マンション大規模修繕工事の実態

[大規模修繕工事のプロ]

昨年、改めて国土交通省からも警鐘を打ち鳴らしたのはご存知のことと思います。

皆様がご察しの通り、マンション大規模修繕工事では談合が行われています。システムは以下の通りです。

【設計監理方式】
マンション管理会社主導で設計監理の業者選定、紹介がなされた場合は高確率で談合が行われます。一見入札っぽくはなっていますが、その時点で設計監理会社のチャンピオンが決定しています。また、その設計監理が決定時点で施工会社が決まってます。

その設計監理で施工会社の選定等を行いますが、公募時点で入札参加の業者、チャンピオンが決まってます。大半はチャンピオンの会社主導で見積金額等を決定して、各社に協力してもらうようになります。金額上位の2社、若しくは3社でプレゼンを行いますが、これは意味がないイベントになってます。設計監理は評価を必ずチャンピオンの業者に挙げてきます。組合の方はわからない構図になってますので、評価を受けた業者がいいと思うのは当然のことです。

設計監理の見積もりは低く設定されています。決定した施工会社から3%から5%の手数料が入る構図です。名目は現場指導、設計協力、現場協力等が多くあります。
一部のマンション管理会社も手数料を要求してきます。マンション管理会社系の施工会社で施工を行う場合は、施工会社から管理会社へ当たり前に手数料を支払います。単純に自分達の利益率を下げて支払いをすればなんとか言い訳はできますが、当初の提出見積もり時点で原価に含まれてますので、管理組合が支払っているような状態です。施工会社は当初から手数料分は見込んでいます。

なぜ、私がはっきり言えるか。私が社員として管理会社系の施工会社で、この段取りをして、多くの大規模工事を実施していたからです。罪滅ぼしになるとは思っていません。ただ、この構図に嫌気がさしたのは事実です。これからの大規模修繕工事に公平性があり、談合がない民間工事になってくれたらと切に願っております。

マンション所有の方々は避けて通れない問題です。修繕積立金から手数料分を余計に支出をして、終わったあと積立金の値上げがきます。携わっていた人間として心苦しい場面も何度も経験しました。検討の際は、このことを忘れないように慎重にご検討ください。

＊クリーンな設計会社、管理会社はいます。このような会社と出会っていただけたら嬉しいです。

[41: 匿名さん]

責任施工方式では、施工のチェックも組合がやらないといけないため、理事会の負担が非常に大きい、とマンション管理士さんが言っていました。よほど時間に余裕があり、知識のあるスーパー理事長がボランティアでやることで成り立つと思うのですが、いかがですか？

[42: 匿名さん]

>>41 匿名さん
そのママンション管理士のキャリヤを教えて。

[43: 匿名さん]

>>41 匿名さん
いりません。　No thank you.

[44: 匿名さん]

理事や組合員の同意のもとに施行候補
業者に見積もりを求めて責任をもって
施行してもらえる業者を選定して組合
員の同意を得る。
候補業者は管理会社も含める。余計な
ことをして組合費を毀損しないこと。

[45: マンコミュファンさん]

>>41 匿名さん
私のマンションは設計監理方式で工事をしましたが、談合が囁かれていた会社だったので、理事会と修繕委員会で話し合って第4者の方に入っていただきました。ポジションは修繕委員会の代理として。

出席してもらった時だけの費用でよかったので安価で済んだし、設計監理会社も、施工会社も質問とか指摘であたふたしてました。実績で工事の責任者とか、大規模工事の段取りをしてきた方々だったので、すごく詳しくてよかったですよ。定例会前に事前説明とかもしてくれて。組合が不安に思ってることを丁寧に説明いただきました。

最後の検査も代理立ち会いしてくれたのでよかったです。

[46: マンション比較中さん]

>>41 匿名さん

それ、責任施工って言えるの？w

[47: 匿名さん]

>>41 匿名さん
それを責任施工方式とはいいません。
設計監理業務を同じ会社がやるのが責任施工方式
です。
監理業務は素人ではできないですよ。建物診断業務もね。
１級建築士の資格が必要です。

