リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[1241: マンション検討中さん]

>>1239 匿名さん
小石川って言っても色々あるのよ
東京も23区と都下じゃ全然違うだろ？

[1242: 通りがかりさん]

>>1216 匿名さん
近所に住んでるけど千川通りって
タクシーさっと拾えるか？w

[1243: 検討板ユーザーさん]

>>1239 匿名さん
後楽園春日駅周辺より便利なエリアは都内でも数少ないと思うで。四つの路線使えるしラクーアあるしな。茗荷谷周辺もまぁ都内平均からすると及第点というところやろう。

それ以外の小石川については特に利便性良くないやろ。
具体的に教えろ？ありすぎてなにから言えばいいくらいか分からんくらいだわ。まず間違いなく文京区の他の駅周辺はもれなく上やろな。

[1244: マンション掲示板さん]

区内2箇所に住んだ事ある近隣の庶民です。
子育て世代から見たら、立地はごく普通って感じじゃないかなぁ。

大小公園もあって植物園も近い。習い事は茗荷谷と後楽園どっちのエリアにも自転車10分かからず行ける。何だかんだ後楽園はシビックセンター含め行く機会多いと思う。

区内は狭くて急な坂もあるけどこの近辺は自転車でも走りやすいし、繁華街から少し離れて暮らしたいご家庭には丁度よいのでは。

あとは茗荷谷の中受塾とか、国立3校歩いて通えるのも大きいですね。
特に竹早幼稚園の抽選はぜひ受けたらいいんじゃないかと。

[1245: マンコミュファンさん]

https://youtu.be/FTJqTxy3sCg?si=KxB4fjfh222CZF0O

やはりリスクは地代と解体準備金ですね。ここがはっきりしないことにはなんとも言えないと思います

[1246: 匿名さん]

>>1245 マンコミュファンさん
解体準備金が真の意味ではっきりするのは解体工事発注時ですよね？
70年後の解体工事なんていったいいくら掛かるか恐ろしいわ

[1247: 評判気になるさん]

解体なんてアメリカ式に発破で壊せば安く上がるよ
その頃には人口減少で周囲に迷惑かからないだろうし

[1248: ご近所さん]

>>1246 匿名さん
解体準備金は一般的に購入した時点で毎月徴収みたい
プレジデントの記事だとこんな相場
○千代田区の50戸のマンション（70年の借地権付き）
専有面積：45.03m2～135.67m2
販売価格：6380万円～2億7790万円
管理費（月額）：7250円～2万1850円（引渡時の管理準備金あり）
修繕積立金（月額）：6750円～2万350円（引渡時の修繕積立基金あり）
地代（月額）：8332円～2万5098円
解体費用積立金（月額）：8770円～2万6420円（引渡時の積立基金あり）
https://president.jp/articles/-/69362?page=3
地代も積立金も高くなりそうな気がするけどいつわかるんだろうね

あと「自転車で10分もいけば着く」っていうのは東京の感覚じゃなくて完全に地方民の感覚です
外で同じこと言うと笑われるので気を付けましょう笑
「立地がいい！便利！子育てにもいい！環境もいい！」のがいいのだったら五丁目とかが絶対いいよ
特に子持ち家庭なら学区についてはちゃんと調べて把握しておいたほうがいいです

[1249: マンション比較中さん]

>>1239 匿名さん
こういうのを「詭弁」っていう
「小石川は便利（なところが多い）」
のと
「リビオの立地は便利」
とは全くの別
みんなが話してるのは「リビオの立地と環境」だから話ずらすのやめてください

[1250: eマンションさん]

>>1249 マンション比較中さん

同感です

[1251: 評判気になるさん]

ボロカスに批判するほど悪い場所ではないのは確かな話ですよ。

確かに広域で見ればここよりすごく便利なところとかにぎやかなところとかもありますが、メチャクチャ高いし現実問題として一般人にはとても手が出ないってことも考えないとね。山手線の内側に住むってこと自体がプレミアムなことだとわからんのでしょうね、千代田区とか港区に住んでいる人は。

