リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[1: 名無しさん]

駅距離があるおかげか、近くにほとんどレストランやカフェがないですよね。
これから盛り上がるのかな？

[2: 名無し]

千川通り向かいのマンションに長年住んでいました。
駅：春日一択。それほど遠く感じないです。ハイヒールで行けます。それ以外は坂のせいで遠く感じる。
水害：20年前は頻繁に膝まで水が来ました。その後整備が進んでからは水害はなし。
春：植物園からの花粉がきつい。花粉症の人、要注意です。
買物：食品は問題なし。日用の服（若者以外の）、しっかりとした下着、ちょっとした贈り物（ブランドタオルとか、お菓子とか）、赤ちゃん用品、介護用品、手芸品などのお店がありません。郊外の駅でなんでも揃うイメージの真逆。ボタンひとつで池袋まで出向く面倒さよ。生協などの宅配利用者も多いです。
墓・寺：文京区はお墓とお寺だらけで何も感じません。お線香の匂いもほぼ無し。秋の銀杏のほうが臭い。
公園：近所に広い公園はなく、ボール遊びとか難しそう。茗荷谷まで行きます。プールも。
レストラン：播磨坂に少し。よくつぶれる。
学校：文京区の小中学校は小規模。一学年一クラスとかが主流で、ちょっと不安ですね。中学生の白ソックスに驚くかも。（黒に慣れていたので）

駅は遠いけど、落ち着いていて良い場所だと思います。スーパーに期待！

[3: 周辺住民さん]

カフェやレストランは少しはあるのですが、500戸規模の住民が増えると仮定すると、圧倒的に足りません。増えるといいな。

[4: マンション掲示板さん]

スーパーの面積を減らしてその分飲食店を入れたいですね
でもその辺は地権者の意向で我々にはどうしようもないですね

[5: 匿名さん]

谷底低地だけど、最上階でどのくらい見渡せるのかな。

[6: 匿名さん]

既出です　
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/683319/

[7: 検討板ユーザーさん]

>>2 名無しさん
大変参考になります。
「整備が進んでからは水害はなし」とございますが、いつ頃、どのような整備が進んだのか覚えていらっしゃいましたら教えていただけませんでしょうか。

[8: 匿名さん]

>>3 周辺住民さん
今でも青いナポリとか楽とかが三丁目の方にありますし、えんま通り商店街の方や播磨坂沿いに飲食店が散在していて近隣住民が利用しています。ただどこもかなり繁盛しているし、青いナポリは休日を予約しようとすると一ヶ月待ちなので、あるとは言ってもレストランの数が少ないというのは間違いないです。準工業地域なので住居専用地域と違って飲食店は作れます。最近千川通りの拡幅をしないことになったので、拡幅がネックとなりこれまで開発が遅れていた千川通り東側の開発が進めば多くの店ができる期待が持たれます。

[9: 匿名さん]

目黒のように飲食店がズラリと並んでいる土地とは違った静かな環境を好む人には刺さる立地かと。

[10: 匿名さん]

>>7 検討板ユーザーさん
隣の三丁目に住んで30年になりますが膝まで浸かるような大きな水害は近隣で記憶がありません。

文京区は平成元年以降の浸水履歴を公表しています。膝までくる水害なら役所に罹災証明の請求が出ているはずですが、実際には小石川四丁目では春日通り沿いと播磨坂の中腹の周囲より低くなっている土地で浸水被害があったようです。高台だから水害がない、低地だから水害に遭いやすいという思い込みは危険です。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0276/8026/2022117181251.pdf

[11: 匿名さん]

東京都の浸水実績図を調べてみました
平成元年から11年
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/jigyo/river/suishin/suigai_kiro...

平成12年から17年
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/jigyo/river/suishin/suigai_kiro...

平成18年から22年
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/jigyo/river/suishin/suigai_kiro...

