ピアース四谷Hillsってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ピアース四谷Hillsについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-yotsuyahills/

所在地：東京都新宿区若葉1丁目18-10外（地名地番）
交通：JR中央線・総武線「四ツ谷」駅徒歩7分
　　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「四ツ谷」駅徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：30.27m2～70.00m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：株式会社小川建設
設計・監理：有限会社庵都市建築設計事務所
デザイン監修：アーキサイトメビウス株式会社
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

総戸数：25戸（事業協力者用住戸1戸含む。他に管理人室1戸、店舗1戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上6階建（建築基準法上地下1階地上5階建）
地域・地区：第一種中高層住居専用地域、準防火地域、第二種高度地区
地目：宅地
自転車置場：35台（2段式32台、平置ラック式3台）

完成予定日：2025年4月中旬
引渡予定日：2025年5月下旬
販売開始予定時期：2024年4月下旬

バルコニー面積：4.00m2～8.34m2
ルーフバルコニーB面積：6.64m2
建ぺい率：60%（建築基準法第53条3項2号により70％）
容積率：160%
敷地面積：724.41m2（実測面積）
建築面積：440.58m2
延床面積：1,842.60m2（容積対象外面積687.14m2含む）

JR中央線快速、中央・総武線 東京メトロ丸ノ内線・南北線「四ツ谷」駅徒歩７分

迎賓館赤坂離宮と御用地の豊潤な緑の傍ら
そこにしかない静謐に棲む。

- 山手線内側４路線利用可
- 内廊下設計 南向き住戸率66％超
- 30㎡台～70㎡台の多彩なプラン
- 環境配慮と快適・経済性に優れた ZEH-M-Oriented (取得予定)

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[21: マンション掲示板さん]

>>20 匿名さん
四ッ谷駅と現地の往復だと若葉町の全貌は味わえないよ
もっと奥まで行かないと

かつてのような姿はそうそう見られないけどね
でも、その空気感はある

[22: 名無しさん]

>>20 匿名さん
皇族様に最大70平米は失礼極まりない

[23: 匿名さん]

>>17 マンション検討中さん

ほんとだ。駐車場ないようだね。
これは痛い。だからピアースか。。。

[24: 名無しさん]

>>21 マンション掲示板さん
この場所には関係ない話だね。
建設地が下だったら買わないな。上だから検討したい。
たしかに狭いし駐車場無いのはネック。
だからピアースなんでしょう。
普通ならディアナガーデン立地

[25: マンション掲示板さん]

>>21 マンション掲示板さん
若葉の坂の下は独特な雰囲気ありますよね。現地に行かないと伝わりにくいですが。

[26: eマンションさん]

>>25 マンション掲示板さん
そうなんですよね
言語化できなくてすみません
気になる方は足を運んでみてください

[27: 名無しさん]

ガーデンヒルズがあるところが、歴史上、、なところ。
今は、そんな片鱗すらない

[28: ご近所さん]

>>27 名無しさん
いやいや片鱗というか残滓は感じるよ
若葉と南元町の低地とか信濃町は独特の気配がある。

[29: 名無しさん]

みなさんいくらくらいの予想ですか？
小生は@600は固いと見てますが

[30: 匿名さん]

>>29 名無しさん
そんなんで買える訳ないじゃん

[31: 名無しさん]

周辺の中古とか見るとだよ、坪700くらいで四谷三丁目が売れてますね。
怖いから言いたくは無いが相場見ると750以上はするでしょう。
600万なら撤退をおすすめします

[32: 口コミ知りたいさん]

>>29 名無しさん
特攻隊長。
しかし、小さいな部屋。

[33: 匿名さん]

坪600もいくんですか。ページ下部にあるアンケートだと、400前半って書いてあったので、高くても450くらいかと思ってました

[34: マンション検討中さん]

>>33 匿名さん
サンプルってわかる？

[35: 匿名さん]

>>34 マンション検討中さん
わかりません

[36: 匿名さん]

>>35
わかりました。実際にアンケート取ったわけじゃないんですね。

[37: マンション検討中さん]

単価当てっこしましょ！

600-650
650-700
700-750
750-800

[38: 匿名さん]

