リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976
所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ
総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
期間満了時に更地に返還することが条件です。
建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権 共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台
工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）
バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2
TOKYOの「美知なる森」に清む。
日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。
TOKYO Bunkyo well-cation
古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。
- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4
敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大
※文京区最大
山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/94814/
リビオシティ文京小石川 モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/101644/
[スレ作成日時]2024-02-23 00:59:32
リビオシティ文京小石川ってどうですか？
| No.101 |
by 評判気になるさん 2024-03-02 20:41:38
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削除依頼
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| No.102 |
パークコート神宮前は分譲時検討したが、あそこは最近の定借と違って地代前払い（分譲に乗っける）をほとんどしなかったために地代が高かった。
モノはとてもよかったよ。隈研吾さんデザインだし。 |
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| No.103 |
>>101 評判気になるさん
所有権と違って賃貸利回りもいいし、売るよりは持ち続けて貸した方がいいでしょう |
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| No.104 |
築50年で建て替えもできず管理も杜撰では二束三文ですよ。文京区には管理の行き届いた分譲って指折り数えられるほどしかありませんよ
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| No.105 |
利回りが良いかどうかは坪単価次第でしょう。
何を言っているんだチミは。 |
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| No.107 |
>>105 評判気になるさん
要するに欲張りな投資家にかっさらわれる危険性が少ないってことです。この手の大規模は投資家が買っていくので未入居物件が多く近隣の商業施設で閑古鳥が鳴く事態になっているケースもあります。ここは子供の歓声や穏やかな家族の姿で溢れるでしょう。 |
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| No.108 |
30年経って実勢価格で相続したとしましょう、所有権よりは遥かに有利で、その後の賃貸収入は所有権マンションと同じか、大規模な分周辺物件より高く取れるかもしれませんね。
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| No.109 |
キャピタルゲインを狙った投機的マネーが入りにくいのは幸いかと
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| No.110 |
容積率は絶対の指標じゃありませんょ。
改定改定改定、緩和緩和緩和で来てる変遷知らないのカナ？ そりゃそうだよね。政令変えないと、東京が朽ちた廃墟になっちゃうヨ。 |
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| No.111 |
メリット：
・投機マネーが入りづらい ・土地部分の固定資産税がかからない ※所有権でも居住用なら土地部分は1/3に軽減されるが。。 デメリット： ・キャピタルゲインはほぼ望めない（販売価格による） →実例：PC神宮前、ブリリアシティ西早稲田 等 ・インフレに弱い ・解体準備金の増大リスク ・毎月の地代がかかる ・住戸の売買に一定の制約がかかる場合がある ・建て替えによる資産爆増チャンスがゼロ（追い出される） |
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| No.112 |
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| No.113 |
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| No.114 |
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| No.115 |
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| No.116 |
小学校問題も深刻だけど、この規模のマンションができるとなると保育園も何園か新設されるのかな？少し調べただけだけど、文京区は0歳は比較的入りやすそうだけど、1歳以降で新規入園となるとかなり遠い園や兄弟別園も全然ありえそう。
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| No.117 |
この辺は築浅で平米4500円の賃料が取れる土地なので坪単価500万なら大勝利だと思うな。インフレになればさらに賃料水準が上がるし。
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| No.118 |
一見外廊下に見えるレイアウトだけど廊下の柵部分は壁になるかもね
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| No.119 |
>>116 匿名さん
小石川幼稚園が認定こども園になるからキャパ上がるよ。 最近は保育園の定員割れが起きているから以前のような難しさはないかな https://ensagaso.com/column/article/15604 |
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| No.120 |
幼稚園も小学校も溢れていますよ
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| No.121 |
定借の物件って、所有権の物件と異なり、住宅ローンで不自由するイメージがありますが、気のせいでしょうか
