リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[1151: マンション検討中さん]

>>1140 検討板ユーザーさん

それが@500ということなのでは？

[1152: マンション比較中さん]

玄関でたらバスがいてバス乗った瞬間に出発して
後楽園のエスカレーター上がったら丸ノ内線がいて
乗った瞬間ドアしまって７分経ったら大手町駅！
みたいな感覚なんでしょ

[1153: 口コミ知りたいさん]

西棟上層だとマンションを出るだけでも10分ぐらいかかりそうw

[1154: 名無しさん]

Googleマップで調べたら、リビオから丸の内線大手町駅から近いサンケイビルで最短29分（都営バスで後楽園）。家のドアからの時間と信号待ちの時間、オフィスに入る時間含めると150パー20分では足りない。

もしかしてドアドアの2つめのドアって大手町で電車降りた時の自動開閉扉のこと指してるの？w

[1155: マンション比較中さん]

細かい話だけど，物件は南側だから後楽園方面行きバスは千川通りの逆サイドを走る
物件内のバス亭なら右側からの通行の隙間を縫って後楽園へ，
びーぐると共用なら少し歩いて信号を渡ってからバス停，そこから後楽園へ
後楽園についたらついたでシビックセンター前に駐車なら待ち時間の長い信号があり，
右折して角駐車なら右折待ちが発生
しかも朝結構込むんだよなあのへん

[1156: 口コミ知りたいさん]

あり得ないとは思うけど2LDKで6,000万円前半の部屋があれば即決したいと思ってた。いくら借地権でもそれはないか

[1157: 通りがかりさん]

>>507 匿名さん
先月書き込まれたこれってリビオのマジ価格例？
だとすると6000万じゃ30平米とかになるけど

[1158: 匿名さん]

160万円/㎡の部屋があるとすると、6300万で39㎡。
一般的な2LDKだと55㎡くらいだから、8800万～　かな。

[1159: 匿名さん]

>>1156 口コミ知りたいさん
それなら業者が全部買うやろ。

[1160: 匿名さん]

定借はより価格弾力性が強い。
坪550万だと万人には納得感ないよね～。

まあここがいいというオーナー500人集める見込みがあるんでしょうね。

[1161: 匿名さん]

今どき珍しい素直で住みやすそうな間取りで窓の外に緑が楽しめる部屋から売るのはそういうことだよね

[1162: 匿名さん]

坪550なら余裕で売れそう。所有権なら坪650ぐらいしますよね。

[1163: 匿名さん]

>>1161 匿名さん
は？ただのコスト重視の田の字じゃんwww

[1164: eマンションさん]

>>1134 匿名さん

隣接マンションを合わせることで初めて増える床面積は、隣接マンションの地権者のものになるのでは…？
法規制が変わるというのも、何の根拠もないですよね。

[1165: マンション掲示板さん]

>>1164 eマンションさん
横からだけど隣接マンションとの敷地合体で面積が増えて総合設計（容積割増）が可能になるケースなんかを想定してるんじゃないかな？
これなら両マンション等しくメリットだからその成果は片方だけでなく両方が享受ってことになる。
法規制変更に根拠なしはごもっとも。
ただこれまで変わり続けて来ているのは事実。

[1166: 匿名さん]

>>1164 eマンションさん

1165さんのご指摘の通り。
法規制については、建て替えを促進するために行政が動く可能性は高いと予想している。確か中央区だかで容積率の緩和とかやってたよね。

[1167: 匿名さん]

中央区はむしろマンション抑制の方針だったと思う。

[1168: マンション検討中さん]

今度モデルルームいきます！楽しみ。一番お安い部屋でいいので、買いたい。

[1169: 検討板ユーザーさん]

>>1167 匿名さん
新築は抑制、建て替えは仕方なく支援

[1170: マンション比較中さん]

建て替え抑制してて大地震きたら責任とれないよな
地方の負動産は死に絶えて東京だけ上がり続けるんだろうか。
俺は先日，親の秋田の家が売れて一安心してるわ。

[1171: 名無しさん]