[48: 匿名さん]

【マンションの大規模修繕工事を設計監理方式で実施する場合、設計監理コンサルタントにはどのような資格が必要か？】

マンションの一般的な大規模修繕工事は、建築基準法上の「大規模の修繕」に該当しないケースがほとんどです。
この場合、設計コンサルタントとしての資格要件は特にありません。

[49: マンション掲示板さん]

>>42 匿名さん

41です。マンション管理会の無料のマンション管理セミナーで責任施工と設計監理方式のどちらがいいか議論になった時にアドバイスとして言っていました。悪質な施工会社の可能性もある、というニュアンスで話されていました。そのため、知識のあるかたがマンションにいるのであれば責任施工でもいいかもしれないが、基本的には設計監理方式を推奨するとのことでした。

[50: 匿名さん]

>>49 マンション掲示板さん
みんな仕事が欲しくてそうなるよ。
組合員が自主性をもって行動でき
るならばが修繕業者と組合の一対
一の仕事である。
勿論施工業者の選定には理事会が
主体となって取り計らう。
この仕事は自分の財産の管理の一
部だから施工業者以外はすべてボ
ランテア、

[51: 匿名さん]

>>48 匿名さん
マンションの大規模修繕工事の設計監理業務をやるには、
１級建築士しかできないとなっています。
大規模修繕工事の規模で建築確認が必要なのと混同されていませんか。

[52: マンション検討中さん]

>>51 匿名さん

1級建築士ではなくて一級建築士、ですよ
そんな基礎の基礎を知らない人に言われてもなぁ、、、

ポイントは
設計監理なのか、コンサルティングなのか、です。
設計及び監理の業務には建築士の資格が必要。
コンサルティングなら資格は不要。

[53: 匿名さん]

【建築士でなければできない「設計・工事監理」の対象となる建築工事とは？】

建築士法において、建築士でなければできない「設計・工事監理」の対象となる建築工事は、一定規模の建築物の「新築」、「増築」、「改築」、「大規模の修繕」、または「大規模の模様替」です。
また、この法律の「大規模の修繕」または「大規模の模様替」とは、それぞれ建築基準法第２条第十四号または第十五号に規定するものをいいます。

上記工事のいずれにも該当しないのであれば、建築士でなくても「設計・工事監理」を実施することができます。

[54: 匿名さん]

設計コンサルタントにはどんな資格が必要なの？
https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12287036626.html

実際には、一級建築士事務所の登録をして
一級建築士の方が行っているケースが多いのですが…

一般の大規模修繕工事のコンサルタントに
特に資格はいりません。

[55: 匿名さん]

このスレ盛り上がっているけど、スレ主の一級建築士が雲隠れしたのはナゼ？

[56: 匿名さん]

>>55 匿名さん
>スレ主の一級建築士が雲隠れしたのはナゼ？

スレ主が一級建築士であるなんて、どこかに書いてありましたっけ？

[57: 匿名さん]

>>56 匿名さん
スレタイの下の次の一文から、そう推察したんだけど、違っていたら”めんご”です。

＞なぜ、私がはっきり言えるか。私が社員として管理会社系の施工会社で、この段取りをして、多くの大規模工事を実施していたからです。罪滅ぼしになるとは思っていません。ただ、この構図に嫌気がさしたのは事実です。これからの大規模修繕工事に公平性があり、談合がない民間工事になってくれたらと切に願っております。

[58: 大規模修繕工事のプロ]

>>55 匿名さん
ご安心ください。雲隠れはしておりませんよ。石川県のほうへ出向いていたため返信はできておりませんでしたが、、、。
皆様が関心を持っていただき、情報共有を行っていただけたら幸いです。

[59: 大規模修繕工事のプロ]

>>57 匿名さん

けして、胸を張って言えることではございませんが、管理会社系の施工会社の社員として、大規模修繕工事を自社で受注ができるように談合を行っておりました。他社の仮設計画、基本工程表、見積金額（明細作成）、他社への協力依頼。

