マンション大規模修繕工事の実態

[大規模修繕工事のプロ]

昨年、改めて国土交通省からも警鐘を打ち鳴らしたのはご存知のことと思います。

皆様がご察しの通り、マンション大規模修繕工事では談合が行われています。システムは以下の通りです。

【設計監理方式】
マンション管理会社主導で設計監理の業者選定、紹介がなされた場合は高確率で談合が行われます。一見入札っぽくはなっていますが、その時点で設計監理会社のチャンピオンが決定しています。また、その設計監理が決定時点で施工会社が決まってます。

その設計監理で施工会社の選定等を行いますが、公募時点で入札参加の業者、チャンピオンが決まってます。大半はチャンピオンの会社主導で見積金額等を決定して、各社に協力してもらうようになります。金額上位の2社、若しくは3社でプレゼンを行いますが、これは意味がないイベントになってます。設計監理は評価を必ずチャンピオンの業者に挙げてきます。組合の方はわからない構図になってますので、評価を受けた業者がいいと思うのは当然のことです。

設計監理の見積もりは低く設定されています。決定した施工会社から3%から5%の手数料が入る構図です。名目は現場指導、設計協力、現場協力等が多くあります。
一部のマンション管理会社も手数料を要求してきます。マンション管理会社系の施工会社で施工を行う場合は、施工会社から管理会社へ当たり前に手数料を支払います。単純に自分達の利益率を下げて支払いをすればなんとか言い訳はできますが、当初の提出見積もり時点で原価に含まれてますので、管理組合が支払っているような状態です。施工会社は当初から手数料分は見込んでいます。

なぜ、私がはっきり言えるか。私が社員として管理会社系の施工会社で、この段取りをして、多くの大規模工事を実施していたからです。罪滅ぼしになるとは思っていません。ただ、この構図に嫌気がさしたのは事実です。これからの大規模修繕工事に公平性があり、談合がない民間工事になってくれたらと切に願っております。

マンション所有の方々は避けて通れない問題です。修繕積立金から手数料分を余計に支出をして、終わったあと積立金の値上げがきます。携わっていた人間として心苦しい場面も何度も経験しました。検討の際は、このことを忘れないように慎重にご検討ください。

＊クリーンな設計会社、管理会社はいます。このような会社と出会っていただけたら嬉しいです。

[21: 大規模修繕工事のプロ]

>>19 匿名さん
おっしゃる通りです。一件でも失敗しなかった、成功したって言われた正解だと思ってます。

[22: 大規模修繕工事のプロ]

>>18 匿名さん
ありがとうございます。

[23: 匿名さん]

>>22 大規模修繕工事のプロさん
自分で大規模修繕工事のプロというぐらいだから、少なくとも１級建築士の
資格ぐらいはもっているんでしょうね。
それも、マンションの大規模修繕工事の設計監理の経験が。
あまりにもお粗末なので笑っちゃいましたよ。
スレ主さんに誤解を与えるような書き込みはしてはいけません。
経験に基づいたことを書き込むのはいいんですが、これが絶対だという
書き込みはだめですよ。そういう事例で成功したこともありますで
いいんではないですか。
大規模修繕工事の進め方は奥が深いですからね。

[24: 匿名さん]

>>23 宮爺さん

いつも笑われているのは、あなたですよ。

[25: 匿名さん]

凄くわかり易い。

「●●とかの炎上を鎮火させる業者で働いてたけど質問ある？」より。

凄くわかり易く言えば
レスバトルに引き込むだけなんだよ

[26: 匿名さん]

まあ一生懸命頑張ってください。
スレ主さんが喜べばそれでいいでしょうから。

[27: 大規模修繕工事のプロ]

>>23 匿名さん
興味を持っていただきありがとうございます。知識があればもっと有効なコメントを頂けると幸いです。批判するのは一番簡単ですよ。ここは知識を披露する場で立ち上げてはおりません。不都合がおありのようですが、もっといい会話をしたいです。

[28: 匿名さん]

>>23 匿名さん
＞大規模修繕工事の進め方は奥が深いですからね。

あなたは内容のないことばかり書き散らしていますが、
奥深さがわかる実例をあげるか、もしくは、
このスレの進行を妨害しないでもらえますか。

[29: 大規模修繕工事のプロ]

>>28 匿名さん
ありがとうございます。

[30: 匿名さん]

相見積もりを取ると言っても、素人理事ではどうやって取るのかもわからないというのが実情だと思います。そういった場合はマンション管理士などにサポートをお願いしなくてはならないでしょうか？

[31: 組合員]

わかります。すごく大変ですよね。うちは居住者に専門で知ってる人がいるから相談して1社相見積をとりましたよ。相見積のほうが安かったら、案の定、金額を下げてきましたよ。それもいかがなものかと思いますよね。

[32: 匿名さん]

>>31 組合員さん
相見積もりの取り方すら知らない理事長も結構いますよね。
そういう人たちは必ず絶対にやってはいけないことをします。－すなわち、
管理会社に丸投げして、管理会社に相見積もりを取って来させるんです。（笑）
地域に管理組合ネットワークの支部がある場合、まずそこに相談して
協力企業や協賛企業のリストから数社選び、理事会自ら相見積もりを取るやり方が
一番楽だと思います。―ただし、これは企業チェックがNPOによってきちんと行われていることが前提です。

[33: 匿名さん]

大規模修繕工事は大手ゼネコンの
責任施工公式がベスト。
管理会社が大手であればそこの責
任施工方式でよい。
余計な業者やコンサル等は複雑で
責任の所在が不明確で高くつく。
大規模修繕委員は真面目な委員か
をチェック。建設業関係者は禁物。

[34: 匿名さん]

>>33 匿名さん
本当かなあ

[35: マンション比較中さん]

>>33 匿名さん

責任施工方式でも、一社だけの見積ではだめでしょう。
複数の工事会社に提案してもらって、管理組合で
工事個所・工事内容・費用の比較検討をしたらどうですか？

とはいえ、管理会社に見積もりを依頼してはだめですよ。
建通新聞等、無料で見積募集を掲載してくれるところがありますので
そういう所から、「直接、管理組合宛てに」提案書が届くようにしましょう。

お金を惜しむなら、手間をかけましょう。

何種類かの工事提案を出してもらうことで、素人の管理組合でも
どの会社の提案がよいか判断できると思いますよ。

責任施工の場合、提示した通りの工事をしたか、素人では判断できない事が
最大の難点です。

[36: 匿名さん]

>>35 マンション比較中さん
一社とは書いてはいないが。
常識を長文で投稿するな。
相見積もりを数社から取るのは常識。

[37: 匿名さん]

>>36 匿名さん
常識を投稿していいじゃないですか？そういう場だから。
おっしゃる通り、相見積りは必要ですね。すごく参考になります。ありがとうございます。

[38: 匿名さん]

責任施工方式では、共通の仕様書がないので同じ条件での
相見積もりが取れず、高いのか安いのかの判断ができないでしょう。
設計コンサルタントがいないので責任施工方式が経費的には
安いというが、工事をする場合、その工事の監理・チェックは責任
施工方式でもやりますよ。ただ、同じ会社の者がやるという違い
だけのこと。
だったら、共通仕様書が作成でき、同じ条件で相見積もりが取れ、
第三者として施工会社の監理をしてくれるコンサルタントを選定
したほうがいいのでは。経費的には変わらないですよ。

[39: 匿名さん]

責任施工方式はどちらかといえば、随意契約です。
この方法は相見積もりをとらない施工会社丸投げの
手法です。

[40: 匿名さん]

>>39 匿名さん
組合が合い見積もりを取るよ。