リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/94814/
リビオシティ文京小石川　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/101644/

[1036: マンション掲示板さん]

>>1029 マンション比較中さん
今の流れは銀座徒歩圏売り

[1037: 評判気になるさん]

すみません、教えてください。茗荷谷周辺でなるべく安く美味しくパスタが頂けるのはやはりサイゼリヤでしょうか。

[1038: 名無しさん]

>>1037 評判気になるさん

(茗荷谷駅近辺は分からないので正面からの回答になっておらず申し訳ないのですが、この物件の近辺のイタリアンだと、)
・青いナポリ
・ファミグリア
・レガール
・ラ・プティットグリュ
は美味しかったです。
流石にサイゼリアと比べてしまうと、どこも安くないですが。

[1039: マンション掲示板さん]

安くて美味しいパスタなら池袋はどう？
十分徒歩圏です＼(^o^)／

[1040: 周辺住民さん]

「安く」のレベルが人それぞれだと思うけど
・駅前の五右衛門
・サイゼリア
・播磨坂のペッシェ
・播磨坂のタンタローバ
・三徳先のコパン
・千川通りのラベッカータ
あたりかな。チェーン店以外はパスタ1500円～って感じやけども。

[1041: 名無しさん]

5000円位するかと思ったわ

[1042: 周辺住民さん]

タンタローバとラベッカータは夜のコースで10,000円前後だね
両方とも非常においしい

[1043: 匿名さん]

中華は千川通り沿いの萬盛園
どの料理も美味しいけど炒飯がいい。
びっくりな町中華

[1044: マンション検討中さん]

>>1043 匿名さん
萬盛園私一回だけ行ってチャーハン頼んだら白米の白いままの部分と味のついた部分が混ざってて、また固かった経験があります。

きっとたまたまでいつもは美味しいのでしょうね。もう一回行ってみます

[1045: 名無しさん]

中華なら、春日の胡一刀四代目も美味いよ。

[1046: 検討板ユーザーさん]

>>1045 名無しさん

川国志も美味しいね

[1047: 匿名さん]

>>1029 マンション比較中さん

[1048: 評判気になるさん]

現地の写真をアップロードします
現地の南側隣のオフィスビル方面から

[1049: 評判気になるさん]

どこかわかるように電柱も入れた同じ場所のショット

[1050: 評判気になるさん]

建設現場の銀杏の木の間が開いているのは工場の搬入口があり、ロール紙を載せた大型トレーラーが入構する場所だったから。
おかげでマンションが街路樹で日陰になりにくい

[1051: 評判気になるさん]

連投失礼、これで終わりにします。
歩行者の視点でいくと、銀杏は歩道の広さに比して非常に太く、高さもあってかなりインパクトがある。柳町小学校あたりまでこの並木は続きます。

確かに仙台みたいに全国的にみてもすごく緑の濃い地方都市と比べればしょぼいかもしれないけれど、千川通りのこの辺は街路樹の密度が濃く、緑は濃いと感じます。冬は落葉しているので、今度は通りにさんさんと日が注ぎます。秋は黄金のように黄色く色づいた銀杏を楽しめます。

[1052: 評判気になるさん]

そうそう、言い忘れましたが裏のお寺には広い日本庭園があって、マンション西側の植栽部分と連続したランドスケープを形作る予定のようです。

駅から少し距離があるため、のんびりとした空気の場所です。
それを楽しめるかどうかは個々の評価につながるんじゃないですかね。

たぶんこの辺に住んでいる人が飲みたかったら、後楽園駅から歩いて帰る途中でダイエーに寄って惣菜とお酒を買って帰るんじゃないでしょうか。地方から出てきた独身男性が、寂しい心を癒すガールズバーもないですし（後楽園駅前にそれっぽいスナックが一軒だけあるにはある）、スノッブな嗜好を満たすような贅沢な飲食店もないです。奥さんと子供の笑顔が何よりも好きな人に相応しい土地だと思います。

