マンション大規模修繕工事の実態

[大規模修繕工事のプロ]

昨年、改めて国土交通省からも警鐘を打ち鳴らしたのはご存知のことと思います。

皆様がご察しの通り、マンション大規模修繕工事では談合が行われています。システムは以下の通りです。

【設計監理方式】
マンション管理会社主導で設計監理の業者選定、紹介がなされた場合は高確率で談合が行われます。一見入札っぽくはなっていますが、その時点で設計監理会社のチャンピオンが決定しています。また、その設計監理が決定時点で施工会社が決まってます。

その設計監理で施工会社の選定等を行いますが、公募時点で入札参加の業者、チャンピオンが決まってます。大半はチャンピオンの会社主導で見積金額等を決定して、各社に協力してもらうようになります。金額上位の2社、若しくは3社でプレゼンを行いますが、これは意味がないイベントになってます。設計監理は評価を必ずチャンピオンの業者に挙げてきます。組合の方はわからない構図になってますので、評価を受けた業者がいいと思うのは当然のことです。

設計監理の見積もりは低く設定されています。決定した施工会社から3%から5%の手数料が入る構図です。名目は現場指導、設計協力、現場協力等が多くあります。
一部のマンション管理会社も手数料を要求してきます。マンション管理会社系の施工会社で施工を行う場合は、施工会社から管理会社へ当たり前に手数料を支払います。単純に自分達の利益率を下げて支払いをすればなんとか言い訳はできますが、当初の提出見積もり時点で原価に含まれてますので、管理組合が支払っているような状態です。施工会社は当初から手数料分は見込んでいます。

なぜ、私がはっきり言えるか。私が社員として管理会社系の施工会社で、この段取りをして、多くの大規模工事を実施していたからです。罪滅ぼしになるとは思っていません。ただ、この構図に嫌気がさしたのは事実です。これからの大規模修繕工事に公平性があり、談合がない民間工事になってくれたらと切に願っております。

マンション所有の方々は避けて通れない問題です。修繕積立金から手数料分を余計に支出をして、終わったあと積立金の値上げがきます。携わっていた人間として心苦しい場面も何度も経験しました。検討の際は、このことを忘れないように慎重にご検討ください。

＊クリーンな設計会社、管理会社はいます。このような会社と出会っていただけたら嬉しいです。

[1: 匿名さん]

是非とも、電子ブックなどでもっと詳しい内容を御本として出版してください。

[2: マンション検討中さん]

>>1 匿名さん
さまざまな形で拡散と周知を行う予定です。管理組合が工事をすることで有益性を持たなければならないと思っております。その際は、配信いたします。お力添えを頂戴できれば幸いです。

[3: 匿名さん]

すでに管理会社の系列会社に発注している場合は、もう管理組合で相見積もりは取れないですか？業者選定前の段階ではあります。

[4: 大規模修繕工事のプロ]

>>3 匿名さん
総会で議決している状況なら少し手間がかかると思います。工事をするにあたって責任施工方式、管理会社主導方式、設計監理方式の大きく3つあります。総会でどの方式で行なうかを決めていなければ、相見積は可能です。そもそも1社で大規模修繕工事を段取りするのは無謀です。管理会社は組合予算がわかってますから。仕組みを作るのは簡単です。

相見積を取られることを推奨します。

[5: 匿名さん]

>>4 大規模修繕工事のプロさん
回答ありがとうございます。「管理会社活用方式」に総会で決定済みです。管理会社からの提案書では、責任施工と設計監理のいいとこどり、みたいなことを書いていましたが、全然違うようですね。
相見積もりも取れないようであれば、もう今回は勉強代として諦めるしかないですね。

[6: ご近所さん]

>>5 匿名さん
管理会社活用方式に決まっていても実際の工事は管理会社ではなく下請け会社が行います
また、その下請け会社は管理会社の仲の良い会社ばかり提案してきますので、組合からも業者を提示し相見積もりを取ってください
そして管理会社が元請となる場合は下請けの金額からいくら取り分を乗っけるか明確にした方がいいですよ
それが明確になれば下請けと直接契約すれば費用を抑えられことが他の方にも説明しやすいです

[7: 大規模修繕工事のプロ]

>>5 匿名さん
打診されるのは問題ないと思います。私も過去に責任施工方式で総会決議をいただいた物件で、組合協議で相見積を取られたことがあります。勉強代としては高額ではないですか？
牽制のためにも打診は有効だと思います。