サミットが入るなら買いたいなーと思うけど、スーパーが何になるかっていつ決まるんでしょう(~_~;)

[1172: マンコミュファンさん]

>>1165 マンション掲示板さん

総合設計制度を使って容積率を増やしても、全ての建築規制が緩和されるわけではありません(例えば日影規制など)。結局建てられる建物の高さに限界があるとなれば、緩和された容積率を使いきれず、床面積は増えないことになります。
東京全体を見渡せば確かに何百件も総合設計制度やその他の特例制度で生まれた高層マンションがありますが、自分の買った所有権マンションが、老朽化後にたまたまその恩恵に預かれる可能性ってどの程度見込めるのでしょうか。少なくとも私には、新築や築浅の所有権マンションを購入する段階で、その可能性を見通すことはできません。
もちろん定借マンションの場合その可能性は全くのゼロですので質的な差があるのは理解しますが、所有権マンションのメリットとして総合設計制度等を利用した再開発への期待を持つのはやめた方がいいと思います。

[1173: 匿名さん]

ここぐらい立地が良い土地なら総合設計で容積割り増し受ける可能性も高いと思う。

[1174: マンション比較中さん]

確かに「文京区としては」どこの駅からも遠い微妙な物件を開発してくれるなら
ある程度便宜はかってあげようかなって思うかもね。
そういう意味で「都合の」良い立地って言えるかも。

[1175: 名無しさん]

>>1173 匿名さん

1172です。
1172で伝えたかったのは、「リビオ小石川と比較して他の所有権マンションを選択する理由として、老朽化後の建て替えによる恩恵を重視するのは疑問」ということです。
この物件の土地で総合設計が使えるかどうかの話はしていません。そもそもこの物件は借地なので、借地期間終了後に地主である共同印刷がどんな再開発を行ったとしても、マンション購入者には還元されないです。

[1176: 評判気になるさん]

>>1172 マンコミュファンさん
いやおれ絶対建て替えできるとか容積割増取れるなんて一言も言ってないじゃん
長文で噛みつかれても困るわ
ただ一つ言えることは、所有権は大なり小なり建て替えの「可能性」はあるけど定借は可能性ゼロってこと

[1177: マンション検討中さん]

>>1176 評判気になるさん

まあそうですね

[1178: 評判気になるさん]

>>1175 さん

何の演説をされているのか疑問ですが、ここは意見を交換し合う場であって、貴殿の考えに賛同する人を求める場所ではないのでは？都議会選の影響ですかね。

[1179: 通りがかりさん]

>>1171 名無しさん

今んとこ情報ないっすね

[1180: マンション掲示板さん]

>>1168 マンション検討中さん

一番安い部屋でいくらくらいですかね？

[1181: 検討板ユーザーさん]

ズバリ、6,000万円でしょう。

[1182: マンコミュファンさん]

>>1175 名無しさん

ってか元々>>1103の所有権も借地権も70年経てば建て替えになるのは変わらないってレスに対して、いやいやそうじゃないだろうということから始まってるんですよね。
なので誰も建て替えによる恩恵を重視してるわけではないですよ。所有権と借地権の建て替えに関する違いを議論してただけで

[1183: マンション検討中さん]

最近エントリーしたんですが、もうMRの受付始まってるんですか？

[1184: 匿名さん]

70年定借→　最後の20年が心配（子・孫世代？負動産でなければよいが)
所有権→　建て替えられるかどうかわからない。最後どうなる？

まあどちらも70-100年後の不安はあるな。いずれも40年ぐらいまでに売却が良いと思うが、その時の売りやすさやリセール考えるとやっぱり所有権のほうがリスクは少ないのではと自分は思う。

[1185: 匿名さん]

売値はケチな一割引
さて地代はいくらになるかなー！

[1186: マンション検討中さん]

同じ価格で、同じ立地、設備の所有権物件があるなら間違いなく所有権。
それなのにわざわざ定借を選ぶ人は、予算制約があるけどちょっと背伸びしたい人たち。定借のリスクに見合う背伸びになっているか、見極めが必要。

