プラウドタワー小岩フロントってどうですか？

[マンション比較中さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b115660/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154646


住所:東京都江戸川区南小岩六丁目2354（地番）
交通:ＪＲ総武線 「小岩」駅 徒歩3分
間取り: 1LDK ～ 4LDK
面積:55.76 m2 ～ 97.57 m2
売主：野村不動産株式会社
MIRARTHホールディングス株式会社
清水建設株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
プラウドタワー小岩フロントについて語りましょう。


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[651: 匿名さん]

>>649 匿名さん

400万ですかね。71平米が8500万から。プラウドより安くなりました。鞍替えしようかな。

[652: 匿名さん]

私もメールがきました。野村もまだ最終の値段出してないですが、規模感、その他三井の方が優勢だったので、1年長く待ちますが安さでプラウドに傾いてます。東向きですが8500万からとありましたので真剣に私も考えます。

[653: マンコミュファンさん]

>>652 匿名さん
安さで三井に傾いています。の間違いです。

[654: 匿名さん]

それだけ下げたってことは、東向きはそれだけ厳しいということなので、安さだけで安易に飛び付かない方がいいよ

[655: 匿名さん]

>>654 匿名さん
東側は一番下の4階だと周辺の歓楽街見えますが、10階以上からは全く視界に入ってこな買ったので。中層階以上でもプラウドより安いですし眺めも同じ江戸川です。西向きは都心方面が見えるので値段設定が高いんだと思います。プラウドのA1がずば抜けて単価高いのと同じじゃないんですかね？

[656: 口コミ知りたいさん]

>>654 さん

>>654 匿名さん
東側は一番下の4階だと周辺の歓楽街見えますが、10階以上からは全く視界に入ってこなかったので。中層階以上でもプラウドより安いですし眺めも同じ江戸川です。西向きは都心方面が見えるので値段設定が高いんだと思います。プラウドのA1がずば抜けて単価高いのと同じじゃないんですかね？

[657: 匿名さん]

>>655 匿名さん
そもそもが小岩の層に坪400はやり過ぎてるんだよな。建築当初は300半ばくらいで事業成り立つように始めてる筈だから、建築費とか言い訳にしてるけど、値上げ分はほとんどデベの利益だからね。だから500万も一気に下げられる

[658: 通りがかりさん]

>>657 匿名さん
なるほど。場所の割に高いから皆躊躇してるんですよね

[659: 通りがかりさん]

小岩(に限らないですが)の新築マンションの高騰について、要員を考えてみましたのでご意見頂戴できますと幸いです。(反対意見で購入の後押ししていただけると嬉しいです)

①都心物件の高騰:こちらはグローバルアセットとして、円安の影響が大きい。円ベースでは高騰もドルベースでは価格に著変なし。
→②それに伴い、湾岸や都心を買っていたのと同じ層の実需世帯が手が出にくくなり、東京・大手町アクセスが次点で良いエリア(木場、東陽町、北千住、清澄白河、住吉、亀戸あたり)に滲み出て価格が上がる。また、このエリアは新築の供給も一服したので需給の締まりから築浅中古も高値トライしつつあり、更なる外側のエリアが選択肢になる
→③南砂や葛西、船堀あたりとともに小岩の新築に注目。新築の供給が限定的なことを梃子に、上がりきった②との相対感で高値をつけてトライ(今ココ)

よく言う人件費の高騰はこの後の価格に反映されるものの、今後の価格は為替(及び背景となる金利)が最大の要因かなと考えております。
最速7月会合での利上げが見込まれるほか、後ろズレになりつつあるもどこかで米利下げが生じるシナリオの中、日米金利差は早くて年内、遅くとも1-2年の範囲で縮小。それに伴い現在の歴史的な円安も解消。①の不動産価格が一服し②も連れて下がる。そうすると①②の中古が選択肢に入ってくるため、③を高い値段で買う人がいなくなる。
また、平均年収が上がっていない中、サラリーマンが購入可能な物件の上限を拡げる要因は、a住宅ローンの期間延長、b共働きによる世帯年収増加、くらい。aは金利上昇による影響がより重くなるため、今後選択する人は減少。
そうすると現実的なサラリーマンの限界に近い価格の物件が、ここから先上がる余地より下がる余地が大きい。

