リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[723: マンコミュファンさん]

>>721 匿名さん

二束三文は言葉のあやだと思うけど、中古定借は圧倒的に書い手有利です。

新築定借以上にローンがつきにくい、ローン上限が低いから、ローンを使う実需層に敬遠される。買い手は運用層かキャッシュ潤沢にある終の住処を探すシニアが多い。

[724: 通りがかりさん]

立地が良くないんでしょ？
地形　地歴　駅遠

[725: 買い替え検討中さん]

>>715 匿名さん
この表の見方なんですけど、定借でも首都圏に関しては新築時も中古時も周辺相場比はあまり変わらないということで合ってます？
近畿圏中部圏は中古の下落が厳しそうですね。東京民は合理的に利用価値重視ということなんでしょうか。所有権が高すぎるということが大きいのかな？

[726: 匿名さん]

調べてみれば分かると思うけど、ここより立地の良い物件ってそんなに無いですよ。

[727: 匿名さん]

>>723 マンコミュファンさん

>二束三文は言葉のあやだと思うけど、中古定借は圧倒的に書い手有利です。
それも違ってそうだけど。

[728: マンション掲示板さん]

>>725 買い替え検討中さん

私は新築時の相場比75%までなら、中古時の相場比は維持しやすいけど、新築時でそれ以上高いと中古時の相場比は維持が難しいと読み取りました。

[729: マンコミュファンさん]

>>726 匿名さん

逆です。文京区の中でここの立地は悪い方です。
ハザードマップとなぜ、この土地が印刷工場だったのか歴史を調べればわかりますよ。

[730: 匿名さん]

>>6469 マンション検討中さん

90％でもほぼ維持できているどころか逆に所有権以上に上がってるものが結構あるように見えますけど。明らかに維持できてないのは所有権以上に高かった1件(110→80)と80から→55の1件だけですよね。どこなのか気になりますけど。
いずれにしても定借は圧倒的に値下がり率が大きいというのは事実と異なりそうです。結局相対的なものなんでしょう。

[731: 検討板ユーザーさん]

>>730 さん
傾き1の点線を下回るデータポイントの方が多いように見えます。
地代や取り壊し積立を負担した上で、この維持率ですから、実質的にはもっと悪いと考えた方がよくないですか。

[732: 匿名さん]

>>731 検討板ユーザーさん

私には上の方が多いように見えますけど(笑)
地代や取り壊し積立の負担が売却時の維持率と何の関係があります？それを払った分は中古の維持率に上乗せされなければおかしいとでも？どういう理屈でしょうか。

[733: マンション掲示板さん]

>>732 匿名さん

実質的な中古の維持率に補正する必要があると思います。
そうでなければ、所有権と定借を同じ条件で比較できません。

所有権の場合の補正項目　固定資産税
定借の場合の補正項目　　地代、取り壊し積立金

[734: 匿名さん]

取り壊し費用は所有権でも必要ですよ。コンクリートは経年と共に強度が落ちるのでどこかで建て替えが必要になります。

[735: 匿名さん]

>>733 マンション掲示板さん

必要ないよ。なんのために必要？月々出る金が多いと理解しておけば済むことじゃないですか。何とか定借を貶めようとしてああだこうだ無理やりすぎる。
にもかかわらず中古の価格維持率が所有権と定借で大差ないということは、月々の出費の多さがマイナスになってないってことでしかない。立地によっては定借が有利だというエビデンスにしかなってない。だって、土地所有分がないのに物件全体としての価格が同等の率に維持されてるってことでしょ？つまり、建物の価値、その利用権が土地を含めた所有権物件に比べより高く評価されているに他ならないわけだから。
要は、定借物件は、そういう立地で供給されているってこと。そして絶対価格が低廉だから、利用価値を重視する人に訴求するってこと。
理解できるかな？

[736: 匿名さん]

>>733 マンション掲示板さん
普通に考えたら、固定資産税より地代の方が高いよね。
税金に70年分割の土地代が乗っている理屈だから。
でも、ある程度初期費用に含まれているのかもしれない。
やはりトータルのランニングコスト（将来の値上げ可能性を含めて）を見ることが重要になりそうです。

[737: 通りがかりさん]

神楽坂アインスタワー
借地期間残り31年
坪335万くらい
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinjuku/nc_72380461/
これ、所有権だったら、幾らくらいになるでしょうね

[738: 匿名さん]

築10-20年ぐらいで売るなら定借(70年)でもOKだけど、残存期間が少なくなるときついよね。

[739: 通りがかりさん]

いかにも訳あり価格ですな

[740: 匿名さん]

定借のローン調べてみたら、スルガ銀行で2億まで借りられるみたいだけど、やはり審査とかは厳しいのかな？

[741: マンション掲示板さん]

パークコート神宮前　66平米　9000万
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_74379655/

パークコート神宮北参道　ザ　タワー　67平米　27800万
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_74970375/

同等の立地、ブランドで３倍以上値付けが違いますね。
定借の末路は暗い。

[742: 匿名さん]

>>741 マンション掲示板さん

立地が同等？
神宮前のほうが全然いいだろ。
PC神宮前は素晴らしいマンションなんだが、ランコスがめちゃくちゃ高いんだよね。