[1053: 口コミ知りたいさん]

>>1052 評判気になるさん
ほんわか書き込み、楽しく読ませていただきました(^^)
立地や環境にふさわしい素敵な郊外ライフが楽しめそうですね

[1054: 匿名さん]

都心でこれだけ緑に囲まれたエリアはかなり希少だと思いますよ。

[1055: 評判気になるさん]

>>1054 さん

またそういう言い方するから反感を招いて物件の印象が悪くなるんですよ。共有してくださった写真にもあるように千川通りの並木はそれなりのものありますが、あくまでも面してる通りの街路樹レベルとしては存在感があるもので、建物が緑に囲まれてると言えるレベルではないし、ましてや希少とも言えるレベルではありません。
プラウド小石川の囲まれ具合なら理解できますが、、

[1056: 周辺住民さん]

>>1054 匿名さん
このひと逆に他不動産屋の工作員じゃないかと思ってるわ
物件の印象めっちゃ悪くなってるもんｗ

[1057: 口コミ知りたいさん]

>>1050 評判気になるさん

日光の向きを見るに、この写真は早朝に撮られたものですよね。
北側のA棟の低層でも、朝は気持ちのいい日差しが差し込んできそうですね。

[1058: 匿名さん]

池袋のアウルタワーから大手町駅とリビオシティ文京小石川から大手町で検索すると大手町駅までの所要時間はほぼ同じなんですよね。アウルタワーの周辺環境とここの周辺環境、教育事情、比較してみるべきだと思います。

定借とはいえ坪550、その価値は高いのでは。賃貸利回りはどうだろう？

[1059: eマンションさん]

>>1058 匿名さん
高島平団地から大手町も所要時間同じくらいだよね

[1060: マンション比較中さん]

「定借とはいえ」って何ですか？
「定借だから安い」んでしょう？
あとリビオは本当に駅から距離あるから所要時間とか距離とか推しても意味ないと思いますよ。

[1061: eマンションさん]

ロケーションに関して色々ネガティブ意見もありますが、23区内かつ山手線内側の建ぺい率で、ゆとりとか余裕のあるオフセットを求めるのが厳しいですよね。
ほとんどのケースで道路沿いか、そうでないならほそーい道に入ることになります。
多摩エリアや千葉神奈川あたりの郊外のような車歩道分離の広い道を求めること自体が厳しいですよ。
まして居住区として古き良き富裕層からも人気の文京区で大規模分譲できる土地も限られてる中で、並木道が目の前で500戸ってだけでも充分貴重かなと。
駅から遠い点をどうとるかですが、個人的には郊外駅遠なら懸念ですが、都心かつ山手線内側であればどうとでもなるってのが感想です。笑
予算的に合えば低層階でも検討したいですが、定借とはいえどうせ郊外駅近より狭くて高いんでしょうね。。

[1062: マンション検討中さん]

リセールに関する評価はネガティブな意見が多数派だと思うのだけど、仮にこれから先30年、40年と供給要因で首都圏のマンション価格が上がり続けるシナリオを想定した場合、評価は変わってきますかね？
もちろん需要要因も考慮が必要ですが、あくまで「仮に」の議論です。

日経：首都圏マンション、工期3割長く　人手足りず価格も上昇
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC11AHY0R10C24A4000000/

[1063: マンション検討中さん]

>>1062 マンション検討中さん

価値が上がるというよりは、おっしゃる通りで、価格を上げざるを得ないというのが正しいと思ってます。これは都心郊外限らず。まぁ、上がるというより、下がらないというイメージかなと。少子高齢化とGDP低下から、人手不足と資材不足も好転するとは思えないので。ただ、価値だけの話をすれば、やはり都心駅近ハイスペタワマンということになるのかなと思ってます。時代変われど、駅近と利便性と高ステータスは富裕層からは普遍の人気要素ですからね。そもそも実需向け物件は残債割れしなければ御の字ではないでしょうか。

[1064: 匿名さん]