[8: 匿名さん]

>>6 ご近所さん
管理会社の下請けが組合と
直接契約するか？

[9: 匿名さん]

タワマンのコーキングは10年持ちますか？

[10: 匿名さん]

>>8 匿名さん
下請け会社の規模によりますね
元請ができる規模であれば管理会社を元請にする必要はないでしょう
まあ管理会社は何かあったときには責任とりますんでとか言うでしょうが…
組合からすれば何かあるかもしれない下請け使ってほしくないですけどね
とりあえずなんの為に管理会社が元請となって組合にとってのメリットがあればいいけど

[11: 匿名さん]

スレ主さん
大規模修繕を一社でできる会社って多くはなかったと思う
下請けも一社ではなく複数使ってない？

[12: 大規模修繕工事のプロ]

>>8 匿名さん
なかなか、厳しいと思います。下請けに改修工事専門のネームバリューがある会社であれば組合からそのような要望、指摘はおきてきます。私も、某管理会社の下請けで施工をした際に、組合の方から言われたことはありますが。管理会社を飛ばす決断はなかなかできないのではないでしょうか。

結局、それができないことをわかった上で談合的なことになってるのは事実です。

[13: 大規模修繕工事のプロ]

>>11 匿名さん
①分離発注で各工種の下請けを使うケースと、②一括して下請けに流すケースとあります。②は法令上、一括丸投げの禁止がありますから、仮設足場工事だけ外して、その他は一括で発注する構図です。福岡ではこの構図がよく使われています。下手したら現場に常駐する人間も下請になってます。この場合は、下請の現場担当が日頃使ってる2次業者を使うことになるので、管理も疎かになるし、甘えも出てきます。品質も保てない酷い施工になることも少なくありません。

必ず確認が必要なのは、予定の代理人、現場に常駐する担当が元請社員である保健証の写し等を提出させることが大事になります。

[14: 匿名さん]

>>6 ご近所さん
＞そして管理会社が元請となる場合は下請けの金額からいくら取り分を乗っけるか明確にした方がいいですよ

ご近所さんのお考えは甘いと思います。
”いくら取り分に乗っけるか”明確に記してあっても、
例えば、５％とか１０％とか書かれていても、
見積もりの他の個所に儲けが多く盛り込まれている可能性があります。
それをそのまま信じるのはナイーブです。
また、見積もりのあとにすり替えのための安い素材を探しに行くとか、量を減量するとか（幼なじみの会社経営者から聞いた話）などのやり方もあるそうです。
工事完成後はプロでも見抜くのが難しい非常に悪質なやり方です。

管理組合としては、プロの方のサポートやアドバイスを受けながら、
管理会社などに任せずにみずから信用できる会社から相見積もりを取る方法以外にはないのでしょうが、それでも、管理組合員として無力さを感じてしまいます。

[15: 匿名さん]

>>6ご近所さん
>>7 大規模修繕工事のプロさん
ありがとうございます。管理会社に発注するのではなく、管理会社の系列の工事会社に発注しているのですが、それでも相見積もりは可能ですか？

[16: 大規模修繕工事のプロ]

>>15 匿名さん
当然可能です。私が以前はその立ち位置（管理会社系の施工会社）で段取りを行っておりました。修繕積立金の予算がわかって、その金額ありきで工事内容も決めて組合に提出します。しかも、管理会社によっては管理会社分の手数料（私の所属していた会社は約5％～3％）を含んだ原価での計画になっているはずです。管理組合主導で同じ見積明細で相見積を取ったらおそらく手数料分は減額されると思います。

当然、クリーンな管理会社もおられますので、一概ではありませんが大体はこのような形になっています。

[17: 匿名さん]

ここの書き込みをみていると、滑稽極まりないね。
本当に大規模修繕工事の本質、実態を把握していない偏った
経験を基にしているだけ。

[18: 匿名さん]

本質や実態を把握していなくても、知識のない者にとっては、経験談は大変参考になると思います。なかなか情報提供してくださる方はいませんから。

[19: 匿名さん]

>>17 匿名さん
何が滑稽で、何が工事の本質、実態であるのか
語れずして、空虚で無内容な批判を書き連ねるのはいかがなものかと...

