ザ・ライオンズ世田谷八幡山ってどうですか

[周辺住民さん]

公式URL：https://lions-mansion.jp/MN220040/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155228

売主　　　：株式会社大京
施工会社　：株式会社穴吹工務店
構造／規模： 鉄筋コンクリート造／地上3階
予定戸数　：52戸
地名地番　：東京都世田谷区八幡山3-244-3ほか
住居表示　：東京都世田谷区八幡山3-29
交通　　　：京王線八幡山駅徒歩3分


東京都世田谷区の自然豊かな環境における分譲共同住宅の新築プロジェクト。
断熱・省エネ性能などを飛躍的に高め、太陽光発電による電力と蓄電池、
燃料電池を組み合わせてエネルギー消費が実質ゼロの『ZEH』で基準を達成し、
最高ランクの省エネ基準を満たす『ZEH-M』基準も満たすものとされており、
3階建て以上の集合住宅としては、国内で先駆けて省エネ基準を満たした物件になるとして、
日本経済新聞でも取り上げられています。
住環境や、自然環境・周辺地域の医療や治安の話題など、
物件を検討中の方や周辺住民の方などとの意見交換の場としていたければと思います。

[65: 検討板ユーザーさん]

医療観察法の指定医療機関が身近にあるって怖いですよね
退院後近くに住みついたりしないものかな？
松沢がもう少し遠ければ嬉しかった

[66: マンション検討中さん]

通院している人と遭遇するかもしれないと思うと、
小さい子どもがいる家庭は心配ですよね。
確かに治療後や通院に伴って近くに住む方いそうです。
松沢病院前で高さ制限がある土地なので土地代はそこまで高くなさそうだし、タワマンより重機も必要ないから施工費も抑えられそうで意外とそんなに高くない価格かもと予想してます。

[67: 通りがかりさん]

パクホ西原が大幅値上げで坪単価８５０突破しましたね。同じ京王線、建物グレードは負けていないので坪単価６００は優に超えてきそうですね。

[68: マンション検討中さん]

坪単価600はさすがに高過ぎでは…
プラウド八幡山は坪単価450ほど予定らしいので

[69: マンション検討中]

>>68 マンション検討中さん

ちゃんと立地比較してます？

[70: 匿名さん]

>>69 マンション検討中さん
プラウドの立地が劣っているとはいえ坪単価が150も違ってくるとなると正直高いなとは感じます。
まだ影響が限定的とはいえ利上げがついに始まったり円高や株安もあってデベロッパーさんも値付けに悩んでそうですね。

[71: 通りがかりさん]

特にブランドアドレスでもない点、建物スペックはな高そうな点など考えると、70平米で平均99百万円くらいだと思います。経済情勢が悪化しない前提ではあります。あくまで個人的な見解です。

[72: 名無しさん]

>>71 通りがかりさん
それくらいですかねー
大京が結構気合い入れてる物件ぽいので1億スタートかなと予想してますがはたして

[73: マンション検討中さん]

3LDKは何戸くらいなんですかね。
ここといい、プラウド八幡山といい1LDKがあるのは意外だったけどニーズあるんですね。
抽選なのか先着なのか色々気になるところです。

[74: 検討板ユーザーさん]

皆さん相場感ゼロですね。
坪単価５００は確実、６００も視野でしょう。

[75: マンション検討中さん]

なぜここは偉そうな人ばかりなのか。

[76: 検討板ユーザーさん]

皆さん価格の議論で盛り上がってますが、駅近物件のウェビナーは昨今大抵もんげー価格が公開されがちなので坪500未満みたいな淡い期待はしない方がいい気がしますけどね

[77: マンション検討中さん]

板の雰囲気悪すぎる。
これは買えても住みたくないな…

[78: 匿名さん]

>>77 マンション検討中さん

君みたいな坪単価４００以下期待ニキにはそもそも買えないから要らない心配だよ。君が買えない価格で価格予想されたからって気分を害して雰囲気悪い悪い連呼してるんだよね。分かるよ。

[79: 管理担当]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[80: マンション検討中さん]