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| No.122 |
>>121 マンション検討中さん
70年ローンでも組むつもりか？ |
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| No.123 |
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| No.124 |
本質的には初期費用がかかる超長期の賃貸契約みたいなもんだな
解約時（売却時〉のリスクが高すぎるので それを補える価格だったら検討するわ |
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| No.125 |
売り買いは所有権より苦労するでしょうね。
残存５０年とか４０年じゃ住宅ローンも付きづらいのでは？ →将来的な売却ターゲットから実需が激減するというコト。 |
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| No.126 |
残存50年はまだまだ大丈夫でしょう。
残存20年切るとおそらく売却が難しくなる。 残存30-40年ぐらいで売るのがよいかと。残35年なら若い世代が定年までの住居として買うのによい選択になると思う。 |
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| No.127 |
残20年でも20年分の賃料を現在価値に割引いたぐらいなら売れますよ。投資で回るので。
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| No.128 |
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| No.129 |
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| No.130 |
普通に考えたらわかるんだけど、
あと３０年とか４０年で取り壊して土地も残らないと分かってる区分に ３５年ローン組んで実需で住むのか？って話だよ。 自分事として考えればおのずと正解は見えてくるだろう。 |
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| No.131 |
「海」か「森」以前に「所有権」か「借地権」の方が遥かに大きいとは思う。
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| No.132 |
キャピタルゲインが狙えない分、逆に値下がりリスクも小さい。値下がり局面では定借の方が優位ですよ。
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| No.133 |
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| No.134 |
>>132 匿名さん
優位というか下がる部分が少ないってことだよね |
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| No.135 |
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| No.136 |
ここは駅遠且つ定借なのに高そうなので、
グリーンパーク文京の方が良くないですか 購入層がちがうんですかね |
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| No.137 |
ま、文京区で大規模、共用施設充実しているマンションはほとんど無いので、値段次第ではありますが、希少性はあるので、10年住んでも相場が変わらなければ買値と同額では売れると思いますよ。
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| No.138 |
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| No.139 |
定借物件のローンを切り口にした論点って、新築購入時と中古売却時の２つ分けて、ざっくりこんな感じですかね？(異論・補足ウェルカムです)
【新築購入時】 ・一部銀行では取扱いがない(SBI等)ため、所有権対比、銀行の選択肢が減る(どの程度か？) ・一部銀行は審査基準が厳しい(smbcの借入上限は5,000万等) 【中古売却時】 ・売却時の残存年数によっては、買い手のローンがつかない(＝売却価格減のリスク) ・(所有権も同じだけど)購入時→売却時の下落幅次第では、残債のリスク |
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| No.140 |
株と同じでハイリスクハイリターンの株もあればボラティリティの低い安定した株もある。どちらがいいとは一概に言えないしポートフォリオを考えれば両方持っても良いのらですよ。
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| No.141 |
現地周辺散策したところ、住環境としては程よい印象を受けました。
定借の各リスクを織り込んだ妥当な価格設定であれば、購入もありだと考えています。 一方、割高な価格で買うと、所有権以上に後々痛い目をみるので、そこはきっちりブレーキ踏む必要がありそうです。 金融政策の転換も囁かれ、不動産市況への影響も多少は考慮しそうな時期の大規模販売、どんな価格設定になるのか楽しみです。 |
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| No.142 |
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| No.143 |
坪500の前半ぐらいならその辺の所有権よりはかなりリスクは低いと思う。
所有権だと多分この辺なら今新築で出るとすると坪700とか平気でつけてくるはず。もちろん賃貸利回りなんか期待できない。現地を見てくる途中でピアースの現地をみたら営業と商談中の客が何組も立っていて驚いた。市場は加熱している。 |
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| No.144 |
タワマン、駅近／駅直結という要素は欠けているが、文京区最大級、地域のランドマークという魅力は大きい。巨大なファサードは千川通りを通るたびに、あのマンションと皆が口を揃えて話題にするだろう。将来価値の先食いが少ない価格であれば人気の物件となるだろうな。
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| No.145 |
どんなにお安くても57平米のお部屋で7,000万は超えてきますよね...500世帯以上もの人がそれだけのお金をマンションに使えると思うと何だか信じられないような気持ちです。マンションバブルが続く限りは手が出せないです。
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| No.146 |
播磨坂の小石川パークコートが2億で出ているのを見て失礼ながらこんな高くて築浅でもない物件誰が買うんだ？と思いました。2億あるならまず新築を検討しませんかね。今の不動産価格は狂っています。
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| No.147 |
