□23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その４６）

[匿名さん]

その45　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/64761/
その44　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/61867/

（※過去スレのURLを追加しました副管理人）

[976: 匿名さん]

そんなことが下げ原因になるなら、築２０年以上のマンションなんて価値がゼロになってるよ。
この間、建築基準法の改正が何回あったと思う？
それでも、バブル期は別として、買値より高い値段で取引されているのが現実。

[980: 匿名さん]

>>975

いくら容積率の緩和があるといっても余計な備蓄スペースつくったら
コスト高になるだけだよ。デベにとってもユーザにとってもいいことひとつもないね。

もっとも容積率の緩和率にもよるけど。１００平米の備蓄スペースつくったら
プラス１５０平米容積率が緩和されるとかならいいかも。
まあ地下室マンションと同じだ。

[981: 匿名さん]

>>965
>地方からの大卒上京者は23区全体で
>今のところ毎年３万人程度。

ソースは？

[983: 匿名さん]

地方っても
旧帝大ぐらいしかとらないけど。ほんの一握り。

[984: 匿名さん]

買え買えってなんですぐバレるようなウソ書くんだろ？

[985: 匿名さん]

2012年問題で渋谷、新宿の凋落が本格的に始まる。

業界ではほとんど常識になっています。

[986: 匿名さん]

必要とされるオフィススペースが少なく済み、

ビデオテープを逆回しした感じになる

特に新宿は高層ビルの築年数が古いだけに、
廃墟化の恐れさえある。

[987: 匿名さん]

東証REIT指数

http://quote.tse.or.jp/tse/quote.cgi?F=histidx/HistIndex&basequote...

見事な右肩上がりです。

[988: 匿名さん]

これ見ると全部で７万人くらいだぞ。
2-9　地域別転入転出者数

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/tnenkan/2008/tn08qyti0510b.htm

それで大卒が3万人？

[989: 匿名さん]

東京都の年齢別人口を見ると１０代がだいたい１学年１０万人くらい。
１８歳を超えたあたりから増え始め２３歳では１６万くらいに達する。
これは就職のために上京した若者で半数が大卒とすれば３万人で
大体いいんじゃないかという気がする。

３０歳を超えると２０万人になるけど

ただこれは市部も含んだ統計なので２３区だと違うかも

[990: 匿名さん]

20歳代後半の若者はモノに興味がなくなっている？
興味はあるのです。でも、これまでとは大きく違っています。従来はモノを欲しいという欲望があって、それを満足させたいと当たり前に思っていました。今の若者は欲望を抑制することに慣れていて、その方が自分らしいとさえ感じています。人からどう見られるかに「超敏感」で、「バカにされたくない」「背伸びするのはかっこ悪い」と思っている。だから、たくさん買ったりしませんし、ブランド品は敬遠します。

もう若者はブランド品に魅力を感じないのでしょうか。
ブランドがまったくダメかというとそうではない。アイテムが豊富で少し手ごろな価格の「コーチ」は人気がありますし、宝島社の女性誌『スウィート』の付録にもなっているファッションブランド「シェル」のトートバッグを持っている若い女性もよく見かけます。「みんなが持っている」という安心感もあるようです。

[991: 匿名さん]

割高外周区が不人気になったのは嗜好の変化もありそうだな。

[993: 匿名さん]

あのニコタマが苦戦する時代。
信じられない。

[994: 匿名さん]

盲目的に買っちゃう人は少なくなったのでは？

昔は○○神話とかがあったけどね。

[995: 匿名さん]

住みたい街アンケートとかでいくら煽っても、
実際には買わないんだよねｗ

[996: 住まいに詳しい人]

>>987
確かに上がっているねｗ

http://quote.tse.or.jp/tse/quote.cgi?F=histidx/HistIndex&basequote...

[997: 匿名さん]

>>989
>東京都の年齢別人口を見ると１０代がだいたい１学年１０万人くらい。
>１８歳を超えたあたりから増え始め２３歳では１６万くらいに達する。
>これは就職のために上京した若者で半数が大卒とすれば３万人で
>大体いいんじゃないかという気がする。

釣りにしても燃料多すぎだなw

[998: 匿名さん]

これからは首都圏出身者は相続があるから、
買う中心は上京者になります。

これがポイントやね。

[999: 匿名さん]

まだ豊洲大教授いるのか。こりてないなあ・・・

[1000: 匿名さん]

全ての経済原理は
城東の発展に繋がる
これが教授の脳内

3万人の大卒のソース
はよ出せや

[1002: 匿名さん]

>>1001
そして、一人っ子が増えると、
家が余ってくる。
その中心は郊外。

まあ、はっきりした理屈ですな。

[1003: 匿名さん]

親との同居を嫌って、家を買った人は、
相続したときに
たぶんどちらかを手放すことになる。
その中心も郊外。

[1004: 匿名さん]

