管理者の解任請求について教えてください。
できれば経験者の声が聞けると助かります。
現在、管理会社（T社）及びT社社長が管理者、T社社長が理事長という形になっています。
T社は非常に問題のある会社で、具体的な事項は以下の通りです。
・総会を１回も開いていない（T社社長＝理事長が）
・詐欺まがいの事をやってくる（公文書偽造、金額が１０倍の見積もり）
・監査請求を拒否する（確実に横領ありだと思ってます）
・決議無しに管理報酬（管理委託費）を引き抜く
・正当な理由なく区分所有者に勧告書を突きつける（管理会社変更活動の妨害）
・一部の区分所有者から細則で定められた以上の駐車場代を取る（賃貸ではありません）
等々。
規約に管理会社が指定されているため、特別決議で
規約を改正
理事長解任
管理会社変更
等を行おうと考えているのですが、区分所有者の一部にT社関係者がいて
３／４集まるか微妙な状況です。
仮に３／４集まって上記に成功したとしても、決議無しに引き抜いたお金の返還請求や
監査請求にT社およびT社社長が応じる可能性は低い気がします。
そこで、結局訴訟を提起することになるのなら、最初から代理人を立てて裁判所に請求しようかとも
思うのですが、何かアドバイスや意見を頂けないでしょうか。
よく分からないのは、
１．裁判所の判断で管理者が解任されても、結局規約はそのまま？
２．お金の返還請求は管理組合が原告にならないと無理？
（何人かの区分所有者で有志の管理組合のようなものを作っても駄目？）
３．訴訟費用を後から管理組合に請求するのは問題ない？
（成功すれば請求できるという弁護士の意見はあります）
判例で酷似したケースを見付けたのですが、解任が認められたというだけで、
特に損害賠償等の事については書かれていませんでした。
以上、よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2010-03-13 16:58:30
注文住宅のオンライン相談
管理者の解任を裁判所へ請求
| No.1 |
by 匿名さん 2010-03-13 19:02:07
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削除依頼
＞現在、管理会社（T社）及びT社社長が管理者、T社社長が理事長という形になっています。 T社は非常に問題のある会社で、具体的な事項は以下の通りです。
管理組合は自治が原則です。貴方と同じ考えの組合員を募ることから始めないとドンキホーテになるだけです。 |
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|---|---|---|
| No.2 |
これだけではよくわかりませんが・・・。
＞現在、管理会社（T社）及びT社社長が管理者、T社社長が理事長という形になっています。 これが事実とすれば、理事長は、理事会の決議のなかで、管理会社の関与する内容について、特別利害関係者（自己取引）として決議に関与できませんね。仮に関与した理事会決議があったとしても無効を主張して、最初から決議をやり直すべきでしょうね。 ＞総会を１回も開いていない（T社社長＝理事長が） 貴殿が開催を要求していないのですか？ ＞詐欺まがいの事をやってくる（公文書偽造、金額が１０倍の見積もり） 証拠はありますか？「詐欺まがい」とは、詐欺ではないのですか？ ＞監査請求を拒否する（確実に横領ありだと思ってます） 「拒否」の理由は何ですか？ ＞決議無しに管理報酬（管理委託費）を引き抜く 証拠はありますか？ ＞正当な理由なく区分所有者に勧告書を突きつける（管理会社変更活動の妨害） 「正当な理由」とは何で、「勧告書」の内容は？ ＞一部の区分所有者から細則で定められた以上の駐車場代を取る（賃貸ではありません） なぜ余分なお金を払うのか理由がわかりません。脅迫されたのですか？ ＞よく分からないのは、 ＞１．裁判所の判断で管理者が解任されても、結局規約はそのまま？ 規約変更をするかしないかは管理組合自身であって、裁判所は、規約変更に関する決議が無効か有効か判断するので、その内容を理由で示してくれるから、その判決を受けて、管理組合自身でどうにかするほかないと思います。 ＞２．お金の返還請求は管理組合が原告にならないと無理？ ＞（何人かの区分所有者で有志の管理組合のようなものを作っても駄目？） いや、管理会社を被告にして、原告として複数の区分所有者がなるとして、管理組合に不当な請求額の返還を請求せよ、と主張すれば裁判できるし、判決で勝てば、管理会社は管理組合に返還するでしょうね。また、区分所有者個人としても原告になって、管理組合を被告として、決議不存在確認と不当な管理費の返還請求をすれば、裁判できると思いますよ。 ＞３．訴訟費用を後から管理組合に請求するのは問題ない？ ＞（成功すれば請求できるという弁護士の意見はあります） 弁護士に聞いているのなら弁護士の言うとおりじゃないんですか？ |
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| No.3 |
スレ主さま 経験者ではありません･･･。
1．解任請求と管理規約の無効は直接は関係ありませんが、今回のような管理会社が管理者となる というケースなら、その部分についての無効は判決でもらえると思います。 参考に以下の判例を･･･ http://www.mankan.or.jp/12_member/n_precedent/199207.html 東京地裁平成２年１０月２６日判決 新たな管理規約の策定については、特別決議が必要です。 2．上記の判例を確認ください。訴訟を起こした原告は「有志の区分所有者による管理組合 （つまり、規約に基いていない）」です。単純に原告が複数の区分所有者でも可能です。 3．管理組合に請求ではなく、問題の管理会社に請求するのが筋なのではないでしょうか？ 裁判費用は判決で出してもらえますが、弁護士費用は無理だと思いますが。 |
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| No.4 |
損害を請求しても無駄かもしれないような内容だと、支払い内容や支払い記録などさえ手に入るのなら、刑事事件として警察に訴えて刑事処罰を与えられませんか？
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| No.5 |
他人任せでは解決はあり得ません。
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| No.6 |
＞＞No.3さん
実はそこのURL見てました。 本当はメンバーだけのページのようですが、設定ミスでしょうか、 見れてしまうんですよね。 やはり規約全てが無効とされることはないようですね。 （そりゃそうか） 管理者の解任が区分所有者単独で行えることは知っていたのですが、 管理組合のお金を返せという訴えが、複数の区分所有者団体で行えるかどうかが 疑問でした。 確かに、勝訴すれば訴訟費用はある程度T社側が負担せよという判決が下る気がします。 ＞＞No.4さん 最終的には刑事告訴も考えています。 ただ、損害賠償が認められないような内容だと、当然刑事事件にもならないでしょうから その場合は諦めます。（人のお金を無許可でとってそれでOKという判断はないと思いますが） 既に警察には相談しています。 おかげですっかり詳しくなりました。 （横領というのはなかなか立証が難しいそうです。例えば１００万引き抜かれて いた場合、その１００万が私的に利用された事を立証しないといけない。 １００万後で帰ってきた場合、実は自宅の金庫に保管していたと言われてしまえばそれまで） |
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| No.7 |
>>6
某掲示板のトピ主の投稿に返信しないのは、賢明な対応ですね。 理事長の不法行為に関して、理事長と一組合員との関係については、下記のＵＲＬの後半部分が 参考になると思います。（すでに確認済みだとは思いますが。） http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200703240143.html |
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| No.8 |
警察が動くには、確実な証拠、それも物的証拠がないと難しいようですね。
おっしゃるとおり、なんとでも言い訳することも可能ですから、逃げてしまうことも可能ですから、「騙した者勝ち」なんて言われるのですからね。 もっと、正しい事が出来る世の中にしないといけませんね。 |
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| No.9 |
大手企業サラリーマンさん。ぜひ、がんばってください。
私は、まだ管理者解任請求はしたことはないのですが、 ある件で、管理組合を被告にして裁判をおこしました。まだ、道半ばですが・・・・ そこでアドバイスですが、確実な証拠をつかんでから、裁判を始めた方がいいです。 で、ご質問の私の見解は、次のようなものです。 １．規約変更は、裁判では、どうにもならないでしょう。 ２．管理者を変えて、総会決議をとらないと、返還請求は無理でしょう。 有志では、管理組合とみなされません。 ３．弁護士費用以外の訴訟費用は、敗訴者負担が原則です。 だから、勝訴すれば、相手方管理会社が支払う義務がでてきます。 あと、総会は年１回開かねばならないのですから、開いていないならば、区分所有法違反で、 過料の罰則があります。地元の裁判所に、「過料の通告をしたい」と問い合わせてみてください。 過料の通告には、費用は特にかからず、個人でもできます。 監査請求は、会計帳簿等の閲覧について、管理規約に規定があるならば、それに従って、 やってみて、それでも拒否するならば、これも、裁判所に閲覧請求できます。 緊急性が認められる状況ならば、まずは、仮処分申請で２０００円の手数料で、迅速に 判断してもらえます。 そもそも、このような問題が頻発するのは、区分所有法とマンション管理適正化法が、ザル法というか、 問題が多すぎるからです。ゆくゆくは、法律改正のための機運を皆で考えていく必要があるでしょう。 管理会社が管理組合の管理者（理事長）になるのは、よほどやむをえない事情がある場合だけで、 本来は、百害あって一利なし。それを容認している区分所有者も国土交通省も悪い。 ぜひ、お互いにがんばりましょう。 |
