ピアース四谷Hillsってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ピアース四谷Hillsについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-yotsuyahills/

所在地：東京都新宿区若葉1丁目18-10外（地名地番）
交通：JR中央線・総武線「四ツ谷」駅徒歩7分
　　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「四ツ谷」駅徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：30.27m2～70.00m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：株式会社小川建設
設計・監理：有限会社庵都市建築設計事務所
デザイン監修：アーキサイトメビウス株式会社
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

総戸数：25戸（事業協力者用住戸1戸含む。他に管理人室1戸、店舗1戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上6階建（建築基準法上地下1階地上5階建）
地域・地区：第一種中高層住居専用地域、準防火地域、第二種高度地区
地目：宅地
自転車置場：35台（2段式32台、平置ラック式3台）

完成予定日：2025年4月中旬
引渡予定日：2025年5月下旬
販売開始予定時期：2024年4月下旬

バルコニー面積：4.00m2～8.34m2
ルーフバルコニーB面積：6.64m2
建ぺい率：60%（建築基準法第53条3項2号により70％）
容積率：160%
敷地面積：724.41m2（実測面積）
建築面積：440.58m2
延床面積：1,842.60m2（容積対象外面積687.14m2含む）

JR中央線快速、中央・総武線 東京メトロ丸ノ内線・南北線「四ツ谷」駅徒歩７分

迎賓館赤坂離宮と御用地の豊潤な緑の傍ら
そこにしかない静謐に棲む。

- 山手線内側４路線利用可
- 内廊下設計 南向き住戸率66％超
- 30㎡台～70㎡台の多彩なプラン
- 環境配慮と快適・経済性に優れた ZEH-M-Oriented (取得予定)

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[381: 匿名さん]

良い子の皆さんは淫に新築に固執せずに、周辺の中古マンションにも目を配りましょう。

資産価値の維持には適度な規模感とゆとりのある広さがキーポイントになります。

いくら四谷エリアとはいえ、小規模かつ狭小部屋の資産価値は………であります。

[382: 匿名さん]

むしろリセールを考えたら広さより部屋数の方が大事ですよ。

[383: マンション検討中さん]

毎月、管理費3万+修繕積立金3万(初年は数千円だけど年々値上がり)+駐輪場使用料等、は正直きついなと。

[384: マンション検討中さん]

説明会に行ってきました。50平米以下の部屋を中心にかなり売れ残っている様子で、全体的に申込みが入っている部屋のほうが少ない印象でした。
閑静で子育てに良さそうな立地でしたが、いかんせん部屋が狭すぎるのと維持管理費が高いのとで、私は購入をやめました。(2億円のローンが通れば67平米の部屋に住めるようですが...無理！)
ただでさえ小規模なので、空き部屋があるとそのぶん入居者の修繕費用の負担が増えそうで心配です。管理費も番町エリアの超高級マンションより高いので、住みかえのリセールでも簡単には売れないかなと。近隣の中古物件には駐車場がありますが、ピアース四谷hillsには駐輪場しか無いのも特徴です。
説明会に行くとモデルルームに通されますが、最も広い部屋の間取りであり、実際はモデルルームよりも2～3回り狭い部屋のほうが多いのでご注意ください。
私は買うのを諦めましたが、南側の日当たり、西側の眺望、は間違いなさそうです。立地も今のところは静かです(これは1階の店舗によるかもしれません)。これから検討される方の参考になりましたら幸いです。

[385: eマンションさん]

>>384 マンション検討中さん
＞空き部屋があるとそのぶん入居者の修繕費用の負担が増えそう
なんでそーなるの？

[386: マンション掲示板さん]

>>385 eマンションさん

空室率の高いマンションは、大規模修繕工事に必要な額の積み立てができていない可能性が高いです。

[387: 名無しさん]

空き室はデベが所有者だからデベが負担し続けるるだけの話じゃない？
金食い虫の機械式駐車場や共用施設がないのに管理費が高いのは気になるね。

[388: マンション検討中さん]

>>384 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。
自分も50平米以下はまったく眼中にないので、
手狭な部屋が売れにくいというのはわかる気がします。
価格は概ね想定通りとはいえ気軽にほいほい払えるものでもないですから
立地の他に値段相応と思わせてくれる売り要素があれば、
というところですねぇ。

[389: 匿名さん]

>>387 名無しさん
仮に空き室はデべ負担だとしても
管理人室分は住人が負担する管理費に含まれるんですよね。

[390: 匿名さん]

金額にしていくら位の負担なんだろう。

[391: 評判気になるさん]

>>387 名無しさん
管理費は管理会社(モリモトクオリティ)の言い値ですから、金額の根拠はなんとも。ぼったくり？

[392: 名無しさん]

この規模にしてエレベーターが2機あります。あとはこだわりの植栽の剪定費でしょうか。1階のレストラン前には桜も植わるそう。

[393: 匿名さん]

モリモトの管理は評判良いですよ。

[394: 検討板ユーザーさん]

>>393 匿名さん
ありがとうございます。参考までに評判を貼っておきますね。
https://www.google.com/search?q=%E6%A0%AA%E5%BC%8F%E4%BC%9A%E7%A4%BE%E...,7&sa=X&ved=2ahUKEwim-qjy_LiFAxWdsFYBHXohBeAQ_coHegQIHRAB&biw=320&bih=550&dpr=3.38#lkt=LocalPoiReviews&lpg=cid:CgIgAQ%3D%3D
例えば「酷いクオリティ。対応が遅い、かつ横柄。お金を取ることばかり考えている。この会社の管理人もゴミの管理がしっかりできておらず、ゴミ置き場は悪臭を放っている。クレームを入れるも対応はせず。管理人は管理室でくつろいでるだけ。星ひとつすら付けたくない。この管理会社の管理している物件は必ず避けた方が良いレベルです。他の方の評価も星一つだらけなのも納得。」とのコメあり。

[395: 検討板ユーザー]

>>394 検討板ユーザーさん
すみません、URLうまく貼れなかったです。Google Mapでモリモトクオリティを検索してみてください。

https://maps.app.goo.gl/ZDGVk7weUacPWJPY9

[396: 匿名さん]

>>395 検討板ユーザーさん
たった一人の反乱、それも本当かどうか分からない書き込みで決めつけるのかい？
せめてこんなのでも示したら？
https://www.sumai-surfin.com/bigdata-analysis/enquete-result/kanrigais...