このダブル連鎖が起こった時に
郊外の地価がどこまで下がってしまうのか？

予想もつきません。

[1005: 匿名さん]

需要があれば回るから
経済的にはOK

澱んだ老人しかいない街には需要もない

んで、3万人のソースは？

[1006: 匿名さん]

上京者の強みはしがらみが無いこと。
無理して買う必要もないし、
どこかの地域に住まなきゃいけない理由も無い。

自由人の立場で、
将来有利と思われる場所を選択すればよろしい。

[1007: 匿名さん]

>>1005
郊外にその需要があるのか？

郊外の地価が下がり続ける可能性が高いのであれば、
新規の需要者である上京者は買わないでしょう。

買うくらいなら、一生賃貸の道を選んだほうが経済的。

[1009: 匿名さん]

>>1008
家も場所も選べない不自由人じゃない？

[1010: 匿名さん]

>>1007
需要があるから価格が決まるんだ

業者なんだから身に染みてるだろw

[1011: 匿名さん]

＞＞１０１０
現在の需要で現在の価格が決まり
将来の需要で将来の価格が決まる。

そこに下げの可能性がある場合、
賢明な購入者はそこでの購入を避けるが、
一方で買ってしまう人もいる。

買ってしまう人は最初のうちは多いが、
しだいに少なくなって行く。
そして価格が将来に向かってじわじわと下がって行く。
暴落にはならないが、

[1012: 匿名さん]

新築マンションの分譲価格が徐々に下がるというのはありえるの？
売れない物件の値下げはあると思うけど。
土地が高くて作っても誰も買わない値段になっちゃうならそもそも
計画がされない（もしくは土地の安い郊外に増える）

場所に着目すると供給がされなくなって数年（７～８年とか）たって
ドンと下がった値段で供給ってイメージなんだけど違う？

[1013: 匿名さん]

郊外の土地はこれからもｼﾞﾜｼﾞﾜ下がるだろう
ただ城東の土地も同じように下がるだろう

ブルーワーカーの街っていうのは変わらないからね
まあせいぜい世間知らずの上京者を騙くらかすんだな

[1015: 匿名さん]

>>1012
業者が仕入れ値をどんなペースで下げて行くかでしょうね。

地主が下げに応じないようだと供給自体がストップして、
値が付かないことも有り得るけど、
両隣の区もあるから、考えにくいでしょう。

例えば、世田谷区は供給がほぼストップで見かけ値動きがなくても、
隣の杉並区に動きがあって下がっていれば、
マーケットは世田谷区も下がっていると判断するでしょう。

そう言った意味で、じわじわの下げでしょうね。

[1017: 匿名さん]

これを見ると分かりますが、
杉並区は現在供給ストップに近いレベルです。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_2.html
これによって見かけ上は価格の維持が出来ていたとしても、
価格に対応する需要が小さければ、
供給が増えれば値が簡単に下がってしまいます。

[1018: 匿名さん]

おいおい
江東区がブッチギリの供給量の資料から
どうしてそんな結論が出るんだ？

いいから3万人の大卒者が毎年都内に新たに流入してるって
資料を貼れって

[1019: 匿名さん]

供給量が多いエリアで物件を比較しながら選ぶのが一番賢いやり方だけど、それができないところもありますね。新築のほとんどが賃貸物件で分譲がほとんど無いとことか・・
量が多い賃貸の動向から本当の不動産の価値を類推していくしか手はないですね。

[1020: 匿名さん]

分譲の予定を賃貸に変えるパターンは新宿区と中野区に多く見られます。

[1021: 匿名さん]

こっちの方が、実感にあうけどね。
供給が少ないから需要超で価格が上昇している。手を打つなら、今しかないと思います。

https://www.sumai-surfin.com/place/supply2010.php

[1022: 匿名さん]

都心部は郊外と比べてマンション需要が多いから供給量も多くなると思いますが、
大手の寡占が進んで、土地が確保されている状況だから、
買える人の数に合わせた供給になって、価格の下げは期待できないと思います。
でも、物件数が郊外に比べて格段に多いので、間取り、立地の選択余地は大きいと思います。

ファミリー向けじゃない投資向けの新宿区あたりは状況が違って、厳しいと思いますが。
他の都心部はそんな感じでしょう。

郊外はマンション需要が戸建の需要に変わろうとしているのでは？
地価が下がっていけば自然にそうなって行きます。
基本的に土地が無尽蔵にあると考えたほうがよろしいでしょう。
潜在的な供給力を含めてのお話ですが。

[1023: 匿名さん]

>>1021
市部はすでに戸建モードに変わった感じですね、特に町田市。
そんな中で、多摩の老朽マンションの建て替えと高層化が進むと、
既存のマンションを巻き込んで、下落モードに突入です。