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| No.10 |
ちょっと経験者 さん
管理組合を相手に裁判とは大変ですね。 どのような事情があるのかは存じませんが。 どれくらいの期間訴訟中なのですか？ ケースに拠るでしょうが、管理者解任請求も何ヶ月か１年くらいかかってしまうのでしょうか。 まだ訴訟に持ち込むと決めたわけではありませんが、お金も期間もかなりかかると思うので、 もうどうにもならない事が判明した段階で決めようかと思います。 後はコスト対効果で。 |
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| No.11 |
裁判程生産性のない後ろ向きな話はありません。無駄な抵抗より内部からの改革をどうぞ。
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| No.12 |
新聞やテレビニュースに出ると恥を晒し、資産価値の低下に繋がりますから
表には中々出ませんが、マンションの管理費＆修繕費の横領は、どこのマンションでも起きている事象です。 一番は面倒くさい役員の仕事を、ある人物に長期間、任せっぱなしにした住民の責任が大です。 ですから役員は定期的に変えて、住民の監視を強化しないと横領は今後もなくなりません。 ◆管理費＆修繕費の銀行通帳や印鑑は、絶対に一人に持たせてはいけません！！！ 近所のマンションでは会計が６０００万の横領が発覚し… 管理組合の役員全員の責任になり、役員達で全額を負担する羽目になると、役員は大変にビビっておりましたよ。 その為、秘密裏に刑事告訴や民事訴訟をしない代わりに、会計から毎月分割で支払わせているそうです。 うちのマンションも長期間役員を勤めた理事長が２２００万の横領が発覚しました(大恥) 私が理事長時に弁護士なしで、住民と共に裁判を起こし、即座に刑務所に入れ社会的制裁をしました。 １年半入ってました。 その後は住宅の差し押さえになりましたが… ◆横領の事実や証拠があるならば、内容証明もせずに、有無を言わさず早急に刑事告訴や民事告訴を始めて下さい！ 普通の人間ならば裁判所からの呼び出しがあれば、反省しビビって対処し最善策が生まれます！ それでも悪質な人間には、新聞社やテレビに情報を流して、イケイケドンドンと刑務所にぶち込んで下さい！ 前科が付きます！ |
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| No.13 |
＞マンションの管理費＆修繕費の横領は、どこのマンションでも起きている事象です。
自分の状況を他にも類推する身勝手さだね。 |
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| No.14 |
あなたが世間知らずなだけです！
マンションに詳しい方なら誰もが知っていますよ！ 世間や表に出ない、役員や管理会社の横領の事象が五万とありますよ！ |
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| No.15 |
＞世間や表に出ない、役員や管理会社の横領の事象が五万とありますよ！
週刊雑誌の読み過ぎね。 |
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| No.16 |
実際に、事実の証拠が見つかる場合は、そう多くないでしょうが、 横領や背任が起きる「可能性」というのは、けっこう高いと思います。 裁判は、確かに生産的ではありません。簡単なケースでも、 相手が１回目（口頭弁論）で請求を認めない限り、少なくとも3ヶ月間程度、 争点が少ない簡単なものでも、半年程度はかかるでしょう。 ただし、他に有効な手立てが見つからない場合、黙ってあきらめるか、何か行動を 起こすかの選択になるわけで、裁判をするのも、ひとつの方法です。 本来は、健全な人たちが多く関心をもてば、事態は改善できるはずです。 色々な方法で、行動するしかないと思います。 |
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| No.17 |
横領役員は新聞社かテレビ局に通報しましょう。
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| No.18 |
＞横領役員は新聞社かテレビ局に通報しましょう。
組合員の無脳さが報道されるでしょう。 |
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| No.19 |
そして刑務所に入れてしまいましょう。人間のクズで家族の恥さらし～恥を知れ！
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| No.20 |
横領の証拠をつかむには、どうすればいいのでしょう。怪しいというだけでは警察は動かない。
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| No.21 |
使途不明金があるのですか？
一時的な流用も通帳の記載で証明できます。 領収書のチェックしたのですか？？ |
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| No.22 |
＞一時的な流用も通帳の記載で証明できます。
＞領収書のチェック 自治会の一般会員が役員にそれをしたいと申し出ることは現実問題とても困難です。 だから不正の温床になりやすいのですが・・・。 |
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| No.23 |
無理なことはない
通帳のコピーを提出させればいい、それとも監査とぐるで横領しているのですか？ |
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| No.24 |
自治会の話しになってるんですか？
マンションなら組合員が理事長に開示請求でき、理事長は拒否することはできませんよ |
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| No.25 |
管理組合の監事と理事長が、同一歩調をとることは、よくある。 馴れ合い。
通帳経由だけでなく、現金で出し入れして、資金の流れを余計に不透明にさせるところもある |
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| No.26 |
警察に訴えてみましょう。サギで。
民事だからといわれたら、弁護士会に相談しましょう。 常識はずれの規約ですから、解任と損害賠償をして貰う。 |
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| No.27 |
犯罪だー どろぼうだー スグ警察ー
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| No.28 |
５５６は自治会費を管理費に流用していると自白している。
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| No.29 |
えらく遠いパスだな。
556にレスする方は、ちゃんと繋がるよう自白してください。 |
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| No.30 |
私も理事会に関して多くの問題に直面しています。長年、マンションの管理の問題を経験し、理事長も何箇所か経験しました。全部は書きつくせないので、重要なポイントと思われる点で言及いたします（特に国土交通省、法務省の方には読んでいただき、実態を把握、解決の為の法整備を早急に行っていただきたいです）
（問題点） ほとんどが、不正に特権を利用した個人への利益誘導です（管理会社からのバックマージンや理事個人に利益になる議案を出すが、自分に関係ない他の人の意見は極力聞こうとしない） 修繕積立金によって、大規模修繕が発生する時にバックマージンを狙っている理事が多く、多額の工事によって管理会社に利益が発生するので、できる限り高い工事をしようとします。 また、使い込みも多いです。 （解決の為の提案） 理事長や管理会社が印鑑を持っている限り、多くの人の公的なお金の保管方法としては、適切ではありません。法律改正によって、管理費、積立金は剰余が出たら全額供託するようにしないと自由に引き出せます。引き出しには総会の議事録の予算と合致するかを証明して初めて引き出せるようにすべきです。 また、領収書、見積書、工事結果報告書などを全て10年保管し、組合員の閲覧請求に2日以内で閲覧させるルールが必要です。 工事を依頼する業者は、管理会社や理事会のみ提案できるのではなく、組合員も提案できるようにする。業者選定は、提案があった全業者の工事項目の必要な理由と金額の妥当性の理由を総会で公開し、どの業者が良いか審議するようにすれば、癒着関係にある業者のみ議案に提出されることが減ります。 予算案の支出全ての項目も同様に、必要な理由と金額の妥当性の理由を全て記述することを義務化すべきです。 他にもたくさんの経験、意見があります。意見を交換したい方は以下のアドレスにご連絡いただきましたら幸いです。 kanriiken@gmail.com |
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| No.31 |
まず証拠になるかもしれない書類等を集めて警察で相談すること。
何らかのアドバイスをしてもらうこと。 無料の公的相談所を利用してみては？。 |
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| No.32 |
＞30
自分も、書き込みに書いてあるような問題に、ちょうど直面していて、今困っています。 「解決策の為の提案」は、内容的には、実現が難しいと感じますが、しかし、建設的な提案を している点が、大変すばらしいと思います。 「国土交通省、法務省の方」と、書いてある通り、今の、マンション管理の制度自体に、問題点が あると、私も考えています。では、どうすれば、良いか。私もまだ試行錯誤ですが、情報交換しながら 考えていきたいと思っています。 |
