サーパス久喜中央ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.384.co.jp/kukichuo/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155005

上野東京ライン・湘南新宿ライン・東武スカイツリーラインの久喜駅から徒歩3分。
西口の武蔵野銀行旧店舗跡地に15階建てのマンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせていただきたく、よろしくお願いいたします。


名称 サーパス久喜中央
所在地 埼玉県久喜市久喜中央一丁目1061番46、他（地番）
交通 JR東北本線、東武鉄道伊勢崎線「久喜」駅まで徒歩3分(約200m)
用途地域 商業地域、近隣商業地域、第二種住居地域

総戸数　58戸
敷地面積 1,712.84ｍ2
構造規模 鉄筋コンクリート造、地上15階建て
専有面積 71.32ｍ2～79.26ｍ2

駐車場 総58区画（屋外平置式：5区画、屋外機械式：53区画）
バイク置場 総4区画
自転車置場 総88台（スライド式88台）

売主 株式会社穴吹工務店　東京支店
設計 株式会社穴吹工務店東京一級建築士事務所
監理 株式会社穴吹工務店東京一級建築士事務所
施工 新日本建設株式会社
管理会社 株式会社穴吹コミュニティ

竣工時期 2026年2月下旬（予定）
入居時期 2026年2月下旬（予定）

　

[1385: マンション検討中さん]

総戸数は58戸
一般分譲対象戸数は57戸

駐車場は総58区画
うち、空き区画26区画
（2024年12月5日現在）

ということは、
少なくとも32戸（約55％）は売約済みということですね。

[1386: 評判気になるさん]

>>1385 マンション検討中さん
地元需要ですが着実に売れてますな。

[1387: 匿名さん]

>>1386
その地元需要ですらないマンションもあるからね

地元以外の需要があっても、単なる投資目的の「偽りの需要」なんて、将来の廃墟予備マンション、久喜市みたいに、しっかりと自ら住む目的で買われる物件は健全なマンションですね(*^_^*)

[1388: マンコミュファンさん]

久喜市は東京圏なので、地元需要は旺盛です。

東京圏＝東京都＋埼玉県＋千葉県＋神奈川県

東京圏の人口が日本の総人口に占める割合は、今や30％です。
バブル期は25％でしたから、東京圏一極集中が進んでいます。

[1389: 匿名さん]

>>1388 マンコミュファンさん
久喜ってギリギリ東京圏かつほぼ北関東の良さがありますよね？

[1390: 口コミ知りたいさん]

>>1389 匿名さん
そもそも東京圏の特別区や市（久喜市など）は、
適用される法令が地方（北関東）とは違うんですよ。

＜例＞

地方創生移住支援事業を実施している都道府県・市町村
https://www.chisou.go.jp/sousei/pdf/r6-3_shichouson.pdf

生産緑地と税制
https://www.mlit.go.jp/toshi/park/content/001612019.pdf

など

[1391: 匿名さん]

>>1390 口コミ知りたいさん
久喜は立地的にはほぼ北関東ですが、法令の差は大きいですよね？

[1392: 口コミ知りたいさん]

県で公表している学力調査のとおり、久喜市は学力が低い
特に中学生になると顕著になる
県平均、全国平均にどの教科も届いていない
それらは、親の教養レベルに比例するものだから、どのような層が多く住む地域かの参考になると思います
そして、公立中の雰囲気もなんとなく想像できそうです
小学生まではそこまで顕著に出ていないのにね
中学受験は県南部に比べて圧倒的に少ないはずなのに

[1393: eマンションさん]

>>1392 口コミ知りたいさん
小学生　県平均以上、国平均以上
中学生　県平均以下、国平均以下
ということは
上位層が「中高一貫校」へ流れている
ということではないでしょうか？

久喜市の近隣には
昌平（久喜駅から通学バスあり）
開智未来（栗橋駅、南栗橋駅から通学バスあり）
があって
それら以外にも
栄東、開智、獨協埼玉、春日部共栄、
伊奈学園（県立）、
国際学院（2023年度から募集停止）
大宮開成、淑徳与野
などがありますし
最上位層は都内私学へ通学するでしょうから。

埼玉県内の私立中学校は
実は募集人員が意外と多いんですよね。
都内よりは遥かに少ないですが。
（栃木県より遥かに多いです。）

埼玉県教育委員会発表資料
「令和７年度埼玉県私立中学校入試要項」
https://www.pref.saitama.lg.jp/documents/26360/r7_chuugakunyuushiyouko...

各私立中学校の定員充足率は
次の資料の「内部進学ｘｘ名含む」の人数により
ある程度の推測ができます。

埼玉県教育委員会発表資料
「令和７年度埼玉県私立高等学校入試要項」
https://www.pref.saitama.lg.jp/documents/26360/r7_koukounyuushiyoukou....

[1394: 匿名さん]

>>1392 口コミ知りたいさん
それって学区によりません？
久喜市を構成する旧4市町の区域は広大です。
ホワイトカラーで進学就職の希望水準が高いエリアもあれば、旧農村地域で土地があり農業からの収入もあり高卒くらいで周辺の産業団地で働けば食べていけるエリアもあります。

このマンションの本町小から久喜中という学区は市内で最高に恵まれた環境ですよ。文句があるとしたら一番近い久喜小より本町小が倍くらい遠いことだけ。

[1395: マンション掲示板さん]

>>1394 匿名さん
それはどこの市町村でも同じかと思いますよ

[1396: マンション掲示板さん]

>>1394 匿名さん
> 久喜市を構成する旧4市町の区域は広大です。

東西約 15.6km、南北約 13.2km
面積は 82.41km2

この程度で久喜市は広大なの!?

さいたま市　217.43km2（旧４市の区域）
飯能市　　　193.05km2（旧２市村の区域）
八王子市　　186.38km2
熊谷市　　　159.82km2（旧４市町の区域）
深谷市　　　138.37km2（旧４市町の区域）
加須市　　　133.30km2（旧４市町の区域）
古河市　　　123.58km2（旧３市町の区域）
印西市　　　123.79km2（旧３市村の区域）
柏市　　　　114.74km2（旧２市町の区域）
川越市　　　109.13km2

[1397: マンション検討中さん]

久喜市の物件に関しては、蓮田やその他駅のマンションに較べて書き込み数が多いけど、どうしていつも貶すバ鹿が現れるのかな？

それだけ良くも悪くも関心があって注目を集めているんだろうけど

[1398: 匿名さん]

>>1397 マンション検討中さん
それは分かりやすい原因があります。
単純にデータとファクト氏が地方差別的な発言を繰り返しているためですよ。

[1404: マンション検討中さん]

１　三大都市圏（東京圏・名古屋圏・大阪圏）
２　札幌・仙台・広島・福岡
３　１、２以外の指定都市
４　１、２、３以外の県庁所在地と中核市
５　その他の地域

久喜市は「１」
宇都宮市は「４」
小山市は「５」

差別ではなく区別（地域区分）ですがな

[1405: 管理担当]

[No.1399～本レスまでは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[1406: 匿名さん]

鴻巣や久喜の物件は資産価値がとても低くて残債割れしてしまうことだけがネックなんですよね。

[1407: マンション検討中さん]

都内と違って埼玉で資産形成のためにマンション買う奴はいない

本来の目的である自分が住んで生活するための需要だから、残債とか全く眼中に無い

[1408: 匿名さん]

>>1407 マンション検討中さん
とは言え県南（川口・大宮・浦和etc）では残債割れする物件は少ないですから。
自分が住んで生活するためでも、いざという時住み替えが可能かどうかは重量な要素です。
引越す必要が出たり、この先何が起こるか分からないのが人生です。
万が一のそういった時に残債割れしてしまうとその人生は詰んでしまいます。

[1409: 周辺住民さん]

>>1408 匿名さん

それ言い出すと戸建てはもっと詰む。そういうリスク無い人だけが久喜界隈で家買うってことでいい

[1410: マンション検討中さん]

>>1406 栃木のかっぺさん
>>1408 栃木のかっぺさん
>>1409 栃木のかっぺさん

ローンで購入した不動産が残債割れするかどうかは
その人が抱えるローンの残高によるのでは？（笑）

頭金なし、諸費用を含む、引越し費用を含む・・・
みたいな住宅ローンを組むと残債割れは確実です。

【基本のキ】
頭金は物件価格の少なくとも２～３割は準備する。
諸費用や引越し費用は別途準備する。
住宅ローンは世帯年収の最大でも５～６倍までにする。
収入を増やし支出を減らしてローンの早期返済に努める。

[1411: 通りがかりさん]

>>1409 周辺住民さん

残債割れ終焉の地、それがここ久喜市である。

[1412: マンション検討中さん]

>>1408 匿名さん
治安の悪い川口をはじめ、たとえ県南でも埼玉ごときにマンション買うのは〇鹿だね

[1413: マンション検討中さん]

>>1411 通りがかりさん
残債割れなんか気にする貧乏人や器が小さい奴は久喜市に来るなw
都内の賃貸にでも住んで、毎日チマチマ金の心配でもしてろ

[1414: マンション検討中さん]

５千万円程度でガタガタ言っていたら豊かな人生は送れない

俺はポケットマネーで、同程度のマンションを湘南に買った
駐車場付いてないけど・・・・車使う時は埼玉の広い実家（戸建て）に帰る

２拠点生活はいいよ(^_^)v

[1415: ご近所さん]