それと文京区の中ではこの規模は貴重だし、将来的な修繕積立金ショートや管理不全に陥るリスクは少ないと思いますよ。悪い意味で個性的な間取りが最近多いんですが、食い込みも少なく割と素直な間取りはむしろアドバンテージなんじゃないかと。
不思議とこの話題が出るとみんな黙っちゃうんですよね。

[1252: 評判気になるさん]

多くの物件では築20年から30年で管理不全があらわとなることが多いようですね、早いと15年目ぐらいから。私は定借だけど残存期間が50年を切るまではいい値段で取引されるだろうと思っていますよ。

[1253: 通りがかりさん]

>>1251 評判気になるさん
また論点ズラしかよ
誰も悪いとは言ってない
リビオより良い立地は中々ないとか
小石川全体にすり替えとか
自転車移動前提とか
検討者を舐めてる書き込みがあるから反論してるだけだろ

[1254: 検討板ユーザーさん]

>>1253 通りがかりさん

論点って、あなたの論点は何？

[1255: 評判気になるさん]

>>1243 検討板ユーザーさん
>まず間違いなく文京区の他の駅周辺はもれなく上やろな。
そうかなあ、千石駅とか護国寺駅とか降りたことあります？
それと目白台のあたり、田中邸があるあたりとか歩いたことあります？
拓殖大学のあたりの山坂がきついあたりとか散歩してみました？

私は全部見た上で言っていますよ

[1256: 匿名さん]

文京区と一口に言っても色々なエリアがありますからね。それぞれのライフスタイルに合った土地を選ぶのが大事だと思います。

[1257: 口コミ知りたいさん]

誰が何と言おうと気に入ったエリアに住めばいい話ですよね。誰にとっても普遍的に良いエリアなんてないです。

[1258: 口コミ知りたいさん]

>>1256 匿名さん
だから誰もそれを否定してないじゃん
リビオのあるところを立地がいい、利便性が高い、大手町までドアドア20分とか言ってる輩がいるから、それに対して反論してるだけ

立地が悪くともそれで良い人はそこに住みゃいいじゃん
なんべんこの流れ繰り返すの？

[1259: 通りがかりさん]

>>1258 口コミ知りたいさん

うん、立地が悪いと思う人も立地が良いと思う人もいるから。という話でしょ。結論出す必要ないでしょ。

[1260: 評判気になるさん]

>>1242 通りがかりさん
流しのタクシーは千川通りを北の方から流してくるので駅に近くなる程空車が減って拾いにくくなります。最近は配車アプリを使っていますが、外周区とか郊外と違って空車濃度が高いのでサクサク配車されますね。

[1261: 評判気になるさん]

>>1255 評判気になるさん
千石駅は文京区最強の大和郷の最寄駅なんだが

[1262: 評判気になるさん]

>>1259 通りがかりさん

なるほど。立地の良し悪しを判断する基準に一般的な傾向等なく、この世の全ての場所が立地良くも悪くも捉えられるということですね。

だとすれば一般的な不動産の議論が成り立たないので、これ以上は無駄なようですね。
気付かず申し訳なかったです。

[1263: 通りがかりさん]

>>1261 評判気になるさん
六義園も近いですしね、、、。


話変わるんですが六義園を臨む一連のマンション（ブランズだったっけな？）が個人的には文京区で最強です。
でも中古出ないんだろうなぁ

[1264: 名無しさん]

別にリビオの立地が好きで環境いいと思ってて子育てにもいいと思ってる人がいるのは自由だけど
嘘までついてアゲアゲしてる変なのがいるから荒れてるんでしょ
「貶すほど悪くもないけど、褒めるほど良くもない」
っていう立地と環境ですよって言いたいんだよ

あといまだに小石川が！とか後楽園が！とか言う人いるけど
リビオにはあんまり関係ないからそろそろやめてね

[1265: マンション掲示板さん]

>>1261 評判気になるさん
こういうのもさ、すごいのは大和郷で
千石駅前が何かすごいわけじゃないじゃん
比べてる対象を大きくしたり小さくしたりすんのはほんと時間の無駄