会社の利益、売上げには相当貢献したと自負しておりますが、確実に自社で受注ができる資料作成とかに嫌気がさしました。それでお給料が頂けるならとも考えましたが。世間的にどのくらいの関心があるのかに興味があってスレをたちあげました。

この仕組みに世間の方々が納得していることなら談合は仕方ないと諦めますが。

[60: 匿名さん]

>>58 大規模修繕工事のプロさん

誤解してすみません。
本当にありがたいスレです。
石川県でも重要なお仕事をなさっておられるのだと思います。

[61: 匿名さん]

ところでスレ主さんは建築士の資格を
もっているのかな？

[62: 匿名さん]

>>61 宮爺さん

>>47 および >>51 はガセ情報であり、そんなことはどうでもよい。

[63: 匿名さん]

大規模修繕工事等の発注方式の種類

責任施工方式
・建築士を有する施工会社を選定し、調査診断・改修設計・資金計画から工事の実施までの全てを請け負わせる方式。

設計・監理方式
・建築士を有する設計事務所・施工会社・管理業者等を選定し、管理組合内の合意形成や設計の段階では、調査診断・改修設計・施工会社の選定・資金計画等に係る専門的、技術的、実務的な業務を委託し、工事実施段階では工事監理を委託する方式。

CM 方式
(Construction Management)
・コンストラクションマネージャー（CMR）と呼ばれる専門家が、技術的な中立性を保ちつつ管理組合の側に立って、設計・発注・施工の各段階において、設計内容の検討や工事発注方式の検討、工事監理、品質管理、コスト管理などの各種のマネジメントを業務委託する方式

ECI方式
（Early Contractor Involvement）
・ 設計段階から施行会社に設計の協力を依頼し、施工会社の技術力を設計内容に反映させ、施工の数量・仕様を確定した時点で当該施工会社と工事請負契約をする方式。

[64: 匿名さん]

大規模修繕が必要な中古マンションです。
修繕委員会がまもなく立ち上げられますが、
委員長や委員が企業と癒着しないようにするにはどうしたらよいでしょうか。

[65: マンション検討中さん]

>>64 匿名さん
あなたが委員長に立候補して動かしていけばいいのではないでしょうか？

[66: 匿名さん]

>>65 マンション検討中さん
修繕委員は公募で行い、理事長だけが委員となるようにしたら
いいと思います。
コンサルタントや施工会社の選定については、建設新聞等で
公募し、管理会社や住民、理事からの推薦は受け付けないことです。
施工会社の候補選びについては、スーパーゼネコン、その地域の年間
売り上げベストテン、公募で募集し、相見積もり額と説明会で委員が
評価し選定すべきです。
しっかりした施工会社であれば、現在はまず専門委員との癒着や
談合は行われません。できるだけ大きな企業の方がリスクは少ないと
思います。

[67: 匿名さん]

>>65 マンション検討中さん
うちのマンションは悪しき年功序列制度で固められてしまっているので、
それは不可能です。

[68: 匿名さん]

>>66 匿名さん
ありがとうございます。大変参考になりました。

[69: 匿名さん]

>>66 匿名さん
>修繕委員は公募で行い、理事長だけが委員となるようにしたら
>いいと思います。

どういうこと？

[70: ご近所さん]

>>69 匿名さん
修繕委員会は理事会管轄の下部組織になります。修繕委員会を館内公募をして参加したい方、建設業に携わっている方、興味がある方、参加いただくということです。人数の兼ね合いがあるから決めないとはいけませんが。その中で修繕委員長、副委員長を決めるのですが、理事会から理事長だけは修繕委員会の中に入っていただいた方が、何かと決め事は決まりやすくなります。あくまで、修繕委員会内で決めた内容は理事会が最終決定する流れになりますので。理事長は修繕委員会の話し合いに参加しているので、理解をしてもらえてるから安心ですね。

そこで大事なのは、修繕委員会に入って施工業者を推薦したりだとかすると透明性がなくなりますので、そのような行為を企んでいない方がおすすめです。

[71: 匿名さん]