>>1413 マンション検討中さん
ほんとにその通りよ。
久喜に買うのはセカンドハウスなんで。
残債割れなんか気にしない気にしない。
１年に２度ほど遊び来るだけなんだし。
久喜に別荘はいいよ。
ほんとは川越でほしかったけど。

[1416: ．]

>>1415 ご近所さん

自己レスは禁止です。

　

[1417: 評判気になるさん]

>>1416 ．さん

自己レス？自作自演てこと？
違うみたいだよ。試しに非表示にしたら片方だけしか消えないから。

[1418: マンション検討中さん]

住宅ローンの残債割れって、住宅ローンが返済できなくなって（競売の前に）任意売却する時の話だよね。
他には、不動産投資ローンで購入した投資用物件をイグジット（売却して終了）する時。

[1419: マンション検討中さん]

>>1418 マンション検討中さん
それって同じ家にずっと住み続ける場合に限る話しだよね。
10年位住んだら住み替えるのがマンションにおける基本のキだから。
住み替えやすいからマンションを買うんだよ。
だから残債割れするリスクが高いマンションだけは買ってはいけない。
それがマンションにおける基本のキ。

[1420: eマンションさん]

>>1419 栃木のかっぺさん
10年ぐらいと言うことは
特約期間終了に伴う住宅ローン破綻で
賃貸に住み替えですか？（笑）

【一般的な住宅すごろく】
　　　　就　職
ステップ１　寮・アパート
　　　彼女と結婚
ステップ２　賃貸マンション
　　　第一子誕生
ステップ３　分譲マンション
　　　第二子誕生
ステップ４　庭付き一戸建て

[1424: 管理担当]

[No.1421～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[1425: データでわかる「実際に選ばれた街」]

━━━━━━━━━━━━━━━

住民基本台帳人口（日本人のみ）

━━━━━━━━━━━━━━━

【川口市】

2024/04/01　562,838人

　　　↓　-2,954人（-0.52%）

2024/12/01　559,884人

━　━　━　━　━　━　━　━

【蕨市】

2024/04/01　67,187人

　　　↓　　-270人（-0.40%）

2024/12/01　66,917人

━　━　━　━　━　━　━　━


【戸田市】

2024/04/01　133,698人

　　　↓　　-474人（-0.35%）

2024/12/01　133,224人

━━━━━━━━━━━━━━━

【上尾市】

2024/04/01　224,922人

　　　↓　　-278人（-0.12%）

2024/12/01　224,644人

━　━　━　━　━　━　━　━

【鴻巣市】

2024/04/01　115,014人

　　　↓　　-300人（-0.26%）

2024/12/01　114,714人

━━━━━━━━━━━━━━━

【草加市】

2024/04/01　241,248人

　　　↓　　-570人（-0.24%）

2024/12/01　240,678人

━　━　━　━　━　━　━　━

【春日部市】

2024/04/01　224,607人

　　　↓　-1,197人（-0.53%）

2024/12/01　223,410人

━　━　━　━　━　━　━　━

【久喜市】

2024/04/01　146,740人

　　　↓　　-100人（-0.07%）

2024/12/01　146,640人

━━━━━━━━━━━━━━━

出典：各市の公式サイト

[1426: eマンションさん]

>>1425 データでわかる「実際に選ばれた街」さん

この中で残債割れリスクが高い、マンション買ってはいけない市は、鴻巣市と久喜市だけですかね。

[1427: ご近所さん]

>>1426 eマンションさん
投資目的で埼玉県内にマンションなんか買うのは、ウマシカ
安心に住んで生活できることが目的のマンションに「残債割れ」って意識はストレス以外の何物でもない、されを意識したら都内の一部地域以外無理、あえてその概念わ重視する奴はウマシカの極致

それだけの資金があったら、既にピークアウトの不動産投資はアウト
まして、浸水被害や外国人問題を抱える戸田・川口・草加・八潮・三郷とか愚の骨頂

都内でさえ、北区、荒川区、足立区、葛飾なんて、江東デルタ地域の低地の下町不動産なんてババ抜きのババだよ！

「残債割れ」なんて概念やフレーズは、悪徳不動産の決まり文句ww

[1428: 周辺住民さん]

リセールバリューなんで意識する貧乏人は、久喜みたいな高額所得者地域には来るなってことでいいですか？
私も別宅として久喜市（久喜駅近く）に住んでますが、不動産屋ではないので、別宅や自宅で儲けようとは思っていませんし、考えるだけでも時間の無駄ですね

[1429: eマンションさん]

住宅ローンの残債割れは、担保物件の問題ではなく、債務者本人の問題です。

[1430: eマンションさん]

>>1429 eマンションさん

もちろん本人の責任ではありますが、久喜市以外で買っていれば残債割れなんて起こらなかったわけなので、やはり超遠隔僻地の問題となりますよね。

[1431: 栃木のかっぺの知らない世界]

住宅ローンの残債割れは、担保物件の問題ではなく、100％債務者本人の問題です。

日本経済新聞
東急不動産HD、東急プラザ銀座を売却　特別損失211億円
2023年3月3日 22:04 (2023年3月3日 23:47更新)
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC0394R0T00C23A3000000/

だいまつのどこでも探検隊
【開発失敗】東京の超一等地「銀座駅」直結なのに大ピンチ…開業すぐに目玉テナント閉鎖の商業施設「東急プラザ銀座」
2024年10月6日公開
https://youtu.be/izRezZwnuTw

[1432: eマンションさん]

>>1431 栃木のかっぺの知らない世界さん

もちろん100%本人の責任になりますが、久喜市は残債割れの常習地域なのでやはり超遠隔僻地に100%問題があります。

[1433: データでわかる「実際に選ばれた街」]

>>1432 eマンションさん
おまえ、「住宅ローンの残債割れ」という言葉の意味がわかってないだろ。

[1434: eマンションさん]

>>1433 データでわかる「実際に選ばれた街」さん
理解できない脳無しヤロウを相手にしても無意味ですからほっときましょう。
住宅ローン残債割れは、債務者本人の責任ですし、物件立地が最大の問題なのですから。

[1435: マンコミュファンさん]

>>1434 無知蒙昧な栃木のかっぺさん

東急不動産HDが2023年3月期に
東急プラザ銀座を売却して特別損失211億円
（「住宅ローンの残債割れ」と同じ現象）
でしたね。

[1436: マンション掲示板さん]

>>1435 マンコミュファンさん
住宅ローンじゃねーし笑

[1437: マンコミュファンさん]

>>1436 無知蒙昧な栃木のかっぺさん

東急不動産HDは東急プラザ銀座の換金で売却損が発生したので、東急プラザ銀座はあなたの言う「住宅ローンの残債割れ」と同じ状態ですね笑

[1438: eマンションさん]

>>1437 マンコミュファンさん
どうでもいいが
数年住んで売却したら大赤字になるって埼玉県内じゃ久喜市くらい
だから久喜市で新築買ったら負けなんだって

[1439: 匿名さん]

>>1438 eマンションさん
どこも買えない貴方が言っても説得力ゼロ。

[1440: 周辺住民さん]

>>1438 eマンションさん
「数年住んで売却」するような実需でない不動産投資がメインなら、久喜市はおろか埼玉県内の不動産は買わない。

実需の無い都内の不動産を、投資家同士でキャッチボールしながら、価格高騰の一翼を担っている。
果たして、誰が最後にババを掴むか楽しみ(笑)

[1441: ご近所さん]

埼玉県内でも、素人不動産評論家に扇動されて、誤ってマンション買ってしまった軽率な奴等が、何処のマンションでも何人かいるね
そうした「転売ヤー」って息してるか？

[1442: 栃木のかっぺの知らない世界]

超人気の晴海フラッグ、ひと儲けを目論んだ「にわか不動産転売ヤー」が追い込まれた、売れ残り地獄の悲惨【不動産の専門家が解説】
2024.10.24
https://gentosha-go.com/articles/-/64441

晴海フラッグ 損切りしました、、、
不動産屋 店長の日常　2024年8月25日公開
https://youtu.be/9vzfcCKxUVo

[1443: マンション検討中さん]

>>1436 マンション掲示板さん
住宅ローンではないが、不動産という範疇では同義になるのかと。。
どんなに立地が良くても高値掴みしてしまったら残債割れのリスクはあるし、逆に立地が悪くても割安物件なら残債割れはしない。

そして今の久喜に割安物件は皆無でむしろ割高残っていない。
久喜自体が立地が悪く田舎で交通面で不便なのにもかかわらず。
だから今久喜で不動産に手を出すこと自体残債割れリスクしかないってことだよ。

[1444: マンコミュファンさん]

>>1443 無知蒙昧な栃木のかっぺさん

相変わらず言葉の意味わかってないようだけど

住宅ローンの残債割れ（オーバーローン）とは？

何らかの理由で返済に行き詰まる
　　　↓
任意売却（競売前に行われる不動産売買のこと）
　　　↓
債務（借金のこと）だけが残る

という意味だよ？

つまり
「返済能力を超えて借金をした結果」だから
担保不動産の価格とは無関係なんだよ。

[1445: 匿名さん]

