管理者の解任を裁判所へ請求

[大手企業サラリーマンさん]

管理者の解任請求について教えてください。
できれば経験者の声が聞けると助かります。

現在、管理会社（T社）及びT社社長が管理者、T社社長が理事長という形になっています。
T社は非常に問題のある会社で、具体的な事項は以下の通りです。

・総会を１回も開いていない（T社社長＝理事長が）
・詐欺まがいの事をやってくる（公文書偽造、金額が１０倍の見積もり）
・監査請求を拒否する（確実に横領ありだと思ってます）
・決議無しに管理報酬（管理委託費）を引き抜く
・正当な理由なく区分所有者に勧告書を突きつける（管理会社変更活動の妨害）
・一部の区分所有者から細則で定められた以上の駐車場代を取る（賃貸ではありません）

等々。

規約に管理会社が指定されているため、特別決議で

規約を改正
理事長解任
管理会社変更

等を行おうと考えているのですが、区分所有者の一部にT社関係者がいて
３／４集まるか微妙な状況です。

仮に３／４集まって上記に成功したとしても、決議無しに引き抜いたお金の返還請求や
監査請求にT社およびT社社長が応じる可能性は低い気がします。

そこで、結局訴訟を提起することになるのなら、最初から代理人を立てて裁判所に請求しようかとも
思うのですが、何かアドバイスや意見を頂けないでしょうか。

よく分からないのは、

１．裁判所の判断で管理者が解任されても、結局規約はそのまま？
２．お金の返還請求は管理組合が原告にならないと無理？
（何人かの区分所有者で有志の管理組合のようなものを作っても駄目？）
３．訴訟費用を後から管理組合に請求するのは問題ない？
（成功すれば請求できるという弁護士の意見はあります）

判例で酷似したケースを見付けたのですが、解任が認められたというだけで、
特に損害賠償等の事については書かれていませんでした。

以上、よろしくお願いします。

[104: 匿名さん]

初めて投稿いたします。管理者の解任は区分所有者１名でも出来ますか？理事会の無効　議事録署名人の責任の追及はできますか？築１８年目　区分所有者３００　議決権総数３０１　のマンションです。

[105: マンカン理事長]

＞＞管理者の解任は区分所有者１名でも出来ますか？
できますよ。区分所有法25条2項

＞＞理事会の無効　議事録署名人の責任の追及はできますか？
理事会決議無効「確認」訴訟は無理。（訴えの利益なし＝要するに損害未確定であるため）
やるとすれば、
その理事会で決めて執行しようとしている工事があるなら、工事差し止めの仮処分申し立て
その理事会で総会を召集しようとしているなら総会開催差し止めの仮処分申し立て

仮処分は、原告が素人でも一生懸命、裁判官に疎明すれば認められる可能性があるらしいｗ。
あくまで、「仮」だし。

すでに工事をしてしまっていたら損害賠償請求しかないが、「損害」の立証が困難。
すでに総会を開催し決議してしまっていたら、総会決議無効確認訴訟はできるけど、理事会が定数不足とかでいい加減だった程度では総会決議は無効にならない。
但し、総会に重大な瑕疵があれば、総会は無効。理事長の嫁が総会を招集していたとか、理事長は区分所有者でなかったとか
なら総会は無効。

[106: 匿名さん]