めちゃくちゃ長くなりましたが上述のようなことを考えてしまい契約に踏み切れないので、反対意見が聞きたいです。

[660: 評判気になるさん]

>>657 匿名さん
この立地なら坪400は妥当では？もっと高くても売れると思うぞ。

[661: 口コミ知りたいさん]

為替とか物価とか、結果論でしかないからなぁ。
予想って言ったってみんな時期は言わずに、上がる下がるの2択しか言わないしね。
いつ、いくらになる　って明言して当たったらめちゃくちゃすごい。

[662: 通りがかりさん]

>>660 評判気になるさん

三井は坪390で売り出し始めましたからね。売れないってことですね

[663: マンション検討中さん]

買うタイミングってあまり深く考えないほうが良いのでは？買おうと思い立った時に買ったほうが後で後悔しないと思います。

今までバブルのとき以外、リーマンでも、東日本震災でも、コロナでも、一時少し下がったとしてもすぐに回復してきたので、今後も上がり下がり繰り返しながら株と同じで結果的には上がっていくと思うけどね。為替の円高や少子化問題などあるけど、日本は安全で食事も美味しいく観光資源もあるし、今後、中国はもちろんインドや東南アジアなどの途上国では富裕層は間違いなく増えていくから大丈夫じゃないかな。

[664: 匿名さん]

>>663 マンション検討中さん
問題はそのアジアの金持ちが買うようなマンションであるかどうかでしょーね

[665: 匿名さん]

中国人が多いのは羽田に近い港区の埋立地。小岩には少ないですよ。

[666: 評判気になるさん]

>>659 通りがかりさん

思考はもっとシンプルでいい。
単純に、借りるより買った方が安ければ買い。
それが本質的価値だから。

東玉袋みたいに賃料３０万、月額支出総額が５０万とかまでグロス膨らんでいる場合は、完全にアウト。暴落秒読み。バブルの再来。

[667: マンション検討中さん]

プラウドはなんでメニュープランがないんですかね？安かろう悪かろうなんでしょうか？
F1とプレミアム以外はどーでもいい捌ければ！なんでしょうか

[668: 匿名さん]

>>667 マンション検討中さん
プラウドでメニュープランやってるところがそもそも無い。

[669: マンション掲示板さん]

>>668 匿名さん
そうなんですね。勉強になります

[670: 評判気になるさん]

>>666 評判気になるさん
つまり、裁定が働いておらず、今後の値上がり期待を含めた購入価格になってしまっているということですね。小岩含め、今は基本借りた方が安いのでバブルだと。
勉強になります

[671: マンション比較中さん]

円基準で不動産価格はかなり値上がりしましたが、ドル基準なら、10年前とほぼ同じ値段です。値上がり期待より、放任された円安から資産を守るためでは？

[672: マンション検討中さん]

>>654 匿名さん
パークシティの値下がり確認してみたのですが、-300万があるのは一部屋(619/71eb Type)だけじゃないか...これ値下がりとはいわないだろう...その他低層で微々たる下がりで、こちら野村さんみたいに売り出し全住戸-300万のレベルじゃないですね。

こちら野村さんはたしかに値下がり、商品になにか我々見えないところで競争まけているんでしょうね。この値下がりぷりをみてもパークシティを買った方がいいきがしました。

[673: マンション検討中さん]

買おうと思ってた人は値下がりしてくれると単純に有り難いのではなかろうかw

[674: 匿名さん]

>>672 マンション検討中さん
三井の営業マンっぽい一般の検討者さんありがとう。

[675: 通りがかりさん]

>>672 マンション検討中さん
東のみですって書いてあったと思うけど。野村も同じじゃないですか？下げたのごく一部。
300万とは言わないですが東は下がってるので三井に傾く人はいると思いますよ。間取りはあちらがいいですし　いい出物だとマンマ二も言ってますから

[676: マンション検討中さん]

>>675 通りがかりさん
一戸のみ300万の値下がりで、それ以外~120万の値下がり、今の状況を変えるような値段調整ではないですよ。

[677: マンション検討中さん]

>>675 通りがかりさん
あと、個人的には間取りはフロントの方がよっぽどよいだろう、廊下に面している部屋まじで一が住むものじゃない。廊下に面するぐらいなら行燈部屋のほうがいい。