>>1444 マンコミュファンさん
残念だが、住宅ローンの場合の意味はそれとは違う。
お前の理解が足りていないようだ。

住宅ローンの残債割れとは、下記のように「売りたくても売れない状態」になってしまうことを残債割れという言葉で表現することがある。

【例】住宅ローン残債：4000万円
　　　物件価値：2500万円
　　　貯金：500万円

上記の場合、売却をしたくとも売却で戻ってくる(相手から支払われる)お金では住宅ローン残債を消せず、その足りない分以下の貯金しかないため一般的な売却方法ではどうにも身動き取れない状態に陥っている。

[1446: 口コミ知りたいさん]

>>1445 無知蒙昧な栃木のかっぺさん

その物件売却は、
「期限の利益の喪失」により
債務の一括返済を求められたため
ですよね（大笑）

債務者が任意売却せずとも、
債権者は裁判所に申立てを行い
担保物件は競売にかけられ現金化されます。
（怖いお兄さんが来て、追い出されます。）

[1447: 口コミ知りたいさん]

>>1445 無知蒙昧な栃木のかっぺさん

借金の返済が滞ると延滞金が発生します。
延滞金は一般に日歩4銭（=年率14.6%）です。
借金100円に対して1日あたり4銭（0.04円）の延滞金が発生するということです。
一般にその状態が半年続けば、借金の一括返済を求められます。
それを「期限の利益の喪失」と言います。

借金が４千万円なら
1日あたりの延滞金は16,000円です。
半年分の延滞金は2,928,000円です。

[1448: 口コミ知りたいさん]

>>1445 無知蒙昧な栃木のかっぺさん

売却価格は「任意売却 ＞ 競売」です。

任意売却で得たお金は
その全額を借金返済に回す義務はありません。
ただし、残る借金（残債）はその分だけ多くなります。

競売の場合は全額が借金返済に回りますが、
競売は任意売却より高く売れないので、
残る借金（残債）は多くなります。

ゆえに、通常は任意売却が選択されます。
残る借金（残債）の金利はかなり高くなります。
（信用がない人への無担保融資なので）

[1449: 匿名さん]

>>1446 口コミ知りたいさん

なぜそんな勢いで反論するのかよく分からないが、まず落ち着け。
物件売却する理由を主張しているようだが、お前の思うそれではない。
ではなぜ物件を売却する必要があるのか。
住み替える理由は人それぞれだ。

結婚して家族が増えたため今の間取りが手狭になったり、転勤の場合もあるだろう。
あるいは今よりも魅力的な物件を見つけたから、というのももちろん理由としては十分だ。
通常マンションではおよそ十年毎に修繕積立金の支払い額が上がる。
だから新築マンションを購入後十年で住み替えを繰り返す人も少なくない。
マンション版わらしべ長者、いわゆるマンションすごろくというやつだ。

[1450: 匿名さん]

>>1447 口コミ知りたいさん
だから住宅ローンの場合は全くもってそれとは違う。
今は35年ローンなど返済期間が長いものが主流だからだ。
変動金利で借りれば今は多少上がったものの年利0.5%程だからサラ金からの借入と比較する奴はお前くらいなもんだ笑

[1451: 匿名さん]

>>1448 口コミ知りたいさん
頼むから口をつつしめ。
上で散々言ってきたことの結論は以下となる。
マンションを買うなら残債割れリスクを回避する必要がある。
だから久喜などの超遠隔僻地でマンションを買ってはならない。
マンションは立地が最重要事項だからだ。
残債割れリスクなんて関係ないという人はその場所に永住することが100%確約できている人だけ。
そういう人でどうしても久喜村で買いたいならマンションより戸建てがベターだろう。

[1452: マンション掲示板さん]

>>1449 無知蒙昧な栃木のかっぺさん
お金に困ってないなら、住宅ローンで購入した持ち家（自ら居住するための住宅）を売りませんよ（大笑）
転勤の場合は、帰任後にその持ち家に再入居する条件なら、転勤期間中に賃貸に出しても、住宅ローンを継続することができる場合が多いです。

>>1450 無知蒙昧な栃木のかっぺさん
住宅ローンの延滞金（遅延損害金）は、一般に日歩4銭（=年率14.6%）です。
住宅ローンの残高100円に対して1日あたり4銭（0.04円）の延滞金（遅延損害金）が発生するということです。

[1453: マンション掲示板さん]

>>1451 無知蒙昧な栃木のかっぺさん

お金に困ってないなら、住宅ローンで購入した持ち家（自ら居住するための住宅）を売りませんよ（大笑）
転勤の場合は、帰任後にその持ち家に再入居する条件なら、転勤期間中に賃貸に出しても、住宅ローンを継続することができる場合が多いです。

住宅ローンの延滞金（遅延損害金）は、一般に日歩4銭（=年率14.6%）です。
住宅ローンの残高100円に対して1日あたり4銭（0.04円）の延滞金（遅延損害金）が発生するということです。

[1454: 匿名さん]

>>1452 マンション掲示板さん

その発想こそがすでに間違いでおかしなループを巻き起こしている。
お金に困ってなくても住宅ローンで購入した持ち家を売ることがあるからだ。
その理由は上述した通りで、繰り返しになるが以下がそれだ。
↓

結婚して家族が増えたため今の間取りが手狭になったり、転勤の場合もあるだろう。
あるいは今よりも魅力的な物件を見つけたから、というのももちろん理由としては十分だ。
通常マンションではおよそ十年毎に修繕積立金の支払い額が上がる。
だから新築マンションを購入後十年で住み替えを繰り返す人も少なくない。
マンション版わらしべ長者、いわゆるマンションすごろくというやつだ。

[1455: 匿名さん]

>>1453 マンション掲示板さん

そもそも誰が遅延損害金のことを言い出したのか。
それもお前のとち狂った思想から出た的外れの代表例だ。
↓

だから住宅ローンの場合は全くもってそれとは違う。
今は35年ローンなど返済期間が長いものが主流だからだ。
変動金利で借りれば今は多少上がったものの年利0.5%程だからサラ金からの借入と比較する奴はお前くらいなもんだ笑

[1456: 匿名さん]

ということで久喜に生まれ久喜から一歩も出ずに終わるお前だけは残債割れなど気にせず久喜で買って良い。
久喜永住者として胸を張って故郷の星となるがいい。

[1457: eマンションさん]

>>1454 無知蒙昧な栃木のかっぺさん
>>1455 無知蒙昧な栃木のかっぺさん
>>1456 無知蒙昧な栃木のかっぺさん

おまえ、子ども部屋暮らしの童貞だろ。
いろいろと常識が無さすぎだぞ。

[1458: 周辺住民さん]

なんかはたから見ててお前ら話しかみ合ってなくね？
かたや住宅ローンど正論って感じだけど
かたや借金の延滞料の話しなってるし・・・

[1459: 匿名さん]

>>1457 お茎の子ども部屋童貞さん
さすがはお茎、お前いろいろと常識が無さすぎだ。
お茎から一生一歩も出ずに終わるお前だけは残債割れなど気にせずお茎で買え。
久喜永住者として胸を張ってお茎の藻くずとなるがよい。

[1460: 匿名さん]

短期で売却する原因の大半は離婚だよ。

[1461: マンション掲示板さん]

>>1458 無知蒙昧な栃木のかっぺさん
>>1459 無知蒙昧な栃木のかっぺさん

「住宅ローンの残債割れ」とは、次の「Step５」の状態のことです。

Step１：住宅ローン（注１）の返済に行き詰まる
Step２：期限の利益の喪失（注２）
Step３：競売前に担保不動産を任意売却する
Step４：債務を整理する
Step５：売却代金の多くを債務の返済に充てるも
　　　　債務は完済できない
Step６：残債（注３）の返済に努める

（注１）住宅ローンの延滞金（遅延損害金）は、
　　　　日歩4銭（=年率14.6%）が一般的です。
（注２）住宅ローンの残高は一括返済しなければ
　　　　なりません。
（注３）残債は無担保なので高金利です。

日本の住宅ローンはノンリコースローンではないことが一般的なので、家を失っても残債の返済を免除されることはありません。
債務者が自己破産して免責が認められる場合もありますが。

[1462: ご近所さん]

>>1459 匿名さん
久喜も含めて埼玉みたいな地域に不動産投資目的でマンションなんか買うなよ
貧乏人

[1463: マンコミュファンさん]

全員うるさくて草

[1464: 名無しさん]

>>1458 周辺住民さん
そこしか知識がないから、自分のフィールドに持ち込もうとしているだけよ
前々からそんなこと繰り返してるよ、このひと
話が噛み合ってなくて、相手が呆れて反論やめるの待ってる
でも、自分が博識って勘違いしてそう
いろんなひとがいるわねー

[1465: eマンションさん]

>>1464 無知蒙昧な栃木のかっぺさん
「住宅ローンの残債割れ」の意味は理解できたか？
借金（住宅ローン）で首が回らない人の話だぞ。

[1466: 匿名さん]

>>1465 eマンションさん
マンコミュでよくそんな素人発言できたもんだ（笑）
住宅ローンの残債割れとは、下記のように「売りたくても売れない状態」になってしまうことを残債割れという言葉で表現することがある。

【例】住宅ローン残債：4000万円
　　　物件価値：2500万円
　　　貯金：500万円

上記の場合、売却をしたくとも売却で戻ってくる(相手から支払われる)お金では住宅ローン残債を消せず、その足りない分以下の貯金しかないため一般的な売却方法ではどうにも身動き取れない状態に陥っている。

[1467: 匿名さん]

