リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[3506: マンコミュファンさん]

定期借地権は、まじめに、住宅ローン組まないと買えない人にはお勧め出来ない。

ギリギリのローン借りて買ってしまうと、所有権に比べて解体積立金と地代負担が毎月の支払いを圧迫する。その額は、土地持分の固定資産税に比べてかなり高い。

定期借地権の擁護派は、固定資産税が安くなると強弁するが、解体積立金と地代の高さを正確に伝えない。差し引きマイナスになってしまう事実を言いたくないから。

[3507: 匿名さん]

立地の悪い所有権よりは、立地の良い定借の方が資産価値高いですよ。

[3508: 口コミ知りたいさん]

>>3507 匿名さん
資産価値というのは単純に現在の値段の事。立地の悪い所有権よりは、立地の良い定借の方が高いという事はあるだろう。
しかし資産性（値段の落ちにくさ、売りやすさ）という点では圧倒的に所有権が有利になる。値段の落ちにくい、場合によっては値上がりする、価値の棄損しにくい買い物をする事が重要。そういう意味では現時点の値段はあまり意識する必要はない。当たり前の事。

[3509: 匿名さん]

>>3507 匿名さん

ここは、駅10分以上掛かる時点で、立地が良いと間違っても評価されない。

[3510: 匿名さん]

>>3500 匿名さん
確かに案件はあるよ。合意に至らない案件だけど。

[3511: 匿名さん]

>>3510 匿名さん
いいえ、実際に総会で合意に至り、計画が動き始める件数です。都心部では築古マンションが増加し、各所で再開発もあり、建て替えの決定は少なくない数になっています。

[3512: 通りがかりさん]

70年近く経って建て替え計画が進んでない所有権 vs 70年近く経って最期を向かってる定借だと前者の方が良くね？
ボロボロだけど住み続けるし、売っても小遣いくらいは残るじゃん

[3513: 購入経験者さん]

>>3512 通りがかりさん
その通りです。
定借マンションが建つような立地であれば好立地と言えるため、住める状態なら売る、貸す、いずれも可能でしょう。古いからと言っても家賃はある程度の金額で下げ止まりますから、投資用として収益還元でもそれなりの価格が付きます。もちろん実需用途もあるでしょう。

そもそも70年という期間を考えると地価は例外なく値上がりしていますから、小遣いどころか所有権なら古さを考慮しても大儲けになります。定借は区分所有者にとっては1円にもならず、その利益は地主が独占する事になります。

[3514: マンション検討中さん]

>>3509 匿名さん

さらに、ここは墓場と隣接しており、真隣なので、墓と隣で立地が良いとは誰も評価しない。

[3515: マンション検討中さん]

定期借地権は、やはり、純粋に長期の賃貸だと割り切るしかない。
その賃料を前払いしているだけだ。

2億円出して買っても、いずれ0円の価値になることは確実に約束されているのだから。

それは、賃貸だ。

だから、ここが、長期の賃貸として納得できる人にとっては買うに値するし、長期の賃貸前払いにしては高いと思う人にとっては買わない方がいい。

なお、70年で割ると、賃貸料金は割安になるだろう。だから、永ーく住むならお得になるだろう。

問題は、残期間30年切るくらいで売りたいとなったときに、売れないし、ここは駅遠だから、賃貸にも出せないということだ。

将来子供がそのまま引き継いで住むことが確定しているなら話は別だが、そんな古いマンションなんか子供が要らないと言った時に、相続しても、売れないし、賃貸でも買せないけど、でも、毎月の管理費やら解体金やら地代を払わないといけない。それは、大変だろう。

[3516: 買い替え検討中さん]

所有権マンションより安価な定借を買って、浮いたカネを投資すべきだと言う定借派がいるけど、両者は10％しか価格差が無い。

9千万の定借を買って1千万を株式などに投資するか、1億の所有権マンションを買うか、という事になる。
1千万の70年後の株式投資のリターンと、1億の所有権マンションの70年後のリターンと、どちらが大きいだろうか。一般的には原資が大きい方が有利になるのは確実だろう。

日経平均とマンション価格は連動するのが明らかだから、株価が上がればマンションも上がり、甲乙は付け難い。特に長期でリスクを取らず、再現性のある一般人レベルの投資行動との比較では。そうなると原資の大きさが結果に影響するのは間違いなく、1000万の株式投資より1億の所有権マンションが有利なのは間違いない。

定借は9千万も注ぎ込んで、潰れるのが確実な会社の株を買うようなものだ。全く育たないのに9千万も投資するなど馬鹿げているし、少なくとも1000万の投資原資を得るために定借を選ぶ理由はどこにも無い。同じ資金で所有権を買った方がはるかに合理性がある。

[3517: 匿名さん]

>>3507 匿名さん
駅遠悪条件の立地劣後定借マンションのスレでそれ言う？笑

[3518: マンション比較中さん]

>>3506 マンコミュファンさん
定借を擁護するために固定資産税をあげる人なんか笑うしかないよな
地主が固定資産税に色つけて店子に課金してくるのが地代なんだから

[3519: 匿名さん]

このスレ面白い人多すぎるだろ

[3520: マンション検討中さん]

小日向にある定借マンションは新築時価格は坪400万台だったけど最近は坪500台で取引されている。
取引事例はマンション評価サイトで公開されているから見ておいで。

[3521: マンション検討中さん]

書き忘れたので追記するけど、そこの新築時は高い高いとここと同じ言われ方をしていた。
確か所有権の90％程度の値付けでここと一緒。

そっちの方は確かに駅徒歩10分以内圏だが、総戸数が100戸に届かないし、小学校の建物の日陰という微妙な立地。
眺望も住専なのでここよりはだいぶ悪い。

[3522: 口コミ知りたいさん]

>>3520 マンション検討中さん
それは市況上昇基調に乗ってるからでしょ
ここに再現可能性あるとは限らないし、むしろ小日向ですらそんな程度しか価格つかないと考えるべき

ただ絶対額が上がってるからみたいな浅薄な思考でマンション検討してたら、色々嵌め込まれる

[3523: 匿名さん]

>>3512 通りがかりさん
築50年以上経過した物件は直下型地震で倒壊する可能性も高いから避けた方が良いですよ。

[3524: 買い替え検討中さん]

>>3520 マンション検討中さん
定借は築浅のうちは所有権と連動して同じように値上がり、値下がりするよ。だからその小日向の定借は別におかしくない。でも築古になってくると市況が上昇していても定借は一律に下落していく事になる。だからもし買うならそうなる前に売り抜ける事が重要なの。

[3525: 口コミ知りたいさん]

>>3516 買い替え検討中さん
投資を否定する気は全然ないけど、投資資金1千万を確保するために定借を買って9千万をドブに捨てるのはどう考えても釣り合わない。1千万の運用で9千万の損失を取り返せない。1億円の所有権なら株価が上昇する環境なら同様に何も考えなくとも増えて行く。特に70年ともなれば。

住宅ローンというのはレバレッジで、一定の属性があれば誰でも1億円くらいの投資が可能なんだよ。しかも金利も低く、好立地なら極めて再現性、安全性が高く、難易度も低い。株で1億を運用できる人は少ないが不動産なら現実的。結果として大きく資産形成できる可能性が高い。だから投資の視点を持って、資産性のある（成長する）不動産を選ぶべきなんだよ。そういう事を考えると定借は論外。