皆さんの予想価格に困惑しています。
ここは新宿区とはいえ迎賓館近接の高級住宅街ですよ。
戸あたり面積が小ぶりなので坪単価は1000万スタートだと思いますが。

[39: マンション掲示板さん]

>>38 匿名さん
確かにちゃんとやれば1000万でもおかしくない
でもそう思わせないのはデベの逃げの姿勢
最高ブランド名を冠することもなく
住戸もMax70平米という情けない弱気
実にもったいない
そういうところが低い坪単価予想になってしまうのですよ

[40: マンション検討中さん]

>>38 匿名さん
主寝室3畳の1LDKに坪1000の値付けされたらかなり困惑します
近隣の中古売出し価格見?もせいぜい@800かなと思ってました

[41: マンション掲示板さん]

完売するでしょうね。資金が手当できる人達で。

[42: 通りがかりさん]

場所確認しました。
都心のど真ん中に、こんな場所あったんだー。
が個人的感想。もちろんいい意味で。

[43: 通りがかりさん]

ほぼ千代田区か、港区な場所。
四谷徒歩圏だと番町とかも検索掛かるから、番町が1000万以上の坪単価なら900前後が現実的な気が致します。

[44: 匿名さん]

単価当てっこ改定（皆様のご意見踏まえ）


650-750
750-850
850-950
950-1050

[45: 匿名さん]

>>44 匿名さん
現実的改訂版
４００～４５０
４５０～５００
５５０～６００

[46: 評判気になるさん]

>>45 匿名さん
頑張れ

[47: 匿名さん]

>>46 評判気になるさん
南元町のガーデンヒルズでたくさん売り物件出てるので、中でも60m2未満の狭い部屋の単価確認されたらよいと思いますよ。
坪1000というような価格がつくのは、その価格に見合った高級感のある間取りの部屋だけです。30とか50平米ではありません。

[48: マンコミュファンさん]

>>47 匿名さん
800くらいだろ。だから。

[49: 匿名さん]

高いですか？安いですか？
四谷、23区内なのである程度高いと思っておかないといけなさそうですね・・・

[50: 匿名さん]

立地的にはピアース赤坂離宮って付けても良さそうだけどね。

[51: 匿名さん]

700以下はサヨウナラ

[52: マンション検討中さん]

550がこんにちは

[53: 匿名さん]

現地にてさっき撮影
富久クロス、クラッシータワー、ドコモタワー
日中は富士山も見えそうですね

[54: 匿名さん]

事前案内会の予約を尽く取れてない自分を＊＊たい

[55: 通りがかりさん]

新宿区若葉ってスラム街でしたよね。

[56: 通りがかりさん]

>>55 通りがかりさん
はい！
下は

[57: マンション検討中さん]

>>54 匿名さん
イキロ

[58: 通りがかりさん]

>>55 通りがかりさん
ニチョウメネー。
ココイチョウメダヨー。
アルイタコトアルー？

[59: マンション検討中さん]

こういう斜めのところの土地って、地震起きた時とか大丈夫なんかな？？

[60: 匿名さん]

四谷って最強だよね
湾岸の勝どきとか港区の白金とかより全然好きだわ

[61: マンション検討中さん]

レジデンス四谷今となっては安かったのですね。

[62: 匿名さん]

湾岸はアドレスによってピンキリ。勝どきや有明は臨海地下鉄も通るから将来性高いと思いますよ。

[63: 名無しさん]

湾岸と内陸は並べてはダメ。

[64: 匿名さん]

やはりJR使えちゃう山手線内ど真ん中ってだけですごいポテンシャル

[65: マンション検討中さん]

新宿でも降りてくれるし東京銀座でも降りてくれるからどっちも電車空いてるのよね

[66: 通りがかりさん]

立地がいいのは言うまでもないけど、店舗があるのが引っかかるな

[67: 名無しさん]

>>66 通りがかりさん

ブランドなら気にならなそう

[68: 検討板ユーザーさん]

>>67 名無しさん
飲食店じゃなければブランドじゃなくてもいいけど。

[69: 匿名さん]

ミクニ閉店しちゃったけどこの辺はフレンチ激戦区。北島亭とか美味しいのでよく行きます。

[70: 通りがかりさん]

地盤的不安があるので、坪500くらいで

[71: 匿名さん]

液状化歴のある埋立地とかは震災リスク高いけど、ここは地盤の良い土地ですよ。

[72: マンコミュファンさん]

>>70 通りがかりさん
??