修繕委員会は理事会の諮問機関として設置される。したがって、修繕委員会には物事を決定する権限はない。
また、理事長は修繕委員への諮問者であるため、修繕委員を兼務することはできないとすべきである（ただし、小規模マンション等でなり手がいない場合は兼務も考えられるが、理事長と委員長の兼務は好ましくない）。

[72: ご近所さん]

>>71 匿名さん
おっしゃる通り理事長と修繕委員長はふさわしくないですよ。
修繕委員会の一員としては、有効です。”兼務することはできないとすべきである”って言っても。兼任できますからね。

[73: 匿名さん]

>>72 ご近所さん
>修繕委員会の一員としては、有効です。”兼務することはできないとすべきである”って言っても。兼任できますからね。

兼任できるかどうかは「決まり」の問題であるから、兼任できるかどうかは、その「決め方」よって決まる。

[74: 匿名さん]

修繕委員長と専門委員会の委員長は兼務ではないほうが良い。
専門委員会は理事会の諮問機関だから、専門委員会の委員長は
理事長とは別がいい。
工事に関することは専門委員会で決めてその案を理事会に提案し、
理事会はそれを検討するのですよ。
工事の時期、修繕箇所、設計コンサルタントや施工会社の選定。
工事の概算費用等は専門委員会で決めて案を理事会に提案します。
工事に関することは殆ど専門委員会で決まります。

[75: 匿名さん]

>>59大規模修繕工事のプロさん　
これが現実だと思います。国土交通省でも無料で見積書の点検をし適性の有無を知らせてくれる制度が有ります。
理事会は是非この制度を使いましょう。
この様なスレは何時もスルーされていますがスレ主さんにメリットがないからですか?

[76: 匿名さん]

>>75 匿名さん
国土交通省で無料で見積書の点検をし適正の有無を知らせてくれる制度とは下記のことでしょうか？

住宅金融支援機構
マンションライフサイクルシュミレーション
https://www.jhf.go.jp/simulation_loan/m-simulation/index.html

大規模修繕工事を控えており、もしそのような制度があるのであれば利用したいのですが、ネットで検索してみてもわからなかったため、教えていただきたいです。

[77: 匿名さん]

>>75 匿名さん
>国土交通省でも無料で見積書の点検をし適性の有無を知らせてくれる制度が有ります。
>理事会は是非この制度を使いましょう。

これは朗報ですね！！

ただし、「事実」であれば、の話ですが・・・

[78: 匿名さん]

>>76 匿名さん
75ではありませんが、以下の文書にマン管センターの相談窓口などの連絡先が
書かれています。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001600132.pdf
以下2ページより抜粋
ここの建築士とは電話で話をしたことがあります。
きちんとしたアドバイスでした。

１．マンションの大規模修繕工事の発注等に関する相談窓口について
マンションの大規模修繕工事等に関する管理組合や区分所有者の方からの
ご疑問やご相談については、下記の相談窓口において、建築士等によるアドバ
イスを行っております。これらの相談窓口を有効活用しつつ、適正な大規模修
繕工事の実施に努めていただきたいと考えております。
＜相談窓口＞
○ （公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センター
https://www.chord.or.jp/reform/consult.html
（電話番号）住まいるダイヤル …０５７０（０１６）１００
※ 施工費用については「見積チェックサービス」（無料）も行っています。
○ （公財）マンション管理センター
http://www.mankan.or.jp/06_consult/tel.html
（電話番号）建物・設備の維持管理のご相談 …０３（３２２２）１５１

[79: 匿名さん]

気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。

[80: 匿名さん]

管理会社性悪説ですか。
人を信じる心が必要だよ。

[81: 匿名さん]

>>75 匿名さん
>国土交通省でも無料で見積書の点検をし適性の有無を知らせてくれる制度が有ります。
>理事会は是非この制度を使いましょう。

この制度の内容を、早く知りたいですね。

[82: 匿名さん]

>>81 匿名さん
自分でマン管センターに電話して聞きなよ。

[83: 匿名さん]

>>82 宮爺さん

こんな制度はないので、早く知りたいのです。

[84: 匿名さん]

