ピアース四谷Hillsってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ピアース四谷Hillsについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-yotsuyahills/

所在地：東京都新宿区若葉1丁目18-10外（地名地番）
交通：JR中央線・総武線「四ツ谷」駅徒歩7分
　　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「四ツ谷」駅徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：30.27m2～70.00m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：株式会社小川建設
設計・監理：有限会社庵都市建築設計事務所
デザイン監修：アーキサイトメビウス株式会社
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

総戸数：25戸（事業協力者用住戸1戸含む。他に管理人室1戸、店舗1戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上6階建（建築基準法上地下1階地上5階建）
地域・地区：第一種中高層住居専用地域、準防火地域、第二種高度地区
地目：宅地
自転車置場：35台（2段式32台、平置ラック式3台）

完成予定日：2025年4月中旬
引渡予定日：2025年5月下旬
販売開始予定時期：2024年4月下旬

バルコニー面積：4.00m2～8.34m2
ルーフバルコニーB面積：6.64m2
建ぺい率：60%（建築基準法第53条3項2号により70％）
容積率：160%
敷地面積：724.41m2（実測面積）
建築面積：440.58m2
延床面積：1,842.60m2（容積対象外面積687.14m2含む）

JR中央線快速、中央・総武線 東京メトロ丸ノ内線・南北線「四ツ谷」駅徒歩７分

迎賓館赤坂離宮と御用地の豊潤な緑の傍ら
そこにしかない静謐に棲む。

- 山手線内側４路線利用可
- 内廊下設計 南向き住戸率66％超
- 30㎡台～70㎡台の多彩なプラン
- 環境配慮と快適・経済性に優れた ZEH-M-Oriented (取得予定)

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[121: マンション検討中さん]

>>120 匿名さん
検討していたのですが、そうなのですね、、
ぜひ参考にしたいのですが、どの点がネガティブでしたか？
まだ価格出てないのかなと思っていたのですが、単純に高すぎる印象でしょうか？

[122: 匿名さん]

>>121マンション検討中さん
私はmorimotoの営業さんに、この立地と販売戸数が24戸なので非常に高くなると言われました。

私は四谷の不動産屋さんと一緒に現地を視察してまいりました。現地から四谷駅までは早歩きでも最低10分はかかります。住宅地の中を通るのでフラットな道とは言い難いです。
また買い物には不便だと感じました。
今、住んでるところにはコンビニは2分もかからない場所に4件あります。
大きなスーパー&レストランも徒歩2分圏内です。
自宅から駅までも2分です。

駅まで(スーパー&買い物)徒歩11分というのは、今の時代では考えられないと思いました。
コンビニも坂の下です。
毎日のことだと非常にストレスになると私は感じました。

また高台と言いますが、若葉1丁目は土砂災害警戒区域です。大地震のときは、谷底へ落ちていく可能性は否めません。
この物件の完成予想図も緩やかに傾斜していませんか？

利便性がないということは、リセールは期待できません。
この辺りが勤務地というのであれば良いとは思いますが…

上記の理由で私は見送りました。
家は安らげる場所がいいです。
アクセスが便利と言っても、毎日お出かけするわけではないですよね。

皆さん、いろいろな考え方があると思いますので、
あくまでも、私の感想です。
長文になってしまい申し訳ございません。

[123: 匿名さん]

>>121 マンション検討中さん
私はmorimotoの営業さんに、この立地と販売戸数が24戸なので非常に高くなると言われました。

私は四谷の不動産屋さんと一緒に現地を視察してまいりました。現地から四谷駅までは早歩きでも最低10分はかかります。住宅地の中を通るのでフラットな道とは言い難いです。
また買い物には不便だと感じました。
今、住んでるところにはコンビニは2分もかからない場所に4件あります。
大きなスーパー&レストランも徒歩2分圏内です。
自宅から駅までも2分です。

駅まで(スーパー&買い物)徒歩11分というのは、今の時代では考えられないと思いました。
コンビニも坂の下です。
毎日のことだと非常にストレスになると私は感じました。

また高台と言いますが、若葉1丁目は土砂災害警戒区域です。大地震のときは、谷底へ落ちていく可能性は否めません。
この物件の完成予想図も緩やかに傾斜していませんか？

利便性がないということは、リセールは期待できません。
この辺りが勤務地というのであれば良いとは思いますが…

上記の理由で私は見送りました。
家は安らげる場所がいいです。
アクセスが便利と言っても、毎日お出かけするわけではないですよね。

皆さん、いろいろな考え方があると思いますので、
あくまでも、私の感想です。
長文になってしまい申し訳ございません。

[124: マンション比較中さん]