平成23年から27年と平成28年から令和2年
浸水履歴なし

私の記憶は正しいようです。現在もゲリラ豪雨対策で長く下水強化の工事が進められています。千川増強幹線の工事は75mm対策を実現、将来起こりうる過去にない規模のゲリラ豪雨にも威力を発揮するでしょう。

https://www.tv-asahi.co.jp/t-site/bk/20230619/index.html

[12: 名無し]

>>7 検討板ユーザーさん

>>2です。水が出たのは、私が学生の頃引っ越して来たので昭和55年近辺だったと思います。膝までというのは大袈裟だったかも。でも、ゴミバケツは流されていたし、普通の長靴では水が入ってきてしまう感じでした。その後、千川通りの下を掘る工事がありました。千川通りも昔はドーム状に中央が盛り上がっていたのを、平らに直してあります。
>>10　さんのご指摘のとおり平成になってからは無いようで良かったです。

[13: 匿名さん]

>>12 名無しさん
町会の先輩方から伺った話では近隣はバブルの時に地上げで歯抜けになり、三丁目の崖下の印刷工場や小さな戸建てが密集していた地域はすっかり地上げされ、私が引っ越してきた時には広大な駐車場に姿を変えていました。

お住まいだった白山2丁目も似た地域でどちらも土地が低く浸水履歴にもしっかり残っていますが浸水箇所は限定的で膝上は流石になかったかと。三丁目の浸水履歴のある駐車場は地主が何度か変わった後に現在の小石川ザレジデンスが建って水害の危険は無くなりました。そして正確な時期は定かではないですが５０ｍｍ対策が完了すると千川通り沿いの低地で水は出なくなりました。

共同印刷の工場のあった場所は周囲より一段高く、実際ハザードマップでも千川通り沿いのごく狭い範囲のみがかかっているのみのはずです。千川通り沿いは都も内水氾濫対策に並々ならぬ力を入れており、絶対はないと思いますがかなりその蓋然性は減じられるでしょう。昭和55年には東京に住んでいなかったのでよく知りませんが、今ピアース文京小石川を建設している場所にあった小石川アビタシオンには自走式地下駐車場がありました。水害の危険が高い場所なら許可が出ないと思いますが。

[14: 匿名さん]

>>2 名無しさん
柳町小学校は現状で生徒数515人、生徒数は増加しており一学年3クラスから2クラスで生徒数の増加から建て替え工事中の仮設校舎の増設がアナウンスされたばかりです。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/kyoiku/kyoiku/gakko/elementaryschool/jid...

[15: 匿名さん]

>>2 名無しさん
> 買物：食品は問題なし。日用の服（若者以外の）、しっかりとした下着、ちょっとした贈り物（ブランドタオルとか、お菓子とか）、赤ちゃん用品、介護用品、手芸品などのお店がありません。郊外の駅でなんでも揃うイメージの真逆。ボタンひとつで池袋まで出向く面倒さよ。生協などの宅配利用者も多いです。

後楽園にラクーアがあるのに日用の服や下着に困るのですか？贈り物というか手土産はラクーアの新しいデリ&ディッシュでも買えますが小石川なら岡埜榮泉ではないですか？昭和55年なら地域一番の料亭として、毎夜門前に黒塗りの社用車がズラッと並んでいた時代を知っているはずですよね。

[16: 匿名さん]

>>2 名無しさん
茗荷谷のしまむらが潰れたから小石川もそうだと思っているんでしょうね。
小石川2丁目の歯医者になった文京楽器の隣の子供服専門店は裏の通りで営業継続してますよ。小日向に住んでるのバレバレです。

[17: 通りがかりさん]

