ピアース四谷Hillsってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ピアース四谷Hillsについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-yotsuyahills/

所在地：東京都新宿区若葉1丁目18-10外（地名地番）
交通：JR中央線・総武線「四ツ谷」駅徒歩7分
　　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「四ツ谷」駅徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：30.27m2～70.00m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：株式会社小川建設
設計・監理：有限会社庵都市建築設計事務所
デザイン監修：アーキサイトメビウス株式会社
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

総戸数：25戸（事業協力者用住戸1戸含む。他に管理人室1戸、店舗1戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上6階建（建築基準法上地下1階地上5階建）
地域・地区：第一種中高層住居専用地域、準防火地域、第二種高度地区
地目：宅地
自転車置場：35台（2段式32台、平置ラック式3台）

完成予定日：2025年4月中旬
引渡予定日：2025年5月下旬
販売開始予定時期：2024年4月下旬

バルコニー面積：4.00m2～8.34m2
ルーフバルコニーB面積：6.64m2
建ぺい率：60%（建築基準法第53条3項2号により70％）
容積率：160%
敷地面積：724.41m2（実測面積）
建築面積：440.58m2
延床面積：1,842.60m2（容積対象外面積687.14m2含む）

JR中央線快速、中央・総武線 東京メトロ丸ノ内線・南北線「四ツ谷」駅徒歩７分

迎賓館赤坂離宮と御用地の豊潤な緑の傍ら
そこにしかない静謐に棲む。

- 山手線内側４路線利用可
- 内廊下設計 南向き住戸率66％超
- 30㎡台～70㎡台の多彩なプラン
- 環境配慮と快適・経済性に優れた ZEH-M-Oriented (取得予定)

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[181: マンション比較中さん]

ピアース四谷と近くにあるガーデンヒルズ四ツ谷迎賓の森、ザ・パークハウス四谷若葉レジデンス、オープンレジデンシア四谷、そして近くないザ・パークハウス市ヶ谷の中古も見ているが、値段的にはかなり差が出ているようで、金額以外でこちらで勝ったポイントはありますか？
ネガティブな内容を書くつもりではなく、シンプルに知りたいだけなので、どなたか教えて貰えますか・・・

[182: マンコミュファンさん]

場所いいね。
坪900くらいかね

[183: 匿名さん]

相当高くなるとは思います。モリモトは比較的リーズナブルな値付けをしがちですがここはどうなるか。

[184: マンション検討中さん]

モリモトここだけではなく、四谷三栄町で2物件分譲するね。三栄通りと新宿歴史博物館の目の前。四谷の物件はあっさり売れるからね。

[185: 買い替え検討中さん]

>>184 マンション検討中さん
あれは賃貸なのでは？

[186: 地元民です]

地元民（戸建て）です。
結婚先の親族の実家がこのそばなので10年前に引っ越してきました。
自分が地方出身なので東京の土地勘がなかったのですが、若葉１丁目は新宿通りから一歩入れば東京都心でも普通に住宅街が広がっていることに驚いた記憶があります。
丸の内線・南北線・ＪＲ中央線・ＪＲ総武線が使えて便利ですし、山手線ど真ん中にも関わらず近隣には子供を遊ばせられる公園も多く保育園もたくさんあって便利です。
平日夜や週末に神宮外苑をグルグル周回したり、自宅スタートで皇居ランして都心生活をエンジョイしています。

山手線外側の土地は土日になると込みますが、ここまで都心になると空いています。子供の塾の送り迎えも車で楽に出来ています。

住所は新宿区ですが、品川区・千代田区の境であり、最寄り駅は「四ツ谷」駅ですから、良い物件だと思いますけどね。

[187: 検討板ユーザーさん]

地下住戸は坪500万円台後半だったので、オプレジの中古相場も鑑みると、妥当かなと思いました。それ以外の2LDK～3LDKは高いっすね。

[188: 口コミ知りたいさん]