[1266: 通りがかりさん]

リビオの近隣に住んでますが、ラクーアは月に2～3回は行ってますね。
ユニクロと無印良品には定期的に寄りたくなります。一風堂・銀だこ・キルフェボンなどなど、それだけのために行くこともあります。ジェットコースターはそう頻繁には乗りませんけど、たまにストレス発散のためにソロで乗ってます。スパ(温泉)は知り合いと出くわすのが怖いので正直年に一回くらいしか行かないですが、ハマってる人も多いみたいですね。
リビオからだと徒歩20分近くかかりますが、それでも行く用事がある人は老若男女問わず多いんじゃないでしょうか。
一人でサッといくだけなら、やはり自転車が良いと思います。駐輪場があちこちにあり、満室だったことはこれまでないです。
家族で行くならやはりとはになるでしょうか。都営バス(上60)も利用できますが、40分に一本しかないので大体歩いてしまいます。但し、帰り道については、20分に一本の「Bーぐる」というコミュニティバスでラクーアからクイーンズ伊勢丹前まで白山通りを北上してくれるので、そこまでバス移動することもあります。ラクーアはBーぐる千駄木駒込ルートの始発駅なので、出発の数分前からバスが待機してくれてることが多いです。

[1267: マンコミュファンさん]

>>1253 通りがかりさん
自転車前提の所だけ。
文京区民の子育て層は多分8-9割ほど電動自転車乗ってますよ。お子さん多くて車で遠くの公園行くことが多いご家庭や、習い事の送迎もタクシー（契約してると言っていたような）というご家庭もあるけど、自転車はスタンダード。

港区だと車率が高いと聞いたこともあり、自転車への印象は区によってまちまちなのかな？文京区民的には自転車移動＝ダサいみたいな事は一切ない。

住まい選びも堅実・実需層が多めな印象だからそういう意味ではこのマンションも需要そこそこあるのだろうなって見ている。

[1268: マンション比較中さん]

>>1267 マンコミュファンさん
だから詭弁はやめろって
子育て専業主婦の買い物や送り迎えが自転車なのは別にいいよ
通勤通学も自転車距離なのは無視すんの？
堅実な実需層は毎日の駅までの移動は無視すべきってこと？
もうちょっとちゃんと考えてから書き込んでよまじで

[1269: 名無しさん]

>>1248 ご近所さん
頭悪いですね
購入直後の解体準備金の額など売らんがために抑えていることも分からないんですか？
すぐに売り抜けるならそれでもいいでしょうがね

[1270: マンション比較中さん]

>>1269 名無しさん
喧嘩の売り方下手だねｗ
そもそもその書き込みで準備金が安いも高いも書いてないけど？
ほんと書き込みボタン押す前に自分がアホなこと書いてないか確認しなよ情けない

[1271: 通りがかりさん]

自転車について教えて欲しいのですが、駅の駐輪場って相当競争率高いですよね？

[1272: マンション検討中さん]

>>1268 マンション比較中さん
ごめんなさい私はあなたがレスしている元のコメントの方ではない。
1244が私の書き込みなのだけど自転車前提と書いちゃったので自転車自体は普通ですって事だけ。

通勤通学は場所によっては大変なのかな？
概ね通勤通学に不便という方は私の周りではいないと思う。さすがに山の手線内だし割とどこでも通勤通学しやすいですよ。
30-40分くらいまでに大抵皆さん抑えているんじゃないかな。

1分1秒争う富裕層の方とは感覚が違うと思うのだけど、リビオさん選ぶ層とは違うのでは。

[1273: 検討板ユーザーさん]

>>1271 通りがかりさん
年度途中の追加募集はこんな感じの一桁ですね
今回の後楽園は募集なし
https://www.city.bunkyo.lg.jp/b034/p001087.html

[1274: 匿名さん]

通勤利便性はかなり恵まれてるエリアですよ。複数駅使えてどこも行きやすい。

[1275: 通りがかりさん]

