プラウドタワー小岩フロントってどうですか？

[マンション比較中さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b115660/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154646


住所:東京都江戸川区南小岩六丁目2354（地番）
交通:ＪＲ総武線 「小岩」駅 徒歩3分
間取り: 1LDK ～ 4LDK
面積:55.76 m2 ～ 97.57 m2
売主：野村不動産株式会社
MIRARTHホールディングス株式会社
清水建設株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
プラウドタワー小岩フロントについて語りましょう。


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[681: マンション掲示板さん]

>>679 マンション検討中さん
プラウドタワー小岩ファーストの募集中の賃料見ると割高に思うのですが、フロントになると上がりますかね…周辺の物凄く安い一般マンションをあえて無視しても賃貸より割高(今後の価格上昇を見込んだ価格)に見えてしまいますね。ある種、ファーストの今後の家賃上昇を見込んだ価格と言われればそれまでですが、、、

[682: eマンションさん]

価格表詳細でましたね

[683: マンション検討中さん]

>>681 マンション掲示板さん
>>679

横からすみません、営業から賃貸の情報もらいました
D2タイプを例に挙げると、賃料が「25.6万円」との査定だそうです（※野村不動産賃貸サービス部より査定）

D2タイプ購入金額9700万円（本体価格9200万円で、諸費用500万円）、金利0.5%(※金利上昇見込み）35年返済で考えると、月々返済額が「25.2万円」です、只管理費５万円乗ってきたら、月々「30.2万円」です。

なので、681さんの観点がただしいで、明らかに賃貸のほうがずっとお得ですし、リスクも低い。購入しないほうがいいですね。よっぽと自宅にこだわるのであれば、金利上昇リスクも見込んで購入に至ったほうがいいかもしれないですね。
賃貸の場合＝＞月々25.6万円（※金利上昇リスク”なし”）
購入の場合＝＞月々30.2万円（※金利上昇リスク”あり”）

[684: マンション検討中さん]

>>683 マンション検討中さん
ちなみに、収益還元観点からだと、投資するのであれば「7,680万円」が妥当な値段になります。収益還元観点からも、こちらの物件は個人の好みで消耗品として、購入して人生満足感たかまるのであれば、購入してもいいのですが、そうでなければ、購入したら残債割れのリスク高いし、賃貸のほうがお得ですね。

年間賃料 利回り 収益還元価格
307.2 0.30% 10240
307.2 0.32% 9600
307.2 0.34% 9035
307.2 0.36% 8533
307.2 0.38% 8084
307.2 0.40% 7680 *一般的に期待されている利回り
307.2 0.42% 7314
307.2 0.44% 6981
307.2 0.46% 6678
307.2 0.48% 6400
307.2 0.50% 6144 **小岩平均的な利回り

[685: 匿名さん]

>>683 マンション検討中さん
賃料より総支払額が高いのは流石に怖いな…
賃料が上がらないエリアは厳しいよね

[686: 匿名さん]

なぜ駅徒歩1分の新築マンションを賃貸できると思うのか？

[687: 匿名さん]

>>686 匿名さん
その賃貸でプレミア感ある駅徒歩1分分譲マンションでさえ単価伸びないから心配してるんでしょ

[688: 検討板ユーザーさん]

>>686 匿名さん
言っている事が意味わかりません。1分の新築マンション賃貸にしちゃいけないの？

[689: マンション比較中さん]

利回りを期待するなら、直接外貨を買えば良いでは？

[690: マンション検討中さん]

賃料って、これからインフレ効果と再開発効果で上がっていくと思うし、持家だと完済すれば財産になるから、私は買う派てすね。あと、余裕資金ができても繰上げ返済はせずにその分、株や投資信託などの投資に回します。5％で運用できれば4％は利益（ローン1％だとして）になるので。

[691: eマンションさん]

>>688 検討板ユーザーさん
流れも読めないのかよ。。
新築マンションを買うより賃貸（正確には賃借）が安いって意見に対してのものでしょ。普通に考えたらわかるはず。

[692: 匿名さん]