>>181 マンション比較中さん
それらはどれも条件が違いすぎてあまり参考にならない気がするな
ガーデンヒルズ：不便だけど最高級
四谷若葉：こんなとこにザ・パークハウス？！みたいな感じ
オープンレジ：デベ力弱すぎで比較にならない
市ヶ谷：利便性に振り切った都会派ザ・パークハウス
ここ：是非はあれどピン立地・唯一無二のミクニ付き

[189: マンション検討中さん]

デベのブランド力はメジャー7に劣るけど
積水阪急日鉄に近いレベルではあるからまぁまぁでしょ

[190: 名無しさん]

3LDKは19000万からとの案内でしたので、タワーマンじゃない割に、かなり高めの金額ですね。

[191: マンコミュファンさん]

>>190 名無しさん

ですね。これを買うくらいなら、同じ値段で買える新築3LDKとしては、グランドシティタワー池袋のほうが資産性あると思います。

[192: マンション検討中さん]

坪単価1000近くなのでしょうか？
手が届かなくなってしまいました。

[193: 口コミ知りたいさん]

>>190 名無しさん
高いだろうとは思ってましたが、本当に高いですね、、、

[194: 検討板ユーザーさん]

2LDK50㎡台中盤の南西角3階が14,000万円台、もう一つの2LDK50㎡台中盤の3階が12,000万円台でしたね。
正直言って割高ですね。

[195: 名無しさん]

>>189 マンション検討中さん
うーん大資本であることを重視する人もいるでしょうからね。。。
実際に一度は潰れた訳ですし

[196: 名無しさん]

>>195 名無しさん
モリモトは正直言って2流ですよ。
城南エリアでは一定のブランドはありますが、都心だと目の肥えた富裕層には刺さらずにリセールは弱いです。
南麻布のピアースはまだ築5年程度ですが、周辺築浅は坪800を超える坪単価で動いているにもかかわらず、このご時世でありながら直近でも坪600万円台でしか動いてないですからね。坪単価が上がれば上がるほど検討者はシビアに見てくるので、リセールバリューを気にするのであればやめたほうがいいと思います。

[197: マンション検討中さん]

>>188 口コミ知りたいさん
181です。ありがとうございます。
そうですね・・・
結構迷ったけど、ピアース四谷のほうはやはり高すぎる気がします。
坪単価は800を超える時点で、設備はともかく、なんだか全体的には物足りないです。
眺望はほぼ期待できず、周辺はもっとリーズナブルな物件もあるので、中古に方向変更した方が良いかもしれないですな。

[198: 匿名さん]

なんだかんだで、完売でしょう。

[199: 匿名さん]

戸数少ないからまあ売れ残り在庫にはならないよね

[200: 検討板ユーザーさん]

>>199 匿名さん
同意

価格的にリセール苦労しそうで自分は買わないけど

[201: 匿名さん]

この立地でリセールで苦労するなんてことあります？超一等地ですよ。

[202: 検討板ユーザーさん]

言い方が悪かったですね

取得金額が高くてリセールバリューが高くないという意味です

[203: 通りがかりさん]

>>202 検討板ユーザーさん

ですね。短期売却（5年程度）だと残債割れのリスクが高いと思います。むしろ、この価格に影響を受けて周辺中古が値上がるかもですね。

[204: 口コミ知りたいさん]

>>203 通りがかりさん
ローン額は人それぞれなのになんで残債比でリセールバリューを語るの？

[205: 名無しさん]

>>204 口コミ知りたいさん

フルローン前提の場合でしょうね

[206: 匿名さん]

立地が良いから高いのは当たり前では？安いマンションが買いたいなら立地を妥協するしかないですよ。

[207: マンコミュファンさん]

>>205 名無しさん
ご教示ありがとうございます
フルローンで金利もさほど変わらないとすれば確かに尺度になりそうですね

[208: 匿名さん]

今のご時世で高価格帯のマンションを
フルローンで購入するのもなかなかのギャンブルな気がします。

[209: 匿名さん]