ＮＯ１０５のマンカン理事長殿　早速のご指導有難うございます。色々と複雑な事が多すぎて頭の整理がつかなくて困っております。私の身分はこのマンションの単身住込み管理員（１２年前は大手管理会社からの夫婦住込み管理員で派遣　６年前に妻の死により解職後　組合の要請により管理員業務　清掃業務　植栽業務　を大手管理会社より区分所有者の経営する宅地建物取引業者に管理を委託しましたので全部委託より１部委託に変更したいきさつがあります。６年間この理事長に仕えました。理事長は私の知識と経験を活用して駐車場用地の購入の為組合を法人化して年間３００万のメンテ費用の掛かる更新時期にある機械式駐車場を撤去して用地を平置きの駐車場にしたり又暴力団の事務所　窃盗団の事務所　暴力団の賃借室　等々に私の知識を活用して６年間でかなり改善しましたが　私も含めてかなり強引な手法は否定しませんが１部の住民の反感を買い定期総会で非難中傷を受け辞任しました。管理委託契約には私をやめさせにくくする為に管理員の資格としてマンション管理士若しくは宅地建物取引主任者及び管理業務主任者の設定をしました。昨年１２月に子供と同居を目的に区分所有者になりました。前理事長は辞任しましたが、現理事長は議案に記名のない理事長が強引に１部の理事と共謀して誕生しましたので区分所有者として理事会に出席して異議の申し立てをしたところ基幹事務の大手管理会社の顧問弁護士に相談したところ追認の総会をしたらよいとして現理事長が追認されました。当マンションでは私の発案で理事長の資質に乏しい人間が理事長になることを少しでも防ぐために立候補についての選挙管理規定の規約を４年前に設定しています。現理事長の同居人（夫）（理事長は女性）の規約違反等々を注意したことが度々ありました。前理事長は辞職に追い込んだ後は私の番でありますのでシンパを使って基幹事務管理会社及び私の雇用先に圧力をかけて辞職に追い込んでいます。私は手続きをしてくださればいつでも辞職する旨を伝えました。最近は私の行動、言動、文書等に名誉棄損で告訴すると噂を流しております。今後大きな問題に発展しそうです。分譲マンションの管理者の選任方法を考えたいものです。ご意見をお願いします。ちなみに私は６７歳です。

[107: マンカン理事長]

選挙管理規定の規約が「管理規約」（＝原始規約にはなかったでしょうから、選挙管理規定作成時に特別決議で規約に追加していた）であるなら、総会の普通決議での追認では足らないのでは?
弁護士が追認すればいいと言ったとすれば、「選挙管理規定の規約」っていうのは使用細則の扱いではないですか？つまり、普通決議で決めたということ。
どっちにしても、ご高齢のようなので、戦うのは無理だと思いますよ。

[108: 匿名さん]

マンカン理事長殿　色々とご意見有難うございます。調べましたら２００８年の定期総会で特別決議で４分３以上で本規約に設定されていました。前理事長に確認しました。議事録も４分３以上の賛成を確認しました。当マンションでは細則は普通決議でよいとはなっていませんでした。弁護士に相談にいった前理事長は選挙管理規定の規約は話していないとの事です。前理事長の話では細則扱いで規約の設定はしていない。管理者の選任方法は重要な案件なので４分の３以上で決議した。と話しています。本規約に追加されておりました。マンカン理事長の意見は私の気が付かないところを指摘してくれました。戦う年ではありませんので後輩の為に証拠を残しやむおえない時は弁護士のお力をお借りするつもりです。色々なお知恵をお貸しください。

[109: マンカン理事長]

なるほど！
ということは、総会の「追認」は意味がないですね。
規約（選挙管理規定）に基づかない理事長の選任手続きは無効。
その後の総会の普通決議での追認も無効。
理事長の職務執行停止の仮処分命令申立を行って下さい。
とりあえず、決着が早いです。

[110: 匿名さん]

KanriiKeenさんへのお願い。
１０４から１０９までの匿名希望者です。マンカン理事長との会話の内容についてご意見をお聞かせ願えないでしょうか、よろしくおねがいたします。

[111: 匿名さん]

マンカン理事長殿　資料なしでメールだけのやり取りはお互いに誤解を招く恐れがあるので慎重にしなければなりません。選挙管理規定作成時に特別決議で規約に追加しているのであれば総会の普通決議での追認ではたりないのでは？とのご意見は初耳で一考に値すると思います。昨年の１０月の１７回の定期総会で１８期の役員名のない区分所有者（１７期の役員の副理事長）１７期の理事長を誹謗中傷したのでこれを機会に１７期理事長は理事長と１８期の留任理事を辞退しました。１７期の副理事長が規約に基ずき議長を務め１号議案から６号議案まで賛成多数でかけつされ議事録には１７期の理事長であった留任理事を削除して１８期の理事に記載されています。同月の定期総会翌日に管理委託契約書に前理事長の氏名を横棒で削除して理事長名で管理組合印を押印して契約を締結しています。なお１７期定期総会は４０数名出席してこの副理事長のマンションをよくしたいと大義名言発言により理事長になりたい旨を説明４０数人が賛成した。委任状　議決権行使書　欠席者　はこのことを知りません。住民の異議の申し立てにより６カ月後に例の追認の為の１８期の臨時総会で普通決議で承認された旨議事録に記載されております。この件についてわたくしに知恵を貸してください。当マンションは毎年通常の定期総会は１０月です。１１月１日より新理事により管理組合の役員会が発足し、１１月８日の１８期の第１回の理事会で理事の互選により１７期の副理事長（１７期の定期総会の議長）が理事長に選任された。と議事録に記載されております。なお法人の代表理事の変更は３月末日です。なお　なおが多くてすみません。色々な考えをお聞かせ下さい。