>>120 匿名さん
新宿や高田馬場エリアの延長でここを考えると
急にハードルが上がる印象になりますが、
番町や麻布台あたりを検討している層にとっては
妥協先候補として検討の価値があるかと思います。
パークハウス千代田六番町と比較検討してる人も
結構いるんじゃないかと思いますし。

[125: 匿名さん]

ここは駅まで徒歩7分ですよ。違う物件と勘違いしている？コンビニは四ツ谷駅のファミマが近いですね。もし賃貸に出せば学習院にご子女を通わせるご家庭が、お金に糸目をつけず借りてくれそうな立地です。

[126: 検討板ユーザーさん]

>>122 匿名さんう
地元の不動産屋がここを薦めるわけないでしょ。手数料取れないんだから。

[127: 検討板ユーザーさん]

>>123 匿名さん

いや、どこから入りましたか？？
四ツ谷駅から四ツ谷中学校、そして住宅地までフラットな大通りですよ？
本当に四谷現地の不動産屋と現地まで行きましたか？？？
長文書かれているけど、嘘はやめてほしい。。。。

[128: マンコミュファンさん]

>>123 匿名さん
わーい。
検討者へるわ。

[129: 匿名さん]

ここって閉店したミクニの近くだと思ったけど、もしかして地図見たらミクニの跡地そのものですかね？

[130: 匿名さん]

スレの最初にミクニの跡地って書いてありますね。失礼しました。

[131: マンション掲示板さん]

千代田区や港区を検討している方からすると、価格も違いすぎるし資産価値的にも落ちる新宿区は比較検討の候補に入るんでしょうか。入ったとしても価値が落ちるエリアにはなるのでより価格は厳しく見られるでしょうが。
結局中古になったときに価格を左右するのは若葉近辺の新宿区の相場なので、そのあたりの中古相場よりもかなり高く出てくるならリセールも大幅に下げないと厳しくなりそうです。

[132: 匿名さん]

千代田区麹町と新宿区若葉ではリセールはあまり差がないですね。番町や3Aはブランドがあるのでまた違うかもしれませんが。

[133: マンション検討中さん]

ガーデンヒルズ四ツ谷迎賓の森の直近の坪単価を見る限り、向きや眺望で価格が全く違うので、眺望がイマイチな住戸を高値掴みすることだけは避けたいですね

[134: 匿名さん]

ガーデンヒルズは分譲の時も北向きと南向きでは大きく違いましたからね。値上がり率なら同じぐらいでは？

[135: マンコミュファンさん]

>>132 匿名さん
そんな訳ないわ
あるってんなら具体的にデータ出してみな

[136: 匿名さん]

ガーデンヒルズの高い住戸は赤坂御所が見えるからあそこまで高くなっているんだと思いますが、ここから見える景色はそんなに特別なものではないので、ここの眺望による価格差の基準にしてしまうと良くなさそうです。

[137: 匿名さん]

ガーデンヒルズの南向きは低層でも高いですよ。南面道路なので分譲価格も違ったし間取りも違いますね。

[138: マンション比較中さん]

自分は本命はザ・パークハウス 千代田六番町で
その次がクラッシィタワー新宿御苑のプレミアムでしたが、
本命待ってる間に次点が完売しそうということで
その次を探し始めたところでここも候補に考えています。

[139: 匿名さん]

四ツ谷に住むって23区ど真ん中に住むようなものなので駅から7分だろうが10分だろうがスーパー行くのに多少改札から遠回りだろうがトータルからすれば誤差なので検討してます。戸数がただでさえ少ないので気になるポイントがある人は遠慮なく他所の物件検討してもらえれば。

[140: マンション比較中さん]

>>139 匿名さん
まさにそれです。
今は通勤でここからだと数駅電車に乗りますが
大学通ってるときにここ住んでたら
歩いて通学できたなぁとか思ってみたり。

[141: 匿名さん]

>>132 匿名さん
六番町のパークハウスは所有権付きだけど、
最近の番町は定期借地権の物件が多くて逆にリセールしづらいかも。

[142: 匿名さん]

30平米買いたいけどリセールできるのかな。。

[143: 匿名さん]

ここの立地ならリセールで困ることはないでしょう。

[144: 匿名さん]

30平米でここに住みたい人はどんな属性の方？

[145: マンション検討中さん]

都心生まれ都心育ち。空が広くて、緑が豊富で、治安が良くて、名店が豊富で、都心エリアのアクセス最高で、人情味のあるおじちゃんおばちゃんが多くて、1歩入ると静かな場所。

