ピアース四谷Hillsってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ピアース四谷Hillsについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-yotsuyahills/

所在地：東京都新宿区若葉1丁目18-10外（地名地番）
交通：JR中央線・総武線「四ツ谷」駅徒歩7分
　　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「四ツ谷」駅徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：30.27m2～70.00m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：株式会社小川建設
設計・監理：有限会社庵都市建築設計事務所
デザイン監修：アーキサイトメビウス株式会社
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

総戸数：25戸（事業協力者用住戸1戸含む。他に管理人室1戸、店舗1戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上6階建（建築基準法上地下1階地上5階建）
地域・地区：第一種中高層住居専用地域、準防火地域、第二種高度地区
地目：宅地
自転車置場：35台（2段式32台、平置ラック式3台）

完成予定日：2025年4月中旬
引渡予定日：2025年5月下旬
販売開始予定時期：2024年4月下旬

バルコニー面積：4.00m2～8.34m2
ルーフバルコニーB面積：6.64m2
建ぺい率：60%（建築基準法第53条3項2号により70％）
容積率：160%
敷地面積：724.41m2（実測面積）
建築面積：440.58m2
延床面積：1,842.60m2（容積対象外面積687.14m2含む）

JR中央線快速、中央・総武線 東京メトロ丸ノ内線・南北線「四ツ谷」駅徒歩７分

迎賓館赤坂離宮と御用地の豊潤な緑の傍ら
そこにしかない静謐に棲む。

- 山手線内側４路線利用可
- 内廊下設計 南向き住戸率66％超
- 30㎡台～70㎡台の多彩なプラン
- 環境配慮と快適・経済性に優れた ZEH-M-Oriented (取得予定)

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[261: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[262: r]

カタログや説明会でも、分かりきっている立地の良さとか利便性のことばかりで耐震などの構造とか、建物自体がどうなのか肝心なことはわからない。
1階に飲食店入るからゴキブリは覚悟。臭いとゴキブリで窓開けられないかも

[263: 匿名さん]

各階ゴミ置き場のある古いタワマンとかの方がGが多いですよ。ここの立地なら心配する必要はないでしょう。

[264: 評判気になるさん]

>>262 rさん
窓を開けられないって。。いつの時代の建物苦笑

[265: 匿名さん]

店舗が入るのもわかりきってる話だから気になるなら止めておくだけの話だね。

[266: 匿名さん]

そんな高くなくないか？
周りの相場見るとこんなもん。
自分の予算より高いってこと？

[267: マンション検討中さん]

敷地は広くない、道路も広くない、デベも一流ではない。建物もおそらく中レベル。でも「不動産は周辺環境を、買え?」と、著名なバブル紳士に教わりました。

[268: 匿名さん]

都心でオープンレジ買うのが最適解ってこと？

[269: 口コミ知りたいさん]

竣工前に完売でしょうね。

[270: 匿名さん]

今どき竣工前に販売して売れ残るマンション見たことないわ。
あえて高値改定したりしなきゃ即完だよ。

[271: 匿名さん]

高いとか言ってる人達は無理せずに他所を検討すれば良いだけ。東京には履いて捨てるほど物件あるから。そもそも山手線内の都心部が誰もが手が届く価格である方が異常だから。世界中のどの大都市を見ても収入、資産、資金力で棲み分けされてるのは普通だから。

[272: 匿名さん]

だいぶ好調な集客みたいですね

[273: マンション検討中さん]

ここの立地は環状2号線。皇居は環状1号線。単なる都心というレベルではなく、日本の中枢エリア。

[274: 口コミ知りたいさん]

>>273 マンション検討中さん
若葉町ピアースで日本の中枢エリアと力んどるけど大丈夫か

[275: 買い替え検討中さん]

>>268 匿名さん
都心のオプレジ需要が一定数あるのは事実。でも「住む・暮らす」質は明らかなによくはないだろうなあ。独身、DINKsらが資産性気にして、どこかの有名マンションブロガーのいう「住みながら投資」みたいな物件に相当するんだろうね。でも「住みながら投資」って聞こえのいいフレーズだけど、単にちょっと住んでの転売ヤーだろ。たちが悪い。

[276: マンコミュファンさん]

>>274 口コミ知りたいさん
心配無用

[277: マンション掲示板さん]

>>274 さん

>>274 口コミ知りたいさん
若葉町とか存在しないんだが。
目の前の迎賓館の奥には秋篠宮殿下御一家、他宮家がお住まいなんだが。加えて防衛省や永田町もすぐ近く。

[278: マンション掲示板さん]