よくこんな一等地モリモトが仕入れられたな。
まあおかげで安めの価格設定みたいだから。
坪1,000万切るなんてありがたや。

[210: マンション掲示板さん]

まあフルローンかどうかは些細な話で、購入金額と売却金額で大きく差が出そうですよってことですよね。当然そこの差は小さいほうがみんな嬉しいわけで。
四谷の新宿側周辺の中古は坪600を切るような物件も珍しくない中、坪1000近くで買えば心配になるのが普通かと。
以前ザ・レジデンス四谷ができたときに短期間だけこのあたりの中古も上がったみたいですが、すぐ下がっているので中古の上昇も期待できるかどうか。。

[211: マンション検討中さん]

>>210 マンション掲示板さん

四ツ谷エリアの上品なイメージは上智大学や赤坂御用地など中央線東側です。ここはあくまでも新宿区であって下位補完でございます。

[212: 匿名さん]

購入前からリセールの価格を期待するなら、買わない方が良いと思います。
ピアースだし駐車場ない中古に期待はできませんよ。

[213: マンション検討中さん]

新宿区若葉…昼と夜、現地に行ってみるといいよ。とても褒められた場所ではない。あと、ディアナではなく小ぶりなピアース…いくらなんでも高すぎだろ。と個人的には思うが、欲しけりゃ買えばいいだけ。

[214: 口コミ知りたいさん]

答えはシンプルで、この物件が中古になって市場に出た時に、周辺はせいぜい坪600万くらいのところで、この物件を坪900万で買う気になりますか？ってことだと思います。

[215: 匿名さん]

崖下と一緒になってない？
学習院真裏だよ。

[216: 匿名さん]

先のことがわかるのすごい笑

[217: 匿名さん]

四ツ谷小→四ツ谷中は新宿区でも屈指の人気学区ですよ。

[218: 買い替え検討中さん]

>>215 匿名さん
ですよね。

[219: 匿名さん]

>>214 口コミ知りたいさん

そうなんですよね。

ここが初等科裏の崖上で立地も良いので真剣に検討したのですが、この坪単価だと少し予算を上げてもアドレス、デペ、規模、駐車場等でリセール時に安定して選ばれ易い物件のが良いのかなと思ってしまいます。

新宿区側は高い利便性と環境の割に少しお得な坪単価だと認識していたのですが….
場所は良いのですがアドレス周辺中古と比べられると流石に怖くてこの坪単価では躊躇してしまってます。

[220: 匿名さん]

机上だと若葉2丁目が混合しちゃうから相場おかしくなるけど足使って建設地見れば納得感あるいい場所。

[221: 口コミ知りたいさん]

>>211 マンション検討中さん

上智に上品なイメージなど皆無だが、外濠公園からタバコの吸殻を投げ捨てるようなマナーを知らない地方出身者ばかり。

[222: 評判気になるさん]

>>211 さん

上智に上品なイメージなど皆無だが、外濠公園からタバコの吸殻を投げ捨てるようなマナーを知らない地方出身者ばかり。

[223: 匿名さん]

上智大学は都内でも屈指の一等地にあって学生の質も高いですよ。上智がダメなら他の大学はもっと酷いのでは？

[224: マンション掲示板さん]

>>223 匿名さん

いや実のところ早慶上智は昔のハナシです。
相当にパッパラパーは増えているというのは事実です。

[225: 匿名さん]

早慶上智より上の大学って東大ぐらいじゃない？

[226: 評判気になるさん]

>>224 マンション掲示板さん
50年前の人も同じこと言ってたよ

[227: 匿名さん]

>>220 匿名さん
その通り。
見たの？

[228: マンコミュファンさん]

>>219 匿名さん

ですよね。赤坂御用地や新宿御苑が見える住戸なら、坪900でも理解できるのですが。

[229: 匿名さん]

即完売だろうね

[230: 匿名さん]

ここの立地なら坪900でも普通に売れるのでは？

[231: マンション検討中さん]