>>78匿名さんが判りやすく調べて下さいました。(有難うございます)
自分のマンション大規模修繕工事の際は、この制度利用を前提として相見積を取ることを理事会報告で組合員に周知させたいと考えます。75です。

[85: 匿名さん]

>>78匿名さん
以下の文書にマン管センターの相談窓口などの連絡先が
書かれています。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001600132.pdf
以下2ページより抜粋
ここの建築士とは電話で話をしたことがあります。
きちんとしたアドバイスでした。

１．マンションの大規模修繕工事の発注等に関する相談窓口について
マンションの大規模修繕工事等に関する管理組合や区分所有者の方からの
ご疑問やご相談については、下記の相談窓口において、建築士等によるアドバ
イスを行っております。これらの相談窓口を有効活用しつつ、適正な大規模修
繕工事の実施に努めていただきたいと考えております。
＜相談窓口＞
○ （公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センター
https://www.chord.or.jp/reform/consult.html
（電話番号）住まいるダイヤル …０５７０（０１６）１００
※ 施工費用については「見積チェックサービス」（無料）も行っています。
○ （公財）マンション管理センター
http://www.mankan.or.jp/06_consult/tel.html
（電話番号）建物・設備の維持管理のご相談 …０３（３２２２）１５１
有難うございます大変勉強になりました。

[86: 通りがかりさん]

マンション管理センターも怪しい
管理計画認定制度に絡んでいる
業界団体が自らの利益のためにやっているのではないでしょうか？
管理計画認定制度なんて何の為にやるのか、全く不明
そんなところへ相談したら、大変ですよ
鴨がねぎしょってくるようなもの

[87: 匿名さん]

国土交通省は、建設業者大手の元課長が国土交通大臣というのが怪しい？

[88: 通りがかりさん]

私達は「マンション適正評価制度」を勧められた
怪しいと思い調べたら、やっぱりですよ
業界団体が自分達に都合の良い基準を使い、管理組合から費用を出させる制度
登録だけなら安いけど、管理会社が資料を提出するのに経費がかかるとして、経費を請求される
しかも、1年更新なんで毎年必要
たまったもんじゃないよ　まったく

[89: マンション掲示板さん]

88さん　仰せの通りです。
管理適正化なのに、40%は管理費、積立金があるか？なんですよね
また、30%は建物の構造に関すること
おかしくないですか？
管理会社の評価をすれば、それで全て評価出来るように思いますが・・・

[90: ご近所さん]

管理費や修繕積立金は、マンション管理業者の売上、外注業者の手配手数料に影響する。市場価格、流通価格は、宅地建物取引業者の中古マンション売買の仲介手数料に反映する。

管理組合の財政を重視する、マンション管理適正評価制度は、不動産業界の利益のための仕組みといって、ほぼ間違いないが、マンション管理という美辞麗句にすり替えているだけでしょうね。

＜参考＞
●市場価格に管理の質を反映させていく／管理協
2019/1/17
https://www.re-port.net/article/news/0000057978/

　冒頭、挨拶に立った同協会理事長の岡本 潮氏は、～

「居住者、区分所有者の高齢化による管理組合の収入減少や、建物の高経年化による修繕費等の支出の増加により、管理組合の会計は逼迫している。

それは管理会社の経営にも影響するため、抜本的な増収策を検討する必要がある。

マンション管理の評価を市場価格、流通価格に反映することで、区分所有者に“適切な維持管理は居住価値、資産価値を高める”と認識していただければ、管理組合の増収への道が開かれる」（岡本氏）。

●管理はボランティアではない マンション管理業協会 理事長 岡本 潮
2020.3.14 週刊東洋経済

　管理状況の物差しはさまざまだが、われわれが最も重視するのは管理組合の財政だ。マンション内のコミュニティー形成も重要だが、管理組合に資金がなければ適切な管理や修繕ができず、マンションに居住すること自体が難しくなってしまう。また、お金に関わる議論は合意形成が最も難しい。管理費や修繕積立金の徴収がきちんとできている組合は、コミュニティーが機能している証左だ。