[678: マンション検討中さん]

>>664 匿名さん
上海の物件持っている人ですが、マジで日本の物件に比べられる海外の不動産はほぼないよ、日本水準のマンションを上海で買おうとすると10億円以上の物じゃないと無理。なので日本で1億円で買えるマンションは海外では10億円なみの作りですよ、上海で3億円ぐらい静安区の部件ですが、引き渡しの際窓にコンクリートの泥がついたままですよ、信じられますか。

立地置いといても商品だけで日本マンション最高だよ、庶民の価格でお金持ちのサービスや商品体験できるのは日本だけですよ。
あと日本１～２億円かっているアジア人も皆お金持ちだと思わないでください、ミドル層の方が多いですよ、海外のちょっとしたお金持ちは5-10億の物かいますよ。なので日本国民皆さまの購買力が本当に落ちてます（くそ悔しい！）。今1億円たかいと思うかもしれませんが、2~3年後本当に2億が当たり前になってきます。

これから日本の皆さんがかわない、とどんどん海外のミドル層に買われて、結局我々日本国民は海外の人に家賃を上納して日本で生活するはめになるので、いま物件購入迷われている方是非買ってください！ぜひ資源を先取りしてくだい！

[679: マンション検討中さん]

>>670 評判気になるさん
家賃の値上がり判断わすれてません？いまの家賃査定は周辺の一般マンションのパフォーマンスでしょ？家賃のこれからの値上がりも考慮にいれて買われた方がいいと思います。実際シテイタワー大井町が例になりますが、2020年販売時70平米の家賃想定は27万円ですが、実際いま40万ちかくで賃貸募集している部屋がありますよ。同じようにここも引き渡しされたら、立地や作りはそもそも小岩にない別格のタワーマンションなので、家賃も別格かとおもいます。そこ考慮にいれたほうがいいと思います。

[680: マンション検討中さん]

海外に住んている外国人は、小岩なんてしらないから買わないと思うけど、江戸川、葛飾あたりで商売しているアジア系の人たちが新築はもちろんですが、中古になっても買ってくれそうな気がします。

[681: マンション掲示板さん]

>>679 マンション検討中さん
プラウドタワー小岩ファーストの募集中の賃料見ると割高に思うのですが、フロントになると上がりますかね…周辺の物凄く安い一般マンションをあえて無視しても賃貸より割高(今後の価格上昇を見込んだ価格)に見えてしまいますね。ある種、ファーストの今後の家賃上昇を見込んだ価格と言われればそれまでですが、、、

[682: eマンションさん]

価格表詳細でましたね

[683: マンション検討中さん]

>>681 マンション掲示板さん
>>679

横からすみません、営業から賃貸の情報もらいました
D2タイプを例に挙げると、賃料が「25.6万円」との査定だそうです（※野村不動産賃貸サービス部より査定）

D2タイプ購入金額9700万円（本体価格9200万円で、諸費用500万円）、金利0.5%(※金利上昇見込み）35年返済で考えると、月々返済額が「25.2万円」です、只管理費５万円乗ってきたら、月々「30.2万円」です。

なので、681さんの観点がただしいで、明らかに賃貸のほうがずっとお得ですし、リスクも低い。購入しないほうがいいですね。よっぽと自宅にこだわるのであれば、金利上昇リスクも見込んで購入に至ったほうがいいかもしれないですね。
賃貸の場合＝＞月々25.6万円（※金利上昇リスク”なし”）
購入の場合＝＞月々30.2万円（※金利上昇リスク”あり”）

[684: マンション検討中さん]

>>683 マンション検討中さん
ちなみに、収益還元観点からだと、投資するのであれば「7,680万円」が妥当な値段になります。収益還元観点からも、こちらの物件は個人の好みで消耗品として、購入して人生満足感たかまるのであれば、購入してもいいのですが、そうでなければ、購入したら残債割れのリスク高いし、賃貸のほうがお得ですね。