>>684 マンション検討中さん
あくまで個人的な意見で、収益還元観点で物件の価値を逆引きするのがデフレあるいは通貨価値が安定している時期では通用すると思っていますが、今のインフレに取り巻く環境の中で、そんな物件はもはや存在しないと思います。
この計算はめっちゃセンスがいい、小岩の駅近タワーマンの3LDK中住戸は7, 8000千万は限界な気がします。数年後のインフレも含まれた価格設定されているから9000千万になっているじゃないかな、結局買う買わない理由は数年後のさらに数年後はもっとインフレすると思うか、そう思わないかの選択になるじゃないですかね。

[693: 匿名さん]

692です。
あとすごく気になるのが、小岩の賃貸相場です。
今SUUMOで募集中のファーストの3LDKですが、21階で月23万＋1万管理費です。
安くないですか？
https://suumo.jp/chintai/bc_100385886993/

[694: マンション検討中さん]

賃貸相場を把握したいのなら近隣の仲介業者に当たるのが確実。

[695: 匿名さん]

>>692 匿名さん
表面利回り３％前半なんてのは資産性がとても高い物件で、港区中央区のイメージ。インフレしたから今は江戸川区がそうなのか。そうなんだろうけど、物価も金利も可逆的だからな。もうコインの裏表あてるぐらいの気持ちで入らなくちゃいけないよね。あの時勇気出して良かったと思うか、冷静に踏みとどまって良かったと思うか。
ただ、東京も日本人が買えなくなくなるような都市になる可能性はあると思う。

[696: 匿名さん]

>>693 匿名さん
21階、定借でもないのにですね
そのくらい需要が弱いんですよ
248000から早々に下げたみたいだから反響皆無だったと思いますよ
値切りすらされなく。ま、時期が悪いですけど

[697: 匿名さん]

ファースト周りの植栽は、雰囲気あってよいですね。あじさいが綺麗でした。夜のライティングもなかなかに良い。フロント完成後に6丁目の景色が、楽しみです。2030年には、7丁目、駅前の再開発も完成しこの辺りの景色が一変しそう。

[698: 口コミ知りたいさん]

>>696 匿名さん
6～8月（梅雨．真夏）は引っ越しが1年間で最も少ない時期。問い合わせも少ないでしょうね。

[699: 匿名さん]

>>698 口コミ知りたいさん
入居は24年9月上旬になっているので、時期的にまだまだ余裕がありますし、10月の転勤シーズンのニーズも想定されるはずです。
この弱気な賃料設定はどうも気になりますね。需要が弱いのかな。。。

[700: 評判気になるさん]

>>699 匿名さん
ん？だったら買わずに借りればよくない？
開口部が線路の部屋は絶対嫌だな。

[701: 通りがかりさん]

ただ、小岩の賃貸にこの値段出す層がまだないってことだと思います。これからです。

[702: 匿名さん]

中国系の方の割合はどれくらいですか？

[703: 匿名さん]

>>702 匿名さん
２割くらいはいそうですが、勝手に想像しています。笑

[704: 坪単価比較中さん]

ファーストの22階中住戸（北向き）が坪507万円で売りにでました
2LDK（70.93㎡）10,880万円

[705: 匿名さん]

>>704 坪単価比較中さん
売れるか、ですね。

[706: 匿名さん]

>>704 坪単価比較中さん
流石に無理でしょw 一年くらいの長期戦狙いかな？

[707: 匿名さん]

>>693 匿名さん
最初見たときにこの賃料は何かの間違えじゃないかとさえ思いました。
賃料3500円/㎡だと海浜幕張のベイパーク並みですね。

[708: マンション検討中さん]

坪500超えとか流石にここかパークシティ買った方がいいんじゃないですかね

[709: マンション検討中さん]

>>704 坪単価比較中さん
探してますが見当たらない
どこのサイトに掲載？

[710: 匿名]

>>708 マンション検討中さん
フロントMR予約してるので
ファーストも内覧検討します。
やはり徒歩１分はリセール有利ですかね

[711: マンション検討中さん]

>>710 匿名さん
見に行くのは自由ですが、はっきり言って北向きの中住戸の条件悪くて、しかも相場無視した高い部屋なんて検討する価値全く無いですよ。
規模、価格、条件全てにおいてフロントの南向き買った方が良いです。あくまで貴方の自由ですが

[712: 検討板ユーザーさん]

>>704 坪単価比較中さん
仲介がこんな査定出す訳無いから、明らかに買主希望の価格なんだろうけど、北向きでこの単価は流石に逆立ちしても不可能。フロントが竣工したらワンチャン売れるかも

