リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[1442: 評判気になるさん]

確かに文京区イコールこのマンションではないし、駅近所有権タワーマンションではないから、投機的な資金は集まらないかもしれない。それは認める。

しかし、子供が自然に受験するような雰囲気や、繁華街がないことで子供に悪いものをみせなくてもすむとか、そもそも治安がいいとか、そういう文京区が持つ特殊性があり、それを求めて文京区縛りで探している人たちがいるというのが一点目、

そして文京区縛りで物件を見ていくと、広い間取りがない、具体的には3LDKとか4LDKがとても希少であること、小規模物件が多く将来的に管理費がひどく高くなったり管理不全になる懸念のある物件がやたら多いこと、そういう不満を抱く人が多く、ここはそうした不満にうまく応えるような商品特性を持っているというのが二点目、

さらに坪単価550万というのは高いという人もいるけれど、文京区の物件は間取りの広さによって坪単価にかなり差があることを棚に置いていて、80平米台は築10年以内で坪単価6６０万台で成約しているので、決して突飛な数字ではないことが三点目

こう考えてくると、確かに理想的な物件ではないけれど（だから安い）検討には値するんじゃないかと思うんだな。それに某動画でも指摘されていたが、旧日本サッカー協会ビルの再開発マンションはおそらく目の玉が飛び出る値段になるだろう。低層階ならともかく、平均坪単価６００だの７００だのではおさまらない可能性が高い。最近は中国人も参戦してきているので価格の高騰はまだまだ続くだろう。

[1443: マンション掲示板さん]

>>1442 評判気になるさん
これを短くまとめると
「文京区は魅力的だけど
　この物件は(定期借地権なのを忘れた気になれば)少し安いだけの大規模物件」
ってことですね

[1444: 評判気になるさん]

小石川にも結構東大生いますよ
本郷より安いですから

[1445: 匿名さん]

小石川は東大生も多いし、東大OBも多いんだよ。

[1446: 匿名さん]

文京区志向民は東大とかほんと好きなんだな笑 学歴至上主義者の集まりかな。
自分は東大ではない文京区内の某大学出身で勤務も20年ほどしてたが、文京区には住まなかったな。

[1447: eマンションさん]

>>1442 評判気になるさん
文京区で4LDKが貴重なのは肌感覚で分かるけと3LDKが貴重ってのはいったいどんな統計だい？

[1448: マンション検討中さん]

俺の友達はほぼ千代田線だったわ
北千住綾瀬北綾瀬
近くに住む東大生なんかほとんどいない

[1449: 評判気になるさん]

>>1447 eマンションさん
実際に販売されている物件の数をみるとかなり少ないし、坪単価も2LDKとかと比べると高く評価されていて、需要が供給を上回っている感がある。逆に1LDKとか1Rみたいなのがいつまでも売れ残って苦戦するイメージがあるな、いつまでも店晒しになっている。

文京区って他の区と比べると需要構造が違う。単身者には刺激が少なすぎるのかもね。

[1450: 購入経験者さん]

>>1449 評判気になるさん
文京区の3LDKは供給も多いので周辺区と比べて在庫が少ないわけでもないですよ。

周辺の在庫の3LDK率比較
東京都文京区の中古マンションSUUMO掲載数
文京区3LDK179件　中古物件数合計747件　4LDK7件（3LDK率約24％）
豊島区3LDK131件　中古物件数合計515件　4LDK12件（3LDK率約25％）
新宿区3LDK217件　中古物件数合計1,254件　4LDK15件（3LDK率約17％)
台東区3LDK107件　中古物件数合計601件　4LDK3件（3LDK率約17％)
千代田区3LDK39件　中古物件数合計278件　4LDK3件（3LDK率約17％)

[1451: マンション検討中さん]

リビオ褒めるところなくて文京区のことしか褒めないの見てて悲しいｗ

[1452: 買い替え検討中さん]

ここよりディアナコートの方がいいよ。
高いけど高級低層マンションだし。

[1453: マンション検討中さん]

正誤は見てないですが、仮に正しいデータとすると文京区とその周辺区の中古3LDKの供給量については面白いデータが示されてますね。
あとは文京区3LDKの需要量が定量的に示されれば、文京区における3LDKが貴重か否か、白黒つきそうですね。

[1454: 匿名さん]