[1024: 匿名さん]

小さな需要のエリアで大量供給が起こると暴落も有り得ます。
注意が必要でしょう。

[1025: 匿名さん]

八王子の開発エリアは今後どうなっていくのでしょう？
三井アウトレットパーク辺りの駅のマンションは日に日に利用者が増えている気がする。

[1026: 匿名さん]

>>1025
郊外は今がピークと考えるべきでしょう。
上京してきた団塊の世代が郊外に住み、
その子供たちが結婚、地元＝郊外に住み、
孫ができる。
家族構成が最大に膨らんだ状態です。

それを狙っての開発なんですが、
ピークを過ぎると後は下っていくだけです。

[1027: 匿名さん]

市部、神奈川県から都心に通勤、通学すると、
その途中の外周区が便利で素敵に見えてしまいます。
親元からの距離も遠くないので、
その外周区でマンションの購入を検討する人が結構出てきます。

それが、割高外周区の価格を維持していた需要の正体です。
今後、郊外では新たに住宅を必要とする人の数が減っていきます。
割高外周区の価格を維持する人がいなくなってしまうわけです。

[1028: 匿名さん]

ほほー。山の中にタワマンの嵐ですものね。
起伏のある自然の中にタワマンがニョキニョキ生えてる景色はたけのこみたい。
でもまだ増えそうな気配。更地空き地が一杯あるよ。

八王子の南大沢駅周辺って、たまぷらよりは便利そう。勿論高級感はないんだけどね。
しかも建売り戸建てのミニフィレンチェの様なエリアや、白色に揃えたニースの様なエリア等
各デベごとに色を変えた街並みは遠巻きに見ててこれこそ、街を作り上げているんだなー。
と感心したよ。ニュータウンは大体どこも人工的だけど計算さた美しさと自然を活かした街が良い。

[1029: 匿名さん]

でもまだ増えそうな気配。更地空き地が一杯あるよ。＞
需要が小さくなって行くので、
その更地には戸建が立つことになります。
郊外のマンションは終わりですよ。

[1031: 匿名さん]

そもそも、八王子は「東京２３区」ではないわけだが・・・なのでスレ主旨逸脱で削除されてもおかしくない。

[1032: 匿名さん]

23区への憧れが強い人なんでしょう。
そっとしておいたら。

[1033: 匿名さん]

豊洲教授は、いよいよ埋立地が売れなくて
相当あせってるようですね。
彼はしつこいですよｗ当分早朝から夜まで連投が続くでしょうが、
効果ないどころか、イメージダウンの逆効果だってことに
いまだに気がついていないところが切ない。

[1034: 匿名さん]

世田谷区は昔から地価が安くなるとマンションが減って注文戸建てが増えます。
マンションだと一家４人で快適に住むには最低１００㎡が必要だから利便性が
劣る土地に住むならマンションはありえない。

[1035: 匿名さん]

相変わらず自分に対する反論や批判は完璧スルーだなw

>>965の根拠も未だ無しw

[1036: 匿名さん]

あれだけ予想が全部はずれたら、さすがにもう恥ずかしくて名のれないのか・・・

[1037: 匿名さん]

オリンピックは確定
NHKも築地に移転w

詐欺師は地元で老人相手に地道に営業してなさい

[1039: 匿名はん]

>>1038
堂々のスレ主旨逸脱、御見逸れしました。
で、タケノコって採らなければ、オトナの竹になるんじゃないの？
腐ってしまう他の理由でもあるんでしょうか。

[1040: いつか買いたいさん]

世田谷で家賃18万の賃貸に4年住んでいるけど、今度の契約更新で16万に下がりました…。
築12年くらいで十分きれいなマンションなんで、単純に嬉しい。

[1041: 匿名さん]

１８万×１２×４＝８６４万
礼金、更新料をいれると９００万円ですか。
これをもったいないと思うかどうかは、その人次第ですね。

[1042: 匿名さん]

戻ってこない万単位の修繕積立金はもったいないのひと言。
建て替えなんて到底ムリだし。

[1043: 匿名]

金利がもったいないです

[1044: 匿名さん]

２３区に憧れた時期があったけど今はその逆

[1045: 匿名]

諦めたっこと？

[1046: 匿名さん]

地方すら東京に憧れなくなったのか。。。

[1047: 匿名さん]

このスレに出没してること自体が「東京」や「都心」にあこがれてる証拠。
興味がないならノコノコ出てこないだろう。

[1048: 匿名さん]

>>1040

世田谷で家賃１６～１８万くらいの賃貸マンションだと同レベルの築１５年未満の中古マンション価格は４５００万～って感じでしょうか。単純計算で２３年くらいで元が取れる計算ですが金利・管理費・修繕費・固定資産税,リフォーム代その他もろもろを含めると３０年くらい住まないと元が取れないね。

