リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/94814/
リビオシティ文京小石川　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/101644/

[1487: 検討板ユーザーさん]

>>1486 マンション検討中さん
たしかに、あとスーパーの店舗スペースもこの立地で大規模は赤字になりかねず出店したい事業者は限られるでしょうね。テナント賃料取れる地権者側は何かしら入って収益を取りたいだろうけど、オーケーのような駐車場ある立地や集客力を調査するようなところは入ってこないでしょうね。出店できるのは資金に余裕があってスクラップアンドビルド戦略をとれるイオンくらいでしょうか。

[1488: 匿名さん]

この辺は人口も増えてるのでスーパーも採算取りやすいと思いますよ。

[1489: 通りがかりさん]

めずらしく「思いますよ。」君の意見に賛成
この辺はまいばすけっと・コンビニが近くて，三徳やCOOPが少し距離があるから
でかいスーパーできたら繁盛するのは間違いない
逆にスーパー繁盛するけどマンション売れないって可能性まである

[1490: 口コミ知りたいさん]

ここは注目されることは間違いない
金額的に購入できる層もここがいいと言う層もある程度限られてるから、あとはその人たちが
結局は定借を許容できるかどうか、ズバリそこだけかとは思う

マンション自体は近年の大規模マンションの中では魅力的な仕様であることはほぼ間違いないかなと

[1491: 通りがかりさん]

メインはA棟（通り側）になるようですが、北東リビングは陽当たり悪くて、カビますかね。眺望が抜けてるのもあって日中そこまで暗くならないと思いますが。

[1492: マンション掲示板さん]

>>1486 マンション検討中さん
「収益は全て地権者のものになる」←そうなんですか？

[1493: 評判気になるさん]

>>1486 マンション検討中さん
>ここのマンションの共有部は駐車場含めて収益は全て地権者のもの
それは一体どこから出てきた話だろうか？
他にそういう物件があるのかもしれないが、普通はそういうことはないと思うんだけど。
ひょっとして聞こえない声が聞こえてきてしまう体質かね

[1494: 評判気になるさん]

>>1491 通りがかりさん
>北東リビングは陽当たり悪くて、カビますかね
朝あの辺を歩くとわかるけど、朝日がさんさんと建設予定地の塀を照らしているところをみると、陽がまったく入らないと言うことはないと思う。風通しが良さそうな素直な間取りなので湿気の心配はないのでは。逆に夏場は涼しく、冬場は断熱性が高いEH-M Orientedなので温かいと思うよ。

[1495: 評判気になるさん]

>>1494 評判気になるさん
失礼ゼットが抜けてた

>ZEH-M Oriented

[1496: 匿名さん]

>>1494 評判気になるさん
今は夏至直後だから朝日が当たるだろうが、冬は角度変わるよね？

[1497: マンション検討中さん]

>>1496 匿名さん
冬場はより朝日が当たるよね

[1498: 匿名さん]

>>1496 匿名さん

角度は変わるけど日は当たるよ。

[1499: 口コミ知りたいさん]

>>1496 匿名さん
中学理科

[1500: 匿名さん]

冬は南西から太陽が出るのに北東リビングに朝日入るの？

[1501: 検討板ユーザーさん]

>>1500 匿名さん
天才バカボンかよ

[1502: マンション検討中さん]

>>1496 匿名さんが正しい。
冬場は北東向きの部屋に朝陽は当たらない。東向でないとだめ。

[1503: 匿名さん]

>>1502 マンション検討中さん
12月9日朝７時の小石川アインス。日当たりはこれをみてご判断ください

[1504: 匿名さん]

>>1503 匿名さん
正確には手前のビルがガラス屋さん、となりが医療器具メーカーその奥がアインス、その奥にユーカリハイツの端っこが見えている。イチョウがきれいだね。

[1505: マンション掲示板さん]

イチョウ、綺麗ですね

[1506: 通りがかりさん]

きれいだけど結構くちゃいよ

[1507: 匿名さん]

>>1506 通りがかりさん

そうなの？こういう街路樹のイチョウはオスのイチョウだけが植えられていて、銀杏の実はならないのだと思っていたが。
銀杏の実においではなく、木や葉自体のにおいということかな？

[1508: 職人さん]

千川通りの銀杏は雄雌両方いるから銀杏山ほど落ちて踏まれて激臭です

[1509: 匿名さん]

港南や夢の島みたいな下水放流に起因する屎尿臭と違って、この辺で臭いが気になったことは無いけどな。

[1510: 名無しさん]

銀杏は調理すれば美味しいけど
生の潰された匂いは人によってはNGだよね
良い情報ありがとう

[1511: 匿名さん]

雌の木は2～3本あったかな。大半は雄なのでご安心ください
お寺さんのところのはまめに掃いてくれてるんでそれほどクチャくはないね、こういう民度が高いのも文京区らしい

[1512: 匿名さん]

板橋の大山で坪650、浦和のタワーで坪600以上とか言われているのをみると、ここは定借とはいえお買い得な気がするな。

[1513: 職人さん]