>>277 マンション掲示板さん
防衛省の存在は高級マンション立地の証となるのか？
なら塩町は超高級マンション街にならないとおかしくないか？

[279: マンション掲示板さん]

>>278 マンション掲示板さん
本塩町です
本が消えてた

[280: マンコミュファンさん]

>>279 さん

>>279ョン掲示板さん
中枢エリアとは発言したが、高級エリアとは一言も言ってませんよ。

[281: 匿名さん]

若葉でも坂上と坂下で印象は全く違う。

[282: 検討板ユーザーさん]

>>277 マンション掲示板さん
秋◯宮家、むしろネガ笑

[283: マンション検討中さん]

20戸程度のマンション、今後の管理費にも心配。
買い替えする時にも有利なことはないね。駐車場もないし。。。

[284: 匿名さん]

ミクニよく行ってました。迎賓館も近くて、こんなところ住めるなんて最高の立地だと思います。
昔、近くに住んでました。いつかまた四ツ谷に住みたいです。
学習院に通わせるご家庭なら千代田区側より確実にこちらを選びますね。

[285: eマンションさん]

>>284 匿名さん

こんな狭小マンションにファミリーがどうやって住むんでっか？

[286: 評判気になるさん]

この板をよく見るんだが、変にポジティブな宣伝をする人は異常に多いな。。。。
なんかgptで生成した文章みたいに若干違和感がします。

[287: 評判気になるさん]

>>286 評判気になるさん

ポジはネガを、ネガはポジを、
お互いに変だと思っているでしょうけど、
いずれにせよchatGPTの方が
きれいな文章書きますよ。

[288: マンコミュファンさん]

なんでこんなせこい間取りしかないの？
誰か教えて！

[289: 匿名さん]

価値が分かる人だけ買えば良いのですよ。ラグジュアリー市場は何でもそうでしょう。高級時計よりカシオの方が機能的って考える人もいますし、そういう価値観の人は高級時計は買わない方が幸せです。

[290: 匿名さん]

>>285 eマンションさん
もちろんセカンドですよ～
元々、この地は三國の前も学習院へ通うご家族のセカンドだったようですよ

[291: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[292: マンション掲示板さん]

>>291 評判気になるさん

セカンドでも100㎡はマストです。
投資用ならまだしも、
小部屋は資金不足を除き、購入する理由はありません。

[293: eマンションさん]

>>284 匿名さん
千代田区側に決まってるだろ　大丈夫か
ちなみに学習院は幼稚園、中・高等科は目白だよ

[294: マンション掲示板さん]

お金がないという理由以外で千代田区より新宿区を選ぶ理由がないです。

[295: マンション掲示板さん]

皆さんご存知の通り、地価の比較では千代田区が高いのは当然の事。ブランド、ネームバリュー、容積率の高低。千代田区側は中層のマンションが圧倒的に多く、新宿側は圧倒的に2～3Fの一軒家が多い。容積率が高い千代田区が高いの当然の事。

[296: マンション検討中さん]

>>294 マンション掲示板さん
千代田区の定借買うより新宿の所有権というのはある。

千代田区で所有権付がたまにあっても抽選で落ちるのだが。。。
ザ・パークハウス 千代田六番町も1期で２～３LDK瞬殺。

[297: マンション比較中さん]

坪600超えるとタワー買うわ、今後の金利上昇リスクも考えないと個人破産になっちゃうね。
これから、マンション価格下がるじゃないか。。。

[298: 匿名さん]

ここも瞬殺みたいよ

[299: 匿名さん]

この辺に住むならタワーより低層マンションの方が良くない？タワーでここみたいに立地が良い物件ってかなり限られるからね。

[300: マンション検討中さん]

>>297 マンション比較中さん
今後のリスク考えるならむしろタワーはそろそろ微妙な気がする。

[301: マンション比較中さん]

>>300 マンション検討中さん
やっぱり、いい時期ではないですね。まだ独身なんで、今後の買い替えも考えないといけないから、資産性良くないと危ないですね。

[302: 匿名さん]

ここの立地なら資産性は間違いないでしょう。キャピタルゲイン狙いでも買いたい人多いと思いますよ。

[303: マンション検討中さん]

話は変わるが、仮に三井がコモレ四ッ谷を開発していたら、四谷周辺の評価&地価は爆上がりしただろうに。三菱はマジでダサい、丸ビルすらダサい。

[304: 匿名さん]

出ましたネ　沖式の価格
冷静な評価で正しいと思います
買わないのに資産価値ばかり言ってる方たちそろそろ他のレスへ行って下さい
売主の応援団サヨナラ?