階数によるが、赤坂御所が、見えれば最低@1,600万。御苑が見えれば、@1,400万。購入希望者は世界中にいる。

[232: L]

>>231 マンション検討中さん
見えないです。
4階までは見えるのは学習院の体育館のみです。

[233: 検討板ユーザーさん]

都心マンションの暴騰に頭痛い。
立地はもちろんだけど、価格もマンションの評価を決める重要要素な訳だし。

ドルで買いたい←現実逃避

[234: 匿名さん]

迎賓館周辺の住宅地は高さ制限あるのでそんなに目立つ建物は建てられないですよ。

[235: マンション検討中さん]

四谷の新宿歴史博物館の目の前もモリモトが建築中。この場所はパークホームズ四谷ザ・レジデ瞬間蒸発した場所。白い石畳の道路で高級感バリバリ。ヴィンテージのペアシティ四谷の並び。ここも瞬間蒸発確実。

[236: マンション検討中さん]

エリア違いだが三菱からパークハウス芝御成門登場。2分どほど歩けば東京タワーのドアップ。

[238: 評判気になるさん]

>>231 さん
正気か？ピアースだぞ

[239: 口コミ知りたいさん]

>>238 評判気になるさん
明らかにここの話ではない

[240: eマンションさん]

>>231 マンション検討中さん
30ｍ2もある小さなピアース??新宿区?町アドレス、どこ？がなぜに三田ガーデンヒルズ並み？頭大丈夫か？

[242: 匿名さん]

オプレジ同じアドレスだけど

[243: 評判気になるさん]

>>240 さん

>>240 eマンションさん
文脈読めよ。恥ずかしい

[244: マンション掲示板さん]

いや高すぎるだろ…
ここ買うなら同じ坪単価で湾岸のタワマン買った方がトータルのQOL高そう…

[245: 匿名さん]

目処たちらしい

[246: 匿名さん]

ここが高いって言ってる人は、立地の希少性が分かってないだけだよ。

[247: マンション検討中さん]

ここが高いって言ってる人は資産に余裕がないだけでしょう。
このマンションは当分は売らずに実需で使う予定だから
短期リセールで高騰狙う必要もないですし、
多少下がっても減価償却みたいなものだと割り切ってます。

[248: マンション検討中さん]

ところで1LDKはおいくらでしょうか？

[249: 匿名さん]

迎賓館そばのマンションなんて住める人は限られますからね。マンションに向かう並木道も素敵ですよ。

[250: 匿名さん]

>>247 さん

リセール気にせず実需で素敵に暮らす
貴方の考えもあると思うし
一生住む訳じゃなし減価償却除いた
リセール気にする考えもあると思うし
価値観は人それぞれなのでは？

余裕のある無しではなく

[251: マンション検討中さん]

>>247 マンション検討中さん
あなたのコンディションは分かりましたがそれを皆に当てはめようとするのは如何にも狭量な性格がにじみ出ていてなんといいましょうか、せつないです

[252: 地元民です]

まぁ、皆さん喧嘩しないようにしてください。
戸建て地元民は 皆さんを 心暖かくお迎えしますよ。
子供のサッカーつながりのご家族は医者・弁護士・外資金融の方など多く、
あれこれ言われる土地ですが、通勤時間・便利さをお金で買っている方ばかりです。
住めば 都です。
住めば山手線内側 ど真ん中の四谷の便利さに気づきますよ。

[253: 匿名さん]

>>247 マンション検討中さん

そこまでの余裕はなくてもいいけど
高い高いと騒ぎ立てるくらいなら
無理せず買えるところを探せばいいのに
とは思います。
あと、転売厨に倍率や相場を荒らされるのは、
彼らも商売だからやめろとは言えないけれど
正直うっとおしいと思っています。

[254: 名無しさん]

先着順販売なので、高いとは言えすぐに売れちゃいますね
もうちょっと安かったら買いたいですが、、、買える人に羨ましいです

[255: 通りがかりさん]

>>252 地元民ですさん
このエリアの不動産価値を高めたいんだろうけで、幾ら金があってもここはないね

[256: 口コミ知りたいさん]