[146: マンション検討中さん]

千葉で地震が頻発してるし、能登で被害にあった家屋の殆どが土砂災害警戒区域だったので、ここの近くのハザードが心配

[147: 匿名さん]

液状化歴のある埋立地の方がリスク高いですよ。この辺は地盤も良いし震災リスクの低いエリアです。

[148: マンコミュファンさん]

立地的に売れないことはないと思いますが、大事なのは買った値段に対していくらで売れるかなので、価格がわからないことにはなんとも判断しがたいですね。

[149: マンション検討中さん]

「リセールできるのかな」
「リセールで困ることはない」
意味あるかこの会話？
なんの前提も条件もなしで

[150: マンション掲示板さん]

完売でしょう、ここ。

[151: eマンションさん]

>>146 マンション検討中さん
土砂災害警戒区域だとフラット35Sは使えませんね

[152: 買いたいさん]

1-1.2億でなんとか買いたいな

[153: 匿名さん]

４月から販売開始なのではないのですか？
検討している人の情報というよりは、割と後ろ向きな意見のほうが多いような・・・。
実際に問い合わせなどされた方はいらっしゃいますか？
周辺にお住まいの方の情報などあれば嬉しいですね。

[154: マンション検討中さん]

四谷見附橋から見上げる青く広い空。迎賓館と意匠を合わせたネオバロック調の歴史ある四谷見附橋と街灯。イグナチオの鐘の音。結構ロマンチックな街なんです。

[155: マンション検討中さん]

桜並木もね。

[156: マンション検討中さん]

>>154 マンション検討中さん
？？？？？

[157: マンション検討中さん]

上智大出身者としては、
なんと言っても思い出の町ですから
四ツ谷駅降りるたび帰って来たーってなります。

[158: 匿名さん]

学習院、雙葉、女子学院、上智と、この辺りは文教地区なんですよね。学習院の子供はマラソン大会で迎賓館一周するとか聞いたことがあります。

[159: マンション検討中さん]

>>158 匿名さん
学習院は文教地区じゃないですよ
都市計画地図を確認してみてください

[160: 匿名さん]

都市計画の話ではなくて、著名な学校が集積しているという意味でした。それだけ環境が優れているということです。

[161: マンション検討中さん]

>>158 匿名さん
このあたり学生は多いけれど全体的におとなしめで
やんちゃしてる感じはあんまりないですね。

[162: 匿名さん]

学習院は小学生だけだし、雙葉と女子学院は女子校ですからね。あと大使館や参議院宿舎とかあって、そもそも警察官があちこちで見張りをしてるので怪しい人は少ないですね。

[163: マンコミュファンさん]

即完売だな

[164: マンション検討中さん]

自分もだけど、マンション検討中さんがいっぱいいますからね。
数も少ないですし売り出したら冷やかしがディスってる間に
あっさり完売するでしょうね。

[165: マンコミュファンさん]

売れない要素がない場所

[166: 匿名さん]

皆さん、駐車場は必要ないんですか？

[167: マンコミュファンさん]

>>165 マンコミュファンさん
崖
若葉アドレス

[168: 匿名さん]

若葉アドレスはむしろブランドだと思うけどな。四谷中（もともと四谷一中）とか有名人も多く輩出してる名門ですよ。

[169: 検討板ユーザーさん]

>>168 匿名さん
学校が名門であるからといって若葉に住んでいることがステータスやブランドになるというのは飛躍しすぎでございます

[170: 評判気になるさん]

>>168 匿名さん
ブランド力を感じますね。

[171: 匿名さん]

ハザードマップ・土砂災害警戒区域で駐車場もないマンションがブランドですか(笑)

[172: 板ユーザーさん]

皇居上空の清らかな「気」が麹町大通りをつたって、流てれ来るので、四谷の空気も清々しいのです。

[173: マンコミュファンさん]

欲しい

[174: 匿名さん]

>>170 評判気になるさん

立地はともかく、
売主と施工主のブランド力が…

[175: 匿名さん]

それで敬遠する人が出るなら真剣に検討してる身としてはむしろありがたい。

[176: 匿名さん]

不動産買うならデベよりも立地の方が遥かに大事ですよ。最後に価値が残るのは土地ですからね。

[177: 口コミ知りたいさん]

>>176 匿名さん
デベも重要ですよ。すぐ近くのオプレジの中古売出価格を見れば明らかです。

[178: 匿名さん]