>>1272 マンション検討中さん
関係ない人なら意味不明の長文書くの控えてもらっていいですか？
内容もすごく無意味なので

[1276: eマンションさん]

>>1274 匿名さん
そうだね
後楽園は徒歩15分
茗荷谷と白山は坂道超えて10分以上
朝晩頑張れば健康にも最適
1億以上払う価値あるね！

[1277: マンション比較中さん]

立地批判されてる理由は、借地権で坪550万超える割に文京区の中でもアクセスが悪いからだろうね。
あとちょっと出せば駅からの距離が半分ぐらいになる築浅中古いけるから、大規模共用施設に高い価値を見出している人以外厳しい目になるのはしかたない。高台とか3s1kとかの付加価値があれば評価は違っただろうけど。
周辺中古
茗荷谷駅徒歩6分ブランズ文京茗荷谷12500万 築12年
後楽園駅 徒歩8分ブランズ文京小石川レジデンス 2階12,980万円　築5年

[1278: 匿名さん]

ここの立地で所有権なら坪700しますよ。かなりリーズナブル。ここが高いと言っている人は相場を知らなすぎる。

[1279: 評判気になるさん]

しないんじゃない
シティテラス売れ残ってるし

[1280: マンション比較中さん]

そうなんだよなぁ
安いと思える人が勝手に買えばいい話だからね
自分は子どもにいいってのを最優先で探してるからイマイチはまらないんだよな
せめて窪町学区で徒歩１桁だったらな
今のところ買う理由がない、なにか新しいいい情報でないかな
保育園や小児科が中にできるとか

[1281: 匿名さん]

>>1278 匿名さん
借地だから売れ残ると大変そうですね
ガンバー！

[1282: 口コミ知りたいさん]

>>1275 通りがかりさん
私はただの子育て中の近隣住民ですよ。アゲもサゲもせず各種実情を書いたまでです。
ちなみにあなたはどんな立場の方？笑

良し悪しある物件だからこそ参考材料は欲しいのでないかなぁ。リセール等は私は無知だけど私も昨年家を建てまして色々土地の口コミは参考にした。

国立は幼受が倍率低いので主体性重視教育ならお茶、竹早とりあえず出願したら良いよとか、効率重視の中受なら茗荷谷SAPIX徒歩で行けますよとか、この地区に越す親は割と興味ある事だと思いますよー。

[1283: 検討板ユーザーさん]

>>1280 マンション比較中さん

それではさようなら
御武運を祈る

[1284: 検討板ユーザーさん]

>>1270 マンション比較中さん
論点すり替えナイスですぅ～笑笑笑

[1285: マンション比較中さん]

>>1284 検討板ユーザーさん
あなた大丈夫？
「購入直後の解体準備金の額など売らんがために抑えている」ことと
>>1248の書き込みに何か関係ある？？？
恥の上塗りしていくスタイル笑えないんだけど

[1286: 買い替え検討中さん]

>>1282 口コミ知りたいさん
「さすがに山の手線内だし割とどこでも通勤通学しやすいですよ。
　30-40分くらいまでに大抵皆さん抑えているんじゃないかな。」
がまず意味不明ですよね
後楽園・茗荷谷が通勤しやすい駅なのは当然です
でもここはリビオのスレなので、そこまで遠いのが問題

そして「30～40分くらいまでに抑える」ってどういう意味？
マンション買ってから会社決めるの？
ひょっとして主婦の移動だけの話してます？

[1287: マンション比較中さん]

>>1278 匿名さん
最近の文京区の物件だと本郷三丁目駅徒歩5分以内「春日」駅 徒歩6分「後楽園」駅 徒歩8分のブランズ本郷が坪670から700だったけどほんとに所有権だったとしてここが700もする？似たような立地のオープンレジデンシア本郷壱岐坂も700超えてない
春日駅 徒歩6分のGREEN PARK文京西片は坪600なんだけど、ここが700の根拠は？

[1288: マンション検討中さん]