柳町小の学区はマンション増え続けていますので、柳町小の改築工事が2027年11月に終わった後も結局は教室が足りず特別教室を潰したり校庭に仮設校舎を残したりすることになるのではと思います。
あとこの辺りは球技可能な公園がなく、最寄りで球技可能なのは竹早公園ですが今後の整備計画の中で球技スペースが廃止されているので、教育の森か大塚窪町公園まで行かないとサッカーやキャッチボールができません。さすがに屋上テラスでは球技禁止ですよね。
文京区って教育に力を入れてるイメージありますが、イメージだけです…

[18: 匿名さん]

>>2 名無しさん
> ボタンひとつで池袋まで出向く面倒さよ。生協などの宅配利用者も多いです。

小日向や目白台の住民は江戸川橋から有楽町線で池袋に出るんですよ。なぜなら文京区の都心地域から遠く、後楽園に行くより近いからです。池袋ならユザワヤもキンカ堂もありますからね。コスプレイヤーに混じってボタン探してください。

[19: 匿名さん]

>>17 通りがかりさん
まあ何も知らないんでしょうが、小石川では道路を塞いで子供を遊ばせているんですよ。道路が広いのと並行して広い通りがあって迂回可能だからできるわけですが。

[20: 通りがかりさん]

>>19 匿名さん
礫川地域活動センター前のことですか？
確かに日曜はそちらが使えますね。
周辺に遊び場が少ないエリアなので屋上テラスが子どもの憩い場になると良いです。

[21: 匿名さん]

柳町小学校では球技ができますよ
https://go2senkyo.com/seijika/168906/posts/539131

６階建てなので、建物に余裕があります

[22: 口コミ知りたいさん]

>>6 匿名さん
重複してますね。
こちらのスレの削除依頼を出しておきました。

[23: 匿名さん]

>>4 マンション掲示板さん
> スーパーの面積を減らしてその分飲食店を入れたいですね

個人的にはスーパーに全振りしてくれて良かったと思います。将来的な物件価値も維持できると思います。

>>5 匿名さん
> 谷底低地だけど、最上階でどのくらい見渡せるのかな。

期待できるのは北東向きだけのような気がします。

もう1つのスレに書きました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/683319/res/457/

[24: 販売関係者さん]

スーパーが文京区最大級というのはかなりインパクトがある。
大規模マンションの商業施設というと文京区だと文京グリーンコートがあるんだけど、こじんまりした印象は否めない。15分も歩くとラクーアがあるし、播磨坂に店がここ数年コロナ禍の最中でも増えている。おそらく自然に店は増えると思う。ここに続いて白山2丁目に劇的変化が起きる予感。

[25: マンション掲示板さん]

>>2 名無しさん

レストラン：播磨坂に少し。よくつぶれる

　　↑
タンタローバもペッシェも20年以上。
中勢以やレセンシエルも10年選手。
それをよく潰れるとは言わないと思いますよ。

[26: 匿名さん]

>>25 マンション掲示板さん
多分しばらく前に高齢で引退したお寿司屋さんのことを言っているのでは。その前だとタンタローバの隣にあったイタリアンが廃業したぐらいかな？お店自体は増えてますけどね。

[27: 匿名さん]

しかしHP見るたびにすごいものができるんだなと感心する。施工が長谷工とは言っても白金ザスカイも長谷工だったしねえ、バカにできませんよ。あとはみんなが買える値段で出してくれるのを祈るのみ。でも緑地とかZEH-Mとか低炭素とかてんこ盛りで高そうな予感しかない。地域のランドマークになることは間違いないです。

[28: 通りがかりさん]

>>26 匿名さん
ありがとうございます。
そうですね、高齢化で廃業したお寿司屋さんがありましたね。
「よくつぶれる」というネガティブな表現が引っかかりまして…。
播磨坂ではないけれど、ブーランジェリーもできましたし、店舗数は増加していますね。定着率もそこそこかと。
今後も増えることを期待したいですね。

[29: 匿名さん]

>>17 通りがかりさん
>柳町小の学区はマンション増え続けていますので、柳町小の改築工事が2027年11月に終わった後も結局は教室が足りず特別教室を潰したり校庭に仮設校舎を残したりすることになるのではと思います。

