プラウドタワー小岩フロントってどうですか？

[マンション比較中さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b115660/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154646


住所:東京都江戸川区南小岩六丁目2354（地番）
交通:ＪＲ総武線 「小岩」駅 徒歩3分
間取り: 1LDK ～ 4LDK
面積:55.76 m2 ～ 97.57 m2
売主：野村不動産株式会社
MIRARTHホールディングス株式会社
清水建設株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
プラウドタワー小岩フロントについて語りましょう。


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[692: 匿名さん]

>>684 マンション検討中さん
あくまで個人的な意見で、収益還元観点で物件の価値を逆引きするのがデフレあるいは通貨価値が安定している時期では通用すると思っていますが、今のインフレに取り巻く環境の中で、そんな物件はもはや存在しないと思います。
この計算はめっちゃセンスがいい、小岩の駅近タワーマンの3LDK中住戸は7, 8000千万は限界な気がします。数年後のインフレも含まれた価格設定されているから9000千万になっているじゃないかな、結局買う買わない理由は数年後のさらに数年後はもっとインフレすると思うか、そう思わないかの選択になるじゃないですかね。

[693: 匿名さん]

692です。
あとすごく気になるのが、小岩の賃貸相場です。
今SUUMOで募集中のファーストの3LDKですが、21階で月23万＋1万管理費です。
安くないですか？
https://suumo.jp/chintai/bc_100385886993/

[694: マンション検討中さん]

賃貸相場を把握したいのなら近隣の仲介業者に当たるのが確実。

[695: 匿名さん]

>>692 匿名さん
表面利回り３％前半なんてのは資産性がとても高い物件で、港区中央区のイメージ。インフレしたから今は江戸川区がそうなのか。そうなんだろうけど、物価も金利も可逆的だからな。もうコインの裏表あてるぐらいの気持ちで入らなくちゃいけないよね。あの時勇気出して良かったと思うか、冷静に踏みとどまって良かったと思うか。
ただ、東京も日本人が買えなくなくなるような都市になる可能性はあると思う。

[696: 匿名さん]

>>693 匿名さん
21階、定借でもないのにですね
そのくらい需要が弱いんですよ
248000から早々に下げたみたいだから反響皆無だったと思いますよ
値切りすらされなく。ま、時期が悪いですけど

[697: 匿名さん]

ファースト周りの植栽は、雰囲気あってよいですね。あじさいが綺麗でした。夜のライティングもなかなかに良い。フロント完成後に6丁目の景色が、楽しみです。2030年には、7丁目、駅前の再開発も完成しこの辺りの景色が一変しそう。

[698: 口コミ知りたいさん]

>>696 匿名さん
6～8月（梅雨．真夏）は引っ越しが1年間で最も少ない時期。問い合わせも少ないでしょうね。

[699: 匿名さん]

>>698 口コミ知りたいさん
入居は24年9月上旬になっているので、時期的にまだまだ余裕がありますし、10月の転勤シーズンのニーズも想定されるはずです。
この弱気な賃料設定はどうも気になりますね。需要が弱いのかな。。。

[700: 評判気になるさん]

>>699 匿名さん
ん？だったら買わずに借りればよくない？
開口部が線路の部屋は絶対嫌だな。

[701: 通りがかりさん]

ただ、小岩の賃貸にこの値段出す層がまだないってことだと思います。これからです。

[702: 匿名さん]

中国系の方の割合はどれくらいですか？

[703: 匿名さん]

>>702 匿名さん
２割くらいはいそうですが、勝手に想像しています。笑

[704: 坪単価比較中さん]

ファーストの22階中住戸（北向き）が坪507万円で売りにでました
2LDK（70.93㎡）10,880万円

[705: 匿名さん]

>>704 坪単価比較中さん
売れるか、ですね。

[706: 匿名さん]

>>704 坪単価比較中さん
流石に無理でしょw 一年くらいの長期戦狙いかな？

[707: 匿名さん]

>>693 匿名さん
最初見たときにこの賃料は何かの間違えじゃないかとさえ思いました。
賃料3500円/㎡だと海浜幕張のベイパーク並みですね。

[708: マンション検討中さん]

坪500超えとか流石にここかパークシティ買った方がいいんじゃないですかね

[709: マンション検討中さん]

>>704 坪単価比較中さん
探してますが見当たらない
どこのサイトに掲載？

[710: 匿名]

>>708 マンション検討中さん
フロントMR予約してるので
ファーストも内覧検討します。
やはり徒歩１分はリセール有利ですかね

[711: マンション検討中さん]

>>710 匿名さん
見に行くのは自由ですが、はっきり言って北向きの中住戸の条件悪くて、しかも相場無視した高い部屋なんて検討する価値全く無いですよ。
規模、価格、条件全てにおいてフロントの南向き買った方が良いです。あくまで貴方の自由ですが

[712: 検討板ユーザーさん]

>>704 坪単価比較中さん
仲介がこんな査定出す訳無いから、明らかに買主希望の価格なんだろうけど、北向きでこの単価は流石に逆立ちしても不可能。フロントが竣工したらワンチャン売れるかも

[713: 坪単価比較中さん]

>>709 マンション検討中さん
アットホームですよ

[714: 検討板ユーザーさん]

ボロクソに言われてる。まあ小岩だからな

[715: マンション検討中さん]