[397: 検討板ユーザーさん]

>>396 匿名さん
Google Mapのモリモトクオリティのクチコミ46人中、44人が星2以下をつけてますよ。

[398: マンション検討中さん]

>>392 名無しさん
桜は好きだけれど、春以外は存在感ないですよね。
お花見もお堀の桜で十分かなぁ。

[399: マンコミュファンさん]

>>397 検討板ユーザーさん
あまりにひどければ総会決議で変更すれば

[400: 匿名さん]

モリモトの管理は評判良いですけどね。ネット情報は信頼性どうなんでしょう？サクラだらけの口コミもあったりしますよね。

[401: eマンションさん]

>>400 匿名さん
良い評判が見つからないんですが、まあ適当な不動産仲介業者に頼んでモリモトが管理してる他の中古物件のゴミ置き場を内見させてもらえば分かることです。百聞は一見にしかず。

[402: 評判気になるさん]

>>401 eマンションさん
モリモトのマンションに居住中ですが、問題を感じた事は全くありませんね。

[403: 匿名さん]

モリモトはむしろ管理しっかりしてる印象。大手とかも名前だけで実態は下請けに丸投げだったりするからね。

[404: 匿名さん]

>>400 匿名さん
お前の評判良いという書き込みの方が信憑性ゼロだわ
評判良いと繰り返すだけで具体性がまったくないもん

[405: 口コミ知りたいさん]

>>330 通りがかりさん
有名店を色々たべたが、わかばがNo.1。あんこだけをテイクアウトして、ヨーグルトやフルーツと一緒に食べてる。

[406: eマンションさん]

モリモトの管理は評判悪いですよ。

[407: eマンションさん]

>>406 eマンションさん
お前の評判悪いという書き込みは信憑性ゼロだわ
評判悪いと言うだけで具体性がまったくないもん

[408: 通りがかりさん]

ここ敷地面積720㎡に対して、25戸だから土地の持ち分が多いな。

[409: 名無しさん]

>>407 eマンションさん
悪い評判の具体例はネットに沢山ありますよね( >>395 参照)。一方でこの板の「モリモトの管理は評判良いですよ」という主張には具体性が全くありません。

[410: eマンションさん]

>>409 名無しさん
ネットってグーグルマップだけやん
しかもそこに書き込んでる人のほとんどが単発か数件だけの書き込み
どうみても工作員認定やろ
そして工作員の親玉が>>409やな

[411: マンション掲示板さん]

>>409 名無しさん
管理の良いと思っている新築マンションのスレへ
どうぞ。

[412: マンション検討中さん]

立地の良さで検討していましたが、
ピアース銀座レジデンス　に浮気したくなりました。
手が届く価格であれば同じモリモトでも
自分的には立地も規模感もあちらの方が好みです。

[413: 匿名さん]

中華系が群がりそうな物件だよね、銀座。

[414: 検討板ユーザーさん]

>>405 口コミ知りたいさん
別に普通レベルだと思うけど。なにも並んでまで食べたいたい焼きではないかな。

[415: マンコミュファンさん]

説明会では全戸の価格を教えてもらえたのに、SUUMOでは「価格未定」となっているのはなぜですか？

[416: 匿名さん]

そりゃあ何でもかんでもスーモに載せる必要ないしいちいちアップデートしなくても十分集客できてるからでしょうね。

[417: 通りがかりさん]

お酒好きな方は、近所の創業180年の超老舗酒屋「鈴傳」の角打へ。

[418: マンション掲示板さん]

>>415 マンコミュファンさん

販売予定価格情報の共有は可能ですか？

[419: マンコミュファンさん]

このマンションの西隣の建物がかなり古く、建替になる(西側の現在の眺望が失われる)って可能性は本当ですか。

[420: 匿名さん]

若干傾斜するから上層階は大丈夫で下の方は怪しいとか？

[421: マンコミュファンさん]

>>419 マンコミュファンさん
西側建物はどこかの財団所有で今は使っていない様子。建物も古いし、いつ建て替わってもおかしくないですね。
でもあれだけの傾斜ですし、3階以上であれば特に問題ないような

[422: 匿名さん]

3階で大丈夫かな？ちょっと怪しくない？

[423: マンコミュファンさん]

同業から見ても割高の値付け

[424: 匿名さん]

この規模でディスポーザーもついてるのは珍しいね

[425: 匿名さん]

そこはグッドポイント

[426: マンション掲示板さん]

>>425 匿名さん

管理費アップポイント

[427: マンコミュファンさん]

>>426 マンション掲示板さん
ここを買う人は、これは気にしないね。

[428: マンション比較中さん]

リセールは？　

[429: マンコミュファンさん]

いまだに強気の値付けで売れ残ってるみたいなんですが、これから販売価格が下がりますか？

[430: 匿名さん]

>>429 マンコミュファンさん

ってことは、銀座もかなりの強気価格に成るのかな？