リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[703: 検討板ユーザーさん]

>>702 匿名さん

同意です。
「ピカイチの立地」って宣伝工作するにしても、もっと文京区のことを勉強してください。
ハザードマップエリアでかつ準工業地域です。

印刷工場の跡地です。東京の先人たちは印刷工場を「ピカイチの立地」に決して建てませんでした。

[704: 匿名さん]

近くに住んでるから高値で実績作って相場を上げてもらいたんだけど
あまりに業者っぽい書き込みが嘘八百つくもんだから
正義感で事実を書いてしまうわｗ
業者さんはやぶ蛇になるから控えたほうがいいんでない？

[705: マンコミュファンさん]

>>697 匿名さん
下落局面での値下がりリスクが少ないのは所有権と比べて低価格の場合で、この物件はそれに当たらないと過去のレスで結論がでています

[706: 匿名さん]

>>698 匿名さん
>ここの立地は周辺でもピカイチ
え？文京区とはいえ地歴が...な立地ですよ。業者ですか？

[707: ご近所さん]

ここができたら、近所の飲食店が本当に足りなくなるな・・・ブクタンのパンとか、一瞬でなくなってしまうかも。もう少し、周辺にたくさん良いお店ができること希望。

[708: 購入経験者さん]

>>698 匿名さん

そうだよね。別に利回りがどうの含みがどうのとか、ほんとどうでもいいんだわ。
以下、長文になるけど。

難しい話じゃないですよ。もしここが所有権だったらと想像して、おそらく650～700(おそらくここら辺の想定が違うんだろうけど)、なので0.85掛けなら（昔みたいに50年定借じゃないんだから0.7掛けとか絶対あり得ないので）550～600、全然妥当じゃん？って感じ。
利回り6％なくちゃいけないとか妄想でしかない。都心の新築所有権なら3％台がせいぜいの状況の中でなぜ定借だと6％必要なの？所有権だとマイナス利回りにしかならないのに、なぜそっちはそれでいいの？含み益の可能性を夢見てるのかねぇ。大きく値上がりしない限り、最後に残った土地分の価値はそこまで積み重ねたマイナス利回りで大きくすり潰してることは計算すればすぐ分かることなのに。
その点ここなら4.5％程度は出るので、ない話だけどもし100％借り入ができて自分への賃貸と見立てれば、金利、管理費、借地料等々見ても多少なりともプラスという計算になる。長期的に居住価値を享受するには十分。投資は他でやればいい。

もちろん、今の価格ではマンション新築全般を買うべきではないという意見ならそれはそれでおかしくないけど、別にここに限ったことではないし。
結局、マンション購入で短期売買益を狙おうとしてるところが透けて見えるコメントは、ここで暮らしたい人間にとっては響かないのよ。75㎡の3LDKが1.2億で70年住めるなら全然オッケー、それだけ。だってもし借りたら45万は下らないんだもの。建物分のローン借りたとしても、終了後は管理費借地料等の支払いだけで70年経過するまで暮らせるんだから。
そもそも今更新築不動産投資で利益を上げようなんてもう遅いし。これからは、ここまでで積み上げてきた利益を自分の人生のなかでどう使っていくかというステージなんだからね。投資談義は湾岸ででもやって。

[709: eマンションさん]

別の業者から聞いた又聞きでは坪630と聞いていたのだが、説明会では550だったので上層階が高くなるのか、あるいは価格変更したのか。日鉄の値付けは階層、向きで大きく乖離するのかしら。

[710: マンコミュファンさん]

>>708 購入経験者さん

論点ずらしはいい加減やめてもらえませんか。
割高といってるひとたちは、だれも投資議論していません。

なぜ前提が所有権の85%なんですか？70年間の地代と取り壊し積立金を含めたら何%になりますか？
まずそこから議論しましょうよ。

さらに他の70年定借の中古価格相場、見てますか？
定借の下落率は激しいですよ。だから購入時に高値づかみすると含み損の可能性が高いと行っているのです。

70年間住むつもりで買っても、仕事や家族の事情で売却しなければいけなくなる人は多いものです。

[711: マンション検討中さん]

710 マンコミュファンさん

下落の激しい「他の70年定借」とやらを是非購入したい

[712: 匿名さん]

>>710 マンコミュファンさん

だから何？さんざん言われてきたことだし、そう感じてる人は買わないよ。
議論してどうしたいのよ？

[713: 検討板ユーザーさん]

もういいんじゃないの

ずっと住むのが確定してるひとは買えば

少しでも引越しする可能性ある人は買わなければ
どう考えても賃貸で回収するにはかなりの年月かかるし、よっぽどすぐ売らない限り二束三文で売ることになるし

業者は聞こえのいい言葉で後者の人を騙さないで前者の人をターゲットにすれば

[714: 匿名さん]

5000万しかローン組めないと買える人はかなり限られてきますね。70年定借の前例とかってあるんですかね？

[715: 匿名さん]

東京カンテイのレポート

[716: マンション検討中さん]

先70年、もちろん何が起きるかわからないけど、可能性がゼロではない大きめなリスクイベントへの耐性はどうだろうか。
首都直下化型地震、富士山噴火等、東京の不動産価格の推移を塗り替えるイベントがこの物件に与える影響とかは皆さんどうお考えだろうか。

[717: 通りがかりさん]

>>698 匿名さん
周辺って現地周辺100メートル？（笑）

[718: 通りがかりさん]

>>695 マンション検討中さん
タイポちゃうやろ
自明を耳鳴とかいうのはタイポ（というか変換ミス）だけど何をどうしたら自明をメイジってタイプするの？
それこそすり替えやで

[719: 評判気になるさん]

>>716 マンション検討中さん

この物件の最大の災害リスクは、谷底であるゆえの高潮、内水氾濫です。

[720: 匿名さん]

これだけスレが荒れるのも珍しい。
定借かつ大して好立地でもないのに割高価格に設定したこと、
業者っぽい書き込みが散見されることが原因か。
それだけ皆の期待が大きかったと想像するだけに残念だ。
結末（売れ行き）はどうなることやら。

[721: 匿名さん]

>>713 検討板ユーザーさん

>よっぽどすぐ売らない限り二束三文
聞いたことない。思い込みでもの言われても。

[722: 匿名さん]

定借でも高値で取引されてる物件は多いですよ。要は立地次第。