マンション大規模修繕工事の実態

[大規模修繕工事のプロ]

昨年、改めて国土交通省からも警鐘を打ち鳴らしたのはご存知のことと思います。

皆様がご察しの通り、マンション大規模修繕工事では談合が行われています。システムは以下の通りです。

【設計監理方式】
マンション管理会社主導で設計監理の業者選定、紹介がなされた場合は高確率で談合が行われます。一見入札っぽくはなっていますが、その時点で設計監理会社のチャンピオンが決定しています。また、その設計監理が決定時点で施工会社が決まってます。

その設計監理で施工会社の選定等を行いますが、公募時点で入札参加の業者、チャンピオンが決まってます。大半はチャンピオンの会社主導で見積金額等を決定して、各社に協力してもらうようになります。金額上位の2社、若しくは3社でプレゼンを行いますが、これは意味がないイベントになってます。設計監理は評価を必ずチャンピオンの業者に挙げてきます。組合の方はわからない構図になってますので、評価を受けた業者がいいと思うのは当然のことです。

設計監理の見積もりは低く設定されています。決定した施工会社から3%から5%の手数料が入る構図です。名目は現場指導、設計協力、現場協力等が多くあります。
一部のマンション管理会社も手数料を要求してきます。マンション管理会社系の施工会社で施工を行う場合は、施工会社から管理会社へ当たり前に手数料を支払います。単純に自分達の利益率を下げて支払いをすればなんとか言い訳はできますが、当初の提出見積もり時点で原価に含まれてますので、管理組合が支払っているような状態です。施工会社は当初から手数料分は見込んでいます。

なぜ、私がはっきり言えるか。私が社員として管理会社系の施工会社で、この段取りをして、多くの大規模工事を実施していたからです。罪滅ぼしになるとは思っていません。ただ、この構図に嫌気がさしたのは事実です。これからの大規模修繕工事に公平性があり、談合がない民間工事になってくれたらと切に願っております。

マンション所有の方々は避けて通れない問題です。修繕積立金から手数料分を余計に支出をして、終わったあと積立金の値上げがきます。携わっていた人間として心苦しい場面も何度も経験しました。検討の際は、このことを忘れないように慎重にご検討ください。

＊クリーンな設計会社、管理会社はいます。このような会社と出会っていただけたら嬉しいです。

[41: 匿名さん]

責任施工方式では、施工のチェックも組合がやらないといけないため、理事会の負担が非常に大きい、とマンション管理士さんが言っていました。よほど時間に余裕があり、知識のあるスーパー理事長がボランティアでやることで成り立つと思うのですが、いかがですか？

[42: 匿名さん]

>>41 匿名さん
そのママンション管理士のキャリヤを教えて。

[43: 匿名さん]

>>41 匿名さん
いりません。　No thank you.

[44: 匿名さん]

理事や組合員の同意のもとに施行候補
業者に見積もりを求めて責任をもって
施行してもらえる業者を選定して組合
員の同意を得る。
候補業者は管理会社も含める。余計な
ことをして組合費を毀損しないこと。

[45: マンコミュファンさん]

>>41 匿名さん
私のマンションは設計監理方式で工事をしましたが、談合が囁かれていた会社だったので、理事会と修繕委員会で話し合って第4者の方に入っていただきました。ポジションは修繕委員会の代理として。

出席してもらった時だけの費用でよかったので安価で済んだし、設計監理会社も、施工会社も質問とか指摘であたふたしてました。実績で工事の責任者とか、大規模工事の段取りをしてきた方々だったので、すごく詳しくてよかったですよ。定例会前に事前説明とかもしてくれて。組合が不安に思ってることを丁寧に説明いただきました。

最後の検査も代理立ち会いしてくれたのでよかったです。

[46: マンション比較中さん]

>>41 匿名さん

それ、責任施工って言えるの？w

[47: 匿名さん]

>>41 匿名さん
それを責任施工方式とはいいません。
設計監理業務を同じ会社がやるのが責任施工方式
です。
監理業務は素人ではできないですよ。建物診断業務もね。
１級建築士の資格が必要です。

[48: 匿名さん]

【マンションの大規模修繕工事を設計監理方式で実施する場合、設計監理コンサルタントにはどのような資格が必要か？】

マンションの一般的な大規模修繕工事は、建築基準法上の「大規模の修繕」に該当しないケースがほとんどです。
この場合、設計コンサルタントとしての資格要件は特にありません。