>>711 マンション検討中さん
廊下や設備使用が見れるのは良いと思いますよ

[716: マンション検討中さん]

ゴミ捨て場とか見て管理状況確認するとか、ここ検討するにもいけば何らかの情報得られるでしょ。

[717: 名無しさん]

>>715 マンション検討中さん
冷やかしで、竣工した時のイメージのためにどんな感じか見に行くのは良いですね。このとんでも価格で出した売主が悪いですが、行儀悪いので良心が咎める人にはオススメしません

[718: 口コミ知りたいさん]

>>696 匿名さん
これ、確認したら2年限定の定期借家ですね。

[719: 名無しさん]

>>718 口コミ知りたいさん

ならこんなもんですね

[720: 検討板ユーザーさん]

>>710 匿名さん

相場考えると1億はリセール厳しいでしょう。
67平米の8380万の方が良くね？

[721: 名無しさん]

>>720 検討板ユーザーさん
お部屋見てますか？そこはファーストと思いっきり被るのでさらにリセール大変かと。だから値段が抑えられてるんかと

[722: 名無しさん]

>>721 さん

まぁ抑えられた値段だから良くね？という意味だったよ。1億の所を話してるからw

[723: 匿名さん]

再開発エリアは、無電柱計画エリアでしょうか？電線がなく、スッキリした印象だったので。

[724: マンション検討中さん]

眺望や室内の仕様、内廊下で管理費安め（外廊下で大規模なパークシティと比べて安め）など良い点がたくさんある物件だと思うのですが、管理費を一部負担している商業施設の行く末が不安です。

北口のイトーヨーカドーが良いのかどうかは分かりませんが、既に立っているビルの状況や7丁目が控えていることを考えると、商業施設のテナントが決まらず空き状況が続くことも想定されるのでしょうか。

[725: 評判気になるさん]

>>724 マンション検討中さん
フロント隣の商業施設は申請があるようだから心配ないんでは？逆に北口の商業施設は3年も先にことなのでまだまだでしょうね

[726: 名無しさん]

南はアルファグランデ、プラウド、７丁目とマンションが増えるので人が増えますからね。入りたいテナントいるでしょ。

[727: マンション検討中さん]

隣の商業施設は区の駐輪場以外にも、それなりにテナントの申請があるのであれば、安心材料ですね。
7丁目も商業施設がたくさんあって過剰かもしれないなと思ったのですが、確かに南口全体として人が増えることを見越して、プラウドに入りたいテナントはありそうですね。

[728: eマンションさん]

A1の間取りってどう思われますか？少しリビングダイニング使いにくいかなと思い悩んでます

[729: マンション掲示板さん]

>>728 eマンションさん
柱の出っ張りが確かに気になりますが、あの眺望と陽当りは小岩No.1　まさにプライスレスだと思います。

[730: 検討板ユーザーさん]

>>728 eマンションさん
確かに使いにくいですね。角窓リビングもかなり狭いですし、部屋潰して使うにしてもかなり使い勝手が悪い間取りですね。これならFがいいかなと思います。

[731: 名無しさん]

>>728 eマンションさん

ダイニングが配置しやすいので気に入ってます！

[732: 通りがかりさん]

>>730 検討板ユーザーさん
そうなんです、実質2LDKとして使いたいんですけど、家具配置イメージがわかず……
Fは湧くんですが眺望が希望に合わず

[733: マンション掲示板さん]

>>731 名無しさん
動線的にキッチン寄せをイメージでしょうか？

[734: マンション検討中さん]

中野、池袋、大山、大森などのスレ見るとまだまだハブル継続中って感じ。小岩は@400代でタワマンにしては激安なのにまだまだ注目されてない。23区内のタワマンをこの価格で買えるのはラッキーかも。街ができてから注目してももう手遅れ。

[735: 匿名さん]

>>734 マンション検討中さん
浦和で駅前タワマン@600。いくら住みたい街ランキングトップ10といっても埼玉だよ。どこまで続くこのバブル

[736: 匿名さん]

建築費が上がってるだの色々体の良い言い訳付けてるけど、いま再開発マンションはデベロッパーの利益率30-40%くらい出てるからね
つまりこことか坪400万だけど、適正というか健全な価格は320-40万くらい。で相場があるとは言え80万分はデベがピンハネしてるようなもん。
逆に言えば市況が悪化したらそこまでは価格一気に下がる余地がある

[737: 検討板ユーザーさん]

>>736 匿名さん
健全な価格はデベの利益がほぼ0になる計算なんですか？笑

[738: 評判気になるさん]

>>737 検討板ユーザーさん
極端すぎ

[739: 匿名さん]

>>737 検討板ユーザーさん
どう計算したらデベの利益が0になるの？
坪80万くらい下がってもデベの利益15%以上は確保できるでしょ。元々ここの再開発は固く見て300前半の単価想定してたしね
上がった分はデベの企業努力ってことになるし、地権者も得だから異論出ないだけだよ
ただ、逆に言ったら80万分くらいは想定より上振れてるわけで、市況によってはその分は下がっても予定調和ってこと

[740: マンコミュファンさん]

>>737 検討板ユーザーさん
ゼロになるとは言ってないですよね。

[741: 匿名さん]

>>740 マンコミュファンさん
はいはい、ほぼ0ね。悔しまぎれにつまらん揚げ足取りしか出来ないのはわかったから
これからは無駄なレス付けないでね