[713: 坪単価比較中さん]

>>709 マンション検討中さん
アットホームですよ

[714: 検討板ユーザーさん]

ボロクソに言われてる。まあ小岩だからな

[715: マンション検討中さん]

>>711 マンション検討中さん
廊下や設備使用が見れるのは良いと思いますよ

[716: マンション検討中さん]

ゴミ捨て場とか見て管理状況確認するとか、ここ検討するにもいけば何らかの情報得られるでしょ。

[717: 名無しさん]

>>715 マンション検討中さん
冷やかしで、竣工した時のイメージのためにどんな感じか見に行くのは良いですね。このとんでも価格で出した売主が悪いですが、行儀悪いので良心が咎める人にはオススメしません

[718: 口コミ知りたいさん]

>>696 匿名さん
これ、確認したら2年限定の定期借家ですね。

[719: 名無しさん]

>>718 口コミ知りたいさん

ならこんなもんですね

[720: 検討板ユーザーさん]

>>710 匿名さん

相場考えると1億はリセール厳しいでしょう。
67平米の8380万の方が良くね？

[721: 名無しさん]

>>720 検討板ユーザーさん
お部屋見てますか？そこはファーストと思いっきり被るのでさらにリセール大変かと。だから値段が抑えられてるんかと

[722: 名無しさん]

>>721 さん

まぁ抑えられた値段だから良くね？という意味だったよ。1億の所を話してるからw

[723: 匿名さん]

再開発エリアは、無電柱計画エリアでしょうか？電線がなく、スッキリした印象だったので。

[724: マンション検討中さん]

眺望や室内の仕様、内廊下で管理費安め（外廊下で大規模なパークシティと比べて安め）など良い点がたくさんある物件だと思うのですが、管理費を一部負担している商業施設の行く末が不安です。

北口のイトーヨーカドーが良いのかどうかは分かりませんが、既に立っているビルの状況や7丁目が控えていることを考えると、商業施設のテナントが決まらず空き状況が続くことも想定されるのでしょうか。

[725: 評判気になるさん]

>>724 マンション検討中さん
フロント隣の商業施設は申請があるようだから心配ないんでは？逆に北口の商業施設は3年も先にことなのでまだまだでしょうね

[726: 名無しさん]

南はアルファグランデ、プラウド、７丁目とマンションが増えるので人が増えますからね。入りたいテナントいるでしょ。

[727: マンション検討中さん]

隣の商業施設は区の駐輪場以外にも、それなりにテナントの申請があるのであれば、安心材料ですね。
7丁目も商業施設がたくさんあって過剰かもしれないなと思ったのですが、確かに南口全体として人が増えることを見越して、プラウドに入りたいテナントはありそうですね。

[728: eマンションさん]

A1の間取りってどう思われますか？少しリビングダイニング使いにくいかなと思い悩んでます

[729: マンション掲示板さん]

>>728 eマンションさん
柱の出っ張りが確かに気になりますが、あの眺望と陽当りは小岩No.1　まさにプライスレスだと思います。

[730: 検討板ユーザーさん]

>>728 eマンションさん
確かに使いにくいですね。角窓リビングもかなり狭いですし、部屋潰して使うにしてもかなり使い勝手が悪い間取りですね。これならFがいいかなと思います。

[731: 名無しさん]

>>728 eマンションさん

ダイニングが配置しやすいので気に入ってます！

[732: 通りがかりさん]

>>730 検討板ユーザーさん
そうなんです、実質2LDKとして使いたいんですけど、家具配置イメージがわかず……
Fは湧くんですが眺望が希望に合わず

[733: マンション掲示板さん]

>>731 名無しさん
動線的にキッチン寄せをイメージでしょうか？

[734: マンション検討中さん]

中野、池袋、大山、大森などのスレ見るとまだまだハブル継続中って感じ。小岩は@400代でタワマンにしては激安なのにまだまだ注目されてない。23区内のタワマンをこの価格で買えるのはラッキーかも。街ができてから注目してももう手遅れ。

[735: 匿名さん]

>>734 マンション検討中さん
浦和で駅前タワマン@600。いくら住みたい街ランキングトップ10といっても埼玉だよ。どこまで続くこのバブル

[736: 匿名さん]