若葉町？のピアースごときで大口たたいてるここの人たち、やばいな

[257: 匿名さん]

ここの立地に住める人は都民の中でも一握りの富裕層に限られるでしょう。

[258: 匿名さん]

>>257 匿名さん
なぜ都民に限定？？？

[259: マンション比較中さん]

>>257 匿名さん
まあ、戸数が少ないから
住める人はごく一握りですけど。
ここは別に富裕層でなくても
まだ手が届く範囲じゃないですか？

[260: マンコミュファンさん]

>>256 口コミ知りたいさん
23区以外の他物件を検討しているのですか？

[261: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[262: r]

カタログや説明会でも、分かりきっている立地の良さとか利便性のことばかりで耐震などの構造とか、建物自体がどうなのか肝心なことはわからない。
1階に飲食店入るからゴキブリは覚悟。臭いとゴキブリで窓開けられないかも

[263: 匿名さん]

各階ゴミ置き場のある古いタワマンとかの方がGが多いですよ。ここの立地なら心配する必要はないでしょう。

[264: 評判気になるさん]

>>262 rさん
窓を開けられないって。。いつの時代の建物苦笑

[265: 匿名さん]

店舗が入るのもわかりきってる話だから気になるなら止めておくだけの話だね。

[266: 匿名さん]

そんな高くなくないか？
周りの相場見るとこんなもん。
自分の予算より高いってこと？

[267: マンション検討中さん]

敷地は広くない、道路も広くない、デベも一流ではない。建物もおそらく中レベル。でも「不動産は周辺環境を、買え?」と、著名なバブル紳士に教わりました。

[268: 匿名さん]

都心でオープンレジ買うのが最適解ってこと？

[269: 口コミ知りたいさん]

竣工前に完売でしょうね。

[270: 匿名さん]

今どき竣工前に販売して売れ残るマンション見たことないわ。
あえて高値改定したりしなきゃ即完だよ。

[271: 匿名さん]

高いとか言ってる人達は無理せずに他所を検討すれば良いだけ。東京には履いて捨てるほど物件あるから。そもそも山手線内の都心部が誰もが手が届く価格である方が異常だから。世界中のどの大都市を見ても収入、資産、資金力で棲み分けされてるのは普通だから。

[272: 匿名さん]

だいぶ好調な集客みたいですね

[273: マンション検討中さん]

ここの立地は環状2号線。皇居は環状1号線。単なる都心というレベルではなく、日本の中枢エリア。

[274: 口コミ知りたいさん]

>>273 マンション検討中さん
若葉町ピアースで日本の中枢エリアと力んどるけど大丈夫か

[275: 買い替え検討中さん]

>>268 匿名さん
都心のオプレジ需要が一定数あるのは事実。でも「住む・暮らす」質は明らかなによくはないだろうなあ。独身、DINKsらが資産性気にして、どこかの有名マンションブロガーのいう「住みながら投資」みたいな物件に相当するんだろうね。でも「住みながら投資」って聞こえのいいフレーズだけど、単にちょっと住んでの転売ヤーだろ。たちが悪い。

[276: マンコミュファンさん]

>>274 口コミ知りたいさん
心配無用

[277: マンション掲示板さん]

>>274 さん

>>274 口コミ知りたいさん
若葉町とか存在しないんだが。
目の前の迎賓館の奥には秋篠宮殿下御一家、他宮家がお住まいなんだが。加えて防衛省や永田町もすぐ近く。

[278: マンション掲示板さん]

>>277 マンション掲示板さん
防衛省の存在は高級マンション立地の証となるのか？
なら塩町は超高級マンション街にならないとおかしくないか？

[279: マンション掲示板さん]

>>278 マンション掲示板さん
本塩町です
本が消えてた

[280: マンコミュファンさん]

>>279 さん

>>279ョン掲示板さん
中枢エリアとは発言したが、高級エリアとは一言も言ってませんよ。