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| No.33 |
ここに書き込みいれても何の解決にもならないよ。
ただし勉強が出来る唯一の場所かも。そうなるように致しましょうね。 ここで知恵をつけてから、国交省、警察、マン管などに投書、相談しましょう。 一人でも多くの告発者が、解決を早めると信じて。 |
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| No.34 |
賛成！！
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| No.35 |
管理会社は免許制で、各種業界処分（免許取消処分、業務停止処分、指示処分）があるから、そちらでクレームをいうのが有効なのでは？
一般論としては、総会の開催といった事項は管理組合（＝理事長及び理事会）が主体的に対応すべき部分は管理会社の責任ではない。しかしながら、理事長＝管理会社の社長である特殊な事情があれば話は別なような気がするが。総会開催要請しているにもかかわらず、管理会社、理事長＝管理会社の社長が開催しない。こんな管理会社及び経営者に免許を与えているのはいかがなものか？こんなストーリーで持っていけばどうかな。 しかし、理事長が管理会社の社長ということ自体すごく違和感があるのだが。 そもそも普通の分譲ファミリータイプのマンションでは、理事長が管理会社の社長なんて形態や、総会が開催されないなんてことないでしょ。 ①リゾートマンション ②投資用のワンルームマンション そんなところであれば、変則的な形態も理解できるのだが。実際のところどう？ というのは①②では、特殊の形態固有の難しさがあると思うので。どんなもんでしょう。スレ主さん。 |
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| No.36 |
議決権行使書を管理会社が集める！ 異常だと思いませんか？ のスレッドが参考になるよ。
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| No.37 |
>>30
解決方法として、相応に実効性があると認める。 ただ、コストの負担をどう考えてます？ 誰がお金を預かり、誰が必要な手続きを踏んでいるか確認するの？ この手のサービスは信用が重要だから、金がかかるんじゃない？ |
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| No.38 |
銀行が管理業界に進出してくれたら解決する
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| No.39 |
そもそも管理会社が理事長になるとの規約はオカシイ。
管理会社の主張がわからないから相談に乗れないが、あれば、その他の関係書類を持って警察に相談するしかない。 素人では対応は無理。いくら考えても無理です。 |
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| No.40 |
管理会社が理事長になるケースは、いくらでもあります。実際には、理事長という肩書きではなく、
「管理者代行 ○○管理会社 代表取締役社長 ○○」となります。 なぜか、といえば、その管理組合のマンションには、組合員が、住んでいないからです。 つまり、マンションの区分所有権は、持っているけど、別な所に住んでいて、その部屋を貸して、 賃料収入を得ているのです。 このような物件の場合、総会に出席する組合員が、誰もいない、つまり、管理会社社員しか、 出席せず、事前に、委任状などを集めて、管理会社が作成した議案を通していまいます。 投資型マンションとも、言われますが、このような物件は数多く、その管理組合では、様々な 問題が起きていると聞いています。 |
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| No.41 |
↑ 有難うございました。 組合員が住んでいないケース、よくわかりました。
スレ主さんのケースは組合員の努力できや君変更して問題解決しようとも受け取れますが、先ずは警察、それから弁護士会の手順がベストなのではないかと考えますがいかがですか？ |
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| No.42 |
この掲示板の利用規約に沿って、なるべく具体的に意見を率直に出すことはトテモ大事なことですね。
日本人特有の必要以上な、奥ゆかしさ、思いやりは、ここではかえってマイナスになりかねません。 悪徳業者の所業の、証拠を見つけることは案外簡単です。 ちょっと変だな、普通ならこんな事はオカシイね。これが証拠に結びついてくるものです。 掲示板の利用規約を守り、ドシドシ投稿を致しましょう。 |
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| No.43 |
スレ主です。
たくさんの意見ありがとうございます。 通帳は見せてくれないのか、領収書は確認したのか、という意見がありましたが、 何度も請求していますが、管理会社は拒否し続けています。 （なのでここで質問しています） 当然違法だということは私は知っています。 警察にも相談しましたが、証拠があがらないと警察は動きません。（横領、背任とかの） 疑わしいだけでは捜査もしてくれません。 どうやら3分の1くらいの住人は管理会社の関係者みたいです。 残りの3分の1は無知・無関心。 管理会社は話し合いにも応じないので、訴訟を考えています。 ところで、解任請求は簡易裁判所にすればよいのでしょうか？ それとも地裁でしょうか？ 当初は代理人を立てようかと考えていたのですが、費用の面から自分で行おうと 考えています。 （勝訴しても管理組合から費用を回収できるとは限らないので←横領されてるかも） |
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| No.44 |
>>43
管理者解任の訴えは、地裁に提起することになります。 |
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| No.45 |
＞＞４４さん
地裁ですか。判例が地裁だったのでやはりそうですか。 管理者を解任してもその先に進むのが困難そうなので、しばらく考えようかと思います。 いずれは売却する予定ですが、それまでどんな嫌がらせをされるか心配です。 なんせ管理会社関係者が多いもので・・・ |
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| No.46 |
>>45
なぜ地裁に提起となるのか記しておきます。 管理者解任の訴え＝形成の訴え ⇒ 訴訟の目的の価額を算定することができない ⇒ 訴訟の目的の価額は１４０万円を超えるものとみなす（民事訴訟法８条２項） （財産権上の請求でない請求に係る訴えについては、訴訟の目的の価額は、１６０万円とみなす （民事訴訟費用法４条２項）） ⇒ 地方裁判所に提起（裁判所法２４条１号、３３条１項１号） |
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| No.47 |
私も現在、ケースは本件とちょっと違いますが管理者（理事長）の解任請求を検討しています。
幸い過去にやっていた仕事の関係で裁判手続きの知識はあるので、弁護士を頼まないでやるつもりです。 今後の相手の出方にもよりますが、管理者は管理会社とは無関係の普通の区分所有者なので、最初はできるだけ 穏便に裁判所へ調停申し立てをしようと考えています。 トラブル発生後、管理者側がマンション管理士を依頼したので裁判手続きを経ずに解決するだろうと思っていた ところが、その管理士が何の役にも立たないことがわかりました。マンションの法律知識がない人でした。 |
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| No.48 |
＞＞４７
調停の場合は、簡裁から始めることになりますが、しかし、調停が成立するかは、調停委員の腕しだいなので、 やはり、地裁での訴訟を念頭に入れて、勝てる要素、証拠などを増やしていく方がいいと思います。 あと、やはり、管理者解任の判例は多くないので、ぜひ、結果を、教えていただければと思います。 がんばってください。 |
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| No.49 |
>>45
スレ主さんへ >管理者を解任してもその先に進むのが困難そうなので、しばらく考えようかと思います。 >いずれは売却する予定ですが、それまでどんな嫌がらせをされるか心配です。 >なんせ管理会社関係者が多いもので・・・ ちょっと、へこんでいるようだが、諦めるのは早い。 ここまでの書き込みを見る限り、筋悪の管理会社及びその社長＝理事長のようですね。 ここまでの書き込みからすれば、やれることはあるから、まだがんばろうよ。応援する。 スレ主さんの頭にある 「規約変更」「理事長解任」「管理会社変更」 といった労力がかかることはひとまず、脇におき、できることに焦点を絞った方がいい。 具体的には、まず、「総会開催」にスポットを当てよう。 スレ主さんがいろいろ問題点を挙げているが、誰が見ても100％勝てるのが総会の不開 催という理事長の職務怠慢だ。 >>9 のとおり、理事長への過料処分を当面のターゲットにしましょう。 「規約変更」「理事長解任」「管理会社変更」を目指すスレ主には物足りないと思う かもしれないが、物凄い武器になる。今後どういう展開になっても損はない。 ①何らかの訴訟に至った場合 →理事長が総会開催という組合運営のイロハのイとも言うべきことをやらないため、 過料を食らったという事実は、裁判官の心証を貴方を有利とする強力な客観的証拠 となる。 （私は仕事で、民事訴訟の原告も被告もなったことがある。所詮、裁判官は赤の他人 だから、どれだけ具体的な証拠を積み上げて、裁判官にどちらの主張を認めさせる かという綱引きゲームだ。） ②訴訟以外の使い方 →今回のケースでは、管理会社の社長＝理事長だから、 総会を開かないで過料処分を食らった社長が経営する管理会社に免許を与えるのは 不適切と免許を与えている国土交通省にクレームを言いい、是正を促すという方法 もある。 マンション適正化法及び関連通達からすれば、罰金（＝刑事罰）でない、過料なの で現実的には行政処分はない可能性が大だが、過料という客観的な事実があること で実を取れることにつながる口頭指導を勝ち取る可能性には期待ができよう。 ③総会が開催された場合 →過料処分後、または過料処分前に総会が開催された場合、参加組合員の前で、理事長 を堂々と質問、糾弾することができる。正々堂々、責任を問うていけば同志も得ら れて、戦い易くなるというもの。 →仮に、総会開催された時に、貴方の気力が萎えてしまったとしても、それはそれで、 貴方がきちっと主張することで、管理組合の運営が前進したのだから、総会開催 それ単独をとってみても功は大きいというものだ！ なお、総会開催の不開催という職務怠慢をこれまでどのように主張してきたか、具体的 な方法がわからないが、 ①メールまたは文書等（裁判上の証拠書面として出せるもの） ②内容証明 ③裁判所への過料相談 というステップを踏んだ方が、なんどもやるべきことをやれと主張した事実が残り後々 良かろうと思う。 スレ主さんどうです。少しはやる気がでましたか？ このスレを見た皆さん、スレ主さんをみんなで応援してあげましょうよ。コメント宜しく！ |