>>1466 匿名さん
残債割れリスクなんて関係ないという人はその場所に永住することが100%確約できている人だけ。
永住覚悟かつどうしてもお茎に拘るにしてもマンションより戸建てがベターだろう。

[1468: 評判気になるさん]

>>1460 匿名さん
結婚、出産で家族が増えたため今の間取りが手狭になって住み替えるパターンがあるなら、もちろんその逆で離婚のパターンもあるだろう。大半ではないが。
そして意外と多いのが、遠方への転勤。
あるいは今よりも魅力的な物件を見つけたから、というのももちろん理由としては十分だ。

また通常マンションではおよそ十年毎に修繕積立金の支払い額が上がる。
だから新築マンションを購入後十年で住み替えを繰り返す人も少なくない。
マンション版わらしべ長者、いわゆるマンションすごろくというやつだ。

[1469: eマンションさん]

>>1466 無知蒙昧な栃木のかっぺさん

『残債』とは、
住宅ローン返済中の自宅を手放してもなお『残』る『債』務のことだろうけど、
住宅ローン返済中の自宅をなぜ手放すの？


>>1467 無知蒙昧な栃木のかっぺさん

そもそも

・住宅ローンを使用せずに住宅を購入する人
・頭金（自己資金）の比率が高い人
・住宅ローンを完済できる人
・住宅ローンを完済した人

には関係のないことでは？


>>1468 無知蒙昧な栃木のかっぺさん

子ども部屋暮らしの童貞くん、妄想は楽しい？（大笑）

[1470: 匿名さん]

>>1469 eマンションさん
逆になんでこんな土地に永住する気満々なんだ？
住みながら投資できるのがマンションの最大の利点でもある。まだ異論はあるか？お茎在住の子供部屋童貞くん（笑）
↓
結婚して家族が増えたため今の間取りが手狭になったり、転勤の場合もあるだろう。
あるいは今よりも魅力的な物件を見つけたから、というのももちろん理由としては十分だ。
通常マンションではおよそ十年毎に修繕積立金の支払い額が上がる。
だから新築マンションを購入後十年で住み替えを繰り返す人も少なくない。
マンション版わらしべ長者、いわゆるマンションすごろくというやつだ。

[1471: eマンションさん]

>>1470 無知蒙昧な栃木のかっぺさん

『残債』とは
住宅ローン返済中の自宅を手放しても
なお『残』る『債』務のこと

そもそも

・住宅ローンを使用せずに住宅を購入する人
・頭金（自己資金）の比率が高い人
・住宅ローンを完済できる人
・住宅ローンを完済した人

には関係のないことです。

つまり『住宅ローンの残債割れ』は

借金（住宅ローン）で首が回らない人の話

なんですよ（大笑）

住宅ローンの延滞金（遅延損害金）は、日歩4銭（=年率14.6%）が一般的です。
住宅ローンの返済に行き詰まって６か月ぐらい経つと、期限の利益を喪失することが一般的です。
期限の利益を喪失すると、住宅ローンの残高は一括返済しなければなりません。

[1472: 匿名さん]

>>1471 eマンションさん
マンコミュでよくそんな素人発言できたもんだ（笑）
住宅ローンの残債割れとは、下記のように「売りたくても売れない状態」になってしまうことを残債割れという言葉で表現することがある。

【例】住宅ローン残債：4000万円
　　　物件価値：2500万円
　　　貯金：500万円

上記の場合、売却をしたくとも売却で戻ってくる(相手から支払われる)お金では住宅ローン残債を消せず、その足りない分以下の貯金しかないため一般的な売却方法ではどうにも身動き取れない状態に陥っている。

[1473: 匿名さん]

>>1471 お茎マンションさん
さすがはお茎、お前いろいろと常識が無さすぎだ。
お茎から一生一歩も出ずに終わるお前だけは残債割れなど気にせずお茎で買え。
久喜永住者として胸を張ってお茎の藻くずとなるがよい。

[1474: eマンションさん]

>>1472 無知蒙昧な栃木のかっぺさん

これまで繰り返し指摘しているとおり
まさにそれが
「借金（住宅ローン）で首が回らない人」
なんですよ（大笑）

『住宅ローンの残債』とは
住宅ローンを返済中の自宅を手放しても
なお『残』る『債』務のこと


>>1473 無知蒙昧な栃木のかっぺさん


住宅ローンには契約条件や貸付目的があります。
住宅ローンを契約するにあたって、
「永住の意思」は必要ありませんよ（大笑）

[1475: eマンションさん]

スレッドが上位に上がっても、更新されてない
ここ最近しょっちゅう
非表示設定の人が書き込んでるからだろうけど、こんなにも同じひとが書き込みしてるんだね
不要な情報が出ないのはありがたいけど、何書いているか少し気になる

[1476: 匿名さん]

>>1474 eマンションさん
今時住宅ローンをただの借金としか見れない輩は残念ながらお前だけだ。
住みながら投資というのが住宅ローンを組む目的でもあるが、短期で売却できるのはマンションの強みでもある。
売却する理由は様々だが、以下がその一例だ。

結婚、出産で家族が増えたため今の間取りが手狭になって住み替えるパターンがあるなら、もちろんその逆で離婚のパターンもあるだろう。
そして意外と多いのが、遠方への転勤。
あるいは今よりも魅力的な物件を見つけたから、というのももちろん理由としては十分だ。

また通常マンションではおよそ十年毎に修繕積立金の支払い額が上がる。
だから新築マンションを購入後十年で住み替えを繰り返す人も少なくない。
マンション版わらしべ長者、いわゆるマンションすごろくというやつだ。

[1477: 匿名さん]

>>1474 eマンションさん
「永住の意思」は必要ないが僻地久喜で買う限り「永住の覚悟」は必要だ。
なぜなら僻地久喜は余りにも土地の価値が低いため、買った途端に価値が半減するほど下落率がえげつないからだ。
だから売却したくともできない状態に一瞬にして陥る。
そうまさにそれがお前の言う「借金で首が回らない人」だ。

[1478: 通りがかりさん]

久喜みたいな田舎でマンションが5000-6000万とか高っ！
6000万出すなら都内でペンシルハウス買えますやん。

[1479: 匿名さん]

>>1478 通りがかりさん
そう、久喜は最近割高物件しか出ていない。
その資産価値は泣けるほど低いのに、だ。
久喜＝残債割れエリアと考えるのがごく自然。

[1480: 口コミ知りたいさん]

久喜駅前のマンション、築1年未満の築浅中古の格安放出と苦渋の値下げが続いているね。
まさにマンマニで警告されている郊外マンションにおける「相場を無視したその新築プレミアム代に中古市場が追いついてこないような状況」。
普通は築1年未満で新築プレミア価格がこれほど消滅することはないけど。
久喜は、どうみても異常な分譲価格でしょ。
たぶん、久喜の不便さを深く考えずに買った人が、暴落する前に手放し始めると思うから、これからも築浅の中古が安くでると思うよ。
地縁者、新築というオプションに2千万近く出してよい人以外は様子見がベターかと。

[1481: 評判気になるさん]

>>1478 通りがかりさん
「買えますやん。」
関東に土地勘の無い関西人はいらないやん、

何いってる万年

[1482: 職人さん]

>>1480 口コミ知りたいさん
実需中心の久喜や埼玉に、投資目的のウマシカがマンション買うからだw

新規分譲時には人気があったんだから、住む予定のない奴は遠慮すれば良かった
「新築マンション」という価値を下げた張本人は損すればいい

[1483: 購入経験者さん]

マンション残債論争に終止符を打ちましょう。
金利の優遇条件があるが、5000万円の35年ローンを組んだ場合10年後の残債は約3600万。築10年で3600万が、その時の相場で売れるかどうかを目安にするといい。
売れると思えば買っていいし、売れないと思えば、ローン返済期間中に繰り上げ返済などして残債を減らす努力をするべきだ。
ちなみに住宅ローンに永住の意思は必要ですよ。

[1484: マンコミュファンさん]

>>1483 購入経験者さん
その通りですが、買い／売りの費用諸々を加味すると4200万あたりが損益分岐点かと。久喜の築10年がその価格で売れるかって絶妙なラインですね。

まして何らかの事情で築5年前後で売却する場合は絶望ですね。

[1485: 買い替え検討中さん]

久喜はリセールヴァリューが低すぎます。
この割高時期において久喜で新築買ってしまったら
基本的にどんな物件でも残債割れきたすでしょうね。

[1486: 口コミ知りたいさん]

>>1484 マンコミュファンさん
絶妙というか不可能
へたしたら2000万円台になりかねないかと

[1487: 購入経験者さん]

>>1485 買い替え検討中さん
残念ながら今の日本に割高時期というものはございません。
10年前から割高だと言われてきており、いつの時期も買ったもん勝ちです。
来年はさらに割高になる可能性が高いのです。

マンション価格高騰に合わせて国や銀行があの手この手だしてきます。
私の経験なので全部が全部ではないかもしれませんが、
10年前割高　→　ローン控除拡充や優遇金利拡大
5年前割高　→　団信拡充（がん保証など）＋さらなる優遇金利
今割高　→　50年ローンなど超長期ローン商品展開