そこは私も心配したんだけどリンク先7ページに以下のような記述がある。

「改築後の柳町小学校では、少人数教室を各学年１教室ずつ計６教室確保することで、今後児童数が増加し、学級数が増えた場合、全学年４学級となった場合にも対応できるように設計しています。加えて、理科室や音楽室、図工室などの特別教室についても各２教室を用意し、ランチルームや和室、多目的室を設置する予定です。また、防災備蓄倉庫については、新しい体育館が３階に位置するため、校庭と校舎の４階にそれぞれ配置する計画となっております。次のページをご覧下さい。 「２ 面積比較」となります。現在、タブレット端末など、多様な学習環境に対応するため、改築校の柳町小学校では、普通教室が広めに設定されています。また、特別教室は普通教室の 1.5 倍程度の広さを確保しています。」

だそうな。新校舎の完成が待ち遠しいね。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0240/3287/2022621104834.pdf

[30: 匿名さん]

>>28 通りがかりさん
最近大塚の割烹が店名を変えて播磨坂沿いの小石川4丁目に新規出店したでしょ、あそこいつか行ってみようと思うんだけどね。播磨坂のふもとの元ラーメン屋のブーランジェリーは散歩の途中で暖かい時期にはときどき外の席でパンをいただいてます。その近くにはいかにも店舗にする気満々の戸建てが建ってます。古いビルの改築など播磨坂は動きがあるので今後も要注目といったところでしょう。

[31: 通りがかりさん]

播磨坂いいですね。瀟洒なマンションや洒落たお店が素敵な桜並木坂は更に発展しそう。

[32: 匿名さん]

シティテラス文京小石川、ピアース文京小石川、そしてリビオシティ文京小石川と小石川４丁目の定置部分はマンションが次々建設されていますし、昔は人の住んでいない工場や会社しかなかった場所に何百戸という世帯が暮らす住宅街に変わるのです。マーケティングデータに影響を与えないはずもなく、新規出店は今後も続くでしょうね。

[33: 匿名さん]

播磨坂は別格だよ。

[34: 匿名さん]

もうじき桜の季節がやってきますね。
気象庁によると桜の開花予想は東京は3月25日ごろだそうです。
東日本での開花は平年より早いそうなので、来月の今頃は播磨坂の桜が見頃でしょう。
検討している方はぜひ茗荷谷駅への動線を確認がてらお花見にいらしてください

[35: マンション掲示板さん]

正直なところフィットネスラウンジとかシャトルバスはいらないので物件の価格を安くしてほしいです。もしくは全住戸に乾太くんを設置するとか自動浴槽洗浄機能をつけるとか共用スペースよりも各住戸にお金をかけてほしいと思うのは私だけでしょうか

[36: 匿名]

1階のマルチラウンジとライブラリーラウンジ２つもいるかな？2階のワーク&スタディルームが予約一杯で使えない時はライブラリーラウンジを使用する人もいそうだけど。リモートワークしたい大人だけでなく小中学生や高校生も勉強に使いたいだろうし。

[37: 匿名さん]

シャトルバスはかなり野心的取り組みで嫌いではないのだが長年近隣に住んでいると後楽園までは明るい人通りのある商店街を通る道で、徒歩13分とか15分は慣れてしまうし、買い物で手荷物が増えるケースを除けば自転車もさほど必要を感じなくなる。雨の日などに利用が偏ってしまい赤字運行になるのではないかと心配する。

[38: 匿名さん]

反対にフィットネスラウンジは帰りの遅い人にとっては便利で、パークコート文京小石川にフィットネスルームがなかったのは近隣に24時間営業のフィットネスジムが多数あったからだろうが、ここは比較的離れているし、トレーニングウエアのまま自宅に戻ればすぐ風呂に入れる。シャワー室のない24時間フィットネスはあまり快適ではない。