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| No.50 |
↑賛成
内容証明郵便で不満を管理者にぶつける。と同時に国土交通省に訴える。消費庁にもね(サラ金、食品以外にも、広がっている。)社団法人 高層住宅管理業協会、全国マンション管理組合連合会などは電話でも訴えられる。 先ずはココからスタートを切るほうが楽に効果を期待できると思います。 無罪の人が最高裁まで争っても、１７年間もムショ暮らし、最近死刑判決まで受けている報道もある。 『裁判官が日本を滅ぼす』門田隆将(新潮社)を読むと裁判での限界、困難、非社会的、非生産性を理解できると思います。裁判官もしょせんは人の子、多くは定年後の花道は企業の顧問弁護士になる事。とも書いてあります。 |
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| No.51 |
>>50
賛同ありがとう、爺さん！ ただ、内容証明と同時にあちこちに行動するのは軽率だ。あくまでも総会不開催による過料処分という事実=武器を獲得出来るまでは余計なことは一切しない方がいい。 文書も総会開催要求だけ。文書に相手から連絡があっても、声を荒げることなく、総会開催してくださいとだけいったほうがいい。 この辺はとても重要なことだから、時間がある時に書き込みます。 |
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| No.52 |
過料処分の申請について、実際の経験者なので、書き込みます。
過料の裁判について、過料処分を申請した者に対して、その裁判結果を告知するかしないかは、 裁判所の担当者しだい、というのが、現行法（非訟事件手続法）での裁判所の対応です。 私の場合、２つの別々の裁判所で、一方は、過料裁判の結果を教えてもらえ、他方は、教えてくれませんでした。 上級裁判所にも不服を申請しましたが、現行法では、どうにもならないということで、結局、裁判結果は、 知らされずじまいでした。 もちろん、過料の裁判を受けた者（いわゆる被告にあたる）に対しては、結果を告知するのですが、 過料の裁判の申請者に対しては、具体的な規定がないので、裁判所の自由裁量という事らしいです。 過料の申請を裁判所にしてみるべきですが、その結果を教えてくれるかどうかは、不透明なので、 過料処分の一点突破は、避けたほうがいいです。 何のために、過料の申請をしているのか。結果がわからなければ、意味が半減するのに。 裁判所は、つねに、困っている人たちの味方とは言い切れず、法律に書いていないこと、 やらずにすむことは、避ける傾向にあります。 現在、法務省の法制審議会非訟事件手続法・家事審判法部会で、審議がおこなわれていますが、 過料申請者に、裁判結果を告知する議論には、なっていないと思います。 明らかに、これも、法制度の不備です。マンションの法制度の改善が必要です。 |
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| No.53 |
「上級裁判所にも不服を申請しました」とのことですが、そんな手続きがあるのですか？
具体的にどうしたのか、差し支えなかったら教えてください。 |
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| No.54 |
>>52
コメントありがとう。 過料処分は申立者が判らないかもしれないんですね。 残念ながら、私の拙いシナリオは崩れてしまいましたが、 スレ主さんへの応援アドバイスとなるようなものを一緒に考えて頂ければ幸いです。 |
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| No.55 |
おじゃまします。
裁判でも何処でも、弁護士にもよるでしょうが、カナリ強力な証拠が無いと勝訴は難しいと思います。 本日のレスは『悪質管理会社情報！』に入れました。 よろしくね！ |
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| No.56 |
>>53
通告人（過料申請者）による過料事件記録の閲覧申請に対して、裁判所書記官が閲覧拒絶処分をし、 その拒絶処分について、地裁に異議申立をし、その異議申立却下決定に対して、 上級裁判所（高裁、最高裁）へ、抗告及び特別抗告しました。 申立却下されましたが、理由には、法律（非訟事件手続法）には、過料申請者の権利として明記されて いないから、ということになっています。 |
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| No.57 |
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| No.58 |
↑
厳密には、第３編の公示催告事件には、規定があり、それ以外の事件（過料事件など）には、規定がありません。 現在、法制審議会の部会で、記録閲覧の一般規定設定の議論をしています。ただし、この規定が新設されたから といって、過料事件の申請者（通告人という）の、記録閲覧の権利が明確化するとは思えません。 過料事件申請者・通告人に関する規定がまったくないからです。 過料事件申請者は、原告ではありません。そこで、制度上、過料裁判には、全く関与できない構造となっています。 過料裁判は、職権で、裁判所が単独で判断するシステムとなっています。 ５６の通り、書記官の処分に不服申立は、一応できるのですが、認められるには、ハードルが高いでしょう。 ただし、ある裁判所では、過料事件でも、記録閲覧の許可を得ましたので、法律違反の事実があるならば、 費用のかからないことだし、過料申請（通告）してみる価値はあるのだと思います。 結局は、国民の関心が高くなければ、過料のような微罪では、裁判所は、手間をかけたくないというのが、 本音なんだと思います。 建物区分所有法が、罰則を、過料と設定しているのが、間違いで、これが、罰金刑ならば、仕組みがまったく かわってきます。 → 刑法 |
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| No.59 |
↑
通告人（過料申請者）に対する過料事件の結果通知の取り扱いが、裁判所や事件によってまちまちだというのは明らかに法の下の平等に反するので、その点を追求すれば現行法下でも裁判所は運用面で動かざるをえないのではないでしょうか。 |
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| No.60 |
＞＞５９
その通りです。そのへん、最高裁にも、議論をふっかけましたが、今は、その点、社会での関心は低いので、現状で十分との認識のようです。だから、建物区分所有法違反の過料申請をどんどん活用して、彼らの意識を変える必要があります。 |
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| No.61 |
52-59の過料処分の話はとても勉強になりました。
管理会社と理事長（＝管理会社の社長）と戦うための参考資料を見つけました。 管理会社の行政処分につき、当局への依頼した文書のようです。 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/jirei/tsuukoku.html リンク先の文書では「管理会社＝管理者」となっているところを 本件では「理事長＝管理会社の社長であり、管理会社と事実上一体である」 との論理展開に修正していく必要がありそうですが、結構フォームとしては 使えそうです。 私のイメージではやはり ①メールor文書で総会開催要請 ②内容証明郵便で総会開催督促 ③総会未開催による理事長への過料処分申請 ④（過料処分結果）…ここは開示されるか不確実 ⑤リンク先の文書を加工し①～③（+④）を添付して国土交通省に送付 こんなのどうでしょう。 すっかりスレ主さんも出没しなくなったので、私の書き込みもこの辺で打ち止めします。 ご参考まで。 |
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| No.62 |
スレ主です。
