リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[3390: 匿名さん]

>>3383 周辺住民さん
所有権マンションなら古くなっても建て替えができますからね。定借なら絶対に不可能。
確かに資金面や合意形成の難しさはありますが、好立地（特に定借が建つような立地）であれば築古状態を維持するより新築した方が資産価値の向上が見込めるため、建て替えた方が得だという判断になる事が多い。

このような背景から都心部ではかなり建て替え案件が多いのが実情です。近隣とトラブルになっているようですが、文京区の宝生ハイツはたった40年ちょっとで建て替えですから明らかなメリットがあるのは確実です。

でも定借はそういうチャンスは絶対に巡ってこないし、70年間そのまま、そして最後は「ゼロ」で何も残りません。こんなモノに良く手を出すなと思いますね。所有権を買っていれば全然違う世界が見られるのに・・・。

[3391: 匿名さん]

所有権でも築古はローンがかなり通りづらいよ
建て替えできる蓋然性の有無は評価外、法定耐用年数を超えるローンは難しい
長期ローンを組むなら定借でも70年も建っていることが確実な新築なら長期ローンは通る

最近中古マンション市況が伸び悩んでいて思うように転売が進まず焦っている業者がいるね
原宿の超有名駅前築古マンションの建て替えが何度も流れている事実を知る者としては、建て替えできたらラッキーぐらいに思ったほうがいいと考えている。

https://ieul.jp/column/articles/33651/

[3392: 匿名さん]

>>3391 匿名さん
築古の定借と、所有権だったら、明らかに築古の所有権の方がローンが通りやすいですよ。築50年以上でも所有権なら35年ローンは通ります。定借であれば残存年数以下が原則ですから、定借がその年代になるとほとんど取引が止まるか値段はガタ落ちするのは避けられません。担保評価は全然違いますよ。

確かに建て替えはうまく行けばラッキーという感じの方が良いと思いますが、それでも可能性がゼロの定借と、それなりに可能性がある好立地の所有権では雲泥の差がありますよ。

[3393: マンション検討中さん]

>>3392 匿名さん

好立地の所有権マンション買ったら、孫にまで将来感謝されますよ。
定借なんて、最後の２０年未満とかになると、お荷物扱いでしょう。
だって、リノベーションしたって、壊さなきゃいけないのだから。
そりゃ、厳しい。

定借は、子供や孫のことなんて全く考えないで、自分が向う３５年間くらい楽しければ良いと考える人向けです。

ま、そういうライフスタイルの人がいること自体は否定しません。

でも、ちょっとでも、資産を将来に残したいと思ってる人が手を出すのは危険な物件であることは間違いありません。買って１０年以内に売るとかなら、価値は下がらないでしょうけど。３５年後でも価値を維持している可能性がある定借は、ウルトラスーパー好立地（青山とか）だけでしょうね。

[3394: 匿名さん]

>>3393 マンション検討中さん
完全同意。
定借はある意味、カネがあり余っている金持ち向けの物件かもしれない。
貧乏人はなるべく無駄にせず、資産形成を意識せざるを得ないからね。そういう人には定借は絶対にお勧めしない。

[3395: 評判気になるさん]

定借は70年分の家賃を前払いする賃貸物件って誰かが言ってたけど、ホントにその通りだと思う。金持ちは賃貸で家賃を垂れ流しでも全然問題ないからね。便利な場所で自分の目指すライフスタイルが実現できればそれで良いという考え方。もっともこの物件の立地やクオリティが金持ちのお眼鏡にかなうかは疑問だけど・・・。

一方で一般庶民は住宅ローンのレバレッジで資産形成を目指すわけで、そういう人には定借は向かないね。

[3396: マンション掲示板さん]

年間400万くらい家賃を払ってるのですが、ここを買うのとこのまま賃貸に住み続けるのとどちらがお得ですか？他の物件高いし迷ってます。
家賃も最近定期借家多くてこのまま払い続けるのも怖いなと思ってまして。

[3397: 通りがかりさん]

>>3390 匿名さん
宝生ハイツは建替え不成立

[3398: 検討板ユーザーさん]

>>3396 マンション掲示板さん
中古買いましょう
地獄と地獄を比較したところで答えは出ません

[3399: 評判気になるさん]

>>3396 マンション掲示板さん
どう考えても早めに買うべきですよ。
35万近く家賃を払えるなら億以上の物件も買えるわえで家賃を垂れ流すのは非常に勿体ないと思いますよ。経済力があるみたいだから、資産形成は考えず定借でも良いと思いますが、せっかくそれだけ稼げているならもっと大きく育てた方が良いという考え方も出来ます。自分が同じ立場なら絶対に所有権をすぐに買いますね。別に一生の住処にする必要もないし、一生に一度の買い物という覚悟をする必要もない。合わなければ売れば良いのですから。そのためには売れる（売りやすい、つまり銀行が融資しやすい）物件にすべきです。つまりそれは比較的築浅の所有権という事になりますが・・・。