年間賃料 利回り 収益還元価格
307.2 0.30% 10240
307.2 0.32% 9600
307.2 0.34% 9035
307.2 0.36% 8533
307.2 0.38% 8084
307.2 0.40% 7680 *一般的に期待されている利回り
307.2 0.42% 7314
307.2 0.44% 6981
307.2 0.46% 6678
307.2 0.48% 6400
307.2 0.50% 6144 **小岩平均的な利回り

[685: 匿名さん]

>>683 マンション検討中さん
賃料より総支払額が高いのは流石に怖いな…
賃料が上がらないエリアは厳しいよね

[686: 匿名さん]

なぜ駅徒歩1分の新築マンションを賃貸できると思うのか？

[687: 匿名さん]

>>686 匿名さん
その賃貸でプレミア感ある駅徒歩1分分譲マンションでさえ単価伸びないから心配してるんでしょ

[688: 検討板ユーザーさん]

>>686 匿名さん
言っている事が意味わかりません。1分の新築マンション賃貸にしちゃいけないの？

[689: マンション比較中さん]

利回りを期待するなら、直接外貨を買えば良いでは？

[690: マンション検討中さん]

賃料って、これからインフレ効果と再開発効果で上がっていくと思うし、持家だと完済すれば財産になるから、私は買う派てすね。あと、余裕資金ができても繰上げ返済はせずにその分、株や投資信託などの投資に回します。5％で運用できれば4％は利益（ローン1％だとして）になるので。

[691: eマンションさん]

>>688 検討板ユーザーさん
流れも読めないのかよ。。
新築マンションを買うより賃貸（正確には賃借）が安いって意見に対してのものでしょ。普通に考えたらわかるはず。

[692: 匿名さん]

>>684 マンション検討中さん
あくまで個人的な意見で、収益還元観点で物件の価値を逆引きするのがデフレあるいは通貨価値が安定している時期では通用すると思っていますが、今のインフレに取り巻く環境の中で、そんな物件はもはや存在しないと思います。
この計算はめっちゃセンスがいい、小岩の駅近タワーマンの3LDK中住戸は7, 8000千万は限界な気がします。数年後のインフレも含まれた価格設定されているから9000千万になっているじゃないかな、結局買う買わない理由は数年後のさらに数年後はもっとインフレすると思うか、そう思わないかの選択になるじゃないですかね。

[693: 匿名さん]

692です。
あとすごく気になるのが、小岩の賃貸相場です。
今SUUMOで募集中のファーストの3LDKですが、21階で月23万＋1万管理費です。
安くないですか？
https://suumo.jp/chintai/bc_100385886993/

[694: マンション検討中さん]

賃貸相場を把握したいのなら近隣の仲介業者に当たるのが確実。

[695: 匿名さん]

>>692 匿名さん
表面利回り３％前半なんてのは資産性がとても高い物件で、港区中央区のイメージ。インフレしたから今は江戸川区がそうなのか。そうなんだろうけど、物価も金利も可逆的だからな。もうコインの裏表あてるぐらいの気持ちで入らなくちゃいけないよね。あの時勇気出して良かったと思うか、冷静に踏みとどまって良かったと思うか。
ただ、東京も日本人が買えなくなくなるような都市になる可能性はあると思う。

[696: 匿名さん]

>>693 匿名さん
21階、定借でもないのにですね
そのくらい需要が弱いんですよ
248000から早々に下げたみたいだから反響皆無だったと思いますよ
値切りすらされなく。ま、時期が悪いですけど

[697: 匿名さん]

ファースト周りの植栽は、雰囲気あってよいですね。あじさいが綺麗でした。夜のライティングもなかなかに良い。フロント完成後に6丁目の景色が、楽しみです。2030年には、7丁目、駅前の再開発も完成しこの辺りの景色が一変しそう。

[698: 口コミ知りたいさん]

>>696 匿名さん
6～8月（梅雨．真夏）は引っ越しが1年間で最も少ない時期。問い合わせも少ないでしょうね。

[699: 匿名さん]

>>698 口コミ知りたいさん
入居は24年9月上旬になっているので、時期的にまだまだ余裕がありますし、10月の転勤シーズンのニーズも想定されるはずです。
この弱気な賃料設定はどうも気になりますね。需要が弱いのかな。。。

[700: 評判気になるさん]

>>699 匿名さん
ん？だったら買わずに借りればよくない？
開口部が線路の部屋は絶対嫌だな。