[73: 通りがかりさん]

新宿区であることには変わりないので、高値追求できるのはスペシャルな眺望がある住戸だけでしょう。3Aや番町ではないので。眺望イマイチな住戸を高値掴みすることだけは避けたいですね。

[74: 匿名さん]

店舗があるようですがもう何のお店が入るのか決まっているのかな？
総戸数も少なくコンパクトなマンションなので住みやすいというメリットと
駅からの距離も程よい距離になっているのというのが個人的には魅力に感じました。
複数路線が使えるしどこへ行くにも便利そうですね

[75: 匿名さん]

ザ・パークハウス四谷若葉レジデンスの目の前の家だったところだよね、ここ。
学習院初等科の裏という立地で駅もさほど遠くない、緑もいっぱいの閑静な住宅地となると坪５００というのは過小評価だろう。築10年？のパークハウスですらそれを超えているわけで、600か700かといったところかな。新宿区だから1000はないと思う、あってもペントハウス。

[76: 名無しさん]

500万くらいとかの人は消えて。
予約取れない。
50平方メートル1.5はみてます。

[77: マンション掲示板さん]

>>69 匿名さん
北島亭、ボリュームあり過ぎで辛い歳頃だけどやはり行ってしまいますね

[78: マンション掲示板さん]

今の時代にこの立地で坪500とかどう考えても無い

[79: 匿名さん]

>>76 名無しさん
さすがにそこまで上げると中国人しか買わないような気もするが、彼らはアドレスをかなり気にするからね。学習院の裏という立地がどれほど刺さるか。
さすがにその予算だとサクッと買える気がする。

[80: eマンションさん]

デベがマンションをセールスする際に、地歴の話をするが、ここは目の前の赤坂御所が紀州徳川家、少し北の防衛省は尾張徳川家、少し東に行けば江戸城が皇居と地歴と利便性最強でしょ。

[81: 名無しさん]

陰ながら最強。
なぜモリモトごときが買えた？

[82: 通りがかりさん]

>>81 名無しさん
陰とは？？？

[83: マンション検討中さん]

最寄りが四谷三丁目の新築は結構あるけど四谷はなかなかないよな

[84: 通りがかりさん]

地歴や山手線の真ん中で利便性がすごくいいのは昔からですが、それでもすぐ隣の千代田区との価格差は歴然。新宿区には新宿区の相場があるので、周辺の価格をしっかり見て判断したいですね。

[85: eマンションさん]

もう少し北側の四谷1丁目アドレスだったら、天下の山王祭の氏子地域だったのに。

[86: 評判気になるさん]

若葉1丁目はレッドゾーンの土砂災害警戒区域ですよね？
四谷駅まで徒歩7分で本当ですか？
駅までフラットではなく10分以上はかかりますよね。。

[87: マンション検討中さん]

MR全く予約取れないんだが

[88: 匿名さん]

液状化歴のある埋立地とかの方が怖いですよ。この辺は地盤の堅いエリアですよ。

[89: 匿名さん]

>>88 匿名さん

ハザードマップを確認しましたか？

[90: 匿名さん]

ここの立地が液状化する可能性は極めて低いですよ。

[91: 検討板ユーザーさん]

>>90 匿名さん

液状化ではなく、土砂災害警戒区域です。
レッドゾーンでしたよ。

[92: 匿名さん]

ハザードマップの詳細図を見ると近くの人工斜面が確かに指定されてるね。一丁目全部がって話ではなさそうだけど。

[93: マンコミュファンさん]

>>87 マンション検討中さん
ほんとそれ。事前はもう諦め気味。

[94: 匿名さん]

買い物は駅まで行かないと駄目ですか？
マンションの近くにお店は無いですよね。

[95: 匿名さん]