つまり割高　→　買う人いない　→　値下げ　のサイクルが成り立たないのです。
割高　→　どこも高いし、今なら優遇あるし頑張って買うか　→　完売　→　さらに割高　のサイクルなのです。
もちろん背景には建築費や人件費の高騰により安い値段で事業化できないという大きな点もございます。
一説によると70㎡の1部屋つくるのに（利益と土地代など除いて）工事費だけで3500万～4000万くらいかかるとか。

困った時代になりましたね。

[1488: 周辺住民さん]

>>1487 購入経験者さん

県南と久喜が同価格帯だとさすがに割高感満載だと思うが・・・？

[1489: 匿名さん]

>>1487 購入経験者さん
割高時期という言葉はさておき少なくとも割高な物件というものは存在する。
特定の物件名をここでは出さないがそれはいつの世でも明らかだ。
周辺の中古価格と比べて新築の価格差が激しいことを見れば分かるはずだ。
また割高な地域というのも散見されるがここ久喜市もその一つだろう。
都心部やターミナル駅のある街では物件価値が維持されるが久喜市のような郊外ではそうはいかない。新築から中古に変わった途端にその価値は大きく下落する。

[1490: ご近所さん]

マンションは車と同じく嗜好品、たとえ他人が割高感があると思っても、本人が気に入ってここで生活したいという実需があれば売れるし、投資・投機目的の他人のお前らが非難するのはお門違い。

外車やスポーツカー買っている奴に、割高感があるから他の車がいいよと言っても未意味だよ。
そして本来住むためのマンションに、お前らみたいに金儲けの下心みえみえで、投資・投機対象とする奴らが、こんなに集まるなんて可笑しいな（笑）

[1491: 評判気になるさん]

>>1490 ご近所さん
ほとんどの人は住むためにマンション買うから、金儲けなんて考えてないし、上でもそんなこと語られてないよ。もしや読解力ゼロだから国語の偏差値30の人かな？

[1492: マンション検討中さん]

Ｔ木県民がマ◯セーしている駅の現状

【大宮駅】
Bibli（ビブリ）、人も店も集まらないｺﾓﾝﾌﾟﾚｲｽ
大宮門街、生ける廃墟
大宮サクラスクエア、生ける廃墟

【春日部駅】
初代イトーヨーカドー春日部店、廃墟
２代目イトーヨーカドー春日部店、営業終了

【上尾駅】
まるひろ上尾店、業態変更
（公共施設を含むﾃﾅﾝﾄ形式のｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰへ）

[1493: eマンションさん]

>>1492 マンション検討中さん
誰も大宮、春日部、上尾なんてアゲてないと思うが？
まあ久喜はそれらより下に位置してることは否定できないけど。
てかホントお前情けないヤツだな笑

[1494: 匿名さん]

>>1491 評判気になるさん
その人は、国語の偏差値は３０だけど、数学の偏差値８０、英語が７０、社会７５、理科７５だから、平均偏差値６６だから筑波大に入ったよ

[1495: 匿名さん]

>>1492 マンション検討中さん
栃木マンは、自らの僻地、ド田舎を度外視して、そんな都会は眩しくて見られんよ
恥ずかしくて話題にするのもおこがましい

[1496: 名無しさん]

>>1493 eマンションさん

さいたま市議会議員吉田一郎氏のおもしろいポスト
https://x.com/no_saitama/status/1876651986214662277

[1497: eマンションさん]

>>1493 eマンションさん
突然、関係ない話を持ち出すよな、毎度
どう考えても、それらの街より久喜は下だけど、懸命に勝ってる部分を探すから、わけわからない話になるんでしょ
久喜駅前の吸い殻の数は、それらより多いから都会なんだ！とかそんなレベル

[1498: 匿名さん]

>>1488 周辺住民さん
県南がどこをさしているのか知らないが・・・
確かに、大宮のファインシティ大宮公園、クラッシーハウス大宮植竹町、アルファスマート東大宮、オーベル大宮とか
浦和のセンチュリー浦和美園、プレシス浦和美園とか
竣工後もしばらく売れ残っているマンションが多いみたいだけど、確かに即座に完売する久喜に較べて割高感があるな

[1499: eマンションさん]

>>1494 匿名さん
つくば？ああ、茨城に行ったのか、栃木の人なのに。

[1500: 周辺住民さん]

>>1495 匿名さん
超絶郊外僻地のド田舎がどこをさしているのか知らないが・・・
都心50-70km圏のクッキー＆コーノこと久喜と鴻巣は特に人口激減ゾーンだし終末感があるな

[1501: マンション掲示板さん]

>>1498 匿名さん

ウケるww

[1502: eマンションさん]

東京都心３５～５０ｋｍ圏域の人口増減

外国人を含む総人口
前年同月との比較（令和6年12月1日現在）

《埼玉県央地域まちづくり協議会》
鴻巣市　　　　　　－１８７人
上尾市　　　　　　－１００人
桶川市　　　　　　－３２２人
北本市　　　　　　－１２４人
北足立郡伊奈町　　　＋１１人　↑

《田園都市づくり協議会》
久喜市　　　　　　＋１７２人　↑
蓮田市　　　　　　－１８９人
幸手市　　　　　　－３０９人
白岡市　　　　　　－２３６人
南埼玉郡宮代町　　＋１０７人　↑
北葛飾郡杉戸町　　－３７４人

【データの出典】
埼玉県の推計人口（令和6年12月1日現在）
https://www.pref.saitama.lg.jp/a0206/news/page/news2024122602.html

[1503: eマンションさん]

東京都心３５～５０ｋｍ圏域の人口増減

外国人を含む社会増減
前月との比較（令和6年12月1日現在）

《埼玉県央地域まちづくり協議会》
鴻巣市　　　　　　　＋２１人　↑
上尾市　　　　　　　＋３６人　↑
桶川市　　　　　　　＋７０人　↑
北本市　　　　　　　＋３５人　↑
北足立郡伊奈町　　　＋１０人　↑

《田園都市づくり協議会》
久喜市　　　　　　　＋９３人　↑
蓮田市　　　　　　　＋５３人　↑
幸手市　　　　　　　＋１９人　↑
白岡市　　　　　　　－４７人
南埼玉郡宮代町　　　＋３４人　↑
北葛飾郡杉戸町　　　＋２７人　↑

【データの出典】
埼玉県の推計人口（令和6年12月1日現在）
https://www.pref.saitama.lg.jp/a0206/news/page/news2024122602.html

[1504: 周辺住民さん]

>>1503 eマンションさん
こりゃ都心50-70km圏のクッキー＆コーノこと久喜と鴻巣は特に人口激減ゾーンだし終わりだな

[1505: eマンションさん]

住民基本台帳人口　日本人のみ
前年同月との比較（令和6年12月1日現在）

《県南４市》
川口市　　－３，６２２人　　－０．６４％
草加市　　　　－６１５人　　－０．２５％
蕨市　　　　　－２５６人　　－０．３８％
戸田市　　　　－９２４人　　－０．６９％

《東京都心３５～５０ｋｍ圏域》
鴻巣市　　　　－６１２人　　－０．５３％
上尾市　　　　－６１３人　　－０．２７％
久喜市　　　　－３９９人　　－０．２７％

【データの出典】
各市の公式Webサイト

[1506: eマンションさん]

住民基本台帳人口　日本人のみ
年度当初との比較（令和6年12月1日現在）

《県南４市》
川口市　　－２，９５４人　　－０．５２％
草加市　　　　－５７０人　　－０．２４％
蕨市　　　　　－２７０人　　－０．４０％
戸田市　　　　－４７４人　　－０．３５％

《東京都心３０～５０ｋｍ圏域》
春日部市　－１，１９７人　　－０．５３％
鴻巣市　　　　－３００人　　－０．２６％
上尾市　　　　－２７８人　　－０．１２％
久喜市　　　　－１００人　　－０．０７％

【データの出典】
各市の公式Webサイト

[1507: マンコミュファンさん]

総戸数は58戸
一般分譲対象戸数は57戸

駐車場は総58区画
うち、空き区画24区画
（2025年1月10日現在）

ということは、
少なくとも34戸（58.6％）は売約済みということですね。

竣工時期は、2026年3月中旬（予定）です。

[1508: 検討板ユーザーさん]

>>1504 周辺住民さん
国道16号の外側は敗北濃厚で回避が鉄則です。

[1509: 匿名さん]

>>1508 検討板ユーザーさん
国道16号の内外に関係なく埼玉県内は敗北濃厚で回避が鉄則です。

[1510: ご近所さん]

>>1504 周辺住民さん
久喜や鴻巣以外にも浦和や大宮も敗北決定です

例えば、大宮スカイ&スクエア ザ・タワー なんて、晴海フラッグを見て２匹目のドジョウを狙ったバカな転売ヤーや素人投資家が手を出したから、実際に住む奴が少なくて、現在、約１００戸以上が賃貸市場に出ている（爆笑）

これが今のバブル末期の不動産市場の現状だ、崩壊は時間の問題だろう
大宮スカイのこいつ等は、ババ抜きのババをひいてしまった可哀そうな奴等

[1511: 購入経験者さん]

>>1510 ご近所さん
大宮で、７０㎡程度のマンションで、月３０万円も賃貸料出すバカはいないし
４千万そこそこで買った５０㎡程度のマンションに、３千万円以上も儲けを上乗せして８千万円で売り出すバカ転売ヤーの顔も見てみたいし、そんな転売物件を買うノロマもいなてだろう（笑）