しかも元が取れるといっても３０年度には築４５年の中古マンションが手元に残るだけです。
まだ古くなれば家賃は下がるだろうから経済性のみに着目するなら賃貸に住み続けるのが吉ですな。
逆に買うなら３０００万台。リフォーム込みで４０００万以下に抑えないと経済的には得しません。

[1049: 匿名さん]

割高外周区は
こんなに賃貸が余っているので、
http://rent.realestate.yahoo.co.jp/tokyo.html
これから家賃レベルが下がり続けます。

購入の場合は、
現在の市部レベルの
３ＬＤＫ家賃１２万円くらいで計算したほうが良いでしょう。

[1050: 匿名さん]

賃貸で辛抱しきれない人が郊外で買うようになるのでは？

[1051: 匿名さん]

都心部で若者が増えて、郊外で減って行く、
昔と逆の現象がこれから始まるわけですが、
どんな社会になるとみなさん思われます？

[1052: 匿名さん]

埋立地の老朽化による荒廃。

[1053: 匿名さん]

すげぇ、本当に早朝から豊洲教授の連投？
このぶんだとＧＷもさっぱり売れないんだろうね。

[1054: 匿名さん]

賃料は今までバブルがはじけようが、景気が悪くなろうが下方硬直性が高くなかなか
下がりませんでしたが、今後は競争力のない物件は下がりまくるでしょう。
ファミリー向けであっても賃料２０万で貸せるのは一部のエリアに限られます。
（なぜなら家賃１５万以上払えるファミリー層は買ってしまうので）

[1055: 匿名さん]

>>1054
便利な都心部が安く買える時代になったからね。
５千万円台、６千万円台。
家賃１５万円、ＰＥＲ３０で５４００万円です。

それでも買えない人は郊外に住むしかないね。

[1056: 匿名さん]

住まいには最小限の出費。

もっと文化的なことに投資するのがトレンドですね。

住まいにライフスタイルを拘束されるなんて時代遅れ。

[1057: 匿名さん]

買えない人向けに郊外でマンションの大量供給が始まって、郊外で値崩れが始まる悪寒・・・
業者は売ってしまえば終わりだから、無責任ｗ

[1058: 匿名さん]

結局大卒3万人のソースは出てきませんね

>>989の書き込みが教授自身なのでしょう
しかし小学生以下の稚拙な推論ですな
教授は本当に若者とは縁の無い地域に暮らしてるのでしょう
日経読んで経済分かってるつもりになっても
実際のところは極ローカルな暮らししかしてないし
高卒丸出しの知能しかないんで地方経済のことや
階層の重層も分からないんで

「約半数が大卒」で、それら城東のマンションを競って買ってくれる
そんな妄想が出来るんでしょう

[1059: 匿名さん]

教授の登場は埋立地に危機感を感じたときだからなあ。
そういうことなんでしょうね今。

[1060: 匿名さん]

割高外周区在住の賃貸族が大量に郊外に流出して、賃貸の激余りがさらに深刻化ｗ
ターゲットは就職氷河期世代、３０代前半～２０代後半だね。

[1061: 匿名さん]

そもそも大卒と一括り出来ることが
高卒ならではの発想

[1062: 匿名さん]

学歴コンプレックスがかつてのＨＮからも...

[1063: 匿名さん]

>>958なんか読むと
頭がクラクラしそうだよねw

何も分かってない

[1064: 匿名さん]

>>1060
スルーして見逃してた書き込みだけど
これも全くワケ分かんない書き込みだな

酷いのにも程があるw

[1065: 匿名さん]

このスレの書き込みでワケの分かるほうが少ないような…。

[1066: 匿名さん]

知的レベルの低さを競うスレ（爆）。

[1068: 匿名さん]

売れてんならこんなニュース出ねーわなぁ。

[1069: 匿名さん]

三菱地所ってマンション事業がメインなの？

[1070: 匿名さん]

オフィスビルがメインの会社がこの惨状ですからね
マンション販売は推して知るべし

[1071: 匿名さん]

三菱は都心、タワーをやらずに藤和を買収して失敗したからね。評価損の大半が藤和が郊外に抱えてた在庫。

[1072: 匿名さん]

売れ残りは解体撤去する法律作りましょ！

[1073: 匿名さん]

え？地所本体は赤字だけど藤和が補完してるのでは？

[1074: 住まいに詳しい人]

>>1071

2010年3月
三菱地所
マンション契約残高（百万円） 180,448
マンション完成在庫（戸） 1,103

藤和不動産
マンション契約残高（百万円） 175,106
マンション完成在庫（戸） 807

http://www.mec.co.jp/j/investor/financial/quarter/index.html

[1075: 住まいに詳しい人]

ほいほい

その47
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/73893/