[39: 匿名さん]

>>36 匿名さん
マルチラウンジは管理組合の理事会とかホームパーティのために一時専用するのに便利では。ライブラリーラウンジが空いていれば、その時間もリモートワークできて助かる人もいるだろう。規模のことを言い出すと、いくら大きくてもピーク時には不満が出るだろうと思う。春日駅近辺のベローチェか後楽園のスタバを使うといい。

[40: 匿名さん]

>>36 匿名さん
小中学生はLDで家事をする保護者の目の届くところで勉強させた方がいいよ。

[41: 匿名さん]

>>40 匿名さん
同意見なのですがマンション側が特にルールを設けない場合そこを使う小中学生も出てきそうだなと思います

[42: 匿名さん]

>>41 匿名さん
それは別に悪いことではないと思うよ。ただ混んできたら大人はスタバやベローチェという避難場所がある。子供としては遊ぶ物がたくさんある自分の部屋で勉強（兼おサボり）するのを好むと思うな、自分もそうだったし。

[43: マンション掲示板さん]

>>18 匿名さん
キンカ堂懐かしい。もう十年以上前に潰れましたよ。

[44: 匿名さん]

>>43 マンション掲示板さん
今ググったら会社が潰れたんだね。
子供がやる寸劇の衣装を保護者で作ろうと盛り上がって、生地を買いにみんなでキンカ堂に行ったのがなつかしいな。今どき、コスプレを趣味にしている人とか服飾系の学生とかならともかく、ボタンとか布地とか買いには行かないよなあ。これが時代の流れってものか。

[45: マンション検討中さん]

ここ坪単価いくらくらいになると思います？

[46: 匿名さん]

20坪1億切っていたらいいなあとは思うけどねえ。さすがにそこまで甘くないだろうな。ただ700とか800を超えるかというと、リーズナブルな価格で出して購入後の値上がりやすさを売りにしている日鉄興和でそれはないんじゃないかという気も。

[47: マンション検討中さん]

定借だし、できれば安くあって欲しいですよね。。。
あとは設備がどうかですかね。。。
場所は正直便利とは言えないですよね。
まあファミリー層にはささるかも

[48: 匿名さん]

>>47 マンション検討中さん
>正直便利とは言えない
文京区最大級スーパー併設だし、ちょっと歩くと商店街もあるからなあ。
それに１５分も歩けば東京ドームシティのラクーアがあるわけで、実際近隣に住んでいる人にすると多少駅距離はあるが不便という感想はないと思う。

この辺は工場街だったこともあって１５～２０年前ぐらい前は他と比べても激安で利便性が高い割に安いとコスパ最高の穴場として人気があった。ここ数年工場がなくなってからは住環境が改善したこともあって爆上がりしている地域なので値付けはプロでも難しいと思う。弱気になってくれるといいんだけどな。

[49: 匿名さん]

近隣新築の売れ行き次第という部分もあるだろうな。
さすがに坪６００台前後からキツい人が増えてくる印象。逆に坪５００を切ると多少の難は目をつぶってえいやと買う人が多いようだから、売り出しは坪４００台後半から５００台前半で第一期即日完売を狙ってくるかもしれない。

[50: 匿名さん]

>>47 マンション検討中さん
>設備がどうか
間取り図を見るとトイレに手洗いはついているので、仕様は中の上かそれ以上になりそうな気がする。個室は引き戸、可動式間仕切り、ドアとかなりバラエティがあって、部屋ごとのグレードの差も大きそう。アウトフレームを謳ってはいるが一部張り出しがあって、徹底されていない。プランによっては下がり天井が目立つことだろう。この辺は間取りによってかなり差がありそうなので色々なプランを見せてもらうといいかもしれない。

キッチンはタカラスタンダード？フィオレストーンは欲しいところだが。ビルトイン食洗機ぐらいは標準でつくのでは。