播磨坂の小石川パークコートは所有権ですからね。借地権なら1億でしょう。
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| No.148 |
不動産屋は売るのが仕事だから自分の担当物件をどこよりも魅力的に思わせ買いたいという心理にさせてくる。これまで借地権メリットの説明を随分と聞いてきたけど正直なところ未来のことなど誰にもわからないわけで、"やっぱり所有権しか勝たん"という価値観になっている可能性は大いにあり得る。価格次第だが、借地権は賭けである。
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| No.149 |
借地権物件が資産的に劣るのは明らかだと思うけど、所有権物件も新築時から建て替えに向けたゴールを設定するようにしないと将来、限界マンションだらけってことも。国土交通省が修繕積立の値上げ設定にメスを入れるみたいだけど、いつまでも修繕で維持できるわけではない。
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| No.150 |
最後に壊すのが見えてると、修繕なんて最低限でいい、ってなるから築年数に比例してボロボロになるよ
限界マンションまで引っ張られないよう、数少ない好立地の駅近などの所有権が好まれる 行政が都市計画上ほっとけないからね |
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| No.151 |
播磨坂の小石川パークコート（なんか好きだなこの間違え方）の取引事例をみると直近で坪600万台前半ぐらいで、昨年は500万台後半だった。地域ナンバーワンランドマーク物件であることやタワー物件である点は優れているが、築33年と古く総戸数が146戸と規模的に今ひとつ感がある点でリビオシティよりもかなり劣る。それでもこの価格で取引が成立してしまったのだから昨今の相場は恐ろしい。
文京区の賃料水準は今のところかなり上昇してきているので、いずれこの高値も正当化されることだろう。 |
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| No.152 |
70年後に更地にするんやったらいらんもん付けたりせんとシンプルに安く売ったらええのにな
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| No.153 |
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| No.154 |
>>152 匿名さん
内見した時にときめきのある物件って貸すにしても売るにしても高値で成約するという法則からすると、雨風がしのげればいいというのはどうかなあ 土地部分がないネガティブ要素をカバーできるときめきを我々がどれだけ感じられるかによって、適正価格は変わるだろう |
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| No.155 |
中にはあったらいいなと思う施設もありますが維持管理をしていくことを考えると必要最低限でいい気がします。将来的に不要になって廃止したい時に住人たちで揉めたりするのも面倒ですし。
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| No.156 |
>>155 匿名さん
送迎バスと植栽が金食い虫かな、バスは文京区から要請があったしBぐるのバス停がもし使えるならば逆にアピールポイントになる。植栽もときめきポイントになるし、他の物件との差別化に寄与するのでありかな。住民用ジムは近隣に有料フィットネスが増えると廃止になるかもしれない。ラクーアまで歩けばかなり充実したジムが使えるしね。 |
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| No.157 |
小学校問題が続きそうですよ
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| No.158 |
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| No.159 |
>>144 匿名さん
駅からかなり遠いからわ一階に魅力的な施設が入ればともかくそうじゃなければただの大規模マンションで「ランドマーク」にはならないと思う |
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| No.160 |
>>159 名無しさん
あのやたら広い間口を見たら見解が変わると思う |
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| No.161 |
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| No.162 |
魅力的な物件だけど高掴みさせられる感が半端ない
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| No.163 |
札幌の新築マンションでは下落が始まっているそうです。住居として購入する人たちの取得金額が適正価格を超えてしまったようで買える人がいなくなってきたそう...東京はまだ投資目的で買う人がいるでしょうからすぐには下落はしないだろうけどこの先どうなるでしょうね。
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| No.164 |
資産性がないうえに駅から遠いよな
300万台かな |
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| No.165 |
選べる住宅ローンに制約があるし
毎月の地代や解体準備金もかかる ある程度の頭金やキャッシュフローがないとキツそうだな |
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| No.166 |
しばらく柳町小学区の転入はおすすめできない。子どもが可哀そう。
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| No.167 |
まあ、普通にPC小石川タワーかPHホルテラスだよな。
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| No.168 |
資産性も高くなく、小学校の学区目的として選ぶにはメリットがないとしたら純粋に文京区に住み続けたい人が買うことになるのかな。あまり高く売ると売れ残りそう。
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| No.169 |
そうだね、安くしてほしいよねー。
でも坪400台で出すと投資家がわんさかと世界中から集まっちゃいますよ |
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| No.170 |
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| No.171 |
>>170 通りがかりさん
一昨年だったかな？近所のマンションで平米4500の賃料で成約している。その後も文京区内の賃料は上がっているのでそのうち平米5000円ぐらいの成約も出てくると思う。確かに希望的観測とかいわれちゃうかもしれないが、坪400ぐらいで出たらパッとなくなると思うので少し楽観的なシナリオで臨もうと思っている。 以前スミフの物件で現実的な予算でエントリーしたら機械返信以上のメールがこなかったことがある。よほど安かったようだ。 |