久喜や鴻巣と比べてわずかな１５分や２０分程度の通勤時間的優位で、大宮程度の街に高額・狭小マンション買っても、生活全般のコストを考えたら久喜や鴻巣でゆったり暮らしたほうが実際に住む人にとっても価値が高いだろう

[1512: 周辺住民さん]

>>1511 購入経験者さん
ところが、大宮だけでなく久喜にもそんな間抜けがいるんだよ（笑）
２年前に完売した東口のポレスターマンションでも転売目的が数人いるし、不動産投資らしきノロマがいたから賃貸にもでているので驚いた

[1513: マンション比較中さん]

>>1511 購入経験者さん
僅か１５分程度の通勤時間的優位性だから、ビックターミナル大宮駅でさえ駅徒歩１０分以上は売れ残りが多くて苦労しているのに・・・・・

価格的にも蓮田や久喜の駅前と変わらないんだね
誰だって、雨の中や寒い風の中、１５分も歩いたりバス停で待つのは辛い

[1514: 腰巾着]

>>1513 マンション比較中さん
ですね！　ですね！

[1515: 匿名さん]

東大宮に住んでいた時、土呂駅でおりてホームから車内を見ている人達は、まだ下りない自分らをバカにして眺めてないるんだろうなぁーと、劣等感を持った。
でも、俺は次で下りるんだからな！同じさいたま市だからな！とグッと耐えた。
そして、東大宮駅で下りて、ホームから車内を眺めた。
まだまだ下らなければならない人間がこんなにもいるんだ。きっと稼ぎが少ないから、そんな田舎にしか住めないんだろうな。あいつらよりかは、勝ち組か。よかった。
と、留意を下げた。

久喜に住むということは、その劣等感を何度も味わい続けることになるのだろう。
当然、白岡駅や新白岡駅で下りる連中からも下に見られながら。
グッとこらえて、久喜のほうが人口増えてるし!久喜はターミナル駅だし！久喜は消防署にはしご車あるし！と胸の中で叫ぶ。そんな毎日がまっているのだろう。
ようやく久喜駅に着くと、背の小さい人がすごく多く、何とも言えない違和感を感じる。
昔、身長と生涯所得は比例関係にあるという外国の論文を見た記憶がある。
やはり、そういうことなのかな?と、歯を食いしばって空を見上げる。
そこには、きれいな星空でなく、コンクリート片や塗装がところどころ剥がれた、ボロボロの歩行者デッキの裏側があるだけだ。おわり

[1516: マンション検討中さん]

>>1515 匿名さん
長い、、、、
劣等感も持ちやすい性格がミエミエの粘着質ww

[1517: 評判気になるさん]

>>1516 マンション検討中さん
ほんとそれですよね。
国道16号の外側は敗北濃厚で回避が鉄則です。

[1518: マンション検討中さん]

価格が高過ぎると
買える人が少なくなって
買い手がなかなか現れなくなる。

自己居住用でも投資用でも
新築でも中古でも
戸建住宅でも集合住宅でも
不動産は値付けが重要ということ。

[1519: 匿名さん]

>>1509 匿名さん
国道16号の外側がどこをさしているのか知らないが・・・
国道16号の内側らしきマンション

例えば、大宮のファインシティ大宮公園、クラッシーハウス大宮植竹町、アルファスマート東大宮、オプレイズ大宮日進町、オーベル大宮とか
浦和のセンチュリー浦和美園、プレシス浦和美園とか

確かに即座に完売する久喜に較べて割高感があるらしく、成約数がボロボロだね（爆笑）

[1520: 周辺住民さん]

>>1515 匿名さん
大都会大宮とか、１６号の内側とか、煩いから
試しに、大宮の「オプレイズ大宮日進町」といマンションスレを見たよ

凄いね・・・・・売れなくて値引きしろとか、騒がしい

[1521: 匿名さん]

>>1520 周辺住民さん
「オプレイズ大宮日進町」ではなく「プレイズ大宮日進町」ですw

[1522: 匿名さん]

>>1519 匿名さん
まさしくその通り。
当然ながら首都圏においては国道16号線が境界線となる。
国道16号線から大きく外側に外れている久喜市や鴻巣市の不動産は負動産となってしまうことは明白。
物件はまずは国道16号線の内側で選ぶしかない。

[1523: 通りがかりさん]

>>1522 無知蒙昧な栃木のかっぺさん

首都圏の境界は、利根川ですよ（笑）

東京圏：東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県
北関東：茨城県、栃木県、群馬県


住民基本台帳人口　日本人のみ
前年同月との比較（令和6年12月1日現在）

《県南４市》
川口市　　－３，６２２人　　－０．６４％
草加市　　　　－６１５人　　－０．２５％
蕨市　　　　　－２５６人　　－０．３８％
戸田市　　　　－９２４人　　－０．６９％

《東京都心３５～５０ｋｍ圏域》
鴻巣市　　　　－６１２人　　－０．５３％
上尾市　　　　－６１３人　　－０．２７％
久喜市　　　　－３９９人　　－０．２７％

【データの出典】
各市の公式Webサイト

[1524: ご近所さん]

>>1523 通りがかりさん
さすがに利根川は大昔の不動産屋の化石的な概念です(笑)
それを言うなら荒川では？
むろん世間では、国道１６号が境界というのが一般的です

[1525: 職人さん]

>>1524 ご近所さん
未だに大きく蛇行する古い国道を目安にするお爺さんがいらっしゃるww
時代は、（新）国道１６号バイパス＝首都圏中央連絡自動車道だよ！

[1526: 評判気になるさん]

>>1525 職人さん
さすがです。
つまり国道16号線から大きく外側に外れている久喜市や鴻巣市の不動産は負動産となってしまうため絶対に手を出してはいけないということですね？

[1527: 職人さん]

>>1526 評判気になるさん
不動産投資としては危険だけど、近隣に勤務先がある実需の場合は良い物件ですね

不動産投資としては国道１６号の内外に関係なく、埼玉県内はアウトです
自分が住む予定がない不労所得目的の不動産投資なら「都内一択」ですね（笑）

[1528: マンション検討中さん]

>>1527 職人さん
投資の話ではない。
国道16号線から大きく外側に外れている久喜市や鴻巣市の不動産は負動産となってしまうことは明白。
つまりは国道16号線の外側を買わなければそれでいい。

[1529: 検討板ユーザーさん]

地球温暖化（沸騰化）により氷河・氷床が溶けて世界的に海水面上昇が進み、50年後の久喜市は東京ベイエリアになっています。
学校で習った「縄文海進」を思い出しましょう。

[1530: マンション検討中さん]

地球温暖化になれば、まず最初にベイエリアになる地域は、江東デルタといわれる地域、つまり江東区、墨田区、江戸川区、葛飾区、台東区東側、荒川区、足立区あたりの海抜０ｍ地帯が最初かな？
次に上記江東デルタのうち海抜１ｍ～２ｍ地域、及び湾岸埋め立て地になり
その次が、江東デルタに接する足立区北部、そして埼玉県の戸田市、川口市、草加市、八潮市、三郷市の海抜２m～３mの地域という順番です。

残念ながら、久喜は旧市街地及び久喜駅周辺は海抜１０m以上だから、それより南の越谷、春日部、浦和美園、蕨、朝霞市付近の荒川沿いは、５ｍ～７ｍなので、全てベイエリアだよ（笑）

[1531: マンション検討中さん]

>>1528 マンション検討中さん
国道１６号の内側らしき大宮のマンションも大宮駅近くのタワマンだけは投資目的で買われているが、少し歩いたりバス利用するマンションは、久喜や蓮田みたいには売れてない。

[1532: 職人さん]

>>1531 マンション検討中さん
久喜は中古が全然うれません。
築浅も分譲価格を下回る中古が出ても全然売れません。
新築というプレミアム価格が中古価格と乖離している、危険なエリアです。
対して国道16号内側はバス便以外は大きな乖離が見られず、中古の流動性も高いので、久喜と比較するのはナンセンスです。
当然、市としての知名度やブランド力も段違いですので。
久喜はすでに終わってますよ。

[1533: 検討板ユーザーさん]

>>1530 無知蒙昧な栃木のかっぺさん

東京ベイエリアとは、ウォーターフロント（東京湾岸、陸地側）のことです。

さいたま市立博物館展示web解説（縄文時代その3）
─縄文海進・海がそこまで来ていたはなし─
https://www.city.saitama.lg.jp/004/005/004/005/008/shihakukaisetsu/p09...