[112: マンカン理事長]

弁護士探してくださいよ。追認すればいいと言った管理会社顧問弁護士にも、事情をちゃんと言ってないんでしょ。
マンション管理のことなんて、そもそも話聞いてくれる弁護士は少ないし、その中から考えが一致するひとを探すのは大変です。
弁護士100人くらいに当たってみて下さい。ご高齢だから無理っていうのはそういうパワーがないってこと。

[113: 匿.名さん]

（その１）
長い文章を、わたしの独断と偏見で、つぎのように整理
（文中には特別決議や普通決議のことが書かれていますが、
理事選任決議そのものは普通決議であると判断）してみました。

１．定期総会（２０１１年１０月）において、第１８期理事選任議案の
　　審議開始前、または審議中、
　　ａ　第１７期理事長が辞任した。
　　ｂ　第１８期理事選任議案には、第１７期理事長が第１８期理事候補
　　　　として指名されていたが、これも辞退した。
２．これを受けて、
　　ａ　第１７期副理事長が議長を務めた。
　　ｂ　第１８期理事選任議案には、第１７期副理事長を第１８期理事
　　　　候補として指名していなかったが、第１７期副理事長は、
第１８期理事候補として立候補した。
　　ｃ　実際に定期総会に出席していた組合員のほとんど（全員？）が、
　　　　第１７期副理事長が第１８期理事となることに賛成したので、
　　　　これをもって第１８期理事選任決議とした。
３．２０１１年１１月８日に開催された第１８期第１回理事会において、
　　理事の互選により、第１７期副理事長が第１８期理事長に選任された。
４．その後、区分所有者から、「定期総会（２０１１年１０月）における
　　第１８期理事選任決議は、手続きに重大な瑕疵があるので無効である。
　　（当管理組合においては、法３７条１項に関し規約で別段の定めを
　　していない。しかし、総会において、あらかじめ通知をしていない
　　事項を決議した。）」との主張があった。
５．第１８期理事長（第１７期副理事長）は、弁護士のアドバイス（※）の
　　もとに臨時総会（２０１２年？月）を招集し、この臨時総会において
　　理事選任決議の追認が決議された。
６．そして現在に至っている。

（※）無効の原因が、内容そのものではなく、手続き上の瑕疵によるもの
　　　であれば、追認によってその手続き上の瑕疵は解消され、
　　　新たな決議として有効となる。

[114: 匿.名さん]

（その２）
以下は、第三者であるわたしの雑感です。ご返事は無用です。

>>106
>管理委託契約には私をやめさせにくくする為に管理員の資格としてマンション管理士若しくは宅地建物取引主任者及び管理業務主任者の設定をしました。

通常では考えられない内容だと思います。

>>106
>私の身分はこのマンションの単身住込み管理員
>昨年１２月に子供と同居を目的に区分所有者になりました。

あなたがこのまま勤務することは、あなたにとっても、マンションに
とっても、決して健全な状態であるとはいえないと思います。
管理会社としても、管理員が自分の勤務するマンションの区分所有者と
なった場合は、少なくともその管理員の配置転換や雇用契約を打ち切る
などの対応をするのが一般的だと考えます。

>>108
>戦う年ではありませんので後輩の為に証拠を残しやむをえない時は弁護士のお力をお借りするつもりです。

何の証拠でしょうか。　後輩とはどのような人を指すのでしょうか。
何のために後輩に証拠を残そうとするのでしょうか。
また、やむをえない時とはどのような時を指すのでしょうか。

過去は（良くも悪くも）どうであれ、現状を考えてみると、
問題は現理事長にあるのではなく、あなた自身にあるような気がします。

[115: 匿名さん]