建築費が上がってるだの色々体の良い言い訳付けてるけど、いま再開発マンションはデベロッパーの利益率30-40%くらい出てるからね
つまりこことか坪400万だけど、適正というか健全な価格は320-40万くらい。で相場があるとは言え80万分はデベがピンハネしてるようなもん。
逆に言えば市況が悪化したらそこまでは価格一気に下がる余地がある

[737: 検討板ユーザーさん]

>>736 匿名さん
健全な価格はデベの利益がほぼ0になる計算なんですか？笑

[738: 評判気になるさん]

>>737 検討板ユーザーさん
極端すぎ

[739: 匿名さん]

>>737 検討板ユーザーさん
どう計算したらデベの利益が0になるの？
坪80万くらい下がってもデベの利益15%以上は確保できるでしょ。元々ここの再開発は固く見て300前半の単価想定してたしね
上がった分はデベの企業努力ってことになるし、地権者も得だから異論出ないだけだよ
ただ、逆に言ったら80万分くらいは想定より上振れてるわけで、市況によってはその分は下がっても予定調和ってこと

[740: マンコミュファンさん]

>>737 検討板ユーザーさん
ゼロになるとは言ってないですよね。

[741: 匿名さん]

>>740 マンコミュファンさん
はいはい、ほぼ0ね。悔しまぎれにつまらん揚げ足取りしか出来ないのはわかったから
これからは無駄なレス付けないでね

[742: 検討板ユーザーさん]

みんなイライラしてんのな

[743: マンション検討中さん]

高杉と言っている人は、いつまでたってもマンション買えないよ。マンションに限らず、いつの時代もリスクを取り一歩踏み出す勇者にのみ福は訪れる。もう見逃し三振は卒業したら？まだ空振り三振の方が後で後悔しないと思うよ。

[744: 匿名さん]

>>743 マンション検討中さん
酸っぱい葡萄と言っているキツネと同じですね～

[745: マンション検討中さん]

>>743 マンション検討中さん
ただ空振りすると今後バッターボックスに立つことが限りなく難しくなる模様…

[746: 匿名さん]

>>745 マンション検討中さん
マジで意味わからん。

[747: マンション検討中さん]

ローンで何倍もレバレッジかけてますからね
当たればでかいが外れれば悲惨
しかしどこかのタイミングで購入しないといけないのも事実なので難しいですね

[748: 通りがかりさん]

ここって省エネ性能何もないので住宅ローン控除は受けられないですかね？

[749: 匿名さん]

少し調べたらわかりそうなことを聞く人ってなんなんだろね。

[750: eマンションさん]

>>748 通りがかりさん
え、省エネ認定すらないんですか？
じゃあ控除受けられないですね
実質価格に影響するのでパークシティとの価格差埋まりますね

[751: マンション検討中さん]

第一期は92戸
平均的な戸数といったところでしょうか？

[752: マンション検討中さん]

>736

デベの損益分岐点って９割販売って聞いたことあるから粗利って１０％くらいだと思ってたけど、３０～４０％の利益率ってぼっただね。

[753: マンション掲示板さん]

>>752 マンション検討中さん
最近はマンション価格が上がりすぎてるから、再開発に限らずどこもそんな感じよ

[754: マンコミュファンさん]

リビングインな間取り、バルコニーに面した2部屋の一体感が出せない点が悩ましい

[755: マンション検討中さん]

フラット３５の登録マンションの記載を見ると
プラウドタワー小岩フロントはZEH金利登録されてますね

https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/document/index.php/mansion/sea...

ただ、※フラット３５Ｓ（金利Ａプラン）省エネルギー性対象外住戸ありともあるため
マンション全体では取れない見込みなため、パークシティ中野のようにサイトで発表できないんですかね

[756: マンコミュファンさん]

駐車場は抽選みたいです。あの辺に住んでるとみんな車必要になるからかなあ

[757: 評判気になるさん]

>>756 マンコミュファンさん
そうなんですねー

[758: マンコミュファンさん]

ここの検討されてる方はパークシティと両睨みなんでしょうか？

[759: eマンションさん]