雰囲気悪い雰囲気悪いって言ってるのって同じ人なのかな？
匿名掲示板なんてこんなものだし、むしろもっと物件叩きが酷いスレなんていくらでもあるよ。。

[81: 匿名さん]

価格がまだ出てこないですね。
販売開始時期頃までオープンにはしない感じなのでしょうか。
今見れる中では、南向きの角住戸が向き的にも間取りの広さ的にも良さそう。
価格がほんと気になるところです。

[82: マンション検討中さん]

2LDKのプランが気になる。。
60平米超で8000万円代なら買いたい！

[83: 検討板ユーザーさん]

9000くらいだろうな

[84: マンション検討中さん]

入居可能時期と販売開始時期、後ろ倒しになってますね。。

[85: 通りがかりさん]

オンライン説明会出ました
よく覚えてないけど3LDKから先に販売、70㎡で1億1000万円から、と言っていたような気がする
2階以上の南向きとなるともっと高いってことですね
坪550万円とか？

[86: 検討板ユーザーさん]

やはりそのくらいしますわな
プラウドと比べたら明らかに好立地だし、向こうがあの値段ならこっちはそれくらい強気にいきますよね
いやーそれにしても強気

[87: 匿名さん]

>>67 通りがかりさん

概ねこの方の予想通りですかね。
坪単価４００以下予想してた人は元気だろうか。

[88: せんぞう]

3LDK最低11000万円ということでしたが、ZEH-Mに係る設備費が乗って、このような金額になるのかなあと思います。どのくらいかどなたかご存じですか。
かなり高いとなると、修繕積立金も気になります。

[89: 匿名さん]

3階建て以上の集合住宅では国内でも先駆けの最高ランク省エネ基準と言われてますが
どんな設備や仕様なのかはWebサイトで紹介されてはいないみたいで
具体的なことはわからない感じです。
物件エントリーしたら細かい情報が得られるのかな？

まだ金額が出ていませんが高額物件だとしたら駐車場の台数がバランス取れていない感じがします。
億単位のお住まいだと高級車も所有されているという勝手なイメージあり。

[90: 通りがかりさん]

ここで坪550はキビシーですね。
10％高い設定と試算しました。撤収。

[91: 匿名さん]

坪550ならむしろ安くないか？中古でもそのくらいしますよ。

[92: 匿名さん]

省エネ基準の設備は不明ですが、日本初『ZEH-M』採用で部屋を丸ごと包み込むような断熱性の高い壁や窓、発電効率の高いエネファームを採用、太陽光パネルで発電した電力を共用部と各住戸へ供給するなど、一次エネルギー消費量を120％以上削減できるようです。

[93: 評判気になるさん]

120％削減って何よ

[94: マンション検討中さん]

電気代が返ってくるってこと？！

[95: マンション検討中さん]

『ZEH-M』については営業さんに詳しく聞いた方がいいかもしませんね。もし本当に電気代がかからないなら見た目の坪単価以上にお得になりますから。

[96: 匿名さん]

一次エネルギー消費量120％削減は、太陽光パネルの採用で創電した電力を差し引いて電気代が安くなるという意味では？
ZEH-Mは恐らくこちらのマンションのセールスポイントでしょうし、私も営業さんに聞いてみるのが確実だと思います。

[97: 匿名さん]

詳細は要確認だけどZEHもどき（ORIENTED）じゃなくホンマもんのZEHは魅力的。日本初なんだね。

[98: 匿名さん]

値段の割に大したこと無いです。

[99: 口コミ知りたいさん]

>>98 匿名さん
専有の仕様？共用部？

[100: 匿名さん]

分譲マンションを購入する予定の方にぜひ知っておいてもらいたい盲点を説明します。

まず分譲マンションはいわゆる人生の「終の棲家」にはなりません。
戸建てと違ってマンション内で介護を受けて最期を看取られるのは絶対にＮＧです。
つまり分譲マンションは最後に売却する「出口戦略」の想定が絶対に必要です。