[20: 大規模修繕工事のプロ]

>>17 匿名さん
残念ながらこれが実態ですよ。経験を基でいいと思います。経験するからわかることもあるし、これからの大規模修繕工事がより良いものになるのが良くないですか？

安い買い物ではありません。管理組合が有益でなければダメなんです。情報共有することは大事ですよ。

[21: 大規模修繕工事のプロ]

>>19 匿名さん
おっしゃる通りです。一件でも失敗しなかった、成功したって言われた正解だと思ってます。

[22: 大規模修繕工事のプロ]

>>18 匿名さん
ありがとうございます。

[23: 匿名さん]

>>22 大規模修繕工事のプロさん
自分で大規模修繕工事のプロというぐらいだから、少なくとも１級建築士の
資格ぐらいはもっているんでしょうね。
それも、マンションの大規模修繕工事の設計監理の経験が。
あまりにもお粗末なので笑っちゃいましたよ。
スレ主さんに誤解を与えるような書き込みはしてはいけません。
経験に基づいたことを書き込むのはいいんですが、これが絶対だという
書き込みはだめですよ。そういう事例で成功したこともありますで
いいんではないですか。
大規模修繕工事の進め方は奥が深いですからね。

[24: 匿名さん]

>>23 宮爺さん

いつも笑われているのは、あなたですよ。

[25: 匿名さん]

凄くわかり易い。

「●●とかの炎上を鎮火させる業者で働いてたけど質問ある？」より。

凄くわかり易く言えば
レスバトルに引き込むだけなんだよ

[26: 匿名さん]

まあ一生懸命頑張ってください。
スレ主さんが喜べばそれでいいでしょうから。

[27: 大規模修繕工事のプロ]

>>23 匿名さん
興味を持っていただきありがとうございます。知識があればもっと有効なコメントを頂けると幸いです。批判するのは一番簡単ですよ。ここは知識を披露する場で立ち上げてはおりません。不都合がおありのようですが、もっといい会話をしたいです。

[28: 匿名さん]

>>23 匿名さん
＞大規模修繕工事の進め方は奥が深いですからね。

あなたは内容のないことばかり書き散らしていますが、
奥深さがわかる実例をあげるか、もしくは、
このスレの進行を妨害しないでもらえますか。

[29: 大規模修繕工事のプロ]

>>28 匿名さん
ありがとうございます。

[30: 匿名さん]

相見積もりを取ると言っても、素人理事ではどうやって取るのかもわからないというのが実情だと思います。そういった場合はマンション管理士などにサポートをお願いしなくてはならないでしょうか？

[31: 組合員]

わかります。すごく大変ですよね。うちは居住者に専門で知ってる人がいるから相談して1社相見積をとりましたよ。相見積のほうが安かったら、案の定、金額を下げてきましたよ。それもいかがなものかと思いますよね。

[32: 匿名さん]

>>31 組合員さん
相見積もりの取り方すら知らない理事長も結構いますよね。
そういう人たちは必ず絶対にやってはいけないことをします。－すなわち、
管理会社に丸投げして、管理会社に相見積もりを取って来させるんです。（笑）
地域に管理組合ネットワークの支部がある場合、まずそこに相談して
協力企業や協賛企業のリストから数社選び、理事会自ら相見積もりを取るやり方が
一番楽だと思います。―ただし、これは企業チェックがNPOによってきちんと行われていることが前提です。

[33: 匿名さん]

大規模修繕工事は大手ゼネコンの
責任施工公式がベスト。
管理会社が大手であればそこの責
任施工方式でよい。
余計な業者やコンサル等は複雑で
責任の所在が不明確で高くつく。
大規模修繕委員は真面目な委員か
をチェック。建設業関係者は禁物。

[34: 匿名さん]

>>33 匿名さん
本当かなあ

[35: マンション比較中さん]

>>33 匿名さん

責任施工方式でも、一社だけの見積ではだめでしょう。
複数の工事会社に提案してもらって、管理組合で
工事個所・工事内容・費用の比較検討をしたらどうですか？

とはいえ、管理会社に見積もりを依頼してはだめですよ。
建通新聞等、無料で見積募集を掲載してくれるところがありますので
そういう所から、「直接、管理組合宛てに」提案書が届くようにしましょう。