コモレにライフができたのでだいぶ便利になりましたよ。品揃えも豊富です。

[96: 匿名さん]

コモレは四谷駅の方ですよね。
マンションの近くに何もないのは不便じゃないですか？

[97: eマンションさん]

近くにファミマあるじゃん。

[98: 検討板ユーザーさん]

日常の買い物はライフかスーパー配送だと営業から言われた
ファミマも坂の下にあるので、ちょっとしんどいかも

[99: eマンションさん]

四ッ谷駅最寄り物件は新築中古含めて、速攻で完売するよ。どこに行く利便性最強、周辺の治安の良さも四谷警察と麹町警察の中間だから文句なし。

[100: 匿名さん]

正直、近くにスーパーがないのは厳しいと思います。
坂の下のファミマだけでは。
高齢になると生活するのが大変そう。

[101: 検討板ユーザーさん]

電動車いすを強くお薦めします。楽ですよ。

[102: 匿名さん]

ライフ5分ぐらいじゃないですか？徒歩圏にライブがあるのは便利ですよ。

[103: 名無しさん]

スーパー近くない？
贅沢すぎないか笑

[104: 評判気になるさん]

現地見学した時は、営業と一緒にしてみたが、大体11分ぐらいかかった。
歩いても良いだが、フルリモートなので買い物には確かに不便を感じた

[105: 匿名さん]

私も現地から四谷駅まで歩いたら11分程かかりました。
ライフは四谷駅近辺になりますから、買い物は不便に感じました。

[106: 匿名さん]

ライフは品揃えが良いんですよね。都心で品揃えの充実したスーパーが近くにある物件は希少だと思います。

[107: 匿名さん]

信号待ちが長いからね。夏とかしんどいよ。自分は気にしないけど。ここ買いたいから敬遠してくれる人が増えるなら歓迎。

[108: 評判気になるさん]

JRのホームに出るまでの時間だと
四ツ谷も信濃町も大差無いかも。
信濃町ルートは慣れないうちは迷いそうだけど。

[109: 匿名さん]

ここってミクニさんのレストランになるみたいだけど、資産価値的にはどうなんでしょう。一階が飲食店だと虫とか大変そう。。

[110: 匿名さん]

JR四ツ谷の方が近いしフラットですよ。信濃町側はアップダウンがあります。

[111: 匿名さん]

南側は最上階以外、学習院初等科の裏側を見て暮らすことになる。
立地が良くても間取りと眺望が良くない。

[112: 匿名さん]

>>108 評判気になるさん
四ツ谷にはイエズス会の日本管区本部、
信濃町には創価学会本部がありますから
迷っても親切な人が道を教えてくれそうです。

[113: 匿名さん]

信濃町からだと最短ルートは若葉のすり鉢を端から端まで下って上ってになるから現実的じゃないかもね。

[114: 検討板ユーザーさん]

ここから信濃町利用する人はいないですよ。下りと登り共に強烈ですし、ほとんど人がいないから夜とか歩きたくない。

[115: マンション検討中さん]

>>114 検討板ユーザーさん
現地→信濃町駅の断面切ってみた

[116: 匿名さん]

>>115 マンション検討中さん
勾配の急なところは階段で４～５階分くらいですかねぇ
仮に行きは信濃町に行ったとしても、帰りは四ツ谷からになりそう。

[117: マンション比較中さん]

四ツ谷往復に飽きたらたまには気分を変えて
昼間は散歩ついでに信濃町までのんびり、
夜帰ってくるときは四ツ谷からさくっと、
くらいはしてもいいかもしれないですね。

[118: 検討板ユーザーさん]

休日などは信濃町方面から神宮外苑を抜けて、青山・表参道周辺が散歩コースになりますよ。

[119: 検討板ユーザーさん]

イグナチオ教会の鐘の音もロマンチックですね。

[120: 匿名さん]

地元の不動産屋さんに現地のことを詳しく聞きましたが、皆さんの考えてるような理想と現実は違ってました。
日常的に生活することをよく考えて購入してくださいね。
かなり高い買い物になります。
リセールは非常に厳しい物件だと思います。
私は現地へ行って購入を見送りました。