リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[1671: 匿名さん]

>定借だと固定資産税を払わなくて良い
固定資産税は払う必要あるよ。建物分。マンションだとこれの比率が高い。

[1672: 評判気になるさん]

モデルルーム行ってきました。天井が少し低めなのは気になりますが、キッチン、バス、トイレ等の仕様はオプションをつけなくてもいい位、よくできてるのではと感じました。

[1673: 評判気になるさん]

>>1670 口コミ知りたいさん
>>1671 匿名さん

早速ご回答ありがとうございます。大変参考になります。
建物の固定資産税は払うのですね、知りませんでした。。
また、[固定資産税を払わなくていい]と記載したのは、地代に含まれるという意味で書いたのですが、これも割り増しで払うのですね。そう考えるとランニング6万が重たいことが理解できました。引き続き検討いたします。

[1674: マンション検討中さん]

>>1668 マンション掲示板さん

ということはさらに安くないといけないですね。

[1675: 検討板ユーザーさん]

傳通院近くの高台で所有権なら坪1,100でもおかしくはないがね
定借ならせめて駅激近か高台かSクラスのスポットが借景レベルでないと買う意味はないかな
とはいえ立地の本質がわからない人はたくさんいるし、この価格でも売れちゃうんだろうね

[1676: マンション検討中さん]

>>1673 評判気になるさん
そもそも定期借地権はかかるお金が所有権より高い
所有権　　：管理費，修繕積立金，固定資産税
定期借地権：管理費，修繕積立金，地代（土地の固定資産税よりも高い），建物の固定資産税，解体準備金

マンマニ情報だと後者のうち建物の固定資産税（年20万か？）抜きで月58000円とのことだから
だいたい年間で89万6000円がかかるね
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_shinchiku/ms_knowhow/mans...

[1677: 検討板ユーザーさん]

>>1675 検討板ユーザーさん
そんな事は皆わかってるよ
予算の都合や待機期限の制約があるから
どこかで妥協するのだろう

[1678: eマンションさん]

このあたりは電動自転車2台持ちも多いので、駐輪場設置率150%割れが何気にネック。自動車は贅沢品なのでともかく自転車も持てない時代到来か…

[1679: マンション掲示板さん]

>>1678 eマンションさん
LUUPは敷地内に設置されるみたいですね。

[1680: マンション検討中さん]

今の相場を考えるとむっちゃ安い！
資料請求も最終的に1万超えそうですね。

[1681: 周辺住民さん]

近くに住んでる人間としては、ここに住んでる人見たら
（ああ～こんなところに大金出しちゃって・・・）
って値段に感じるのが正直なところかな
場所悪くても大規模新築ならいいんです！っていう人向けなのかも

ちなみにシャトルバスって朝の20分おきだけ？

[1682: 検討板ユーザーさん]

>>1665 通りがかりさん
マンマニさんのブログ、わかりやすくて冷静な分析ですが、それだけに少し萎えますね。

[1683: 匿名さん]

スーパーはどこがはいるの？

[1684: 匿名さん]

立地が良いから高い感じはしないですよ。ここがもし所有権なら安くても坪800はしてるでしょう。

[1685: 匿名さん]

総合的に良い物件だと思います。だが住むのなら賃貸が適当でしょう。購入するにしても10年、長くとも20年で売るか賃貸に出すかで逃げ切れるでしょう。

[1686: 匿名さん]

むしろ永住向きじゃない？70年賃貸で住むよりここを買った方が大分安いと思う。

[1687: 検討板ユーザーさん]

長屋じゃないんだから

[1688: 匿名さん]

子育てが一段落するまで住んで、そこで売却、がいいのでは。
築30年ぐらいまでに売れば定借でもリスクは低い。

[1689: eマンションさん]

>>1688 匿名さん

築30年もたてば定借物件にローンを組める銀行はほぼなくなるよ
売るなら築15年が限界かな

[1690: マンション検討中さん]

70m2 3LDKなら月43万円。

貸してくれる銀行が定借で限られている条件を加味して、3年後変動金利が1%、1.2億ローン、管理解体金5.5万円、駐車場4万円で計算

ここに毎年変動する地代が含まれていると考えると、45万円前後は見ておかないと生活できないですね。最悪パークコート神宮前みたくm2あたり1300円に地代が上げられてしまったら、毎月50万円はゆうに越えそうで、そのリスクは購入者が負う事になります。共同印刷社の収益構造に左右される地代、という事でしょうか。

購入後賃貸に回す場合、70m2で40万円で借り手がついたとして、5.5万円管理費差し引くと実質利回りは現金一括購入で2.6%。

ちなみに古いですが小石川パークタワーで90m2、35万円で借り手つきません。

年収で2000万円なら、子供1人でなんとかやっていけるかどうか、2人では厳しめの生活。こちらを検討さらている皆さんなら余裕でお支払いできる価格設定かと。