[305: 匿名さん]

JR四ツ谷駅は四ツ谷口は整ってるけど、赤坂口が古いまま放置されてる。言い換えれば開発余地がある。いま御茶ノ水駅聖橋口が大規模な建て替えやっているので、次は四ツ谷駅赤坂口の番だと期待してます。

[306: マンション比較中さん]

感動の価格ｗ、サヨナラ～

[307: マンション検討中さん]

高くないとか相場がこれくらいとか言っていた人に騙されてしまった人は流石にいないと思いますが、これで少しはそういう事を言う人が減ると良いですね。

[308: 匿名さん]

ここの希少立地考えたらむしろ安くないですか？ここが高いと感じるようでは都内どこも買えないと思う。

[309: 買い替え検討中さん]

>>304 匿名さん
沖式ねー。。

[310: マンション検討中さん]

立地を考えたら別にそこまで高いとは思わないけど
なんか勘違いした人がたくさんいたようですね。

[311: 検討板ユーザーさん]

>>304 匿名さん
沖式の儲かる確率は当てにならないですよ。月島の定借が99%だったり、三田ガーデンヒルズが87%だったりなので。あれはエリアと駅距離だけで判断しているはず。

[312: マンション比較中さん]

>>308 匿名さん
東京市部とかもあるので都内どこも買えないは言い過ぎかもですが、
相場が理解できなければどこも買えないというなら確かにそうかも。

[313: 検討板ユーザーさん]

>>302 匿名さん
テキトーな大げさこと言って。小ぶりなピアースだぞ！

[314: 匿名さん]

駅からの道中でファミマだけだとちょっと不便かな

[315: 匿名さん]

規模やデベよりも不動産の価値を決めるのは立地なんですよ。ここの立地は極めて希少価値高いですよ。

[316: 通りがかりさん]

>>315 匿名さん

だとしたら、すぐ近くのオプレジが、なぜ坪600万円程度なんですかね？

[317: 買い替え検討中さん]

>>316 通りがかりさん
坪単価が安い方を買えばいいのでは？

[318: 匿名さん]

都心の価格は日を追う毎に高騰してるからもはや何が正解かわからない。沖式とやらも正直どこまで信用できるのやら。買いたいと思う物件があって予算内に収まるなら早めに買っておかないと次に出てくる物件はもっと高くなる可能性が高い世の中になってる事だけは実感としてある。

[319: 匿名さん]

湾岸の方でも勝どき豊海のような立地の良いエリアは上がってるし、忌避施設の多いエリアは苦戦してる。どこも二極化してますね。

[320: マンション検討中さん]

サンマルクがある街区で東急が再開発勉強会開いてますね

[321: マンコミュファンさん]

>>320 マンション検討中さん
もう少しましなデベさんに来てほしいので参加したくないです

[322: 匿名さん]

モリモトは人気の高いデベですよ。高級マンションも多く手掛けてますし管理の評判も良いです。

[323: 買い替え検討中さん]

>>321 マンコミュファンさん
不参加で、ぜひ。

[324: 通りがかりさん]

>>319 匿名さん
個人的に勝どき豊海には住みたくはないな。もともと人が住まなかったエリア。地のもつDNAは変わらないと思うよ。

[326: 評判気になるさん]

もうこちらの物件は完売ですかね？！出遅れました?
JR四ツ谷駅から徒歩7分、赤坂迎賓館近く、こんな立地にマンションがあるなんて！
利便性については人それぞれかと思いますが自分にとってはベストな立地です。
景観が望める立地ではなさそうですが奥まった場所で落ち着きそう。
2LDKで坪800万台は安いと思いました

[327: 匿名さん]

>>325 匿名さん
古くからの住宅街っていつ頃からのことを言ってます？
勝どきは昭和初期に埋立が完了して以来の工場倉庫街。マンションが建ち始めたのはここ30年くらい。それ以前に住んでたのは極僅かな特別事情の方たち。
さらに下って豊海町の埋立は1963年に完了です。
江戸～東京の歴史から見たら地歴もへったくれもないと思うのですが･･･

[328: マンション検討中さん]

>>326 評判気になるさん

角部屋は2LDK坪900台ですよね
3LDKはほぼ坪1000
買える人うらやましいです

[330: 通りがかりさん]

ここ住んだら毎日たい焼き食べちゃいそう笑

[331: 口コミ知りたいさん]

>>327 匿名さん
スレ違い議論に乗らないように

[332: 通りがかりさん]

本日価格発表

[333: 口コミ知りたいさん]

>>322 匿名さん
Googleマップでのモリモト(管理/本社とも)の評価が低いのが気になります

[334: 匿名さん]

モリモトの管理はむしろ定評ありますよ。

[335: 通りがかりさん]

>>325 匿名さん
いま話題の豊海。。。倉庫やゴミ煙突エリアがなぜに地歴良い？

[336: 口コミ知りたいさん]

>>334 匿名さん
マンション管理会社ランキングで１位とか?