最近の盛り上がりを見ていると、
・注目度が高い物件
・よくも悪くも色んな人が検討層
・なんなら近隣の人も関心高い物件
というのがよくわかりますね。
結果として、売れるんだろうね。その後後悔する人が出てくるかは置いておいて、この流れは売れることには売れる。

[1289: 周辺住民さん]

>>1288 マンション検討中さん
わかる
近所の人間としては
「ここは立地最高で緑に囲まれてます！」っていう書き込み見かけて
「いやいやいやいや適当なこと言い過ぎでしょ！」って気になって見に来ちゃうスレです

[1290: eマンションさん]

>>1286 買い替え検討中さん
小受と中受の話。
子どもの通学1時間かける層は少ない。それでも難関校名門校選び放題ですよ。

親の通勤先は30-40分圏内に大抵収まってるのではないかな？それを20分とかにしたい方もいるのだろうけど、駅直結タワマンとかを選ぶ層とは違うでしょここは。

駅から多少遠くて良い、ただ通勤通学は40分くらいまではまぁ可って人が住んでいると思う。それ以上でも以下でもないのです。

[1291: マンコミュファンさん]

>>1289 周辺住民さん
注目度が高い故、色んな人が色んな立場で色んなこと言いますからね。
なんなら皆さんクソ真面目にリアクションし過ぎて、猟奇的な書き込みする人も楽しくなってきている説もあるのではないでしょうか。

[1292: 口コミ知りたいさん]

たくさん釣れるでちゅ

[1293: 匿名さん]

>>1287 マンション比較中さん
ビルに囲まれた囲まれ感がないのと、異論は出ているが少なくとも両物件より緑が多く閑静さがある周辺環境、文京区最大規模マンションらしい共用施設の充実、シャトルバス、文京区最大級スーパー併設、それでありながら高層マンションではないので建物の重量が軽く柱を太くする必要がないので凡庸かもしれないが最近には珍しい普通の間取りを実現。さらに大規模マンションだけでなく近隣で相次いで高級分譲マンションの計画があり、地域全体の伸びしろはまだあると見ている。

[1294: 匿名さん]

読んでいてかわいそうになるぐらい魅力のない内容ばっかりだな
まあ700-10%で売れるといいね

[1295: 匿名さん]

都心でありながら、これだけ周辺環境に恵まれてる立地もなかなか無いですよ。

[1296: マンション掲示板さん]

>>1293 匿名さん
シャトルバスを売りにしたらあかんと思う
辺鄙な場所にあるのを告白してるのと同じ
いつなくなるかわからないし

[1297: eマンションさん]

>>1295 匿名さん

この人が書き込むたびに物件の魅力が胡散臭くなっていくよなw

[1298: 匿名さん]

文京区でありながら、これだけ駅から遠い立地もなかなか無いですよ。

[1299: 匿名さん]

駅から遠いのは欠点ではあるけど、その分坪単価安いですからね。コスパを考えたらかなり魅力的だと思いますよ。

[1300: 匿名さん]

駅から遠い欠点に加えて、坪単価も周辺物件と比較してそれほど安くないですからね。加えて毎月地代と解体準備金がかかりますので、コスパを考えたらかなり魅力が薄れると思いますよ。

[1301: マンション比較中さん]

>>1248 ご近所さん
解体準備金と地代ってこの物件と同程度なんだろうか
大規模だからもっと安いのかな？
地代が3万程度っていう書き込みもあったけど，
もし地代3万円＋準備金2万円＋管理費1万円とかだとランニングコストもでかいな

[1302: 匿名さん]

坪単価は圧倒的に安いですよ。定借とは言えこの立地でこの坪単価で買えることはもう二度と無いと思う。

[1303: 匿名さん]

>>1296 マンション掲示板さん
住民専用で、エリアの制限もあるだろうからタクシーよりは劣るでしょうが路線バスと違ってフレキシブルに希望の目的地までいってくれるのが魅力ですよね。

[1304: マンション比較中さん]