そこでよくあるモデルケースは下記のパターンです
・３０歳で３５年ローンで分譲マンションを購入
　→６５歳の時にローンを払い終える

この時点で築３５年経過してます。ではローンも払い終えて更に１５年間暮らして
８０歳になりました。マンションは築５０年です。中古として売れるでしょうか？
100％売れません。誰も築５０年のマンションを買いません。
確かに最近のマンションは耐震含めた品費も上がり、住もうと思えば６０年でも
８０年でも住めます。でも最初に言ったとおりマンションは最後に売り抜ける
事が必要なので築５０年超のマンションなんて誰も買ってくれないのです。
ここで詰みます。

ではどうすればいいのか？それは「マンションを新しく建て替えるのです」。
だいたいローンを払い終えた築３５年過ぎた頃にマンション管理組合の理事会で
マンション建て替えのプロジェクトを発足し住人全員で協議をするのです。

マンションを新築に建て替えてピカピカの状態にして自分の区分に割り当てられた
部屋を売却して売り抜けるのです。ここまででプロジェクト発足から１０年を見て
ください。つまりあなたの年齢は７５歳ぐらいです。

もちろん新築した際に住人にも購入費用の負担が掛かります。その負担を減らす為に
新築マンションは旧マンションよりも新たな居住スペースを増設します。例えば旧マンションが５階建て３０部屋のマンションの場合、増設により７階建て４２部屋となれば、１２部屋分の販売額が見込めます。この新規販売益を既存の区分所有者に分配することで、建て替えによる負担額を抑えることが可能になるのです。

つまり分譲マンションを購入するなら最後に「建て替えて売り抜ける」までを
絶対に考えなければいけないのです。これをマンション管理組合で住人全員で
協議するのです。他人まかせではなくてあなた自身が当事者として協議するのです。

大変でしょ？この覚悟がないなら分譲マンションよりも戸建てのほうがいいよ。
めっちゃ楽だから。ぜひ参考にしてください。

[101: マンション検討中さん]

こちらの掲示板は他のマンションと比べると人が少ないように感じていたのですが、「地元世田谷区在住者や周辺エリアなどから、これまでに2,000件を超える反響を得ている」だそうですね

https://www.re-port.net/article/news/0000076945/

[102: eマンションさん]

>>101 マンション検討中さん

まあそれなりなエリアに駅近なのでそれくらいの反響は集まるでしょうね

[103: マンション検討中さん]

ブラウド八幡山に比べて、坪単価100万以上違う。立地は良いがさすがに価格差ありすぎる。

[104: 通りがかりさん]

>>103 マンション検討中さん
同じ駅近物件でこれほど差がつくエリア見たことがない。永住なら良いがリセールは厳しいだろうね。

[105: なかい]

>>100 匿名さん

人生に何度も三十五年や四十年があるわけじゃない。なのに、なんでそんな先のことを考えてまで無理をしなきゃいけないのか。自分はマンションに住みたいだけだ。一戸建てなんか興味ない。虫も嫌だし、燃えるゴミをそのまま放置するのも嫌だ。それに、階段の上り下りなんて面倒だ。そもそも、一戸建てだって数十年経てば建て替えが必要になる。ここ十数年の資産価値を見ても、マンションを買うほうが圧倒的に勝ち組。一戸建ては完全に＊＊＊だ。

[107: マンション検討中さん]

ディスポーザーがあればよかったな。
しかし価格の割にコンセプトルームとパンフレット、ムービーの作りが雑で驚いた。

[108: マンション検討中さん]

え、小規模マンションとはいえこの価格帯でディスポーザーないんですか…

[109: 匿名さん]

階数によってかなり値段差ありますね。２階で大体坪600万くらいでした。
南向きは2Fなでは目の前の戸建てが気になりますが、3Fになると抜けますね。東向きは道路側なので目の前は開けますが、道路の騒音があるので、どちらがよいか悩みどころ。
エネファームが設置されており、さらに太陽光もあるので、電気代は節約できそうですが、エネファームと太陽光パネルの維持費、それらも寿命があるのでその時の買い替え費用など考えると、電気代が浮いた分がペイするかは微妙な気もしました。
エネファームは調べたところ、あまり売れていない商品のようなので、どのくらいメリットがあるものなのか、わかりませんでした。
天井高が高く、建物内の風通し、結露防止など、最近のマンションにしてはグレードは高いですが、値段もそれなりなので、迷いどころですね。