[3400: 匿名さん]

>>3392 匿名さん
>築50年以上でも所有権なら35年ローンは通ります。
そこはダウトだな。
仮にあるとしても物件の状態によるし、かなり審査は厳しいものとなるだろう
昔売った築古は調査員が来て審査していった

[3401: マンション検討中さん]

>>3395 評判気になるさん

70年間の家賃前払いと考えて、自分が住み続けられるなら、ある意味、問題はないですね。

でも、マンション買うのって、どう考えても２０代後半から３０代以降くらいからなので、７０年間も住み続けて、自分自身で後片付けできる人いないので、子孫に迷惑かけることになります。

仮に残存期間３０年切ったくらいで、相続されても、子供にとっても面倒くさいだけです。古いから、リフォームしようと思っても、３０年以内で取り壊すんだから躊躇するし、管理費と地代を払い続けるのは、馬鹿らしいので、さっさと売ろうと思っても高くは売れない。

これから数十年後になると、定期借地相続問題が頻発するのではないでしょうか。

[3402: 匿名さん]

>>3401 マンション検討中さん
残存年数が30年ぐらいだと相続税も安いと思いますよ。
下手に売るよりは引っ越して住むか、賃貸に出して利益を出していこうとする人が多いのでは。実際、文京区は住環境もよく子育てに向いていると考える人が多いので、子供世代が家を受け継いでそのまま住み続けるケースが多いと思います。

[3403: 匿名さん]

むしろ20年、30年経った後に修繕積立金や管理費不足になるリスクが小規模よりも大規模の方が低いというところに注目したいな。

[3404: マンション検討中さん]

>>3402 匿名さん
＞子供世代が家を受け継いでそのまま住み続けるケースが多いと思います。

相続しても一生住めないし、リノベも事実上出来ないに近いから問題なのです。
また、ここは、駅遠なので、賃貸ニーズも極めて厳しいでしょう。

[3405: 買い替え検討中さん]

>>3402 匿名さん
「文京区では」とか大きなこと言ってごまかすのやめよう
確かに文京区は子育てに適した地域が多くて有名だけど
リビオの立地はどの駅にも遠いし特別子育て向きな要素なんてないでしょ
小石川植物園は別に大したことないし有料だし年パスは大人だけだし
30～40年経ったリビオを遺されてもなぁ・・・安く手放すことになりそうだけど

[3406: 匿名さん]

>>3404 マンション検討中さん
>相続しても一生住めないし、リノベも事実上出来ない
一生住めないから価値がないということもないし、10年単位で住むならリノベーションは普通にやると思いますよ。スケルトンに戻してからのフルリフォームみたいな大規模なものはあまりやらないかもしれませんが。話が大袈裟すぎます。

[3407: 匿名さん]

>>3405 買い替え検討中さん
>リビオの立地はどの駅にも遠いし特別子育て向きな要素なんてない
そんなことはないですよ、むしろ遠いからこそ閑静な環境が確保できている。
千川通りの銀杏は緑萌える初夏から、黄金色に輝く冬まで沿道を飾ってくれますし、播磨坂は公園のように美しいし、後楽園まで遠いといっても別に歩いていけない距離でもなし。一本裏道に入って戸建て住宅街を歩けば庭の緑が美しく、穏やかな表情の人々が行き交っている。とはいえ、実際に住んでみないと想像できないですよね。

昔の原宿とか青山の路地裏に似た感じです。どちらも今は裏道にもお店ができて観光客がゾロゾロ歩く街になってしまいましたが、文京区はまだ残っています。

[3408: 買い替え検討中さん]

>>3407 匿名さん
もう小石川に30年住んでるから言ってんだけど・・・笑
リビオのところ買うくらいなら茗荷谷や千石の駅近・築浅買う方がいいよ
子どもが小さいなら教育の森の近くとかがお勧め
俺は共用施設やスーパー隣接が気になってリビオの情報を見始めたけど
いまは惰性で眺めてるだけだな

[3409: 販売関係者さん]

>>3408 買い替え検討中さん
>もう小石川に30年住んでるから
う～ん、おそらくそれより長い期間住んでいる私とあなたがどうしてこんなに見解が分かれるのか謎だなあ。

30年前といったらフォークリフトやトラックがばんばん走り回っていて、３丁目のレジデンスのところが駐車場になっていて戸建てが２～３軒地上げに抵抗していた時代を知っているよね。その後小石川の千川通り沿いがモリモリと地位を上げてきたのを見て知っているはずで、そんな低評価なんて信じられない。