しばらく見ていなかったので、全ては読み切れていないのですが、まずは色々と意見ありがとうございます。 現在の状況としては、総会は開催したのですが、管理会社変更等に関する議案に賛成した区分所有者 は結局3分の１でした。なので否決。 感覚としては、3分の１が管理会社関係者、3分の1は無知・無関心といったところです。 管理者の解任を裁判所へ請求しようとしたのですが、賛同者が誰もいないため、私自身も保留 している次第です。 （やはり裁判と聞くとみんな引いてしまうようです。） 解任理由は証拠付きで複数あるので、まず認められると思うのですが、その労力、コストを 考えるとすぐには踏み切れません。 それに裁判を開始した時点で、原告である私自身が裁判所から管理者に任命されると思いますので、 管理の責任が私自身に降りかかる事になります。 今の住人の意識状態では、新規に新しい管理会社と契約する事も出来ませんし、勝手に行っても こちらが責められる立場になってしまいます。 過料という事に関してですが、以前に中部地方整備局に相談しました。 当該管理会社は明らかにマンション管理適正化法に違反しているのですが、地方整備局には 告発する意思がないとのことです。所詮は形だけの法律なのです。（違反してもOK） （ちなみに管理会社は区分所有者ではありませんので、抜け道は使っていません） 区分所有法違反で告発しても、取り合ってもらえない気がします。 仮に禁固刑や過料が課されたとしても、それで管理会社が変更になると言うわけでもありませんし。 所詮は感情的な鬱憤を晴らすだけになってしまいます。 なのでこの辺に関しては、完全に諦めています。 管理者解任請求 → 解任（私が管理者に） → 総会開催 → 可決できなく管理委託できない → 管理されないマンションへ というシナリオが頭にあります。 あまり勉強せずに今のマンションを購入してしまった自分が馬鹿だったなと後悔もしていますが、 ある程度の知識を持った人ならこのマンションを購入しないと思うので、現状を 理解できないのも致し方ないのかなとも思います。 （管理に関して無知・無関心な人が購入者） |
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| No.63 |
>>62
スレ主様 その後の状況報告ありがとうございます。 目的としている管理会社変更ができず残念ですね。でも、考えようによっては、総会も開催されて、今後は色々な工事等も総会承認を経てやることになるという点で前進したというポジティブな評価でも良いと思います。満足できないのは当然ですが。 裁判は労力、コストはおっしゃるように非常にかかりますので、ペンディングで仕方ないと思います。 まずは総会で質問をするなり、役員の一角に参加するなり、議事録その他の開示請求をするなり、地道にやるので良いと思います。 |
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| No.64 |
スレ主さん
解任理由は証拠が複数あるなら国土交通省に応援を求められるようお勧めします。 完全に迷路に入っておられるようですが、裁判なんか全く当てになりませんよ。 国交省、消費者庁、与野党党首、に助けを求めたらいいですよ。 選挙も近いので、それぞれが存在感を示したいので、 今がチャンスなのです。 |
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| No.65 |
役所に対応を求めても、彼らはほとんど対応しません。
あと、管理者解任請求 → 解任判決 → 自動的に管理者がスレ様になる、 ということには、ならないのではないかと思います。 判決では、解任までで、新たな管理者を裁判所が任命するとは思えません。 試行錯誤になるのでしょうが、無関心な区分所有者を、ゆっくりと、スレ主様に、 賛同させるように、もっていくのが、ベターなのではないかと思います。 がんばってください。 |
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| No.66 |
>>64
スレ主のいう地方整備局が国土交通省。管理会社の担当部署。 |
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| No.67 |
>62
間違いやすいのですが、 マンション適正化法違反 → 罰金刑 → 警察に処罰を求める。 建物区分所有法違反 → 過料 → 直接、地方裁判所へ。 となります。 地方整備局は、対応が甘いので、マンション適正化法違反がはっきり しないと、処分をしないと思います。 ましてや、住民・オーナーの代わりに、告発はしません。 その程度の役所です。困ったものです。 |
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| No.68 |
スレ主です。ご無沙汰してました。
裁判なんて面倒くさいからやめようと思っていたのですが、 管理会社の嫌がらせや脅迫？、常識を逸した行動が収まらないので司法の判断を仰ぐことにしました。 とりあえず今は仕事もあまり忙しくないので、何とかやっていけるかなあと。 損害賠償を求める裁判なら弁護士を雇っても良いのですが、なんせ解任請求ですので、 自分で手続きしようと思っています。 結局最後に辿り着いたのは裁判か・・・ 解任理由は山ほどあるので、まともな裁判官なら棄却されることはまずないと思うのですが・・・ ちなみに総会は開くには開きましたが、理事長が開催したのではなく、区分所有法に基づき １／５の区分所有者および議決権で開催しました。 それでは。 |
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| No.69 |
Ｔ社ってTCですか？
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| No.70 |
T社はローカルな会社なので皆さんの知っている会社ではありません。
既に実質倒産していると思います。 なんせ無登録営業ですから、管理に関する知識の一かけらもありません。 本当に話が通じないのです。 彼らにすれば、「マンションに住まわせてやってるんだ。駐車場も貸してやってるんだ。」 「管理費なんて余った分は俺のものだ」といった論理だと思います。 もちろん分譲で駐車場も賃貸ではありません。 |
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| No.71 |
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| No.72 |
兎も角、役所に頼るなんて子供じみた発想は頂けないよ。自治と契約の世界だものね。
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| No.73 |
＞「管理費なんて余った分は俺のものだ」といった論理だと思います。 もちろん分譲で駐車場も賃貸ではありません。
組合員は子供だけですか？ |
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| No.74 |
本当かね！ 今時管理会社に牛耳られている組合があるのですかね。
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| No.75 |
＞ちなみに総会は開くには開きましたが、理事長が開催したのではなく、区分所有法に基づき１／５の区分所有者および議決権で開催しました。
裁判費用の分配はどうなりますか？ |
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| No.76 |
そりゃー提案者が負担するだろうね。組合勘定になる筈は無いね。
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| No.77 |
総会召集は、組合の業務にあたるので、組合費から求償できるはずです。
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| No.78 |
＞総会召集は、組合の業務にあたるので、組合費から求償できるはずです。
理由次第だよ。 |
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| No.79 |
スレ主さんは（財団法人）マンション管理センターに相談されましたか？
これだけの問題だと、専門家の意見を参考にされたほうが・・・ その後に報告をお願いしたいのですが・・・ |
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| No.80 |
以前、「解任請求検討中の者」という名前でここで少し書き込みましたが、
現在裁判中で、やっと判決のめどが立ちましたので参考になればと思い感想を 書きます。 実際に裁判をやってみて、予想以上に労力がかかりました。 弁護士は頼まないので、コストはあまりかかっていません。 役員による管理組合の私物化や管理規約違反があまりにひどくて、裁判をやる前に 何度も警告しましたが全く改善しないので、裁判手続を利用せざるを得ませんでした。 裁判や法律の知識はあったので自信はあったのですが、相手方が弁護士を付けたため長引きました。 裁判の内容は、総会決議と理事会決議無効確認、それに管理者解任と理事でないことの確認 と盛りだくさんです。 結局、理事長を追い詰めて裁判中に役員を総会で辞任させ、新役員と交渉して裁判で事実関 係を認めさせることができました。 その間、いろいろすったもんだがあり大変でしたが、全面勝訴の予定です。 理事長とその取巻きのやっていたことが悪質だったので、訴えを起こせば簡単に退散すると 読んでいましたが、悪質なことをやる人たちはそれなりの人たちで、なかなかしぶとかったです。 普通なら泣き寝入りするようなケースだったと思いますが、何とかやりぬくことができました。 |
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| No.81 |
ほう、本当に勝訴なら悩み苦しんでいる人の福音となりそう。ムズいのを承知で具体的にＵＰして！
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| No.82 |
裁判事案の内容ですが、
小規模なリゾートマンションで自主管理 役員やその関係者で全区分所有者の過半数になりそうな感じ 居住者はほとんどおらず区分所有者の関心は低い 役員が利益誘導したり管理費を食い物にしている 総会は年一度開かれるが役員以外ほとんど出席せず理事長に白紙委任 会計帳簿も作成していない そんなマンションで、要するに最悪な管理組合です。 役員はやりたい放題し放題という感じで、裁判以外の解決は全く望めないと いう悲惨な状況でした。 理事長を解任しただけでは、あまり改善されそうになかったため盛りだく さんな請求になりました。 あまり請求を多くすると難しい裁判になるので、弁護士を頼まないのであれば 管理者解任請求１本に絞ったほうがよいように思います。 最初から裁判はやりたくなかったので、最初民事調停を申し立てましたが、 相手方が弁護士を付けてきたので、それならばと裁判に切り替えました。 |
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| No.83 |