[110: 名無しさん]

>>109 匿名さん
東側の2階も坪単価600くらいですか？

[111: 口コミ知りたいさん]

ディスポーザーがないとなると管理費は抑えめになるんですかね

[112: 匿名]

>>110 名無しさん

南も東もあまり価格は変わらないみたいです。角部屋は分かりませんが。

[113: 検討板ユーザーさん]

資産性のない高級老人ホームがばかすか売れる時代なので、多少高くても住環境考えると52戸ぐらいならすんなり売れてしまう予感がする。
世田谷で駅近で平地で緑が多いという希少性だけで資金に余裕がある高齢者層に刺さりそう。

[114: マンション検討中さん]

3LDKだと坪単価600超えますか？？

[115: 通りがかりさん]

>>114 マンション検討中さん
一番条件悪い部屋が600でしたね

[116: 評判気になるさん]

一番安い部屋で1.2億くらいです。

[117: 匿名さん]

>>115 通りがかりさん
>>116 評判気になるさん

結構しますね… 八幡山で…

[118: マンコミュファンさん]

>>117 匿名さん

駅からのアクセスはいいですが、八幡山でこの金額かぁと悩みますね。

[119: 検討板ユーザーさん]

しかも松沢病院の真ん前なのに
まぁガチモンは奥の方に閉じ込められているので大丈夫だと思いますけど、活発な糖質は怖いですよね

[120: マンコミュファンさん]

>>119 検討板ユーザーさん
大京も病院ついては触れられたくないようで、病棟は上北沢側に離れてるので大丈夫的なことしか言わなかったです。

[121: 検討板ユーザーさん]

>>120 マンコミュファンさん
草です
まぁ一度松沢病院に入ってみるといいと思います
虚な目の方が結構います
薬で制御してるのかな？

[122: 名無しさん]

>>121 検討板ユーザーさん
子育て怖いですね。ファミリー向けというより、金持ち高齢者向けなのでしょう。外見も老人ホームっぽいし。

[123: 名無しさん]

松沢病院が精神病院だと気にする人は購入しない、とはいいつつ目の前は駐車場で緑豊かだからと気にしない人は気にしない、それ以上でもそれ以下でもないということじゃないでしょうか

[124: マンション掲示板さん]

子供がいると駅近でも怖くて1人で歩かせたくないなと思いますが、事件が発生してニュースになったのを耳にしたことはあるかというと案外ないので、気にしすぎなのかもしれません

[125: 地元民]

このあたりに新築マンションの建築計画が立ち上がる度に松沢病院の話題が出ますが、こればかりは地元民がどれだけ「大丈夫ですよ」と言っても気になる人は気になるでしょうから、参考程度に聞いてください。

以前は、今よりももっと高いフェンスと鬱蒼とした植栽で中を窺い知ることもできず、外周の歩道も人が行き違いするのも大変なほど狭くて、よく聞く都市伝説みたいなものも相まって正直良い印象は皆無でした。
7～8年前から外周道路の拡張が始まり、合わせてフェンスを取り払って植栽を大幅に剪定した結果、現在のジョギングロードのようにな雰囲気に変わりました。知り合いに聞いたのですが、最近は抗うつ薬の進歩で入院患者が減っているらしく(逆に言えば今入院している人は重症患者とも言えますが。。)、一方で、都心から程近い場所の広大な都有地は貴重なようで、東京都医学総合研究所に始まって、将軍池公園の開放や都立広尾看護専門学校の仮校舎移転、また、今後も東京消防庁の上北沢出張が敷地内に移転してくることが決まっていて(これはこれで嫌がる人もいるかもですが、予定地はこの物件からは南側に少し離れています)、病院の敷地は以前と比較してだいぶ狭くなってきています。