>>1303 匿名さん
シャトルバスがフレキシブル？？？行先なんて完全固定でしょ
朝・夜のピークタイムで１時間に３本くらい，後楽園まで固定
昼は１時間に０～１本って感じでしょ
ドゥトゥールの規模ですらこんな感じだよ
https://deux-tours-bus.com/images/timetable/[e-mail]

[1305: 購入経験者さん]

>>1293 匿名さん
確かに今は、今あげた物件よりは囲まれ感は確かに少ないが、このマンションは敷地ぎゅうぎゅうに詰めた５棟構成だから今後自分のマンション群に囲まれる。
特に、Be棟C棟はほぼすべて自分のマンション群に囲まれる。
シャトルバスは管理費高くなったりバスの発車時刻気にしないといけないしデメリットはでかい。
文京区最大級スーパー併設というけどスーパー以外は駅ちかマンションの方が基本的に便利でしょ。スーパーあるとゴキブリわくかもだし
「両物件より緑が多く閑静さ」→これに関してはまあわかる。しかし、一般的に駅遠い物件は、商業ビル多い駅前物件よりは、緑多くて静かだが駅近物件より坪単価安い。
典型的な田の字の間取りはアピールポイントにはなりえないでしょ。特別悪くないってだけで

[1306: マンション比較中さん]

>>1290 eマンションさん
駅から遠いのに通勤通学を40分以内に収めるっていうのが意味不明
乗り場まで出てきて出発時間まで待って朝の千川通りを後楽園まで出て
エスカレーター上って丸の内来るの待って
って何分に見積もってるのか気になるｗ

シャトルバスって何台で運用なんだろう，１台かな
全員乗れるんだろうか？？？

[1307: 匿名さん]

坪単価は周辺物件と比較して少し安い程度ですよ。定借なのに割引率が低く凡庸な立地をこの坪単価で買ってしまうと、やり直しがきかなくなると思う。

[1308: マンション検討中さん]

まあまあ、駅から遠いけど少しは歩いた方が健康的でしょう。
少しサボりたいときはluup使えば良いし、雨ならタクシー配車かシャトルバス使えばよいのでは。

[1309: 匿名さん]

板橋大山ショックでお安く見えてきました

[1310: 通りがかりさん]

>>1297 eマンションさん

その人、白金スカイの常連さんですよ

[1311: 分析者]

このスレは、真面目に購入検討していて、むしろ、価格設定が安くなる方向で誘導したいコメントの人と、売り手やその関係者たちが、なるべく高く誘導したいコメントがコントラストがあって面白いですね。

見ていて気になったところで、

・墓の隣みたいですが、それって、価格には影響与えないのでしょうか？
ベランダ開けたら線香臭いのはみんな気にならないのかな。

・スーパーに雨に濡れないで行ける魅力は、坪単価をどれくらい上昇させるパワーがあるものでしょうか？

[1312: 口コミ知りたいさん]

>>1311 分析者さん
お墓との隣接は棟によって全然印象が異なります。
現地ご覧になられると、影響ありそうな棟となさそうな棟がなんとなくイメージつくでしょう。

[1313: 評判気になるさん]

>>1311 分析者さん
お墓ビューの物件は港区にも沢山ありますが、極端に評価が低いという印象はなく、あくまでも好き好きという程度の影響しかないように見えます。お墓ではなく裏の寺院の日本庭園に面する部屋もあるので、部屋によって差がありそうです。

>価格設定が安くなる方向で誘導したい
そういう人もいるとは思いますがむしろ買う気をなくさせるのが目的のいたずらのように思います。真に受けて買い時を逃しているうちに相場が高騰し、高値つかみを強いられた人からするとちょっと腹立たしく、対抗してポジを書き込みたくなる衝動にかられます。業者と客のせめぎあいだけがマンション掲示板だと思ったら少し単純化しすぎていますね。

完売したあとにあれは安かったなんて嘲笑うような書き込みがあるとちょっと腹が立ちますね。

[1314: eマンションさん]

1億の買い物するのに、こんなところ参考にする人なんかいないよw
ここはそれぞれの感想を並べる場所でしょ

え、、、いないよね？

[1315: 評判気になるさん]