リゾートだと、合意管轄裁判所がマンション所在地と遠くで大変そう。
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| No.84 |
いまは電話会議システムで裁判しますよ。遠くても大丈夫。
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| No.85 |
私も、このスレで、以前、↑のような名前で、投稿していました者です。
見事にやり遂げたようで、今までのご苦労が、実ってよかったことでしょう。 私も、実は、やはり、最終的に、裁判となって、全面解決の方向に進みましたが、 苦労が多かったです。 ところで、もしよろしければ、ご質問があります。 裁判費用の清算は、どのようになりそうですか。ご自身が負担した分は、戻ってきそうですか？ また、裁判最終の決着は、和解ですか、判決ですか？ もし、よろしければ、今後の皆様の参考のために、教えていただけばと思います。 |
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| No.86 |
合意管轄裁判所は幸い近くだったので問題なかったです。
遠くても、ご指摘があったように電話会議システムを利用すれば負担は少ないと思います。 家に居ながら電話で裁判ができるので電話会議システムは便利ですね。 裁判書類の提出は郵送しました。 最終決着は判決です。原告主張事実を全面的に認めて結審したので、全面勝訴判決になると思います。 訴訟費用は全額被告の負担となると思いますが、すでに理事長が辞任しているので、解任請求の分については認められないかもしれません。 私が負担した費用は、予納切手を含めても数万円にみたないですが、被告の弁護士費用を管理組合の管理費から払っているのでそれが問題です。辞任した役員に全額負担してもらいたいところですが、私のお金ではないので私がどうこうできる問題でもありません。 中途半端な解決はできるだけ避けたかったので、裁判になった以上和解は望みませんでした。 和解で終えると弁護士から成功報酬を管理組合に請求される心配もありました。 今回の裁判をやっていて思わぬ収穫がありました。 偶然、過去の横領の事実を発見したのです。 横領については、このスレでも前に話題になっていたと思いますが、誰にも気づかれないままの横領というのが他のマンションでもたくさんあるのではないかと思った次第です。 善良そうな人でもお金に困ると横領してしまうので油断は禁物です。 |
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| No.87 |
お疲れ様でした
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| No.88 |
馬鹿を相手にしても結論はでません。
これは刑事事件です。 十分な材料があります。 告発するのが一番です。 あとはお決まりのコースでゴールインできますよ。 |
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| No.89 |
刑事事件にするという方法は、十分合理的かつ効果的だと思います。
私の場合でも、最終目標は背任罪で刑事告訴したいというのがありました。 民事裁判を起こしたのも、民事裁判の中でその証拠を集める目的もあったのです。 管理者解任の裁判で勝訴しても、管理組合を過半数で牛耳られている場合、その効果は限定的です。 いくら管理規約違反を言っても、どんどん管理規約を改悪されてしまいます。 今回も、区分所有法違反の管理規約をマンション管理士がらみで巧妙に作成され総会に掛けられましたが、事前に違法性を見破り何とか阻止することができました。 警察は民事不介入といって刑事事件にするのに消極ですし、特に背任罪は立件が難しいので簡単なことではありません。証拠はほとんど管理組合によって隠されるのが常です。 民事裁判という行動を起こすことで、強いメッセージを関心のなかった組合員にも示すことにより、協力者も現れ証拠を集めることができました。 何よりも、勝訴判決が刑事告訴の強い証拠になると思います。 |
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| No.91 |
理事長が総会の欠席者を賛成扱いにしたら、解任できますかあ？？
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| No.92 |
判決の結果が出ましたので、ご報告いたします。
全面勝訴です。事前に結果は見えていたので、特に感慨はありませんが、今後、ぼろぼろになってしまった管理組合をどのように立て直していくかで、今は頭がいっぱいです。 前回の書き込みで、 「刑事事件にするという方法は、十分合理的かつ効果的だと思います。」 と書きましたが、 これは、警察に対する告訴事情を知らない者のたわごとであることが、その後分かりました。 警察は、全くと言っていいほど、横領や、詐欺、背任などの犯罪については告訴状を受理してくれません。 実際に経験した事実です。 法治国家である日本の警察が、このような無法状態であることに、大変な驚きを禁じえません。 ここの掲示板は管理者解任裁判なので、その詳細は書きませんが、現在の日本の警察が、私のマンションの管理組合と同様な無法状態であったことを知って、ただただ情けない限りです。 日本警察の検挙率が高いなどというデータは、告訴を受け付けないだけのことで、全くの嘘偽りに過ぎません。 |
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| No.93 |
>>警察は、全くと言っていいほど、横領や、詐欺、背任などの犯罪については告訴状を受理してくれません。
うーん。警察に何回いきましたか？２,３回では無理です。 どうしてもというときは、１０回くらいはいかないと！ それでも受理しないときは、警察の監察官室に苦情を申し立てる。 http://okwave.jp/qa/q6021788.html 輪番理事会と同じで、突っつかないと動きませんよ。 |
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| No.94 |
私は、１０回も警察に通うほど気が長くありませんし、告訴状を拒否されて持ち帰るほど気も弱くないので、告訴状は警察に置いてきましたが、その告訴状を理由もなく、自宅まで警察が押しかけてきて、無理やり突き返そうとしているので、憤慨しています。
私は、提出した告訴状は受け取らないと警察にはっきり言っているので、自宅の玄関まで来ることは住居侵入罪になると思うのですが、平気でそういうことをやっています。 私が応対しないでいると、玄関ドアを何度も叩いたり、大きな声で私の名前を呼んだりするので、全くの警察による嫌がらせです。 すでに県警監察室には言ってありますが、全くやる気のないようなことしか言っていませんでした。 今、福島原発事故で問題になっている、原子力を推進する経済産業省内の原子力安全・保安院みたいなもので、身内同士ではどうにもなりません。 |
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| No.95 |
請願法に基づいて請願します。って書いて出せば
無視、却下されることはありませんよ。 無視、却下されたら、行政不服審査法に基づいて 都道府県知事か警察庁長官に異議申し立てをして下さい。 |
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| No.96 |
公務員がちゃんと働くわけがないのは古今東西どこだって同じです。
しかし、告訴状を受けとらないのは下っ端の判断なので 騒げば大丈夫。都道府県警察本部に出向いていくのも手ですよ。 地検でもいいとおもいますが。。。 録音を忘れずに。 |
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| No.97 |
自宅に来ないでくれと言っても警察が来るので、人権侵害も甚だしいと思い、法務局の人権擁護課に電話して人権救済もお願いしたのですが、法務局の担当者は、私の人権擁護をするどころか、警察の擁護ばかりしていました。
それで、私の言うことが信じられないのなら、直接警察に事実関係を確認してくれと、警察の担当者の名前を教えましたが、次に電話した時には居留守をつかわれ、その後何度電話しても、法務局の担当者は相談中で電話に出れないと言われ、話をすることもできませんでした。 法務局は、国民の人権を守るようなことを言っておきながら、いざ国民が人権救済を求めると、このように全く相手にもなってくれませんでした。居留守を使うとは、全く卑劣な国家公務員です。 |
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| No.98 |
うーん。。。。攻め方が悪い。
下記の方法を試してください。 ・弁護士に相談してみる。 ・配達証明で検察庁に告訴状を送る。（これまでの経緯も書いて。） ・朝日新聞社会部に相談する。 ・請願書を県警本部長に送る。 |
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| No.99 |
私の選択としては、とても腹が立っているので、警察の住居侵入の告訴状を検察庁に提出し、国家賠償訴訟を裁判所に申し立てたいところです。
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| No.100 |
↑ぜひやってください。騒がないと駄目ですよ。告訴状を返そうとするのはめんどくさいだけなんですから。
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| No.104 |
初めて投稿いたします。管理者の解任は区分所有者１名でも出来ますか？理事会の無効 議事録署名人の責任の追及はできますか？築１８年目 区分所有者３００ 議決権総数３０１ のマンションです。
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| No.105 |
＞＞管理者の解任は区分所有者１名でも出来ますか？