お金を惜しむなら、手間をかけましょう。

何種類かの工事提案を出してもらうことで、素人の管理組合でも
どの会社の提案がよいか判断できると思いますよ。

責任施工の場合、提示した通りの工事をしたか、素人では判断できない事が
最大の難点です。

[36: 匿名さん]

>>35 マンション比較中さん
一社とは書いてはいないが。
常識を長文で投稿するな。
相見積もりを数社から取るのは常識。

[37: 匿名さん]

>>36 匿名さん
常識を投稿していいじゃないですか？そういう場だから。
おっしゃる通り、相見積りは必要ですね。すごく参考になります。ありがとうございます。

[38: 匿名さん]

責任施工方式では、共通の仕様書がないので同じ条件での
相見積もりが取れず、高いのか安いのかの判断ができないでしょう。
設計コンサルタントがいないので責任施工方式が経費的には
安いというが、工事をする場合、その工事の監理・チェックは責任
施工方式でもやりますよ。ただ、同じ会社の者がやるという違い
だけのこと。
だったら、共通仕様書が作成でき、同じ条件で相見積もりが取れ、
第三者として施工会社の監理をしてくれるコンサルタントを選定
したほうがいいのでは。経費的には変わらないですよ。

[39: 匿名さん]

責任施工方式はどちらかといえば、随意契約です。
この方法は相見積もりをとらない施工会社丸投げの
手法です。

[40: 匿名さん]

>>39 匿名さん
組合が合い見積もりを取るよ。

[41: 匿名さん]

責任施工方式では、施工のチェックも組合がやらないといけないため、理事会の負担が非常に大きい、とマンション管理士さんが言っていました。よほど時間に余裕があり、知識のあるスーパー理事長がボランティアでやることで成り立つと思うのですが、いかがですか？

[42: 匿名さん]

>>41 匿名さん
そのママンション管理士のキャリヤを教えて。

[43: 匿名さん]

>>41 匿名さん
いりません。　No thank you.

[44: 匿名さん]

理事や組合員の同意のもとに施行候補
業者に見積もりを求めて責任をもって
施行してもらえる業者を選定して組合
員の同意を得る。
候補業者は管理会社も含める。余計な
ことをして組合費を毀損しないこと。

[45: マンコミュファンさん]

>>41 匿名さん
私のマンションは設計監理方式で工事をしましたが、談合が囁かれていた会社だったので、理事会と修繕委員会で話し合って第4者の方に入っていただきました。ポジションは修繕委員会の代理として。

出席してもらった時だけの費用でよかったので安価で済んだし、設計監理会社も、施工会社も質問とか指摘であたふたしてました。実績で工事の責任者とか、大規模工事の段取りをしてきた方々だったので、すごく詳しくてよかったですよ。定例会前に事前説明とかもしてくれて。組合が不安に思ってることを丁寧に説明いただきました。

最後の検査も代理立ち会いしてくれたのでよかったです。

[46: マンション比較中さん]

>>41 匿名さん

それ、責任施工って言えるの？w

[47: 匿名さん]

>>41 匿名さん
それを責任施工方式とはいいません。
設計監理業務を同じ会社がやるのが責任施工方式
です。
監理業務は素人ではできないですよ。建物診断業務もね。
１級建築士の資格が必要です。

[48: 匿名さん]

【マンションの大規模修繕工事を設計監理方式で実施する場合、設計監理コンサルタントにはどのような資格が必要か？】

マンションの一般的な大規模修繕工事は、建築基準法上の「大規模の修繕」に該当しないケースがほとんどです。
この場合、設計コンサルタントとしての資格要件は特にありません。

[49: マンション掲示板さん]

>>42 匿名さん

41です。マンション管理会の無料のマンション管理セミナーで責任施工と設計監理方式のどちらがいいか議論になった時にアドバイスとして言っていました。悪質な施工会社の可能性もある、というニュアンスで話されていました。そのため、知識のあるかたがマンションにいるのであれば責任施工でもいいかもしれないが、基本的には設計監理方式を推奨するとのことでした。

[50: 匿名さん]

>>49 マンション掲示板さん
みんな仕事が欲しくてそうなるよ。
組合員が自主性をもって行動でき
るならばが修繕業者と組合の一対
一の仕事である。
勿論施工業者の選定には理事会が
主体となって取り計らう。
この仕事は自分の財産の管理の一
部だから施工業者以外はすべてボ
ランテア、