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| No.172 |
ここの立地で坪400なら利回り5％以上取れそう。賃料相場も高いですからね。
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| No.173 |
子どもの教育環境にいいというのは昔の話。子育て世代は文京区を避けるように思う。
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| No.174 |
小学校の建て替えに文句をつけるような人たちが多いところは避けたほうがいいですね。
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| No.175 |
投資なら都心を買う方がリスク低い。
ギャンブルならここもありだが。 |
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| No.176 |
70年定借は所有権の9掛けとも言われてるから、さすがに坪400はないだろうね。坪500-550ぐらいか。
定借の1番のメリットは所有権だと買えない内容の物件が買えることにある。どうしても文京区という層はいるから一定の需要はあるだろう。 |
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| No.177 |
小石川アドレス、後楽園徒歩圏なんだから買いたい人も多いでしょう。
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| No.178 |
定借の価格の妥当性を評価するのは本当に難しい
他の定借の売買事例とかみてて、①新築時周辺相場比の価格が割安か(2～3割)、②中古売却時周辺相場比の価格がどこまで維持できるか、なんだろうな そして、②は特に残存期間別で目線が大きく変わる 過去の定借売買事例は、期間50年が中心かつ2000年代の供給がボリュームゾーンなので、本物件で参照できるサンプルが少ない印象 |
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| No.179 |
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| No.180 | ||
| No.181 |
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| No.182 |
>>173 匿名さん
その心は？ |
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| No.183 |
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| No.184 |
上流の人は私立小学校に行くし教育は外注だから、千代田の公立通ってるのは上流でも無いよ。上流目指してるだけ。
ここは100平米越えとかペントハウスの良さも無いのかな？ |
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| No.185 |
>>184 職人さん
A棟の9階10階は明らかに8階以下とデザインが異なるので、多分そういうのも設定あると思うよ。 |
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| No.186 |
75平米で価格9,500万と仮定すると、
居住期間70年 135.7万/年 11.3万/月 居住期間50年 190万/年 15.8万/月 居住期間30年 316.6万/年 26.3万/月 ここに毎月管理費修繕費地代がONされる。 小石川で築浅分譲グレード75平米なら最低賃料30万位だから、そこと比較してどうかというのが一つの判断軸かと。 残存期間20年以上あれば売却も可能でしょうから、売却分がプラスになる（但し期待しない方が良いでしょう）。 寧ろ売却よりは25万程度で賃貸に出す方が合理的かも知れません。 |
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| No.187 |
文京区の公立学校はお薦めしない
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| No.188 |
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| No.189 |
文京区以外
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| No.190 |
柳町小学校は６階建ての立派な校舎だよね
文京区の小学校は今後順次建て替えられる予定だよ |
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| No.191 |
自分で入れたいところ入れた方がいいよ。
文京区も千代田区も中央区も友達の子供たちはみんな優秀。 おすすめしないって地域の問題でもないような気が |
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| No.192 |
柳町はヤメるほうが...
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| No.193 |
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| No.194 |
未就学児で学校選択できる思考能力あるなら、国立なり私立いかせたほうがいい
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| No.195 |
同感。文京区の公教育に期待してはいけない。
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| No.196 |
アンチ文京したい人いるんだね。
いじめられたのかな？ 文京区全体を通して親の所得は悪くはない方に入るけど、レベチな金持ち居ないからぶっ飛んでる子供も居ないし、上の下ってくらいで悪くないでしょ。 |
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| No.197 |
アンチ柳町でしょ
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| No.198 |
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| No.199 |
>>198 検討板ユーザーさん
仮に取り壊し後に新築マンションが建てられるとしても、既に取り壊されたマンションの元所有者は新築されるマンションについて何の権利もないですし意見も言えないですよ 70年後の子供に相続させるためではなく、それまでの間文京区のこの場所で暮らせる実需のために買うマンションだと思います |
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| No.200 |
文京区の教育環境をなんとかして欲しい
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