ご意見有難うございます。大変勉強になりました。１１３の４については　法３７条１項そのまま設定されております。１１３の※は私もそのように思います。

[116: マンカン理事長]

＞＞１１５
「匿.名さん」を名乗る高齢マンカン士は民法まったくしらないよ。相手にしないで弁護士探してください。

[117: 匿名さん]

自分が知っているとでも？

[118: 匿名さん]

>>116
ハズカチー言いがかりはやめましょう。

[119: 匿.名さん]

>>116
スマホ理事長 さん

勘違いをされているようなので、
>「匿.名さん」を名乗る高齢マンカン士は民法まったくしらないよ。
にお答えします。

イ　高齢 ⇒ ＮＯ ：高齢者ではありません。
ロ　マンカン士 ⇒ ＮＯ ：マンカン士（マンション管理士）ではありません。
ハ　民法まったくしらない ⇒ △ ：「マンションの青田売りは無効である」説や、
　　「マンション管理組合は、（法人を除いて）すべて民法組合である」説は、
　　知りません。

[120: 匿名さん]

NO116の匿名さん　NO111の匿名より

１　　管理員の資格について　やめにくくする為とは　少し表現不足　そんなに珍しい資格ではないので分譲マンションの管　　　理の免許のある、それなりの管理会社なら対応できるでしょう。管理員に不正行為があれば管理員の変更できなければ　　　委託契約の目直しか管理会社の変更　これくらいの資格者を派遣できないことはないでしょう。

２　　証拠とは犯罪の証拠ではありません。マンションの管理状況を後々の人々のために保管することです。誤解を招く表現
　　　でした。お詫びいたします　

３　　当マンションは区分所有者３００議決権曹操３０１です。４０数人の賛成は賛成多数になりません。

４　　ＮＯ１１４の（２）の最後のところは意見はさしひかえます。現理事長とは対立しておりません。


　　　大変勉強になりました。有難うございました。　　

[121: 匿名さん]

NO113の匿名さん　　（そに１）の（＊）の件について
　　規約を無視した総会の決議も有効になりますか？

[122: ハチャメチャ爺さん]

管理者の解任でしたら、（財）マンション管理センター発行の【マンション管理の知識】を参考にしてください。
第５節管理者
③管理者の解任請求・・解任請求訴訟は、個々の区分所有者が原告となり、管理者を被告としてその管理者の地位を剥奪することを求める【形成の訴え】であり、通常の民事訴訟の手続きによるとされている。　原告勝訴の判決が確定すると、その判決自体によって直ちに管理者の解任という法律関係が生じ、改めて集会等でそのことを決議等する必要がない。一方、原告敗訴の判決が確定すると、当該不正行為と同一内容による解任請求はできなくなるとされている。

[123: 匿名さん]

NO112のハチャメチャ爺さんへ
　　管理組合法人の代表理事に登記されていても解任請求訴訟は同じでしょうか？
　　ＮＯ１２１の規約を無視した総会の決議も有効でしょうか？　ご意見をお聞かせください。

[124: 匿名さん]

規約を普通決議で覆せるわけはないが、事情、解釈で決まる。自衛隊は合憲だし。
規約が上位だと思えば、裁判起こせばいいよ。

[125: ハチャメチャ爺さん]

＞１２３
私は素人ですから、詳しくは判りません。
訴訟という事になると、相手が弁護士を付けるとこっちも付けないと負けますよ。
弁護士は、弁護士会に相談の上決めてもらえば、間違いは無いでしょう。

自分が付けた弁護士が、裏で敵と手を結んでいたとならないようにね。

[126: 匿名さん]

ＮＯ１２１の匿名です。色々なご意見有難うございます。今後の参考にしたいと思います。
　１　法廷闘争に持ち込む。（資金援助者有）
　２　現在区分所有者総数及び議決権総数の５分の１以上の賛同者を確保しております。（若者数名　理事長候補有）
　　

　*　知り合いの弁護士との雑談で　１　の方法よりは現状では　２　の方法を時間をかけてマンション内部の改革を試みる　　ほうが良いとアドバイスしてくれました。管理者の資質のある若手の候補者数名と連絡を取りながら管理規約の見直し、　　管理会社の変更を含む管理委託契約の内容の見直しを検討中です。