少なくとも中古マーケットになればデベより立地の方が評価されますよ。

[179: 板ユーザーさん]

都心の好立地物件をディスってる人は、買わない人では無いく、買えない人々。

[180: 通りがかりさん]

>>179 板ユーザーさん
激しく同意。

[181: マンション比較中さん]

ピアース四谷と近くにあるガーデンヒルズ四ツ谷迎賓の森、ザ・パークハウス四谷若葉レジデンス、オープンレジデンシア四谷、そして近くないザ・パークハウス市ヶ谷の中古も見ているが、値段的にはかなり差が出ているようで、金額以外でこちらで勝ったポイントはありますか？
ネガティブな内容を書くつもりではなく、シンプルに知りたいだけなので、どなたか教えて貰えますか・・・

[182: マンコミュファンさん]

場所いいね。
坪900くらいかね

[183: 匿名さん]

相当高くなるとは思います。モリモトは比較的リーズナブルな値付けをしがちですがここはどうなるか。

[184: マンション検討中さん]

モリモトここだけではなく、四谷三栄町で2物件分譲するね。三栄通りと新宿歴史博物館の目の前。四谷の物件はあっさり売れるからね。

[185: 買い替え検討中さん]

>>184 マンション検討中さん
あれは賃貸なのでは？

[186: 地元民です]

地元民（戸建て）です。
結婚先の親族の実家がこのそばなので10年前に引っ越してきました。
自分が地方出身なので東京の土地勘がなかったのですが、若葉１丁目は新宿通りから一歩入れば東京都心でも普通に住宅街が広がっていることに驚いた記憶があります。
丸の内線・南北線・ＪＲ中央線・ＪＲ総武線が使えて便利ですし、山手線ど真ん中にも関わらず近隣には子供を遊ばせられる公園も多く保育園もたくさんあって便利です。
平日夜や週末に神宮外苑をグルグル周回したり、自宅スタートで皇居ランして都心生活をエンジョイしています。

山手線外側の土地は土日になると込みますが、ここまで都心になると空いています。子供の塾の送り迎えも車で楽に出来ています。

住所は新宿区ですが、品川区・千代田区の境であり、最寄り駅は「四ツ谷」駅ですから、良い物件だと思いますけどね。

[187: 検討板ユーザーさん]

地下住戸は坪500万円台後半だったので、オプレジの中古相場も鑑みると、妥当かなと思いました。それ以外の2LDK～3LDKは高いっすね。

[188: 口コミ知りたいさん]

>>181 マンション比較中さん
それらはどれも条件が違いすぎてあまり参考にならない気がするな
ガーデンヒルズ：不便だけど最高級
四谷若葉：こんなとこにザ・パークハウス？！みたいな感じ
オープンレジ：デベ力弱すぎで比較にならない
市ヶ谷：利便性に振り切った都会派ザ・パークハウス
ここ：是非はあれどピン立地・唯一無二のミクニ付き

[189: マンション検討中さん]

デベのブランド力はメジャー7に劣るけど
積水阪急日鉄に近いレベルではあるからまぁまぁでしょ

[190: 名無しさん]

3LDKは19000万からとの案内でしたので、タワーマンじゃない割に、かなり高めの金額ですね。

[191: マンコミュファンさん]

>>190 名無しさん

ですね。これを買うくらいなら、同じ値段で買える新築3LDKとしては、グランドシティタワー池袋のほうが資産性あると思います。

[192: マンション検討中さん]

坪単価1000近くなのでしょうか？
手が届かなくなってしまいました。

[193: 口コミ知りたいさん]

>>190 名無しさん
高いだろうとは思ってましたが、本当に高いですね、、、

[194: 検討板ユーザーさん]

2LDK50㎡台中盤の南西角3階が14,000万円台、もう一つの2LDK50㎡台中盤の3階が12,000万円台でしたね。
正直言って割高ですね。

[195: 名無しさん]

>>189 マンション検討中さん
うーん大資本であることを重視する人もいるでしょうからね。。。
実際に一度は潰れた訳ですし

[196: 名無しさん]

>>195 名無しさん
モリモトは正直言って2流ですよ。
城南エリアでは一定のブランドはありますが、都心だと目の肥えた富裕層には刺さらずにリセールは弱いです。
南麻布のピアースはまだ築5年程度ですが、周辺築浅は坪800を超える坪単価で動いているにもかかわらず、このご時世でありながら直近でも坪600万円台でしか動いてないですからね。坪単価が上がれば上がるほど検討者はシビアに見てくるので、リセールバリューを気にするのであればやめたほうがいいと思います。