>>1453 マンション検討中さん
文京区の１LDKに対する3LDKの価格差もあまり周辺区と変わりません。
したがって、3LDK需要はあまり周辺区と変わらない、もしくは文京区の3LDKの供給が多いことが推測できます。
3LDK需要を示す明確なデータは存在しないと思うので、
今回は需要と供給によって決定されるマンション価格を需要と仮定します。
１LDKに対する3LDKの価格差
マンション価格　（単位:万円）
千代田区 1LDK5231 2LDK9842 3LDK 13293
(１LDKに対する3LDKの価格差2.5倍）
新宿区 1LDK3669 2LDK5304 3LDK6855　
(１LDKに対する3LDKの価格差1.9倍）
文京区 1LDK3497 2LDK4963 3LDK6492　
(１LDKに対する3LDKの価格差1.9倍）
豊島区 1LDK3297 2LDK4704 3LDK5914　
(１LDKに対する3LDKの価格差1.8倍)
※平成28年・東京23区の中古マンション（1LDK、2LDK、3LDK）の平均取引額によるランキング。
※国土交通省「土地総合情報システム（不動産取引価格情報検索）」をもとに編集部作成。
出典
SUUMO「東京23区 中古マンション売却・相場、価格リスト-この10年、1番高く売れているのは何区」
（https://suumo.jp/baikyaku/guide/entry/baikyaku-tokyo-souba）

[1455: マンション検討中さん]

だめだこりゃ
こんな人が仕事仲間や仕事相手にいたら困るだろうなw.

[1456: 検討板ユーザーさん]

>>1450 購入経験者さん
こちら「在庫が多いから供給がある」すなわち需要が他の区と同レベルに満たされている、という数字では物足りないですよね。

在庫が買える在庫か買えない在庫か（築年数や立地など）を加味すると実は文京区にある3LDK以上のマンションは買える在庫が少なくて、新築のリビオが希少なものになるのかも知らないですし、逆に、買える在庫が余っているのなら単純に文京区は3LDK以上のマンション需要が低いのかもしれないですし、分析する方法ってあるのかね。。

[1459: 匿名さん]

>>1452 買い替え検討中さん

ディアナコートは駐車場がほとんどないので高級マンションといえるのかどうか。
自分の高級低層マンションのイメージは地下に住戸数の60-70%の駐車場を確保、かな。
ここは110台分あるようなので駐車場の確保はしやすい。
それに価格が全然違うようだし。

[1460: eマンションさん]

みなさま、データご教示感謝です。
3LDK需要の定量的な分析はデータ不足or不存在で難しそうですが、「3LDKがとても希少であること」が間違いであることは確かなようですね。

[1461: 評判気になるさん]

>>1459 匿名さん
500戸以上いて110台か
抽選会地獄だな
ゴネまくる外国人とかいたら困るだろうなぁ

[1462: eマンションさん]

>>1459 匿名さん
60～70%無いところを叩きながら
20%しかない物件を褒めるやつヤバくね？

[1463: 匿名さん]

>>1462 eマンションさん

ディアナコートは身障者用除くと2台なので設置率は8.6%。
高級マンションではありえないでしょ。
しかも100㎡超のプレミアム住戸は優先使用権付とのことなので、一般住戸用の設置率はおそらく0%。

[1464: 検討板ユーザーさん]

>>1460 eマンションさん
文京区はファミリー世帯の転入超過が続いているから、全物件中の3LDK供給率と、子育て世帯に対して供給が見合うかはまた別の問題かな。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/documents/8574/1_1.pdf

とりあえずこの5年ほどでも、年少人口は26000人→29000人と3000人増えている。だから小学校のクラスも足りない訳で。

[1465: 評判気になるさん]

>>1450 購入経験者さん
了解、降参します（笑

元ネタは住まいるTVさんのところの面積別築年別価格の表なんだけど、そこで面積で書かれていたのをざっくり3LDKと覚えていたのが間違いの始まりかな。

リンク貼ると物議をかもしそうなので貼らないが専有面積59.69m2の3LDKというものがある時代に部屋数や間取りで語ってはいけないと気がつかされたよ。面積でみるべきだね、了解した。

[1466: 評判気になるさん]

3人家族以上がまずまず住みやすいと考えられる８0平米以上の部屋が希少と訂正しますね

[1467: 評判気になるさん]

ちなみに先ほどの60平米を割っている3LDK、所有権で億超えてますね（笑
ここ安いな

[1469: 匿名さん]

3LDKなら60平米台でも十分。それより立地にこだわりたいニーズが最近は強い。

[1470: eマンションさん]

3Lで60とか各部屋四畳半ないんちゃうか？
金がないなら千葉埼玉いけばいいやん

[1471: 匿名さん]

>>1470 eマンションさん
今時の駅近好立地ってドールハウスみたいですね。ウルトラQみたいに8分の1計画でも始まってるんでしょうか。

[1472: 評判気になるさん]

エントリー者限定サイトの限定公開間取りが追加公開されていましたね。

[1473: マンション掲示板さん]