その「定借とはいえ」が一番の問題なんだけど・・・
地代と解体積立金がわからないと何も検討できない気がする

[1514: 匿名さん]

最近定借ばかりで気分が上がらないですね。

[1515: マンション検討中さん]

>>1513 職人さん
約70年後の解体時になって解体費1.5倍の見積もり出てきたらどうすればいいんだろうね

[1516: マンション検討中さん]

出口戦略が必要ですよね。
いつまで住み続けるか、どう売りぬくか、定借チキンレースの開幕。

[1518: 口コミ知りたいさん]

解体前になって売ろうとしても二束三文で売るに売れない
解体を迎えたら解体費高騰で追い銭必至

[1519: 職人さん]

しかも買った本人は絶対生きてないんだよなｗ
子・孫のことなんか知ったこっちゃない！ならいいのかもしれないが・・・
それに今の不動産バブルが弾けるか萎むかするとき
定借から下落しそうなんだよなぁ

[1520: 口コミ知りたいさん]

>>1512 匿名さん
大山徒歩6分の定借は330だよ。

[1521: eマンションさん]

>>1520 口コミ知りたいさん
板橋大山の坪650はすみふのタワマンシティタワーズのことかなと思った

[1522: 口コミ知りたいさん]

>>1512 匿名さん
大山・浦和が比較対象となる立地

[1523: 匿名さん]

立地的には間違いないと思いますよ。所有権なら坪700-800ぐらいしてると思う。

[1524: 匿名さん]

年2％のインフレがあると10年後は約20％、20年後は45％物価が上昇しているんだね。ご参考まで

[1525: 検討板ユーザーさん]

三井の 都心プレミアムレポートを見ると、
文京区は 対象外なのですね


https://x.com/Tokyomc6/status/1805806676949483862?ref_src=twsrc%5Egoog...

[1526: マンション検討中さん]

素人質問失礼しますが、定借って一定期間は地代増額は認めない特約等を結ぶのが一般的ですか？
ここの土地って、
共同印刷→日鉄興和？→住民
という契約関係かと思うのですが、各契約どの程度地代増額交渉され得るのかなーと、ふと気になった次第です。

[1527: 口コミ知りたいさん]

>>1526 マンション検討中さん
固定資産税額改定連動が多いかな？
あとは消費者物価指数改定連動とか
いずれにしても公的指連動だと思います

[1528: 名無しさん]

>>1527 口コミ知りたいさん
ありがとうございます。指数連動系が多いのですね…。ここはどんな契約になるのやら、、、
地代増額がなければ、定借はインフレに強く、正味現在価値に割り引くとお得かもなーとか考えていましたが、貸主側も甘くはないですね。

[1529: マンション検討中さん]

>>1528 名無しさん
そりゃそうですよ
変に借り主有利の契約にしたらすぐさま株主代表訴訟になりますもん
純資産の部が600億円そこそこの会社にとってこの土地がどれだけ重要か

[1530: 名無しさん]

>>1529 マンション検討中さん
ここは転貸？なので、共同印刷の契約相手はあくまで日鉄興和？ですよね。
日鉄興和も大規模な定借在庫リスクがあるので、在庫捌きやすいよう貸主に対してそこそこ条件交渉する動機がありそうな…ないような…
日鉄興和は早く売らないと、インカムないまま無駄に共同印刷に地代を払い続ける必要がありますよね。

[1531: eマンションさん]

>>1530 名無しさん
日鉄興和はこの土地（定期借地権）を入札でゲットしていると思います。
その際に借地料を提示（約束）済ですので、その後になって交渉というのは無いと思います。

[1532: eマンションさん]

>>1531 eマンションさん
なるほど、業者さんの如くご丁寧にありがとうございます。

[1533: 匿名さん]

>>1525 検討板ユーザーさん
港区の埋立地よりは文京区や江東区の方が都会だと思うよ。

[1534: 通りがかりさん]

>>1531 eマンションさん
お暇があったら共同印刷の財務諸表をご覧になると色々分かることもあろうかと存じます

[1535: マンション検討中さん]

配当利回りも悪くないし、共同印刷の株を買って地代の一部を間接的に配当として貰うのも面白いかな。
ただし、本業の先行きが明るくないからこそ保有不動産の有効活用を通じて多角化しているわけであり、中長期的な株価は本業の推移を見守る必要がありそうね。

[1536: 匿名さん]

共同印刷の古い白塗りの工場は歩道がったりに建っていて、近隣の環境を昭和のままにとどめてしまっていた。売っても良かったのだと思うんだけど、定期借地権としたのは創業の地を手放すのはさすがにはばかられたということなのではないかと思う。

株式会社として利益をだして株主利益を最大化するために売却を求める株主と、おそらくは工場をこのまま残したいという社内の意思とのせめぎあいのなかで出た結論が定借なのではないかなと思う。お金に困って土地を有効活用するというのとは少し違うような気がしている。