[1187: 評判気になるさん]

価格でてましたね！
坪単価550万円ほど！
70平米で余裕で1億超え！
定借だしとかおもて普通に夢見すぎました！
ここ、文京区でした！
お疲れした！

[1188: 口コミ知りたいさん]

旧TwitterことXより拝借
くぅーーーーーーーー

[1189: 匿名さん]

所有権なら坪700近いと思いますので、坪550なら普通に売れると思いますよ。

[1190: 通りがかりさん]

>>1189 匿名さん

そもそもグロスで1億とかローン組めないので坪700が500になったとて何も変わらんでげす
皆さんお金持ちで羨ましいでげす

[1191: マンション検討中さん]

どこに価格載ってます？

[1192: 評判気になるさん]

>>507
ひと月前に出てますけどね
定借で1億か
せめて窪町学区ならなぁって感じかな
私は買わないですが皆さんのご意見楽しみに拝見します

[1193: 匿名さん]

ローンで買うよりも文京区に住んでいて近隣の環境がよくわかっている人が買うのでは。
駅距離で全てが決まるならユーカリHやレジデンスの価格を説明できないと思う。

[1194: 匿名さん]

この価格ならシティテラス文京小石川の方が良くない？シティハウス文京茗荷谷レジデンスの中古とか3ldk9580万円だしそっちでもいい
賃借権ならブリリアシティ西早稲田の眺望良好な最上階9280万で買えるしな。ブリリアシティ西早稲田いいマンションだけど借地権だからあんまり上がってない。
売りづらい文京区の駅から遠い物件でなおかつ借地、相当市場がよくないとリセール悪そう

[1195: 名無しさん]

>>1193 匿名さん
個人的には、土地を知ってる区民は手を出さない気がするなぁ
今自分が住んでる場所よりここのほうが立地よくなること多くないでしょう
大規模が好きな他区民が買うんじゃないかな

[1196: マンション検討中さん]

再開発ガチャなんてよくある話

[1197: 匿名さん]

定借っていっても1割程度の初期負担減前提だと、
住宅ローンの代わりに地代をローンで払ってるようなもんだよな。
リセールが悪くなるのと、解体費を負担させられる分損していると感じる。
立地が素晴らしいなら別だけどここは微妙だし。

[1198: マンコミュファンさん]

>>1075 マンコミュファンさん
ルサンクはまた特殊なのでは？
坂が多い区内でも電動自転車での通行をみんな避けるレベルの狭い急坂。そこに建物をギリギリまで建てて車寄せを作らないなど、通行に危険が出るから地域からの反対が生まれていたと思います。

▼住民側の話と経緯
http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/newsletter/NewsLetter-20110524...

ただ文京区は割とそれなりにリベラルに物申す風土ではあり、近くの竹早公園の建て替え工事は今反対運動が出てたりします。

あと柳町小学校は令和9年まで改築工事予定なのでそこもお子さんの年齢によっては検討要素かも。
窪町など人気学区は子どもが多すぎて教室が足らないなど問題もあるので、中規模校が良いねの声は最近よく聞きますね。

▼文京区小学校の改築スケジュール
https://www.city.bunkyo.lg.jp/documents/8525/202432514642.pdf

[1199: 検討板ユーザーさん]

買う買わない言ってる間にもう　地下で進んでたりして。

[1200: 匿名さん]

>>1195 名無しさん
>土地を知ってる区民は手を出さない気がする
多分駅距離のことを念頭に行っていると思うんだけど、小規模で管理費もショートして老朽化の進んだマンションが多いという文京区のマンション事情を考えるとそうとも言い切れない。所有権の利点だと主張している人がいるが、小規模過ぎて肝心の建て替えは全然進まない。

最近の新築はというとバカ高い上に全室リビングインとか柱の食い込みがエグいとか客をバカにしたような物件も多い。
一方でこの地域は買い物利便性も非常に高いし、工場街だった地歴はあるが今はマンション街に生まれ変わって地域の評価も近年高まっている地域。戸建てを売ってここに住む人は多いだろう。