約とれませんでした。8月もありますかね

[1538: 検討板ユーザーさん]

>>1535 マンション検討中さん
税金のことよく分からないのですが、
・我々の払う地代を（日鉄興和経由で）共同印刷が受け取り益金計上
・共同印刷は法人税など（実効税率30-40％？）を取られて残りを株主資本（剰余金）に組み入れ
・共同印刷は株主に配当を払う。その際約20%分を税金で差し引かれる。
・上記より、我々のの手元に来る配当は共同印刷が生み出した利益の精々半分程度。
ということになりませんでしょうか？
これが正しいなら株を買って配当をもらって地代の足しにするというのはあまり合理的ではない印象です。

[1539: 名無しさん]

>>1536 匿名さん
株主は資本効率を求めるのであって、不動産売却による一過性の利益を求めていないです。
「お金に困って土地を有効活用する」はズレていて、真にキャッシュの捻出が必要ならむしろ売却します。
都内不動産は売却せずとも価値の上昇が見込めるため、保有しつつ本業とは異なる収益源として定借の形で運用しているのではないでしょうか。

[1540: 通りがかりさん]

>>1538 検討板ユーザーさん
(合理的です！なんて言いましたっけ…)

[1541: マンション検討中さん]

>>1540 通りがかりさん
（「その通り。私は合理性より面白さを追求して生きてるのです！」みたいな返事期待してました笑）

[1542: マンション掲示板さん]

>>1539 名無しさん
「同業はみんな多角化頑張ってるな。だけどウチはそんなこと無理だし。。。(泣)」
「でもウチPBR0.5で激低だし下手したら外資とかに買収されちゃうかも。。。(泣)」
「そうだ！この土地定借にしちゃえ！会社の資産の大半を占めるこの土地を定借契約でがんじがらめにしたら、外資も手を出してこないよねきっと。」
「なに？定借だと有効活用としては実入りが少なすぎるだと？うるさい！買収されないことが一番大切なんだよ!」

[1543: 匿名さん]

>>1539 名無しさん
売って設備投資をするという選択肢もあるので売る選択肢はあったし、実際に株主からそのような提案もあったようです。ただ過去の株価を見れば右肩上がりなので業績の先行きが良くないと考える投資家は少数のようですね。円安の今は国内で生産することにアドバンテージがあります。

[1544: マンコミュファンさん]

>>1543 匿名さん
・売って設備投資をするという選択肢
→既存事業に対する設備投資ですよね？直近のIR読む限りセグメント別では情報コミュニケーション、情報セキュリティ部門は明るくない印象ですが、果たして本当に設備投資に見合うリターンを得られる計画があったのでしょうか。
・過去の株価を見れば右肩上がりなので業績の先行きが良くないと考える投資家は少数のよう
→6/28時点のPBRは0.45倍と、投資家の期待する水準にはまだまだ程遠い株価のように見受けられますが…

[1545: マンコミュファンさん]

既存株主「ただでさえ株価低いのに虎の子の土地をよりによって定借などという低利用にするとは！株主価値毀損だ！」

[1546: マンション検討中さん]

注目してたのですが、やっぱり定食の割に高いですよねー。5年後とかにはこれが適正価格になるのかもしれませんが

[1547: 口コミ知りたいさん]

>>1546 マンション検討中さん
お昼の時間帯にピッタリのギャグをありがとう(*^^*)

[1548: 匿名さん]

>>1546 マンション検討中さん
確かに最近ランチ千円オーバーが普通になりつつある。
近所のイタリアンも1500円前後だけど、お客さんで混んでいる
富豪までは行かなくても年収の高い人が多く住んでいるんだろうね

[1549: 匿名さん]

並行して販売されている近隣の物件の価格を考慮するとここは所有権なら坪800ぐらいと見積もっても良いような気がしてきた。円安も新しいデフォルトになってきて、海外でのビジネスで儲ける人も増えると思うので、このままインフレは固定するのでは

[1550: マンコミュファンさん]

>>1549 匿名さん
800円じゃあ牛丼も食べられない時代がすぐそこかもね
そう考えるとスーパーはOKが入って欲しいな
300円弁当は600円くらいになるかもだけど

[1551: 匿名さん]

マンション購入者が日鉄興和に支払う地代は毎月ですが（ですよね？）、日鉄興和にが共同印刷に支払う地代は一括で支払い済みかと思います。

前のスレに資料を張った記憶があります。

[1552: 名無しさん]

>>1551 匿名さん
https://www.kyodoprinting.co.jp/social-environment/pdf/corporate_repor...
こちらでしょうか？
172.4億円の定期借地権のようですね。
一括で支払い済み、との記載は見受けられませんが
…

[1553: マンション検討中さん]

>>1552 名無しさん
坪@456万ですか...定期借地で...70年とはいえさすがにちょっと高値掴み過ぎない？
建築費は変わらないわけだからそりゃさほど安くはできないわな

[1554: マンコミュファンさん]

>>1553 マンション検討中さん
地主?日鉄興和の契約上、地代の改定があるか否かにもよりますよね。
諸々織り込んでの172.4億円の定期借地権なのか、地代改定もありうる172.4億円なのか。
仮に地代の改定がない契約かつ70年間でハイパーインフレが起きると、地主さんもぴえんですね。