>>1059 eマンションさん
高島平団地は三田線で約40分ですね、ここは30分
文京区は駅から遠くても駅に着いてしまえば山手線内側なら大体近い
そこをどう考えるか
慣れると後楽園駅までの距離もそう遠く感じなくなる

[1065: 口コミ知りたいさん]

>>1062 マンション検討中さん
ご懸念のとおり、ネガティブ評価が加速しそうですね。。。
所有権との差がますます拡大しそう
このマンションと心中する覚悟が必要になるでしょう
予期せぬライフスタイルの変化などで他のマンションに買い替えざるを得なくなったときのことを考えると恐ろしい

[1066: 検討板ユーザーさん]

>>1063
>>1065
ありがとうございます。
都心は定借以上に所有権マンションがあがる、という点は同意です。
一方で、都心の所有権マンションの値上がりが続けば、都心の物件には手が出せない層が増えてくるかと思います。そうした際に、相対的に割安に見える都心の定借マンションのニーズって今以上に出てくると想定され、仰られるように価格が下がらない、または定昔なのに購入価格より高く売れる可能性もないでしょうか。
もちろん、今、定借を買ったらたらればの話で、今所有権を買うなら縁のない話ですが。。。

[1067: マンション検討中さん]

>>1066 検討板ユーザーさん

事例を探せばそれなりに出てくると思いますよ。ただ前提として、建物自体のブランドある、立地が良い、残借地年数が長い等が大いに要因としてあると思うので、その辺りを加味して考えた方が良いと思います。

[1068: 匿名さん]

マンション価格がずっと上がるとみんなが信じれば、70年後価値が0になる定借より、70年後も購入価格ぐらいの価格で売れるであろう（もちろん相対的な価値は半減してるわけだが）所有権１択だよね、となると思うが。。。

[1069: マンション検討中さん]

まぁずっと住む前提にしても借地権は難しいですよね。
人によっては70年もいらないでしょうし、その場合は価格が高く感じてしまう。死ぬ間際で売るかといっても残年数によっては売れない可能性ある
所有権であれば、最後は売ってしまってそれで少しだけリッチな余生を過ごす的なことできますしね

買った場合は5年10年くらいで値下がらないうちに売ってしまうのがいいのかな

[1070: マンション掲示板さん]

>>1068 匿名さん
さすがに築70年のマンションが70年前と同じ価格にはならんでしょう。。

マンションに限らず、モノは高すぎたら買える層が限られます。都心タワマンを除けばほとんどのマンションは実需目的の購入なわけで、メインターゲットはサラリーマンか公務員です。マンション価格と共に給料が爆上がりしなければ、単純にローンが組めなかったり、資金計画上諦めざるを得ず、買えません。実際は給料は爆上がりしないでしょうし、税金で手取りもどんどん減ります。おまけに物価上昇。部屋数売ってナンボのマンションですから、ターゲットのお財布事情に不相応すぎる価格設定は本末転倒です。高騰はぼちぼち頭打ちにせざるを得ないと思ってます。なので、特に実需物件は価格が上がり続けるという考えは所有権だろうが定借であろうが危険だと思います。

[1071: マンション比較中さん]

定期借地権についてはこちらのnoteにまとめてくれている内容がわかりやすかったです（正確性については担保しません）。

https://note.com/2ldk18/n/n7b2c026a288d#6e27a4fd-370d-468f-ae0a-e8b260...