[1534: 検討板ユーザーさん]

>>1532 無知蒙昧な栃木のかっぺさん

新築物件の価格には、
販売管理費や営業利益等が含まれています。
（新築価格のうち２割程度分）

中古物件が、
新築物件を上回る価格で取引されているとしたら
そこは危険なエリアです。

なお、中古物件の売却時にかかる仲介手数料は、
法律で上限額が決まっています。（成功報酬）

[1535: 職人さん]

>>1532 職人さん
久喜は東口ボレスターでも、新築マンションは１０数年ぶり
殆どが築３０年以上の古すぎるマンションだからね

最近で一番新しいのが西口ポレスターだけど、築１３年で手頃だけど中古の売出が無い
築１０年前後の中古マンションなら、即座に売れるしまうよ

[1536: マンション掲示板さん]

>>1534 検討板ユーザーさん
危険なエリア？お前アタオカか？
今の時代県内の築浅で条件の良い物件はそのほとんどは分譲時より高値で売れてるが？

[1537: 検討板ユーザーさん]

久喜市内の駅近くでは、
マンションが建てられるような広さの土地は、
まず、ほとんど売りに出ませんから、
そもそも、久喜駅「西口」徒歩１０分圏内の
分譲マンションは、これぐらいしかないです。

サーパス久喜中央
建築中／2026年3月中旬竣工（予定）

ポレスターステーションシティ久喜
築年月／2012年8月（築13年）

ライオンズグローベル久喜ステーションプラザ
築年月／2005年1月（築21年）

メロディーハイム久喜グランエスタ
築年月／2002年2月（築23年）

びゅうパルク久喜
築年月／2000年10月（築25年）

ライオンズマンション久喜南
築年月／1989年11月（築36年）

久喜スカイハイツ
築年月／1982年7月（築43年）

[1538: 検討板ユーザーさん]

>>1536 無知蒙昧な栃木のかっぺさん

繰り返します。

新築物件の価格には、
販売管理費や営業利益等が含まれています。
（新築価格のうち２割程度分）

中古物件が、
新築物件を上回る価格で取引されているとしたら
そこは危険なエリアです。

なお、中古物件の売却時にかかる仲介手数料は、
法律で上限額が決まっています。（成功報酬）

[1539: 匿名さん]

>>1538 検討板ユーザーさん
久喜は中古全然売れない危険エリアです。
国道16号線から大きく外側に外れている久喜の不動産は負動産となってしまうことは明白です。
つまりは国道16号線の内側で買わなければいけない。
久喜はすでに終わりです。

[1540: 栃木のかっぺの知らない世界]

>>1539 無知蒙昧な栃木のかっぺさん

超人気の晴海フラッグ、ひと儲けを目論んだ「にわか不動産転売ヤー」が追い込まれた、売れ残り地獄の悲惨【不動産の専門家が解説】
2024.10.24
https://gentosha-go.com/articles/-/64441

晴海フラッグ 損切りしました、、、
不動産屋 店長の日常　2024年8月25日公開
https://youtu.be/9vzfcCKxUVo

[1541: 匿名さん]

>>1540 栃木のかっぺの知らない世界さん
埼玉県内で資産価値維持できるのは国道16号線の内側の駅近だけだよ。
国道16号線の外側であっても駅徒歩1-2分の駅前物件のみ資産価値期待できる。
それ以外の外側は全滅。

[1542: 職人さん]

投資目的の輩は、そろそろはしごを外されるタイミングだな（笑）

一般的日本人が買って住めないような非現実的な価格のマンションは、強欲な素人投資家が最後にババを掴む感じだね

[1543: 周辺住民さん]

>>1540 栃木のかっぺの知らない世界さん
そのうち大宮や浦和のタワマンでも出てくるよ（笑）

得体のしれない評論家使って懸命に、マンション「投機」を煽っているようだが、まるでテレビショッピングとソックリ

[1544: マンション比較中さん]

>>1542 職人さん
そもそも埼玉で投資は厳しいですよね。
とりわけ久喜は中古が全然うれません。
築浅も分譲価格を大幅に下回る中古が出てもとにかく全然売れません。
新築というプレミアム価格が中古価格と乖離している、危険なエリアです。
対して国道16号内側はバス便以外は大きな乖離が見られず、中古の流動性も高いので、久喜と比較するのはナンセンスです。
当然、市としての知名度やブランド力も段違いですので。
久喜はすでに終わってますよ。

[1545: 都道府県地価調査]

昭和時代から選ばれている調査地点について
浦和でも大宮でも久喜でも
バブル直前（※）までに購入した住宅地であれば
現時点では
「資産価値維持」は概ね実現できている鴨ね。
浦和でも大宮でも久喜でも、現時点ではね。

※昭和61年（1986年）

[1546: マンション検討中さん]

>>1545 都道府県地価調査さん
浦和・大宮・川口あたりで駅近で条件の良い物件だと、普通に含み益が数千万以上は出てるよ。
だが国道16号線から大きく外側に外れている久喜市や鴻巣市の不動産は負動産となってしまうため絶対に手を出してはいけない。

[1547: 都道府県地価調査]

>>1546 無知蒙昧な栃木のかっぺさん

現時点で土地の評価額に含み益があるかどうかは、それを買った時期による。

中規模の一般住宅が多い区画整然とした住宅地域

さいたま市浦和区常盤5-4-15
（旧「浦和市常盤5-4-15」）

地積293m2、北浦和駅900m

昭和61年（1986年）272,000円/m2
　　　　↓　　+40.0%　　↓　
令和６年（2024年）381,000円/m2

昭和62年（1987年）514,000円/m2
　　　　↓　　-25.9%　　↓　
令和６年（2024年）381,000円/m2

平成３年（1991年）683,000円/m2　※最高値
　　　　↓　　-44.2%　　↓　
令和６年（2024年）381,000円/m2

平成８年（1996年）386,000円/m2
　　　　↓　　-1.3%　　↓　
令和６年（2024年）381,000円/m2

平成16年（2004年）276,000円/m2　※最安値
　　　　↓　　+38.0%　　↓　
令和６年（2024年）381,000円/m2

平成20年（2008年）321,000円/m2
　　　　↓　　+18.7%　　↓　
令和６年（2024年）381,000円/m2


平成３年（1991年）683,000円/m2　※最高値
　　　　↓　　-59.6%　　↓　
平成16年（2004年）276,000円/m2　※最安値

[1548: 匿名さん]

>>1547 都道府県地価調査さん
さすが浦和ですな。買った時期によりますが普通に含み益が数千万以上は出てますな。

[1549: 通りがかりさん]

含み益（含み損）が数千万円になるかどうかは「土地をいつ購入したか」と「その土地の大きさ」によるのでは？

株式、ETF、REIT、暗号通貨、貴金属などとまったく同じでしょ（笑）

[1550: 匿名さん]

>>1549 通りがかりさん
なるほどさすがは浦和・大宮・川口ですな。買った時期と大きさによりますが含み益は億以上も出たわけですな。

[1551: マンション検討中さん]

>>1550 無知蒙昧な栃木のかっぺさん
で、浦和・大宮・川口あたりの駅近に資産価値維持できる（＝地価がバブル期を超えた）地点は見つかったの？

[1552: マンション検討中さん]

>>1551 マンション検討中さん
浦和・大宮・川口あたりで駅近で条件の良い物件だと、普通に含み益が数千万以上は出てるよ。
だが国道16号線から大きく外側に外れている久喜市や鴻巣市の不動産は負動産となってしまうため絶対に手を出してはいけない。

[1553: マンコミュファンさん]

>>1552 無知蒙昧な栃木のかっぺさん
イタチの最後っ屁乙です！

[1554: 匿名さん]

>>1553 マンコミュファンさん
金利が上がろうが、不動産バブルが崩壊しようが、日本がどんな不景気になろうが、そんなことなど全く関係ない一定数いる埼玉の富裕層が指名買いするマンションは一定数存在しています。

[1555: ご近所さん]

ここ久喜駅のマンションだけ、某国からのサイバー攻撃のようにネガティブ投稿が凄い
鉄道では、ＪＲ宇都宮線と東武伊勢崎線の二路線
道路でも、東北自動車道と首都圏中央自動車道の二路線
多彩な交通網のポテンシャルが怖いのだろうな（笑）

全く気にならないマンションらスルー（無視）できるけど、それができない

[1556: 都道府県地価調査]

>>1548 無知蒙昧な栃木のかっぺさん
>>1550 無知蒙昧な栃木のかっぺさん
>>1552 無知蒙昧な栃木のかっぺさん

現時点で土地の評価額に含み益があるかどうかは、それを買った時期による。


中規模の一般住宅が多い区画整然とした住宅地域

さいたま市浦和区常盤5-4-15
（旧「浦和市常盤5-4-15」）

地積293m2、北浦和駅900m

バブル発生の直前
昭和61年（1986年）272,000円/m2

　　　　↓　+151.1% 　↓　

バブル期の最高値
平成３年（1991年）683,000円/m2

　　　　↓　　-59.6%　　↓

バブル崩壊後の最安値
平成16年（2004年）276,000円/m2

　　　　↓　　+16.3%　　↓　

リーマン・ショックの直前
平成20年（2008年）321,000円/m2

　　　　↓　　-12.8%　　↓　

アベ・クロの直前＝直近の最安値
平成23年（2011年）280,000円/m2
平成24年（2012年）280,000円/m2

　　　　↓　　+36.1%　　↓　

アベ・クロ＋東京2020＋コロナの末期
令和６年（2024年）381,000円/m2

[1557: 口コミ知りたいさん]

>>1556 都道府県地価調査さん
さすが浦和ですな。買った時期によりますが普通に含み益が数千万以上は出てますな。

[1558: 通りがかりさん]

>>1557 口コミ知りたいさん

しばらく値上がりしても
毎回毎回ほぼ元の値に戻ってるじゃん（笑）

>>1556 都道府県地価調査
> さいたま市浦和区常盤5-4-15
> （旧「浦和市常盤5-4-15」）
> 昭和61年（1986年）272,000円/m2
> 平成16年（2004年）276,000円/m2
> 平成23年（2011年）280,000円/m2
> 平成24年（2012年）280,000円/m2