[197: マンション検討中さん]

>>188 口コミ知りたいさん
181です。ありがとうございます。
そうですね・・・
結構迷ったけど、ピアース四谷のほうはやはり高すぎる気がします。
坪単価は800を超える時点で、設備はともかく、なんだか全体的には物足りないです。
眺望はほぼ期待できず、周辺はもっとリーズナブルな物件もあるので、中古に方向変更した方が良いかもしれないですな。

[198: 匿名さん]

なんだかんだで、完売でしょう。

[199: 匿名さん]

戸数少ないからまあ売れ残り在庫にはならないよね

[200: 検討板ユーザーさん]

>>199 匿名さん
同意

価格的にリセール苦労しそうで自分は買わないけど

[201: 匿名さん]

この立地でリセールで苦労するなんてことあります？超一等地ですよ。

[202: 検討板ユーザーさん]

言い方が悪かったですね

取得金額が高くてリセールバリューが高くないという意味です

[203: 通りがかりさん]

>>202 検討板ユーザーさん

ですね。短期売却（5年程度）だと残債割れのリスクが高いと思います。むしろ、この価格に影響を受けて周辺中古が値上がるかもですね。

[204: 口コミ知りたいさん]

>>203 通りがかりさん
ローン額は人それぞれなのになんで残債比でリセールバリューを語るの？

[205: 名無しさん]

>>204 口コミ知りたいさん

フルローン前提の場合でしょうね

[206: 匿名さん]

立地が良いから高いのは当たり前では？安いマンションが買いたいなら立地を妥協するしかないですよ。

[207: マンコミュファンさん]

>>205 名無しさん
ご教示ありがとうございます
フルローンで金利もさほど変わらないとすれば確かに尺度になりそうですね

[208: 匿名さん]

今のご時世で高価格帯のマンションを
フルローンで購入するのもなかなかのギャンブルな気がします。

[209: 匿名さん]

よくこんな一等地モリモトが仕入れられたな。
まあおかげで安めの価格設定みたいだから。
坪1,000万切るなんてありがたや。

[210: マンション掲示板さん]

まあフルローンかどうかは些細な話で、購入金額と売却金額で大きく差が出そうですよってことですよね。当然そこの差は小さいほうがみんな嬉しいわけで。
四谷の新宿側周辺の中古は坪600を切るような物件も珍しくない中、坪1000近くで買えば心配になるのが普通かと。
以前ザ・レジデンス四谷ができたときに短期間だけこのあたりの中古も上がったみたいですが、すぐ下がっているので中古の上昇も期待できるかどうか。。

[211: マンション検討中さん]

>>210 マンション掲示板さん

四ツ谷エリアの上品なイメージは上智大学や赤坂御用地など中央線東側です。ここはあくまでも新宿区であって下位補完でございます。

[212: 匿名さん]

購入前からリセールの価格を期待するなら、買わない方が良いと思います。
ピアースだし駐車場ない中古に期待はできませんよ。

[213: マンション検討中さん]

新宿区若葉…昼と夜、現地に行ってみるといいよ。とても褒められた場所ではない。あと、ディアナではなく小ぶりなピアース…いくらなんでも高すぎだろ。と個人的には思うが、欲しけりゃ買えばいいだけ。

[214: 口コミ知りたいさん]

答えはシンプルで、この物件が中古になって市場に出た時に、周辺はせいぜい坪600万くらいのところで、この物件を坪900万で買う気になりますか？ってことだと思います。

[215: 匿名さん]

崖下と一緒になってない？
学習院真裏だよ。

[216: 匿名さん]

先のことがわかるのすごい笑

[217: 匿名さん]

四ツ谷小→四ツ谷中は新宿区でも屈指の人気学区ですよ。

[218: 買い替え検討中さん]

>>215 匿名さん
ですよね。

[219: 匿名さん]

>>214 口コミ知りたいさん

そうなんですよね。

ここが初等科裏の崖上で立地も良いので真剣に検討したのですが、この坪単価だと少し予算を上げてもアドレス、デペ、規模、駐車場等でリセール時に安定して選ばれ易い物件のが良いのかなと思ってしまいます。

新宿区側は高い利便性と環境の割に少しお得な坪単価だと認識していたのですが….
場所は良いのですがアドレス周辺中古と比べられると流石に怖くてこの坪単価では躊躇してしまってます。

[220: 匿名さん]

机上だと若葉2丁目が混合しちゃうから相場おかしくなるけど足使って建設地見れば納得感あるいい場所。