>>1314 eマンションさん
結構いますよ。
ここを見ていると買えないって言っている人もいますね。
まあ確かに煽りを煽りと認識できない程度の商品知識で買うのは危ういという考えもあるかもしれませんが。逆に一億の買い物をするからこそ、少々怪しい場所も含めて広い範囲から情報を仕入れようとするのが人情でしょう。

[1316: eマンションさん]

>>1309 匿名さん
すみふのタワマンですか？

[1317: 評判気になるさん]

>>1305 購入経験者さん
>Be棟C棟はほぼすべて自分のマンション群に囲まれる。
だから一期では売らないんでしょう。高く売れる部屋から売っているように思いますね、販売戦略ってやつです。たぶんそれなりにお安いと思いますので待つのが吉かと。

>シャトルバスは管理費高くなったりバスの発車時刻気にしないといけないしデメリットはでかい。
費用がかかるからこそ、この規模じゃないとできない住民サービスですね。多分その辺の５０戸に届かないような小さな物件では絶対に無理で、周辺の物件に対して大きなアドバンテージになるでしょうね。バスから降りる時にちょっと自慢げな気分になるかも。

>緑多くて静かだが駅近物件より坪単価安い。
じゃあインペリアルガーデンの価格をどうやって説明するんですか

>典型的な田の字の間取りはアピールポイントにはなりえないでしょ。
全室リビングインとか巨大な柱が室内空間を狭めているとか、行燈部屋だらけとか、最近の酷い間取りを散々見てくるとすごくよく見えてきますね。買ったので満足しちゃって最近の新築物件の惨状を見てないでしょ。

[1318: 匿名さん]

間取りより立地じゃないですかね？ここの立地はかなり希少性がありますよ。

[1319: 匿名さん]

>>1318 匿名さん
確かに文京区なのにどの駅からも駅遠という点は希少ですね。

[1320: マンション比較中さん]

>>1317 評判気になるさん
条件のいい棟でも少なからず自分のマンション群と重なるし、それほど開放感あるとは思えないけどね隣り中層オフィスだし

シャトルバスで誇らしく思う？マイカーやタクシーのほうが断然よく見えると思う。

インペリアルガーデンは徒歩10分以内でそれほど駅遠でもないし、
ここより希少な「植物園横」でなおかつ「高台」立地だからね。低地で植物園近いだけのマンションとは格が違うでしょ。

最近も田の字間取りなら住不が量産してるし、所有権で坪700するような立地のマンションはそれほど絶望的な間取りも少ないよ。周辺中古は他の字多いんだから強みにはならんと思うよ。

突っ込みどころ多すぎる特にここの立地とインペリアルガーデン比べるところとかね(笑）

[1321: 周辺住民さん]

さすがにインペリアルガーデンと比べるのは馬鹿げてる
あそこは凝りに凝った真の金持ち向け物件でしょ
電車なんか乗らないしなんなら運転すらしない人たちの棲み処

[1322: 匿名さん]

いや、知り合いの居住者いますけど電車乗るし運転してますよ汗

とはいえインペリアルガーデンと比較するのはちょっとリビオへの期待値が高すぎるのではと思いますね。そもそもあちら所有権ですし。

[1323: ご近所さん]

>>1321 周辺住民さん
ちょっと流石に神格化し過ぎ
毎朝歩いて出かける人たくさんいますよ

[1324: 評判気になるさん]

>>1317 評判気になるさん
「バスから降りる時にちょっと自慢げな気分になるかも。」
感覚が違すぎて腹痛いんだが
コテハン希望

[1325: 周辺住民さん]

>>1324 評判気になるさん
めっちゃ笑えるよなｗ
（あー駅遠いマンション買っちゃったらバス乗らないと通えないよな・・・）
っていう目でしか見ません

[1326: 通りがかりさん]

ちなみに、小石川植物園はあの広い敷地の割に出入口が一つしかない。南東の角のところ。リビオのメインエントランスの真正面あたり。
茗荷谷や千石側からだと無駄に遠回りさせられている感じがして、行くのが億劫になっちゃうだろうね。