私は近隣の戸建て住宅に住んでいますが、今まで怖い思いをしたこともありませんし、よく書かれているような奇声をあげる人や挙動不審な人に遭遇したことも幸い？ありません。むしろ、本来，入院患者向けの総合病院としての機能の一部が近隣住民は利用できるのはありがたいですし、大規模な地震などがあった際には災害拠点病院として指定されているのも安心です。
何よりこれだけの緑がまとまった敷地として近所にあることは嬉しいことですし、病院が移転することで変に開発がなされてしまうくらいならこのままであって欲しいと、勝手に思っています。。
いずれにしても、書いていることはあくまで私の感想でしかありませんし、気になる人の気持ちも理解できます。
友人・知人から「住むにはどうか？」と聞かれれば自信を持って「住みやすい街ですよ」と答えますが、
ここは、地元民からしてもびっくりするような高額物件のようですし、費用対効果含めて慎重にご検討いただければと思います。
(最近のマンション相場は良くわかっていませんが、実際、世田谷区には他にも良い街がたくさんあるでしょうしね。。)

長文失礼しました。

[126: 検討板ユーザーさん]

何故戸建て民がわざわざ出てきてポジ気味の長文を書いてるのか理解に苦しむな

はっ…

[127: マンション検討中さん]

修繕と管理費が月々どのくらいかかってくるかですね～。

[128: 検討板ユーザーさん]

>>126 検討板ユーザーさん

君みたいに、買えもしないのにちょこちょこ覗いては他人のコメントにつっこみ入れて悦に浸ってるような輩も理解できないけどねぇ。

[129: 地元民]

>>126 検討板ユーザーさん

125です。
病院ネタで迷われている方の参考になればと、つい、あれもこれもと伝えようとし過ぎて、怪しげな長文になってしまいました。お見苦しく映ったのであれば、お詫びします。。

[130: eマンションさん]

>>129 地元民さん

病院ネタで購入を迷われてる方にとっては有益な情報だったと思います。私もそのひとりですが。コメントありがとうございます。

[131: 検討板ユーザーさん]

実際に重度の精神病患者を見たことがない人は怖さが分からないんでしょう。
医療観察法で入院になっている人がどんな人か調べてみるのが良い

[132: 匿名さん]

>>126 検討板ユーザーさん

>>125 地元民さん
のように、実際の感覚、住んだことないエリアのお話を聞けるのはとても参考になるし、うれしいと思います
どう参考したいのかはそれぞれ決めればいいと思います

[133: マンション掲示板さん]

>>131 検討板ユーザーさん
気にならない人は買えば良いですし、気にする人は買わない方が良いと思いますね。失礼な例えですが、NIMBY施設と同じ議論です。

[134: ライオンズ]

ここのリセールバリューってどうなんでしょうね…

[135: マンション掲示板さん]

>>134 ライオンズさん
リセールを気にする立地というよりかは地縁があって、気に入った場所だから住む人向けの場所だと思いますね。

[136: 匿名さん]

この辺は新築供給が少ないので、リセールでも高値を保つと思いますよ。

[137: 口コミ知りたいさん]

>>136 匿名さん

小規模で大京で固定費が上がりやすいので、それでリセールがどこまで伸びるかは不明です。大京の小規模中古物件、固定費やたら上がってるところ多いですが、管理が変なんですかね。

[138: マンション検討中さん]

2階のLタイプの家に1億8000は高杉る？！？

[139: 匿名さん]

ここは立地が良いですからね。高い感じはしないですよ。

[140: eマンションさん]

>>139 匿名さん
支払い能力がある方はそうですが、1.8億をローンで組めるパワカはどれだけいるんでしょうかね。

[141: 評判気になるさん]

>>136 匿名さん
どの板でも無根拠にリセール保つとかここは安いとか書き回ってる人見かけるけど、サクラか転売ヤーかBotかな

[142: 匿名さん]

この辺は昔から人気の高いエリアだし、不動産は立地が何より重要ですからね。

[143: 名無しさん]

>>142 匿名さん
世田谷の中では、人気も土地の値段もかなり下位エリアだと思うけど。八幡山にしては高すぎ。

[144: 名無しさん]