バブル期の最高値をいまだに超えてないし（笑）

>>1547 都道府県地価調査
> さいたま市浦和区常盤5-4-15
> （旧「浦和市常盤5-4-15」）
> 平成３年（1991年）683,000円/m2
> 　　　　↓　　-44.2%　　↓　
> 令和６年（2024年）381,000円/m2


また元の値に向かって下がるんじゃないの？

まあ、ほぼ元の値付近で下げ止まればいいけど、
さらに一層の国内人口減少が進むから無理ぽ（笑）

[1559: 口コミ知りたいさん]

>>1558 通りがかりさん
バブル後がほとんどでしょ(笑)築40年とか普通に除外すれば、
浦和・大宮・川口あたりで駅近で条件の良い物件だと、普通に含み益が数千万以上は出てるよ。
だが国道16号線から大きく外側に外れている久喜市や鴻巣市の不動産は負動産となってしまうため絶対に手を出してはいけない。

[1560: マンション住民さん]

>>1558 通りがかりさん

地価もだけど浦和マンションはリーマンショック後右肩上がりなのでは？？

[1561: 販売関係者さん]

>>1559 口コミ知りたいさん
浦和・大宮・川口は都心に引っ張られてバブってるだけだから長期的に見て資産価値維持できるのは大阪のほうだろうけど

[1562: 周辺住民さん]

>>1559 口コミ知りたいさん
久喜や鴻巣みたいに、郊外の住みやすい街は実需中心

買ってすぐに賃貸に出したり転売するような素人不動産投資家、転売ヤーは買わないほうがいいし、買わないでくれ！

[1563: 購入経験者さん]

>>1561 販売関係者さん
入居開始後すぐに多数の賃貸が出る物件や価格上乗せで転売される物件がやたら多いのは、明らかにバブルだよ

いつマンション下落が起こるかもしれない現況で、自分が居住に必要で欲しい物件以外に、今更高額物件を購入するのはバカだけ

[1564: 評判気になるさん]

>>1563 購入経験者さん
ほんとそれ(笑)
その逆で、国道16号線から大きく外側に外れている久喜市や鴻巣市の不動産は負動産となってしまうため絶対に手を出してはいけない。

[1565: 周辺住民さん]

>>1564 評判気になるさん
素人不動産投資家は儲けようとしても無理

金儲けの賃貸も無理だよ、大宮タワマンでさえ借り手がいない

[1566: 周辺住民さん]

晴海フラッグでの学習が身につかず、今や浦和でさえタワマンに群がっている
金の亡者たち

[1567: 匿名さん]

>>1565 周辺住民さん
さすがです。
つまり国道16号線から大きく外側に外れている久喜の不動産はただの負動産となってしまうため絶対に手を出してはいけないということですね？

[1568: 都道府県地価調査]

>>1559 無知蒙昧な栃木のかっぺさん
しばらく値上がりしても
地価はほぼ元の値（バブル発生直前の値）に
戻っている。

>>1556 都道府県地価調査
> さいたま市浦和区常盤5-4-15
> （旧「浦和市常盤5-4-15」）
> 昭和61年（1986年）272,000円/m2
> 平成16年（2004年）276,000円/m2
> 平成23年（2011年）280,000円/m2
> 平成24年（2012年）280,000円/m2

これは地価（土地の値段）なので
建物の築年数は無関係。


>>1560 無知蒙昧な栃木のかっぺさん
既出（>>1556 都道府県地価調査さん）のとおり
右肩上がりではないね。

[1569: 周辺住民さん]

>>1568 都道府県地価調査さん
うんだから地価関係無くここマンションスレだから(笑)
築古、駅遠除外すれば、
浦和・大宮・川口あたりで駅近で条件の良い物件だと、普通に含み益が数千万以上は出てる。

[1570: 口コミ知りたいさん]

桶川と久喜は中古物件の価格がホントによく似ているね。
申し合わせたように、どちらも上尾の中古物件x0.7位の取引価格だね。
久喜の方がちょこっと東京に近いけど、これだけ離れると50歩100歩なのかしら。

[1571: 口コミ知りたいさん]

>>1570 口コミ知りたいさん
桶川じゃなくて鴻巣だった。間違えた。

[1572: 不動産投資家]

>>1569 周辺住民さん
埼玉県で、しかも高値掴みの浦和・大宮・川口が転売できるかな～

大宮台地上の浦和（ただし浦和美園除く）・大宮はハザードでは安心だが、海抜が２～３ｍ程度の荒川沿いの低湿地に位置する川口は、さらに無理だろう！

まして、川口はグルド人や中国人等の外国人が日本一多い自治体で、治安上の問題もある。

[1573: マンション検討中さん]

>>1572 不動産投資家さん
確かに高騰しすぎて今はどこも高値掴みになりそうだよね。
てか名前やばいな笑

[1574: マンション比較中さん]

大宮駅～川口駅の間は、人口の割に大学少ないよな
埼玉大学くらいしか思い浮かばない、それも駅から遠く荒川沿いだし

やはり民度や住民の質に円強するから、沿線に大学が多く無いと・・・・だから昔は大宮駅から赤羽駅までノンストップ電車が多かったのか？

東武東上線や伊勢崎線沿線の方が、人口の割に大学や私立高校が多いのでは(笑)

[1575: 素人投資家]

１年後には竣工予定になっているが、フェンスの向こう側のマンション建設工事に全く進展が見られないけど、ホントに建てるの？

同時期に入居開始予定の東鷲宮駅前マンションの方が工事進捗状況はいいよ！

[1576: 匿名さん]

>>1574 マンション比較中さん
それは地価が安いから。考えれば判るだろｗ

[1577: eマンションさん]

>>1576 匿名さん
おそろしく頓珍漢なことを言い出す奴が常駐しているのが久喜スレッドらしいよね

[1578: 検討板ユーザーさん]

>>1577 eマンションさん

あ、頓珍漢なのは1574ね
まぁ誰もが分かると思うけど、それすら理解できないのが久喜スレッドにはいるから

[1579: 検討板ユーザーさん]

>>1578 検討板ユーザーさん
ほんと頓珍漢(笑)
さすが国道16号外久喜負動産は低脳

[1580: 通りがかりさん]

>>1574 マンション比較中さん

埼玉県には高校定員の公私間協定というものがあって、
定員の割合が公立65：私立35ということになってる。
近年は私立「中学」と通信制の人気が高まったため、
子どもの進路希望と公私の定員割合とが概ね一致。

しかし、昔はそうではなかった。
「県立高校に落ちた子どもが仕方なく私立高校へ行く」
という時代が長く続いていた。
西部（入間・比企・朝霞地区）に私学が多いのは、
昔は東京都心部へのアクセスが悪い上に、
県政において政治力がなく県立高校が少ないから。
前知事（新住民）より前の歴代［民選］知事は、
全員が東部（北埼・埼葛）を地盤としていたため。

近年は私立「高校」の人気も高まったため、
私立の少ない地域では私立の偏差値が上がった。
（淑徳与野、大宮開成、開智、昌平など）
溢れた子どもは佐野日・國栃も相変わらず選択肢。
都内私立「中学」への流出が増えた県内の地域では、
（どことは言わないが）没落した私立もあるし、
県内の他地区へ移転した私立もある。
すべての県内私立が人気校というわけではない。
（県立校も同様だが・・・）

少子化が進み、過去20年ぐらい県立・市立の高校の再編を進めている中、県内での私立学校新設は非常に難しい状況。
開智（埼玉第一の買収・開智未来の新設・開智所沢の新設）は上手く立ち回っている。

他県の人は知らないだろうがな。

[1581: 匿名さん]

>>1580 通りがかりさん
すみませんが、スレに関係ない話題はお控えください。

[1582: マンション検討中さん]

住民基本台帳人口　日本人のみ
前年同月との比較（令和7年1月1日現在）

《県南４市》
川口市　　－３，９０１人　　－０．６９％
草加市　　　　－６８６人　　－０．２８％
蕨市　　　　　－３５８人　　－０．５３％
戸田市　　　　－８３１人　　－０．６２％

川口市の内訳
★中央地区　　－１４９人　　－０．３８％
★横曽根地区　－６２３人　　－１．０３％
☆青木地区　　－９７４人　　－１．３６％
　南平地区　　－５０９人　　－０．８２％
　新郷地区　　－１１４人　　－０．３０％
　神根地区　　－４３５人　　－０．８６％
★芝地区　　　－６４３人　　－０．８９％
　安行地区　　　＋１３人　　＋０．０３％
　戸塚地区　　－１８７人　　－０．２７％
　鳩ヶ谷地区　－２８０人　　－０．４４％
☆：市役所本庁舎の周辺
★：京浜東北線の駅周辺

《東京都心30～50km圏域》
春日部市　－１，８９３人　　－０．８４％
鴻巣市　　　　－４６８人　　－０．４１％
上尾市　　　　－５８１人　　－０．２６％
久喜市　　　　－４３４人　　－０．３０％

【データの出典】
各市の公式Webサイト

[1583: 評判気になるさん]

>>1580 通りがかりさん

チゲーよ
今でも県立の滑り止めだよ、私立のほとんどは。
栄東でさえ。
すべり止めにならない私立は慶応、早稲田、立教だけ。
すべては、北辰偏差値による確約制度が理由。
私立トップ3校は、確約制度がないからすべり止めにならない。

[1584: マンション掲示板さん]

>>1583 評判気になるさん
県立の学区制度かなくなったのもでかい