[1327: 周辺住民さん]

植物園は有料だしぶっちゃけ草木あるだけだからそんなにいかないよ
広場で弁当食って売店のアイス買ったら子どももすることなくなるしな
年パスも高校生以上からだし
基本、茗荷谷駅近くの教育の森に集まることになるんじゃない？
圧倒的に広いし小さい子用の乗り物も貸し出しもあったりするから

[1328: 匿名さん]

インペリアルガーデンも良いマンションですよね。立地はここも引けを取らないと思います。

[1329: 名無しさん]

>>1327 周辺住民さん

草木があるだけやなんて面白い感性したはりますなあ

[1330: マンション検討中さん]

ここも白山までは徒歩10分なのだが
どうせアップダウン云々って言うんだろうけど、インペリアルガーデンの千石、茗荷谷それぞれへの徒歩9分・11分と同じような道のりなんだけどね
必ず坂道を経由するしかないあっちの方が毎々きついんじゃないか
間取りも例によって住友外廊下の田の字オンパレードで立派なのは名前だけだし　今更感

[1331: 匿名さん]

リビオを上げるために田の字を上げたり、他の物件を下げるために次の日には田の字を下げたり、忙しい奴らだな

[1332: 匿名さん]

立地も間取りも恵まれてる物件だと思うのですけどね。

[1333: マンション比較中さん]

>>1330 マンション検討中さん
インペリアルを無理くり下げたところでリビオの評価が上がるわけじゃないんだけどね
インペリアルは現地見たら素直にかっこいいなと思うよ
場所はここも駅から遠い丘の上だけど「わざわざここに」感はちょっとあるから上手く作ったと思うよ
谷底大規模とは完全に別路線

[1334: 匿名さん]

>>1321 周辺住民さん
>あそこは凝りに凝った真の金持ち向け物件
私も確かに坂を登って降りて茗荷谷駅みたいな物件はそういう人しか住まないと思っていたんだけどね。最近文京ガーデンを歩いていると東南アジアの浅黒い外国人の乳母を連れた老婦人とか、道路にフェラーリが止まっていたりとかよく見るんだけど、インペのまわりじゃそういうのをとんと見たことがないんだよ。

この辺で池だの沼だの埋立地だのと散々言われていても、富裕層は高台が価値がある、ハザードマップで色がついていたら価値がないとかいう俗説をかるがると乗り越えちゃうんだなあと思った次第。そもそもハザードで色がついてないと公共の防災インフラの整備が遅れて大きな被害が出るんだよな、能登半島地震が私たちにおしえてくれたことだよね。

[1335: 評判気になるさん]

>>1334 匿名さん
見るわけないよ
インペ住人じゃないと周りなんか行かないから

[1336: マンション比較中さん]

>>1334 匿名さん
文京ガーデンは当たり前じゃん
春日・後楽園駅ほぼ直結の大規模再開発ランドマークと一緒にしたらダメだよ
インペリアルでも笑えるのにガーデンを出すのは本当にだめｗ
ガーデンとリビオの共通点は大規模＋谷底立地だけじゃん
フェラーリ乗れる層がリビオ買う？それならポルシェの上を中古で買うんじゃない？

[1337: 名無しさん]

ここの掲示板の見どころは自分は誰よりもこの辺のことを知っていると先輩づらする人が次々に現れるところだな

[1338: 匿名さん]

中古で築年数が経ってるとその分建物の劣化が進んでいるわけで耐震面を考えると避けたい。地震大国の日本で、家族が安心して暮らせる家を買うなら新築一択だと思うよ。

[1339: マンション検討中さん]

地震や災害のこと気になるなら
そんなことよりもう少し坂上を検討するのをおすすめしますが

[1340: 評判気になるさん]

新築だとその分デベの利益が乗っかってるわけで、経済的合理性を考えると避けたい。奴隷大国の日本で、生涯の経済的負荷を軽くして暮らせる家を買うなら中古も選択肢の一つだと思うよ。