できますよ。区分所有法25条2項 ＞＞理事会の無効 議事録署名人の責任の追及はできますか？ 理事会決議無効「確認」訴訟は無理。（訴えの利益なし＝要するに損害未確定であるため） やるとすれば、 その理事会で決めて執行しようとしている工事があるなら、工事差し止めの仮処分申し立て その理事会で総会を召集しようとしているなら総会開催差し止めの仮処分申し立て 仮処分は、原告が素人でも一生懸命、裁判官に疎明すれば認められる可能性があるらしいｗ。 あくまで、「仮」だし。 すでに工事をしてしまっていたら損害賠償請求しかないが、「損害」の立証が困難。 すでに総会を開催し決議してしまっていたら、総会決議無効確認訴訟はできるけど、理事会が定数不足とかでいい加減だった程度では総会決議は無効にならない。 但し、総会に重大な瑕疵があれば、総会は無効。理事長の嫁が総会を招集していたとか、理事長は区分所有者でなかったとか なら総会は無効。 |
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| No.106 |
ＮＯ１０５のマンカン理事長殿 早速のご指導有難うございます。色々と複雑な事が多すぎて頭の整理がつかなくて困っております。私の身分はこのマンションの単身住込み管理員（１２年前は大手管理会社からの夫婦住込み管理員で派遣 ６年前に妻の死により解職後 組合の要請により管理員業務 清掃業務 植栽業務 を大手管理会社より区分所有者の経営する宅地建物取引業者に管理を委託しましたので全部委託より１部委託に変更したいきさつがあります。６年間この理事長に仕えました。理事長は私の知識と経験を活用して駐車場用地の購入の為組合を法人化して年間３００万のメンテ費用の掛かる更新時期にある機械式駐車場を撤去して用地を平置きの駐車場にしたり又暴力団の事務所 窃盗団の事務所 暴力団の賃借室 等々に私の知識を活用して６年間でかなり改善しましたが 私も含めてかなり強引な手法は否定しませんが１部の住民の反感を買い定期総会で非難中傷を受け辞任しました。管理委託契約には私をやめさせにくくする為に管理員の資格としてマンション管理士若しくは宅地建物取引主任者及び管理業務主任者の設定をしました。昨年１２月に子供と同居を目的に区分所有者になりました。前理事長は辞任しましたが、現理事長は議案に記名のない理事長が強引に１部の理事と共謀して誕生しましたので区分所有者として理事会に出席して異議の申し立てをしたところ基幹事務の大手管理会社の顧問弁護士に相談したところ追認の総会をしたらよいとして現理事長が追認されました。当マンションでは私の発案で理事長の資質に乏しい人間が理事長になることを少しでも防ぐために立候補についての選挙管理規定の規約を４年前に設定しています。現理事長の同居人（夫）（理事長は女性）の規約違反等々を注意したことが度々ありました。前理事長は辞職に追い込んだ後は私の番でありますのでシンパを使って基幹事務管理会社及び私の雇用先に圧力をかけて辞職に追い込んでいます。私は手続きをしてくださればいつでも辞職する旨を伝えました。最近は私の行動、言動、文書等に名誉棄損で告訴すると噂を流しております。今後大きな問題に発展しそうです。分譲マンションの管理者の選任方法を考えたいものです。ご意見をお願いします。ちなみに私は６７歳です。
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| No.107 |
選挙管理規定の規約が「管理規約」（＝原始規約にはなかったでしょうから、選挙管理規定作成時に特別決議で規約に追加していた）であるなら、総会の普通決議での追認では足らないのでは?
弁護士が追認すればいいと言ったとすれば、「選挙管理規定の規約」っていうのは使用細則の扱いではないですか？つまり、普通決議で決めたということ。 どっちにしても、ご高齢のようなので、戦うのは無理だと思いますよ。 |
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| No.108 |
マンカン理事長殿 色々とご意見有難うございます。調べましたら２００８年の定期総会で特別決議で４分３以上で本規約に設定されていました。前理事長に確認しました。議事録も４分３以上の賛成を確認しました。当マンションでは細則は普通決議でよいとはなっていませんでした。弁護士に相談にいった前理事長は選挙管理規定の規約は話していないとの事です。前理事長の話では細則扱いで規約の設定はしていない。管理者の選任方法は重要な案件なので４分の３以上で決議した。と話しています。本規約に追加されておりました。マンカン理事長の意見は私の気が付かないところを指摘してくれました。戦う年ではありませんので後輩の為に証拠を残しやむおえない時は弁護士のお力をお借りするつもりです。色々なお知恵をお貸しください。
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| No.109 |
なるほど！
ということは、総会の「追認」は意味がないですね。 規約（選挙管理規定）に基づかない理事長の選任手続きは無効。 その後の総会の普通決議での追認も無効。 理事長の職務執行停止の仮処分命令申立を行って下さい。 とりあえず、決着が早いです。 |
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| No.110 |
KanriiKeenさんへのお願い。
１０４から１０９までの匿名希望者です。マンカン理事長との会話の内容についてご意見をお聞かせ願えないでしょうか、よろしくおねがいたします。 |
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| No.111 |
マンカン理事長殿 資料なしでメールだけのやり取りはお互いに誤解を招く恐れがあるので慎重にしなければなりません。選挙管理規定作成時に特別決議で規約に追加しているのであれば総会の普通決議での追認ではたりないのでは？とのご意見は初耳で一考に値すると思います。昨年の１０月の１７回の定期総会で１８期の役員名のない区分所有者（１７期の役員の副理事長）１７期の理事長を誹謗中傷したのでこれを機会に１７期理事長は理事長と１８期の留任理事を辞退しました。１７期の副理事長が規約に基ずき議長を務め１号議案から６号議案まで賛成多数でかけつされ議事録には１７期の理事長であった留任理事を削除して１８期の理事に記載されています。同月の定期総会翌日に管理委託契約書に前理事長の氏名を横棒で削除して理事長名で管理組合印を押印して契約を締結しています。なお１７期定期総会は４０数名出席してこの副理事長のマンションをよくしたいと大義名言発言により理事長になりたい旨を説明４０数人が賛成した。委任状 議決権行使書 欠席者 はこのことを知りません。住民の異議の申し立てにより６カ月後に例の追認の為の１８期の臨時総会で普通決議で承認された旨議事録に記載されております。この件についてわたくしに知恵を貸してください。当マンションは毎年通常の定期総会は１０月です。１１月１日より新理事により管理組合の役員会が発足し、１１月８日の１８期の第１回の理事会で理事の互選により１７期の副理事長（１７期の定期総会の議長）が理事長に選任された。と議事録に記載されております。なお法人の代表理事の変更は３月末日です。なお なおが多くてすみません。色々な考えをお聞かせ下さい。
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| No.112 |
弁護士探してくださいよ。追認すればいいと言った管理会社顧問弁護士にも、事情をちゃんと言ってないんでしょ。
マンション管理のことなんて、そもそも話聞いてくれる弁護士は少ないし、その中から考えが一致するひとを探すのは大変です。 弁護士100人くらいに当たってみて下さい。ご高齢だから無理っていうのはそういうパワーがないってこと。 |
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| No.113 |
（その１）
長い文章を、わたしの独断と偏見で、つぎのように整理 （文中には特別決議や普通決議のことが書かれていますが、 理事選任決議そのものは普通決議であると判断）してみました。 １．定期総会（２０１１年１０月）において、第１８期理事選任議案の 審議開始前、または審議中、 ａ 第１７期理事長が辞任した。 ｂ 第１８期理事選任議案には、第１７期理事長が第１８期理事候補 として指名されていたが、これも辞退した。 ２．これを受けて、 ａ 第１７期副理事長が議長を務めた。 ｂ 第１８期理事選任議案には、第１７期副理事長を第１８期理事 候補として指名していなかったが、第１７期副理事長は、 第１８期理事候補として立候補した。 ｃ 実際に定期総会に出席していた組合員のほとんど（全員？）が、 第１７期副理事長が第１８期理事となることに賛成したので、 これをもって第１８期理事選任決議とした。 ３．２０１１年１１月８日に開催された第１８期第１回理事会において、 理事の互選により、第１７期副理事長が第１８期理事長に選任された。 ４．その後、区分所有者から、「定期総会（２０１１年１０月）における 第１８期理事選任決議は、手続きに重大な瑕疵があるので無効である。 （当管理組合においては、法３７条１項に関し規約で別段の定めを していない。しかし、総会において、あらかじめ通知をしていない 事項を決議した。）」との主張があった。 ５．第１８期理事長（第１７期副理事長）は、弁護士のアドバイス（※）の もとに臨時総会（２０１２年？月）を招集し、この臨時総会において 理事選任決議の追認が決議された。 ６．そして現在に至っている。 （※）無効の原因が、内容そのものではなく、手続き上の瑕疵によるもの であれば、追認によってその手続き上の瑕疵は解消され、 新たな決議として有効となる。 |
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| No.114 |
（その２）
以下は、第三者であるわたしの雑感です。ご返事は無用です。 >>106 >管理委託契約には私をやめさせにくくする為に管理員の資格としてマンション管理士若しくは宅地建物取引主任者及び管理業務主任者の設定をしました。 通常では考えられない内容だと思います。 >>106 >私の身分はこのマンションの単身住込み管理員 >昨年１２月に子供と同居を目的に区分所有者になりました。 あなたがこのまま勤務することは、あなたにとっても、マンションに とっても、決して健全な状態であるとはいえないと思います。 管理会社としても、管理員が自分の勤務するマンションの区分所有者と なった場合は、少なくともその管理員の配置転換や雇用契約を打ち切る などの対応をするのが一般的だと考えます。 >>108 >戦う年ではありませんので後輩の為に証拠を残しやむをえない時は弁護士のお力をお借りするつもりです。 何の証拠でしょうか。 後輩とはどのような人を指すのでしょうか。 何のために後輩に証拠を残そうとするのでしょうか。 また、やむをえない時とはどのような時を指すのでしょうか。 過去は（良くも悪くも）どうであれ、現状を考えてみると、 問題は現理事長にあるのではなく、あなた自身にあるような気がします。 |