[1555: 匿名さん]

>>1550 マンコミュファンさん
安いものを提供してくれた低賃金国や通貨が弱い国も、ここまで円独歩安になるとオーケーに安い食材を提供してくれません。コストコとかも頭を抱えているのではないでしょうか。日本のユニクロがユニクロの支店網のなかで世界最安値なのは有名な話です。

でもこうなると海外の高い肥料を使わない日本の国産食品や、海外の高い材料を使わない日本の国産製品とかが開発されて日本の食料自給率や国内産業の振興が図れるという点で円安は悪いことばかりじゃない。クルーグマンも円安は悪くないと言ってますよ。

[1556: 名無しさん]

>>1554 マンコミュファンさん
172.4億円は既に支払われており、共同印刷新社屋建設費140億円に化けています

[1557: 名無しさん]

やっぱ場所の良い土地持ちは強いねえ
70年後にまた同じことができるし

[1558: eマンションさん]

>>1557 名無しさん
ここの購入者の皆さん（のご子孫）も70年後にまた新築マンションを購入できますね(*^^*)

[1559: 匿名さん]

70年後にはまた別な用途の建築物など、時代に即したものにきれいに転換されるだろうな

[1560: マンション検討中さん]

>>1559 匿名さん

所有権の古びたマンションが、住民の決議がまとまらないまま見苦しく建ち続けてるよりよほど良いと思われます。街の新陳代謝は大事。いっそ都心部の土地はすべて定借にしてくれ！

[1561: 匿名さん]

>ここの購入者の皆さん（のご子孫）も70年後にまた新築マンションを購入

所有権の8-9割の値段で買って、地代・解体積立金を払い続けるんだよね。あまりお得な気はしないが・・・

[1562: 通りがかりさん]

購入と賃貸の中間的なものかなという印象

[1564: マンコミュファンさん]

ここを5年～10年で売り抜けて本郷のサッカー協会跡地再開発を買いたい

[1565: マンコミュファンさん]

>>1564 マンコミュファンさん
住まいがすぐには必要ないなら株で運用しとく方がいいんちゃう？

[1566: 匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園の跡地は？

[1567: 匿名さん]

所有権でも70年経てばわずかな土地持分が残るだけ。建物はいずれにしても劣化して建て替えだからね。

[1568: 匿名さん]

>>1567 匿名さん

その「わずかな土地分」が都心では大きいわけで。

[1569: マンション検討中さん]

ランニングコストがどれくらいかかるのか気になるね
地代　　　：15,000円？
解体準備費：15,000円？
管理費　　：70m2＠400円＝28,000円（大規模はもっと安いか）
修繕積立金：70m2＠250円＝17,500円
月７万以上はローン以外にもかかってくる感じであってるかな？
地代は3万円って話もあったけどどれくらいになるんだろ

[1570: 匿名さん]

>>1568 匿名さん
小石川なら良いと思うけど、アドレスによってピンキリですよね。

[1571: マンション検討中さん]

>>1570 匿名さん
だからって定期借地権のデメリットがなくなるわけじゃないけどな
たとえば解体準備金15,000円＋（地代－固定資産税）10,000円だとすると
25,000×70×12＝2100万円払う計算になるけど
周りの所有権より2000万円も安くなってるかな？
しかも途中から売値下がっていくしなぁ

[1572: 評判気になるさん]

>>1571 マンション検討中さん
おまけに解体費はどれだけ高くなるか見当もつかないしな
産廃処分費は今の数十倍になる可能性もあるだろう
所有権マンションは適切なメンテ＆更新での延命の可能性があるが定借は解体から絶対逃れられない

[1573: 匿名さん]

>>1571 マンション検討中さん

解体準備金を15000円で計算されているのは、解体総工費が100億円以上はかかりそうという試算なんでしょうか。
建替えでなく単なる解体で、そこまでかかるんでしょうか…？

[1574: 匿名さん]

入居が27年3月中旬に延期されてますね。
住める期間が短くなってる、、、。

[1575: 評判気になるさん]

>>1574 匿名さん

ほんとですね。

・工事完了年月：
＜変更前＞2026年7月下旬（予定）
＜変更後＞2026年11月下旬（予定）
・引渡可能年月：
＜変更前＞2026年11月下旬（予定）
＜変更後＞2027年3月中旬（予定）
・建築面積：
＜変更前＞7483.32ｍ2
＜変更後＞ 7489.97ｍ2
・建築延床面積：
＜変更前＞43035.45ｍ2
＜変更後＞43211.27m2
・駐輪場台数：
＜変更前＞754台
＜変更後＞771台

[1576: 匿名さん]

>>1575 評判気になるさん
微妙に建築延床面積が拡がって駐輪場の台数が増えてますね
歓迎したいです

[1577: 匿名さん]

>>1572 評判気になるさん
70年後の話なので誰にも予想できませんが、
所有権でもその頃には建て替えですから負担は変わらないですよ。

その頃には人口も減って建て替えしても二束三文かもしれず、
所有権マンションも最後まで残った所有者が解体費用を負担して崩すことになるかもしれませんね