「最終的に手放す」のであれば、この試算によると残り40年まで、できれば残り50年に売るのがよいとのことですので、20年ないし30年住むだけのためにここを選べるか？ということになるでしょうか。
残り40年で所有権物件の半額になる場合もある、という可能性を考えると、今のところ自分はなかなか借地権に手を出せないでいます。

[1072: 通りがかりさん]

>>1068 匿名さん
大前提、近隣の所有権マンション買える人は、仰るとおり所有権一択だと思います。ここの検討層は、近隣の所有権マンションだと予算オーバーだけど、それでもこの辺りに住みたい人たちが中心なのではないでしょうか。

[1073: マンコミュファンさん]

>>1066 検討板ユーザーさん
購入価格より高く売れるか安く売れるかを判断基準に置くのは、残債を清算できるかどうかという点では意義があるのでしょうが、万が一の際に買換ができるかどうかという点ではあまり意味ないように思います
素人意見ですみません

[1074: 匿名さん]

>>1070 マンション掲示板さん

1068は

>マンション価格がずっと上がるとみんなが信じれば

という前提の話。>>1062さんがそういうシナリオでどうか、と言っていたので。

[1075: マンコミュファンさん]

既出かもですが、小石川といえばかのルサンクのイメージが強すぎて全く近隣住民に良いイメージないのですが、ここは大丈夫そうなんですか？

[1076: 匿名さん]

>>1071 マンション比較中さん

>デフレ時代は寝て起きたら物の価値が下がって円の価値が上がっていたので、不要な土地はバンバン売却して円に変えるのが吉でしたが、インフレ時代になると逆転します。

インフレ時代になって地主さんも「土地は所有してる方が得」となったわけね。
それはマンションを購入する側もロジックは同じだよねえ。

[1077: 評判気になるさん]

>>1073 マンコミュファンさん
売却価格を判断基準の主軸に置くという話ではなく、あくまで定借の弱みであるリセールについて、価格の切り口から弱みにならないシナリオもあり得るか、頭の体操をしておりました。

[1078: マンション比較中さん]

ほんとこの辺の物件は10年でちょうど2倍くらいまで取引価格上がってる感じです
地主としても持ちながら運用したくなるのも当然ですね
リビオ買うのと駅前の中古を比べようと思ってみてみたら
比べられないくらい上昇して早々にやめましたｗ

[1079: マンション検討中さん]

>>1077 評判気になるさん
ならますますノーじゃん
自明

[1080: マンコミュファンさん]

>>1070 マンション掲示板さん
お話しごもっともだと思いますが、コロナ後ずっと同じ状況ですよね。。。

[1081: マンション比較中さん]

「実需物件」っていう表現も微妙だなぁって思うよね
これって正直に言えば「投資で買っても得しなさそうだけど、値下がりしても気にしないで死ぬまで住むならまぁいいか」っていう
「投資としては旨味がない物件」ってだけでしょ
いい物件ならみんなが住みたいって考えるから価値もあがるじゃん
定期借地権はそこにマッチしてる気もするよね

でも結局のところ地代がどれくらいかかり続けるのか？がすごい気になる
リビオっていくらくらいになるんですか？

[1082: 匿名さん]

>>1081 マンション比較中さん
そうですね、上物価格は高止まりとして、土地代は別かもしれません。
ゆえの所有権ではなく定借での販売増加ですし。
定借の一番のメリットは、結局は購入価格が安いという一点に尽きますが、それすらも高いとなってくるともはや異常ですわ・・所有権と比べて安くとも、マンション相場として高いなら実質意味がない

[1083: マンコミュファンさん]

>>1081 マンション比較中さん

おっしゃるとおりですね。
そもそも、多くの人は購入したマンションに住んでライフプランに応じて売却するという心持ちだと思います。そして買う物件の対象は、売却する際は少なくとも残債割れしないだろうというもの。
これが実需の理想の姿だと個人的に思いますし、死ぬまで住むものを前提としたもので売却する際は足が出るものを実需と表現されるのは甚だ違和感ですね

住まずに売却あるいは賃貸、これは実需でなくて投資なのは理解できますが

[1084: マンション掲示板さん]

今日は不動産の定休日なのでいつもの緑囲まれ希少立地さんの無根拠アゲ投稿ないですねw

[1085: 匿名さん]

>>1084 マンション掲示板さん
不動産屋ではないですが、別の人も話している通り、どこいっても狭い山手線内側にしては並木道が目の前の大規模マンションってだけでも個人的には希少です。