[337: 匿名さん]

豊海は周辺環境良いですよ。湾岸で周辺環境があまり良くないのは品川とか夢の島のあたりだと思います。

[338: 口コミ知りたいさん]

>>326 評判気になるさん
先着順で、まだあるはず。上層階の一部は抽選らしい。

[339: 匿名さん]

次期は価格上がるんですかね？
ならば今期！

[340: 名無しさん]

やはり三國シェフが店舗を畳んだ後の資産価値が心配。あの立地で8席しかない狭さでは他の飲食店が居抜きで使うのも簡単ではなく、後からどんな店が入るか分からない。デベ側は専ら三國レストラン推しだけど...。

[341: 匿名さん]

もともとこの辺は歴史ある土地なのですよね。ミクニさんのお店も、この土地だから出店されたのだと思います。

[342: 名無しさん]

それにしては周辺に全くお店がない

[343: 匿名さん]

いや四ツ谷は良いお店たくさんありますよ。知らないだけじゃないですか？

[344: 検討板ユーザーさん]

>>342 名無しさん
そんなに近くにお店って必要ですか？！駅周辺行けばいくらでもあると思いますが、、、

[345: 名無しさん]

>>338 口コミ知りたいさん
相当な倍率になると聞いてます。。。やはりあの場所、このチャンス逃すと次は更に金額もアップ、、、

[346: eマンションさん]

>>340 名無しさん
勝手な想像ですがお弟子さん達の中で三國さんの意志を継いで発祥の地でフレンチやりたい人はいくらでもいるような。

[347: 評判気になるさん]

四谷1丁目の中古でもっと広めの良いマンションあるよ。理想的には番町をオススメしたいけど、各人ご予算の都合もあるもんね？

まぁ新築絶対主義じゃなければ無理して購入するマンションでは無いわ。間取りも狭苦しい。

[348: 匿名さん]

四ツ谷1丁目もここと変わらないくらい高いですよ。

[349: 検討板ユーザーさん]

ここは一人暮らしかトランクルーム用ですね。狭すぎ。

[350: 匿名さん]

3LDKの広さがあれば家族4人なら十分暮らせますよ。

[351: 検討板ユーザーさん]

間取りでなく面積。70平米で4人って想像できないんですけど、慣れちゃいますか？

[352: マンション検討中さん]

この板を購入検討の参考にしていましたが、あらゆるリスクや事実が即座に否定されているので、売り主がこの掲示板に張り付いて必死に書き込んでいるのではないかと怪しく思っています。

[353: 匿名さん]

>>351 検討板ユーザーさん
70.89平米3LDK家族四人全員成人で3年経ちました
子供たちが一人一室で夫婦一部屋ですが、なんとかなってます
夫婦一部屋はどうかと思いましたが部屋が不整形なのが幸いし、夫婦の居場所を緩く分割できました
ただ、全員同時にテレワーク・テレ授業だと破たんしますが。。。

[354: 匿名さん]

↑あくまで個人の体験談・個人の感想です。

[355: 口コミ知りたいさん]

四ツ谷に住んでますといいつつも、狭小住宅であっては哀れみを誘ってしまう今日この頃ですね。

[356: 買い替え検討中さん]

>>352 マンション検討中さん
売主はそこまでヒマではないでしょう笑

[357: マンション検討中さん]

>>356 買い替え検討中さん
ですよね！！こんな掲示板でムキになって対応するほど暇だったら、それこそ売れ行きが心配になってしまいますよね。笑

[358: マンション検討中さん]

>>357 マンション検討中さん
自分は周辺物件より狭くて高額、駐車場なし、戸数少ない(修繕積立)、で躊躇しています。周囲がひらけているこの立地は気に入ってるんですけどねー。

[359: 匿名さん]

70平米あれば十分だと思いますよ。不動産は間取りの細かなこだわりより立地を優先した方が満足度高いですよ。

[360: 名無しさん]

>>359 匿名さん
それよく言う人いますが、立地良くても狭い、収納少ない、使い勝手悪い、で満足度高いわけないと思いますけど。