>>758 さん

>>758 マンコミュファンさん
免震、ジムとか豪華ロビーとか共用部分欲しい人はパーク
南向き、内廊下が欲しい人はプラウドで二分してる感じで
ブロガーは同じ値段だったらパークを押してるけど、値段差ついたからね

[760: eマンションさん]

>>759 eマンションさん
二分はしてないね。明らかに人気に偏りが出てる。フロントは先着順出まくるけど、パークシティは完売すると思うよ

[761: 通りがかりさん]

>>760 eマンションさん

今申し込みないところってどこでしたっけ？

[762: 評判気になるさん]

>>760 eマンションさん

そうなんだね
パークには申し込んできたの？何倍でした？

[763: 名無しさん]

>>760 eマンションさん
なんでそんなに三井に偏ってるの？

[764: 匿名さん]

今日締め切り、先着順けっこう出るかも？

[765: マンション検討中さん]

>>764 匿名さん
結構出るね、皆三井に吸い込まれてしまった。ちょっと訳がわからない。
あちら団地仕様なのに。

[766: マンション掲示板さん]

>>765 マンション検討中さん
前見た時真ん中の以外は埋まってたけどキャンセルでのか？

[767: 評判気になるさん]

嘘ばっかり

[768: 匿名さん]

>>767 評判気になるさん
27日の契約終わったら結果は出るから、震えて待ちなさい
最近のタワマンじゃあり得ないくらいの先着祭りや

[769: マンション検討中さん]

>>766 マンション掲示板さん
私先日ここの営業さんからの報告では、1か2部屋以外みな全部登録希望者があるといっていましたので、先着順でても1か２部屋だけかと思います。

[770: マンション検討中さん]

ほぼ申し込まれてた

[771: マンション検討中さん]

角部屋も抽選なしですかね、、

[772: マンコミュファンさん]

>>771 マンション検討中さん

角部屋のがガラスの都合で検討する母数少なそうですね

[773: マンション掲示板さん]

>>772 マンコミュファンさん
グロスでした、失礼致しました

[774: マンション検討中さん]

>>772 マンコミュファンさん
皆さん抽選いかがでしたか？当選の方おめでとうございます。
話聞くと今回ほぼ全部の方が抽選なく登録できたとお伺いしております。

プレミアム層で抽選あった
プレミアム層で抽選なかった

[775: マンション掲示板さん]

>>774 マンション検討中さん
無事購入できることとなりました。三井さんの並走のおかげで想定より割安かつ低倍率で取得でき、幸運でした。三井さんの倍率次第ですが、2期以降はリビングアウトの中住戸に三井さん検討者の一部が流れてくるほか、抽選漏れがくると考えると、条件良い部屋はもう少し倍率上がりますかね

[776: 通りがかりさん]

>>775 マンション掲示板さん
私も三井さんに感謝です、このようなライバルが無ければ、我々もお祭り価格でこんなに品質いい物件、しかもほぼ抽選なくかえる事ができました。

しかしいまだに三井さんがフロントより申し込みがある事理解できません、人に例えるならあっちは表柄がいいチャラ男で、こっちは上品ジェントルマン。なんでみんな平成ギャルみたいにチャラ男に飛びつくのでしょうね。2027三井さんも引き渡したら明暗別れると思う、平成ギャルの皆さんが成長したらやっぱりジェントルマンの方が上品だと気づくでしょうね。

[777: 評判気になるさん]

>>776 通りがかりさん

あっちのほうが
ゲタよし
共用部分よし
エントランスよし
免震構造よし
床暖房よし
天井よし
だからね

規模もでかいし、凹の字で別マンションを取り込んでるし
引き渡しも3年後だからオプション受付も長いでしょう

[778: マンション検討中さん]

私も購入出来ました！希望の部屋が買えて良かったです！これからオプション考えるのが楽しみです！

[779: マンション掲示板さん]

>>777 評判気になるさん
北口はパチンコやラブホ、飲み屋や大通りの騒音が住む頃にはなくなってるんですかね

[780: マンション比較中さん]

>>777

>ゲタよし
でかいスーパーは良いけど、廃業するリスクもある
>共用部分よし
個人次第、無駄かも
>エントランスよし
部屋とエントランス、どっちにいる時間が長い？
>免震構造よし
麻布台ヒルズ、クラッシィタワー新宿御苑も制震、コスパが良いって
>天井よし
フロント:260cm 三井:255cm