このあたりは本当に駐車場探しで苦労するから、駐車場だけは多めに作って欲しかった。そもそも駅遠で車生活車も多いので。周辺で駐車場探すと3万5千円から4万位が最低ラインで、その価格帯だと中々空きが出ないで1km以上離れることも。。特に最近多い、大型やハイルーフの空きははほぼ皆無。

[1474: 匿名さん]

文京区は駐車場のないオープンレジデンシアの物件が好評でバリバリ売れている地域なので、駐車場の有無は関係ないですよ。

確かに練馬区とか世田谷区の駅から遠い物件は自家用車がないとどうしようもないですが、文京区はちょっと歩けば何かしら生活利便施設があるので自家用車の必要性は感じにくいです。こんなこと言うときっとで必死で反論しようとする人が出るでしょうが、肌感覚では自動車必須の土地ではないです。

多分定借物件の価格は地代を含むランニングコストにあると考えれば、空きが出れば駐車場料収入が減り、機械式なら鉄部塗装や設備更新などで結構金食い虫な駐車場は少ない方がいいでしょう。そう思いませんか？

[1475: 購入検討中さん]

>>1474 匿名さん

そうですね。
これを機会に車を手放す事も一考かな。

[1476: 名無しさん]

>>1475 購入検討中さん
何かを捨てる人生設計、辛いよね

[1477: マンコミュファンさん]

>>1474 匿名さん
おっしゃるとおりです
駅徒歩5分圏内なら駐車場は2割もあれば十分

[1478: 匿名さん]

>>1477 マンコミュファンさん
私、この辺のマンション所有しているけど駐車場潰して駐輪場にしたり、外部に貸し出す相談しているマンションあるよ、これがファクト。抽選に外れてから手放しても遅くはない。

[1479: マンション検討中さん]

>>1478 匿名さん
日本語・・・

[1480: マンコミュファンさん]

>>1477 マンコミュファンさん

リビオは徒歩10～15分だからな
しかも坂もあるぞ
小石川の全利地域と一緒にするなよ

[1481: マンコミュファンさん]

>>1480 マンコミュファンさん

全利→便利

[1482: マンション比較中さん]

>>1474 匿名さん
文京区のオープンレジデンシアにこの物件と同じ徒歩駅10分以上の物件ありますか？
同じレベルの利便性で駐車場なしで売れているので必要ないというならわかりますが、、、、、
その理論で言えば、駐車場設置率約20％のお隣にあるシティテラス文京小石川は3年近く売れ残っているので、駐車場あったほうがいいのでは？

[1483: 匿名さん]

ここの立地なら車が無くても便利に暮らせる。車が必需品だというのは地方の話であって、都心には当てはまらないよ。

[1484: 匿名さん]

多分、近隣のマンションが駐車場という負の遺産に苦しんでいるのを知らないのだろう

[1485: 通りがかりさん]

うちも枠が余ってて外部貸し出しが毎回議題になるな
安全管理上やっぱやめようってなるけど

停まってるのはベンツとプリウスばっかりだからみんな金に困ってはないんだろうｗ

[1486: マンション検討中さん]

ここのマンションの共有部は駐車場含めて収益は全て地権者のものになるので、あると問題だけが管理組合に降り掛かってくるような気がします。駐車場やテナント等の賃料が収益になる物件なら話は別ですが。

[1487: 検討板ユーザーさん]

>>1486 マンション検討中さん
たしかに、あとスーパーの店舗スペースもこの立地で大規模は赤字になりかねず出店したい事業者は限られるでしょうね。テナント賃料取れる地権者側は何かしら入って収益を取りたいだろうけど、オーケーのような駐車場ある立地や集客力を調査するようなところは入ってこないでしょうね。出店できるのは資金に余裕があってスクラップアンドビルド戦略をとれるイオンくらいでしょうか。

[1488: 匿名さん]

この辺は人口も増えてるのでスーパーも採算取りやすいと思いますよ。

[1489: 通りがかりさん]

めずらしく「思いますよ。」君の意見に賛成
この辺はまいばすけっと・コンビニが近くて，三徳やCOOPが少し距離があるから
でかいスーパーできたら繁盛するのは間違いない
逆にスーパー繁盛するけどマンション売れないって可能性まである

[1490: 口コミ知りたいさん]

ここは注目されることは間違いない
金額的に購入できる層もここがいいと言う層もある程度限られてるから、あとはその人たちが
結局は定借を許容できるかどうか、ズバリそこだけかとは思う

マンション自体は近年の大規模マンションの中では魅力的な仕様であることはほぼ間違いないかなと

[1491: 通りがかりさん]

メインはA棟（通り側）になるようですが、北東リビングは陽当たり悪くて、カビますかね。眺望が抜けてるのもあって日中そこまで暗くならないと思いますが。