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| No.115 |
ご意見有難うございます。大変勉強になりました。１１３の４については 法３７条１項そのまま設定されております。１１３の※は私もそのように思います。
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| No.116 |
＞＞１１５
「匿.名さん」を名乗る高齢マンカン士は民法まったくしらないよ。相手にしないで弁護士探してください。 |
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| No.117 |
自分が知っているとでも？
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| No.118 |
>>116
ハズカチー言いがかりはやめましょう。 |
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| No.119 |
>>116
スマホ理事長 さん 勘違いをされているようなので、 >「匿.名さん」を名乗る高齢マンカン士は民法まったくしらないよ。 にお答えします。 イ 高齢 ⇒ ＮＯ ：高齢者ではありません。 ロ マンカン士 ⇒ ＮＯ ：マンカン士（マンション管理士）ではありません。 ハ 民法まったくしらない ⇒ △ ：「マンションの青田売りは無効である」説や、 「マンション管理組合は、（法人を除いて）すべて民法組合である」説は、 知りません。 |
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| No.120 |
NO116の匿名さん NO111の匿名より
１ 管理員の資格について やめにくくする為とは 少し表現不足 そんなに珍しい資格ではないので分譲マンションの管 理の免許のある、それなりの管理会社なら対応できるでしょう。管理員に不正行為があれば管理員の変更できなければ 委託契約の目直しか管理会社の変更 これくらいの資格者を派遣できないことはないでしょう。 ２ 証拠とは犯罪の証拠ではありません。マンションの管理状況を後々の人々のために保管することです。誤解を招く表現 でした。お詫びいたします ３ 当マンションは区分所有者３００議決権曹操３０１です。４０数人の賛成は賛成多数になりません。 ４ ＮＯ１１４の（２）の最後のところは意見はさしひかえます。現理事長とは対立しておりません。 大変勉強になりました。有難うございました。 |
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| No.121 |
NO113の匿名さん （そに１）の（＊）の件について
規約を無視した総会の決議も有効になりますか？ |
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| No.122 |
管理者の解任でしたら、（財）マンション管理センター発行の【マンション管理の知識】を参考にしてください。
第５節管理者 ③管理者の解任請求・・解任請求訴訟は、個々の区分所有者が原告となり、管理者を被告としてその管理者の地位を剥奪することを求める【形成の訴え】であり、通常の民事訴訟の手続きによるとされている。 原告勝訴の判決が確定すると、その判決自体によって直ちに管理者の解任という法律関係が生じ、改めて集会等でそのことを決議等する必要がない。一方、原告敗訴の判決が確定すると、当該不正行為と同一内容による解任請求はできなくなるとされている。 |
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| No.123 |
NO112のハチャメチャ爺さんへ
管理組合法人の代表理事に登記されていても解任請求訴訟は同じでしょうか？ ＮＯ１２１の規約を無視した総会の決議も有効でしょうか？ ご意見をお聞かせください。 |
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| No.124 |
規約を普通決議で覆せるわけはないが、事情、解釈で決まる。自衛隊は合憲だし。
規約が上位だと思えば、裁判起こせばいいよ。 |
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| No.125 |
＞１２３
私は素人ですから、詳しくは判りません。 訴訟という事になると、相手が弁護士を付けるとこっちも付けないと負けますよ。 弁護士は、弁護士会に相談の上決めてもらえば、間違いは無いでしょう。 自分が付けた弁護士が、裏で敵と手を結んでいたとならないようにね。 |
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| No.126 |
ＮＯ１２１の匿名です。色々なご意見有難うございます。今後の参考にしたいと思います。
１ 法廷闘争に持ち込む。（資金援助者有） ２ 現在区分所有者総数及び議決権総数の５分の１以上の賛同者を確保しております。（若者数名 理事長候補有） * 知り合いの弁護士との雑談で １ の方法よりは現状では ２ の方法を時間をかけてマンション内部の改革を試みる ほうが良いとアドバイスしてくれました。管理者の資質のある若手の候補者数名と連絡を取りながら管理規約の見直し、 管理会社の変更を含む管理委託契約の内容の見直しを検討中です。 * 色々なご意見有難うございます。色々なご意見をお聞かせください。 |
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| No.127 |
125
わからないのだったらしゃしゃり出てくるなよ。 |
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| No.128 |
NO125のハチャメチャ爺さんの意見は参考になります。どしどしシャシャリ出てください。
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| No.129 |
128
爺さんか？？？ |
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| No.130 | ||
| No.131 |
ＮＯ１３０の匿名さん
ＮＯ１０４からＮＯ１２９までをお読みください。ご返事は結構です。 |
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| No.132 |
>>126 さん
過去の話で恐縮ですが・・・ 理事長を６年間務められた前理事長は、管理組合法人から管理員業務、 清掃業務および植栽業務を委託されている宅地建物取引業者の代表者ですよね。 当然、管理組合法人とこの宅地建物取引業者とは業務委託契約を締結していた と思いますが、法５１条に基づき監事が管理組合法人を代表して契約を締結して いましたよね。 |
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| No.133 |
ＮＯ１２３の匿名さんへ
よく読んでください。 前理事長は宅建業者ではありません。監事との管理委託契約はを締結できますか？（利益相反事項ならＯＫか？） できるとすればその方法を教えて下さい。初耳です。宅建業者は別人です。理事でもありません。 前理事長は公務員です。 |
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| No.134 | ||
| No.135 |
ＮＯ１３４の匿名さんへ
＊ 大変誤解を招く文言になっているかもしれません。居住していた区分所有者の宅建業者はつい最近1戸建てに引っ越しま した。彼は管理は素人で取引がせんもんです。管理については前理事長の指示で働いています。前理事長は自主管理を 検討しています。その為に私を必要としたと言っています。私はあまり役に立ちませんでした。 ご意見をお聞かせください。 |
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| No.136 |
ＮＯ１３５の匿名さんへ
ＮＯ１３３でのよく読んでくださいとはＮＯ１３５さんへは大変失礼な事になりました。よく読んでみるとＮＯ１３２の 受け取りに解釈されて当然です。これにこりずご指導お願いいたします。 |
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| No.137 |
管理者の解任について！
（財）マンション管理センターが発行する【マンション管理の知識】を参考にすると良いですよ。 この本があれば、ほとんどの問題に対応できる様なると思います。 |
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| No.139 |
非訟事件手続法が改正になっているので現行法だと過料事件記録の閲覧がしやすくなった可能性があるかもしれないですね
今日裁判所に申請を出しました |
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| No.140 |
久し振りです。
マンションの問題は何事も多数決で決まると思って間違いないのでは❓ まずは、管理会社を解任する方法ですが、毎年契約を行いますが、もう契約をしないと過半数の住民が同意すれば解決です。 理由も何も必要ないのです。 総会で決めて下さい❢ 過半数で、次の理事長を決めてドンドン実行すればいいのです。 この辺は大事な所なので、弁護士会の総会で決めた人にしっかりとお願いします。 |
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