　*　色々なご意見有難うございます。色々なご意見をお聞かせください。　　
　　　
　　

[127: 匿名さん]

125
わからないのだったらしゃしゃり出てくるなよ。

[128: 匿名さん]

NO125のハチャメチャ爺さんの意見は参考になります。どしどしシャシャリ出てください。

[129: 匿名さん]

128
爺さんか？？？

[130: 匿.名さん]

>>126 さん
あなたの投稿を読んで、あなたの言いたいことを正確に理解している
方がどれ程いらっしゃるとお考えでしょうか。
せめて、以下のことについて具体的な説明がないと、だれもレスを
付けないと思います。

>>121
「規約を無視した総会決議」とあるが、
管理規約には何がどのように定められていて、総会決議の何が
どのように管理規約に抵触しているのか？
>>126
１　どんな問題があって、どのような解決を求めて訴訟に持ち込もうと
　　考えているのか？
２　２０％以上の賛同者がいるとのことであるが、あなたのどのような
　　意見に賛同しているのか？

[131: 不動産業者さん]

ＮＯ１３０の匿名さん



ＮＯ１０４からＮＯ１２９までをお読みください。ご返事は結構です。

[132: 匿.名さん]

>>126 さん
過去の話で恐縮ですが・・・

理事長を６年間務められた前理事長は、管理組合法人から管理員業務、
清掃業務および植栽業務を委託されている宅地建物取引業者の代表者ですよね。
当然、管理組合法人とこの宅地建物取引業者とは業務委託契約を締結していた
と思いますが、法５１条に基づき監事が管理組合法人を代表して契約を締結して
いましたよね。

[133: 不動産業者さん]

ＮＯ１２３の匿名さんへ

　　よく読んでください。
　　　
　　　　　前理事長は宅建業者ではありません。監事との管理委託契約はを締結できますか？（利益相反事項ならＯＫか？）

　　　　　できるとすればその方法を教えて下さい。初耳です。宅建業者は別人です。理事でもありません。
　　　　　
　　　　　前理事長は公務員です。

[134: 匿.名さん]

それは、それは、大変失礼しました。

>>106 に、
>私の身分はこのマンションの単身住込み管理員（１２年前は大手管理会社からの夫婦住込み管理員で派遣　６年前に妻の死により解職後　組合の要請により管理員業務　清掃業務　植栽業務　を大手管理会社より区分所有者の経営する宅地建物取引業者に管理を委託しましたので全部委託より１部委託に変更したいきさつがあります。６年間この理事長に仕えました。

とあったので、>>132 のように読み取ってしまいました。

[135: 不動産業者さん]

ＮＯ１３４の匿名さんへ

＊　大変誤解を招く文言になっているかもしれません。居住していた区分所有者の宅建業者はつい最近1戸建てに引っ越しま　　した。彼は管理は素人で取引がせんもんです。管理については前理事長の指示で働いています。前理事長は自主管理を
　　検討しています。その為に私を必要としたと言っています。私はあまり役に立ちませんでした。
　　ご意見をお聞かせください。

[136: 不動産業者さん]

ＮＯ１３５の匿名さんへ
　ＮＯ１３３でのよく読んでくださいとはＮＯ１３５さんへは大変失礼な事になりました。よく読んでみるとＮＯ１３２の
　受け取りに解釈されて当然です。これにこりずご指導お願いいたします。

[137: ハチャメチャ爺さん]

管理者の解任について！

（財）マンション管理センターが発行する【マンション管理の知識】を参考にすると良いですよ。

この本があれば、ほとんどの問題に対応できる様なると思います。

[139: 匿名]

非訟事件手続法が改正になっているので現行法だと過料事件記録の閲覧がしやすくなった可能性があるかもしれないですね
今日裁判所に申請を出しました

[140: ハチャメチャ爺さん]

久し振りです。
マンションの問題は何事も多数決で決まると思って間違いないのでは❓
まずは、管理会社を解任する方法ですが、毎年契約を行いますが、もう契約をしないと過半数の住民が同意すれば解決です。
理由も何も必要ないのです。
総会で決めて下さい❢
過半数で、次の理事長を決めてドンドン実行すればいいのです。
この辺は大事な所なので、弁護士会の総会で決めた人にしっかりとお願いします。