>>143 名無しさん

八幡山全体で言えば地価は仰る通りだけど、3丁目の駅近エリアだけは別で、公示地価も高めに推移してる。ただ、それを差し引いても1億8千万とかは、数年前から考えると尋常ではない価格の印象。

[145: 匿名さん]

近隣中古も大きく上がってるし、買いたい人は多いんじゃないですかね。

[146: 匿名さん]

>>142 匿名さん

良いエリアだとは思うけど、昔から人気が高いって話は特段あまり聞かないけど根拠は何ですか？

[147: 通りがかりさん]

>>146 さん

この辺りで人気が高いのは、お隣の上北沢、しかも肋骨通り周辺の3丁目限定ですよ。戸建てエリアとしてですけどね。あとは駅近だけ局地的に地価が高いだけで、八幡山も上高井戸も、環八渡った烏山、粕谷もエリア的には「人気が高い」とは言えません。ただ、世田谷アドレスで新宿から近い割に価格が手頃という点は人気とは言えます。ここは設備の面や駅至近という点で特殊な物件と考えた方が良いと思います。

[148: 口コミ知りたいさん]

世田谷区内の不動産屋さんに当マンションの話をしたら、八幡山で1.2億と聞いてかなり驚いていました。。。

[149: 通りがかりさん]

京王線の世田谷のやや郊外よりで坪500前半超えはリスク高いですねー。かなり良い物件に見えるので終の棲家にするには良いですが、リセールは絶望的と思いました。

[150: eマンションさん]

小規模とはいえディスポーザーがなく外廊下なのに管理費が思ったより高くてそこは残念でした
やはりエネファームやソーラーパネルなどがコストかかるんですかね

[151: ライオンズ]

>>150 eマンションさん
差し支えなければおいくらだったかご教示いただけませんでしょうか？

[152: eマンションさん]

>>151 ライオンズさん
確か70㎡でおよそ月額3万円、1㎡あたり月額420円強でした。
ここと比較対象になるか分かりませんが、例えばリーフィアレジデンス調布小島町は総戸数50戸でディスポーザーありの内廊下で共用施設もありで㎡単価月額約350円なので、本物件の管理費はやはり割高かと思います。

[153: マンション検討中さん]

この単価で外廊？ありえませんね。

[154: ライオンズ]

>>152 eマンションさん

ありがとうございます。勉強になりました。

[155: 口コミ知りたいさん]

>>152 eマンションさん
新築で最初から管理費3万+修繕費となると中古の管理費+修繕費以上ですが、どんな管理しているのでしょうか

[156: 検討板ユーザーさん]

プラウド八幡山も総戸数88戸でのディスポーザー×内廊下ありで管理費は389円/㎡なのでこちらも頑張ってほしいです

[157: マンション検討中さん]

電気代が20%安くなっても、管理費がそれ以上に高いなら意味ない。修繕費も高くつく。

[158: 匿名]

>>157 さん

52戸なのにエレベーターが2機なので、管理費が高くなりますとの説明でした。

[159: 検討板ユーザーさん]

>>158 匿名さん

3階しかないのに2基も入れるから高くなるのでは。3階までだったら普通に階段で上がれるし。

[160: 買い替え検討中さん]

因みに、坪あたりお幾らぐらいでしょうか。
既に金額表は有るのでしょうか。

[161: 口コミ知りたいさん]

>>160 買い替え検討中さん

過去の投稿に書いてありますよ！

[162: 匿名さん]

管理費の高さはエレベーターの基数によるものだったのですね。
こちらは3階建52戸でエレベーター2基ですが、マンションが永住向けであれば正解だと思います。
将来足が弱り階段の昇り降りが困難になればエレベーターがついていてありがたいと感じられるのではないでしょうか。

[163: マンション検討中さん]

第1期はじまりますが、億ションですね。調布のリーフィアも地元の富裕層に刺さったみたいで好調なので、好立地の高いなりの良い物は売れそうです。

[164: せんぞう]

第１期の売れ行きどうだったのでしょうか、第２期の部屋を狙っているので気になります