[49: マンション掲示板さん]

>>42 匿名さん

41です。マンション管理会の無料のマンション管理セミナーで責任施工と設計監理方式のどちらがいいか議論になった時にアドバイスとして言っていました。悪質な施工会社の可能性もある、というニュアンスで話されていました。そのため、知識のあるかたがマンションにいるのであれば責任施工でもいいかもしれないが、基本的には設計監理方式を推奨するとのことでした。

[50: 匿名さん]

>>49 マンション掲示板さん
みんな仕事が欲しくてそうなるよ。
組合員が自主性をもって行動でき
るならばが修繕業者と組合の一対
一の仕事である。
勿論施工業者の選定には理事会が
主体となって取り計らう。
この仕事は自分の財産の管理の一
部だから施工業者以外はすべてボ
ランテア、

[51: 匿名さん]

>>48 匿名さん
マンションの大規模修繕工事の設計監理業務をやるには、
１級建築士しかできないとなっています。
大規模修繕工事の規模で建築確認が必要なのと混同されていませんか。

[52: マンション検討中さん]

>>51 匿名さん

1級建築士ではなくて一級建築士、ですよ
そんな基礎の基礎を知らない人に言われてもなぁ、、、

ポイントは
設計監理なのか、コンサルティングなのか、です。
設計及び監理の業務には建築士の資格が必要。
コンサルティングなら資格は不要。

[53: 匿名さん]

【建築士でなければできない「設計・工事監理」の対象となる建築工事とは？】

建築士法において、建築士でなければできない「設計・工事監理」の対象となる建築工事は、一定規模の建築物の「新築」、「増築」、「改築」、「大規模の修繕」、または「大規模の模様替」です。
また、この法律の「大規模の修繕」または「大規模の模様替」とは、それぞれ建築基準法第２条第十四号または第十五号に規定するものをいいます。

上記工事のいずれにも該当しないのであれば、建築士でなくても「設計・工事監理」を実施することができます。

[54: 匿名さん]

設計コンサルタントにはどんな資格が必要なの？
https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12287036626.html

実際には、一級建築士事務所の登録をして
一級建築士の方が行っているケースが多いのですが…

一般の大規模修繕工事のコンサルタントに
特に資格はいりません。

[55: 匿名さん]

このスレ盛り上がっているけど、スレ主の一級建築士が雲隠れしたのはナゼ？

[56: 匿名さん]

>>55 匿名さん
>スレ主の一級建築士が雲隠れしたのはナゼ？

スレ主が一級建築士であるなんて、どこかに書いてありましたっけ？

[57: 匿名さん]

>>56 匿名さん
スレタイの下の次の一文から、そう推察したんだけど、違っていたら”めんご”です。

＞なぜ、私がはっきり言えるか。私が社員として管理会社系の施工会社で、この段取りをして、多くの大規模工事を実施していたからです。罪滅ぼしになるとは思っていません。ただ、この構図に嫌気がさしたのは事実です。これからの大規模修繕工事に公平性があり、談合がない民間工事になってくれたらと切に願っております。

[58: 大規模修繕工事のプロ]

>>55 匿名さん
ご安心ください。雲隠れはしておりませんよ。石川県のほうへ出向いていたため返信はできておりませんでしたが、、、。
皆様が関心を持っていただき、情報共有を行っていただけたら幸いです。

[59: 大規模修繕工事のプロ]

>>57 匿名さん

けして、胸を張って言えることではございませんが、管理会社系の施工会社の社員として、大規模修繕工事を自社で受注ができるように談合を行っておりました。他社の仮設計画、基本工程表、見積金額（明細作成）、他社への協力依頼。

会社の利益、売上げには相当貢献したと自負しておりますが、確実に自社で受注ができる資料作成とかに嫌気がさしました。それでお給料が頂けるならとも考えましたが。世間的にどのくらいの関心があるのかに興味があってスレをたちあげました。

この仕組みに世間の方々が納得していることなら談合は仕方ないと諦めますが。

[60: 匿名さん]

>>58 大規模修繕工事のプロさん

誤解してすみません。
本当にありがたいスレです。
石川県でも重要なお仕事をなさっておられるのだと思います。